Jedro

Kršitve predkupne pravice ni, če stvar ni bila prodana in prenos lastninske pravice ni bil opravljen. Prodaja in prenos lastninske pravice morata biti učinkovita in to v času odločanja. Če pogodbeni stranki kupno pogodbo sporazumno razveljavita, predkupni upravičenec nima več podlage za zahtevek, da ji prodajalec nepremičnino proda pod enakimi pogoji, kot izhajajo iz razveljavljene prodajne pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo: - zahtevek tožnice, da se prodajna pogodba z dne 26. 7. 2013, ki je bila sklenjena med prvo toženko kot prodajalko, drugo toženko kot kupcem ter tretjim tožencem kot sopodpisnikom, plačnikom in porokom, razveljavi; - zahtevek na ugotovitev neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice v korist druge toženke pri nepremičnini parc. št. 1, k. o. X, v deležu do 1179/10.000, izbris vpisa lastninske pravice na drugo toženko ter vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja; - in zahtevek, da je prva toženka dolžna s tožnico skleniti prodajno pogodbo z vsebino, ki je povzeta v izreku sodbe. Glede stroškov je odločilo, da je tožnica dolžna prvi toženki plačati 8.277,94 EUR, drugi toženki in tretjemu tožencu pa 8.183,15 EUR, vse v roku 15 dni s pripadki.

2. Pritožbo vlaga tožnica. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga spremembo izpodbijane odločitve tako, da bo zahtevku ugodeno, podrejeno pa njeno razveljavitev ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša pritožbene stroške.

Navaja, da je na prvem naroku za glavno obravnavo 9. 7. 2015 izpostavila, da obstoji utemeljen dvom, ali so sporazum o razveljavitvi prodajne pogodbe dejansko podpisale vse pogodbene stranke, ki so navedene v sporazumu. Svoj dvom je utemeljila z navedbami, da je bil v prodajni pogodbi z dne 9. 1. 2014, ki je bila sklenjena isti dan kot sporazum o razveljavitvi prodajne pogodbe, kot kupec nepremičnine nepravilno zapisan M. A. Čeprav je notarka I. F. izdala popravek notarskega zapisa, v njegovo pravilnost tožeča stranka utemeljeno dvomi. V nadaljevanju pojasnjuje, zakaj. Opozarja, da je predlagala tudi dokaze, to je zaslišanje prič S. A. in A. D., ki sta sodelovala pri podpisu sporazuma o razveljavitvi prodajne pogodbe kot priči. Ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnica ni ponudila trditvene podlage, je zato nepravilna in predstavlja kršitev po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Do navedb bi se sodišče moralo opredeliti in izvesti dokazni postopek. Zaradi opustitve zaslišanja predlaganih prič je poleg absolutne bistvene kršitve določb postopka ostalo nepopolno oziroma zmotno ugotovljeno tudi dejansko stanje.

Med pravdnima strankama niti ni sporno, da je bila s sklenitvijo kupne pogodbe z dne 26. 7. 2013 kršena zakonita predkupna pravica tožnice. S stališčem sodišča prve stopnje, da tožnica zaradi sklenitve sporazuma, s katerim je bila kupoprodajna pogodba razveljavljena z učinkom za nazaj, predkupne pravice ne more več uveljavljati, pa se ne strinja. Pojasnjuje, da ima v primeru kršitve pogodbene ali zakonite predkupne pravice na podlagi 512. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) pravico zahtevati, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njej. Kot izhaja iz mnenja prof. dr. Mihe Juharta, ki ga je vložila v spis, gre v tem primeru za položaj takoimenovane kontrahirne dolžnosti. Ta nastane kot ena od pravnih posledic kršitve predkupne pravice. V konkretnem primeru so toženci sicer sporazumno razveljavili prodajno pogodbo, vendar pa zgolj z razveljavitvijo te pogodbe kršitev predkupne pravice ni bila v celoti odpravljena. Sporazumna razveza prodajne pogodbe je lahko nadomestila zgolj oblikovalni del pravnega sredstva predkupnega upravičenca, ki ga ureja 512. člen OZ, medtem ko na drugi del upravičenja, to je na sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji, sporazumna razveljavitev prodajne pogodbe, ne more vplivati. Drugačen zaključek sodišča prve stopnje predstavlja zmotno ugotovljeno dejansko stanje ter zmotno uporabo materialnega prava.

