Jedro

Institut izpodbijanja dolžnikovih pravnih dejanj predpostavlja situacijo, ko ima upnik denarno terjatev zoper dolžnika, dolžnik pa skuša preprečiti njeno poplačilo. Gre za primere, ko se uveljavlja relativna neveljavnost oz. neučinkovitost dolžnikovega ravnanja zaradi dolžnikove neplačevitosti in se s tožbo zahteva, da pravno dejanje nima učinka do tožeče stranke glede njene terjatve do dolžnika v določenem znesku in da je zato pridobitelj dolžan dopustiti, da tožeča stranka terjatev do dolžnika poplača iz pridobiteljevega premoženja.

Če je bila stranka predpogodbe (prodajalec) pri sklepanju predpogodbe v opravičljivi zmoti glede bistvene lastnosti predmeta (od katere je odvisna opredelitev njene vrednosti), lahko odkloni sklenitev bodoče glavne pogodbe. Status nepremičnine (s tem pa njena vrednost) je odločilna lastnost predmeta (in s tem element pred/pogodbe).

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem zavrnilnem delu (točka IV. izreka) potrdi.

II. Pritožbam prve in tretje tožene stranke, druge tožene stranke ter četrte toženke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje: - spremeni v točki I. in II. izreka ter v delu točke III. izreka, kolikor se nanaša na prvo toženko, tako da se tožbeni (ugotovitveni in dajatveni) zahtevek tožeče stranke zoper prvo toženko zavrne; - razveljavi v točki III. izreka v delu, kolikor se nanaša na drugo toženo stranko in četrto toženko, in v točki V. izreka (stroškovna odločitev) ter v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

III. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je (po tem, ko je zaradi delnega umika tožbe za sklenitev glavne prodajne pogodbe glede nepremičnin, ki imajo status kmetijskih zemljišč, s parc. št. 1501/1, 1501/5, 1502/3, 1502/4, 1529, 1530, 1531, 1886 in 1501/22, k.o. x., postopek ustavilo) ugotovilo, da je sporazum o delitvi zapuščine sklepa o dedovanju Okrajnega sodišča v Domžalah, opr. št. DD 286/2000 z dne 13. 3. 2003, v 2. točki njegovega izreka, sklenjen med prvo toženko M. S. in A. F., glede nepremičnine parc. št. 1501/2, k.o. x., do 4504/15408 neveljaven in v odnosu do tožeče stranke nima učinka (točka I.) in odločilo, da je prva toženka M. S. ta solastni delež nepremičnine, parc. št. 1501/2, k.o. x., dolžna prodati tožeči stranki (točka II.) ter da so prva toženka M. S., druga toženca T. Š. in A. Š. ter četrta toženka J. V., kot prodajalci, dolžni skleniti s tožečo stranko kot kupcem kupoprodajno (glavno) pogodbo glede nepremičnine 1501/2, k.o. x., z vsebino, razvidno iz izpodbijane sodbe pod točko III. Kar je tožeča stranka zahtevala iz naslova nepremičnin s parc. št. 1502/6, 1502/7, 1502/1, 1499/1 in 1498/2, k.o. x., je zavrnilo (točka IV.). Sklenilo je še, da pravdne stranke nosijo vsaka svoje stroške postopka (točka V.).

2. Zoper sodbo se pritožujejo tožnica, prva in tretja tožena stranka, druga tožena stranka ter četrta tožena stranka.

3. Tožnica vlaga pritožbo zoper zavrnilni del sodbe iz vseh pritožbenih razlogov. Ne strinja se z zaključkom sodišča, da pogodbene stranke zaradi spremenjenih okoliščin po sklenitvi predpogodbe, ki se kažejo v dejstvu, da so parcele št. 1502/6, 1502/7, 1502/1, 1499/1 in 1498/2, k.o. x., dobile status nezazidanih stavbnih zemljišč, niso mogle računati z možnostjo, da bodo nepremičnine, ki so bile predmet predpogodbe, spremenile svoj status. Že iz tožbenih trditev tožeče stranke in predloženih listin izhaja, da je na območju Občine M., kjer se nahajajo sporna zemljišča, v času sklenitve predpogodbe potekal postopek za sprejetje Odloka o prostorskih ureditvenih pogojih. Del spornih zemljišč je bil že v letu 1999 oziroma v letu 2000 opredeljen kot nezazidana stavbna zemljišča. Splošno znano je, da postopki za spremembo namembnosti tečejo dolgo. V času sklenitve predpogodbe so bili na občini postopki glede posameznih zemljišč zaključeni ali vsaj v zaključni fazi. Podatki glede postopka spremembe občinskih odlokov so bili javno dostopni in bi se lahko stranke z njimi seznanile. Objektivno niso bile podane spremenjene okoliščine, saj ne gre za nepredvidene spremembe okoliščin. Na te okoliščine bi tako tožene stranke morale računati in jih upoštevati. Tožene stranke pa tudi niso bile v opravičljivi zmoti.