Sodišče se do dokaza, to je pravnega mnenja prof. dr. Mihe Juharta, ni opredelilo. S tem je storilo kršitev po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

Sodišče vlaganje v nepremičnino nepravilno opredeljuje kot del pogodbenih obveznosti, ki naj bi jih bilo v primeru razveljavitve prodajne pogodbe treba vrniti. Sporazum o razveljavitvi prodajne pogodbe, ki vlaganj v konkretnem primeru ni urejal, pomeni podlago le za zahtevek, da se plačana kupnina vrne.

Ker je nepravilna odločitev o glavni stvari, je nepravilna tudi odločitev o stroških postopka.

3. Tožene stranke na pritožbo niso odgovorile.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodba sodišča prve stopnje nima pomanjkljivosti, zaradi katerih je ne bi bilo mogoče preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Vsebuje razloge o vseh odločilnih dejstvih, razlogi so jasni in si ne nasprotujejo, ne nasprotujejo pa niti izreku sodbe. Pritožnica v pritožbi takšnih pomanjkljivosti niti ne zatrjuje, saj kršitev utemeljuje z očitkom, da je presoja sodišča prve stopnje o pomanjkljivi trditveni podlagi(1) nepravilna. To pa ne more predstavljati procesne kršitve, ampak bi šlo lahko kvečjemu za zmotno uporabo materialnega prava, posledica česar bi lahko bila tudi nepopolna ugotovitev dejanskega stanja. Kršitve po tej točki ne predstavlja niti morebitna neopredelitev sodišča do strankinih navedb(2). Ne gre namreč za pomanjkanje razlogov o odločilnih dejstvih ali nasprotje med njimi, pač pa bi lahko šlo za poseg v strankino pravico do izjave(3), ki jo varuje 8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP.

6. Kršitev po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP je podana, če je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi. Gre torej za napako tehnične narave, ko sodišče napačno prenese v obrazložitev sodbe tisto, kar je zapisano v listini ali zapisniku o izvedbi dokazov. V konkretnem primeru pritožnik tega ne trdi. Enako kot kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP tudi to kršitev utemeljuje le s kritiko presoje sodišča o nezadostni trditveni podlagi ter trditvijo, da se sodišče do mnenja prof. dr. Juharta ni opredelilo, to pa, kot je bilo že pojasnjeno, ne predstavlja postopkovne kršitve oziroma bi lahko šlo za drugo postopkovno kršitev.

7. Ker mora predkupni upravičenec za uspeh s tožbo, s katero zahteva varstvo svoje predkupne pravice, izkazati kršitev predkupne pravice, s tem pa tudi učinkovitost (veljavnost in obstoj) prodaje in prenosa lastninske pravice v času odločanja o stvari, lahko v pravdi uveljavlja neveljavnost pogodbe o razvezi ali odstopu od prodaje. Tako lahko (tudi) z ustreznimi trditvami izpodbija njeno veljavnost. Vendar pa pritožbeno sodišče v zvezi s tem pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da trditve tožnice, ki jih povzema tudi v pritožbi, niso zadoščale za takšno presojo. Tožnica tako trditve, da sporazuma o razveljavitvi kupne pogodbe(4) niso podpisale vse pogodbene stranke, niti ni postavila. Izrazila je zgolj dvom, pri čemer tudi tega ni konkretizirala: ni navedla, v podpis katere od pogodbenih strank dvomi in zakaj. Navedbe o napačno navedenem kupcu pri drugi pogodbi, čeprav sklenjeni med istimi pogodbenimi strankami, istega dne in pri isti notarki, so v tem pogledu nerelevantne in ne morejo utemeljevati dvoma v to, da je bil konkretni notarski zapis o razveljavitvi kupne pogodbe pravilno podpisan.

8. Ker izvedba dokazov ne more nadomestiti pomanjkljivih trditev, je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je zavrnilo predlog za zaslišanje S. A. in A. D. Sodišče je zavrnitev izvedbe obeh predlaganih dokazov tudi ustrezno obrazložilo. Do vsebinsko očitane kršitve po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni prišlo, neutemeljen pa je tudi očitek o zmotno in nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju.

9. Res je, da je pritožnica v spis vložila tudi pravno mnenje prof. dr. Mihe Juharta, vendar pa to mnenje ni predložila kot dokaz, temveč kot del svojih navedb(5). Tudi ne drži, da se sodišče do stališč, ki jih je tožnica preko mnenja izrazila, ni opredelilo, saj je svoje drugačno stališče pojasnilo v točkah 10 in 12. 10. Tožnica v tem postopku zahteva varstvo svoje zakonite predkupne pravice, ki jo ima kot solastnica na podlagi tretjega odstavka 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Pri tem na podlagi tretjega odstavka 513. člena OZ pravno podlago njenega zahtevka predstavljajo pravila o pogodbeni predkupni pravici (torej določila 507. do 513. člena OZ).

11. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je prva toženka, ki je solastnica nepremičnine parc. št. 1 k. o. X, s kupoprodajno pogodbo, sklenjeno 26. 7. 2013, drugi toženki kot kupcu, ob sodelovanju tretjega toženca kot sopodpisnika, plačnika in poroka, prodala del te nepremičnine. O nameravani prodaji predkupne upravičenke, to je tožnice, ni obvestila. Toženci so že po vložitvi tožbe, s sporazumom z dne 9. 1. 2014, ki je bil sklenjen v obliki notarskega zapisa pri notarki I. F. C., kupoprodajno pogodbo razveljavili, predlagana pa je bila tudi vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja.

12. Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z materialnopravno presojo sodišča prve stopnje, da tožnica kot predkupna upravičenka po tem, ko so toženci sporazumno razveljavili kupno pogodbo z dne 26. 7. 2013, na podlagi sporazuma pa predlagali tudi vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja, nima več podlage za zahtevek, da ji prva toženka del nepremičnine proda pod enakimi pogoji, kot izhajajo iz razveljavljene prodajne pogodbe.

13. 512. člen OZ jasno določa, da je kršitev predkupne pravice storjena s prodajo in prenosom lastninske pravice na tretjo osebo, ne da bi bil o tem obveščen predkupni upravičenec. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, kršitve predkupne pravice torej ni, če stvar ni bila prodana in prenos lastninske pravice ni bil opravljen. Prodaja in prenos lastninske pravice morata biti učinkovita in to v času odločanja. Takšno stališče, ki je podprto tudi s stališči teorije(6), je v sodni praksi že utrjeno(7).

14. Pritožnica ob sklicevanju na mnenje prof. dr. Mihe Juharta vztraja pri stališču, da je pravno pomembno le dejstvo kršitve predkupne pravice in s tem nastanek kontrahirne dolžnosti, ne pa kasnejša razveljavitev prodaje, ki naj bi pomenila le izpolnitev enega od zahtevkov tožnice, to je oblikovalnega zahtevka na razveljavitev prodaje, ne pa tudi zahtevka na sklenitev pogodbe. Vendar pa lahko pritožbeno sodišče v zvezi s tem le ponovi bistvene argumente, ki so bili že izoblikovani s sodni praksi: Bistvo predkupne pravice tako ni v njeni samostojnosti, ampak pomeni zgolj omejitev lastninske pravice, pri čemer je v razmerju do nje v subsidiarnem položaju. V celoti je odvisna od volje tistega solastnika, ki je iz naslova predkupne pravice dolžnik, da s stvarjo razpolaga. Položaj predkupne upravičenke, to je tožnice, je z razveljavitvijo kupne pogodbe postal enak, kot je bil pred kršitvijo. Njena predkupna pravica je, kljub vmesni kršitvi, sedaj po vsebini povsem enaka. Tudi dolžnik iz naslova predkupne pravice je isti, kot je bil doslej (to je prva toženka). Če bi bilo tožnici kljub razveljavitvi kupne pogodbe, s katero je prišlo do kršitve predkupne pravice, priznano, da lahko zahteva prodajo solastninskega deleža prve toženke, bi bilo v lastninsko pravico le-te poseženo preko meja, ki jih določa zakon.(8)

15. Vprašanje, ali je imela tožnica možnost, da predkupno pravico uveljavi ob sklepanju (nove) kupne pogodbe z dne 9. 1. 2014, na odločitev ne more vplivati. Pritožbeno sodišče se zato do pritožbenih očitkov, ki se nanašajo na stališče sodišča prve stopnje v točki 11 sodbe, ne opredeljuje (prvi odstavek 360. člena ZPP).

16. Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena. Pritožbeno sodišče jo je zavrnilo in na podlagi 353. člena ZPP sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

17. Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, do povračila pritožbenih stroškov ni upravičena (prvi odstavek 154. v zvezi s 165. členom ZPP). Odločitev o tem je že vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe.

Op. št. (1): Gre za trditve, ki se nanašajo na (ne)podpis sporazuma o razveljavitvi kupne pogodbe (točka 6 sodbe sodišča prve stopnje).

Op. št. (2): Na mnenje prof. dr. Juhart se je tožnica sklicevala kot na del svojih navedb.

Op. št. (3): V okvir strankine pravice do izjave namreč sodi tudi obveznost sodišča, da se z navedbami stranke seznani ter se do njih, če so dopustne in za odločitev relevantne ter niso očitno neutemeljene, v obrazložitvi svoje odločbe tudi opredeli.

Op. št. (4): Sporazum je bil sklenjen v obliki notarskega zapisa SV 26/2014 dne 9. 1. 2014 pri notarki I. F. Op. št. (5): Primerjaj navedbe tožnice v pripravljalni vlogi z dne 31. 3. 2014 stran 2, list. št. 35. Op. št. (6): Tako Finžgar (Zbornik znanstvenih razprav, PF, 1982, članek Predkupna pravica) navaja, da predkupne pravice ni mogoče uveljaviti v primeru, ko ni veljavne prodaje. Prodajna pogodba, razen napake, ki krši predkupno pravico, ne sme imeti drugih napak, ki bi imele za posledico njeno neveljavnost. Avtor pod pojem napak, poleg primerov začetne neveljavnosti in kasnejšega prenehanja pogodb, izrecno uvršča primere, ko stranke od pogodbe odstopijo. Cigoj (Institucije obligacij, UL, 1991, str. 51) v primerih sporazumne razveze in razveljavitve pogodbe govori o ugasnitvi predkupne pravice. Sodja (Predkupna pravica solastnika nepremičnine na podlagi 66. člena SPZ, namen in težave pri uveljavljanju, Podjetje in delo, št. 1/2010, str. 86 in naslednje) soglaša s temi stališči in jih nadgradi z zaključkom, da v primeru razveze prodajne pogodbe pred ali med pravdnim postopkom, ni mogoče uspeti z uveljavljanjem predkupne pravice.

Op. št. (7): Primerjaj odločbe VS RS II Ips 858/2008, II Ips 371/2010 in II Ips 202/2012. Op. št. (8): Tako v odločbi II Cp 4079/2007. Te argumente povzema tudi kasnejša odločba pritožbenega sodišča II Cp 3007/2009. Pritožbeno sodišče ob tem dodaja, da sta bili obe revizijsko preizkušeni (II Ips 858/2008 in II Ips 371/2010).