4. Prva toženka se pritožuje zoper I. in II. ter del III. točke izreka izpodbijane sodbe, kolikor se nanaša na njo, skupaj z dediči po pokojnem A. F. pa nasprotuje še stroškovni odločitvi. Navaja, da se sodbe v izpodbijanem delu ne da preizkusiti. Meni, da je izrek v nasprotju z obrazložitvijo. Opozarja, da sodišče prve stopnje ni izvedlo nobenega dokaza v smeri ugotavljanja utemeljenosti tožbenega zahtevka, predvsem glede ugotovitvenega zahtevka. Sodišče je ni zaslišalo, zato ne more zaključiti, da je morala vedeti, da obstaja obveznost A. F. skleniti glavno pogodbo s tožnico. Tudi ni bil zaslišan predstavnik tožnice. Trditev tožnice o neodplačnem pravnem razpolaganju je brez utemeljitve in trdnega dokaza. Že tožnica je pavšalno trdila, da gre za neodplačno razpolaganje predkupnega zavezanca, zato je povsem odveč navajanje sodišča, da je toženka le pavšalno ugovarjal, da ni šlo za neodplačno razpolaganje. Da ni šlo za neodplačno razpolaganje, je toženka dokazovala s svojim zaslišanjem in z vpogledom v zapuščinski spis. Posledično je neutemeljena tudi odločitev, ki ji nalaga sklenitev kupoprodajne pogodbe za solastni del parc. št. 1501/2, k.o. x., z določeno vsebino. Sodišče z izdajo sodbe ne sme obiti veljavnih določil zakona glede predkupne pravice solastnikov in drugih predkupnih upravičencev. Teoretično je možno, da obstaja na sporni nepremičnini, ki je stavbno zemljišče, tudi predkupna pravica občine. Odločitev o stroških postopka pa je napačna, saj je v nasprotju s 154. in 155. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbeno sodišče naj zato izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zoper prvo toženko zavrne, tožnici pa naloži povrnitev pravdnih stroškov glede na uspeh v pravdi.

5. Dediča druge toženke izpodbijata sodbo v delu, kjer jima je naloženo, da skleneta kupoprodajno pogodbo s tožnico glede parc. št. 1501/2, in glede pravdnih stroškov. Uveljavljata vse pritožbene razloge. Predlagata spremembo sodbe tako, da se tožbeni zahtevek zavrne, tožnici pa naloži v povračilo njune pravdne stroške v skladu z uspehom v pravdi. Ne strinjata se z zaključkom sodišča, da sta dolžna s tožnico skleniti glavno kupoprodajno pogodbo, ker naj bi bila parc. št. 1502/1, k.o. x., že v času sklepanja predpogodbe stavbno zemljišče. Tožene stranke niso imele nobene potrebe izpodbijati predpogodbo, saj na podlagi predpogodbe niso nastale še nikakršne pravne posledice. Šele ob sklenitvi glavne pogodbe lahko nastanejo posledice in imajo možnost odkloniti sklenitev glavne pogodbe. Ugovor spremenjenih okoliščin se uveljavlja samo pri sklepanju oziroma odklonitvi sklenitve glavne pogodbe, kot je obrazložilo v tej zadevi pritožbeno sodišče v sklepu II Cp 2018/2010 z dne 13. 10. 2010. Toženci niso pristali na ceno 1,917 EUR/m2 za zazidljivo zemljišče. To je bila cena za kmetijsko zemljišče. Razlika v dejanski vrednosti m2 zemljišča za parc. št. 1501/2 je v očitnem nasprotju s ceno, navedeno v predpogodbi. Sklenitev pravnega posla za ceno m2 1,917 EUR za nepremičnino, ki je dejansko stavbno, nasprotuje načelu enake vrednosti dajatev. Ugoditev takšnemu zahtevku bi vzpostavila očitno nesorazmerje vzajemnih dajatev, kar bi predstavljalo čezmerno prikrajšanje toženih stranko. Takšno stanje pa je posledica spremenjenih okoliščin, ki so nastale po sklenitvi predpogodbe. Iz odločbe DURS, ki je v spisu, je razvidno, da je m2 spornega stavbnega zemljišča, parc. št. 1501/2, vreden 98,27 EUR, kar je 61-krat več kot vrednost po predpogodbi, ki jo upošteva sodišče v vsebini glavne pogodbe. Takšna nesorazmernost v vrednosti nepremičnine je očitna. Predpogodba pa je bila tudi sklenjena za celoten kompleks, ki naj bi bil kompleks kmetijskih zemljišč. Ker je tožnica umaknila zahtevek glede nepremičnin, ki so kmetijska zemljišča, je odpadel tudi pogodbeni namen in s tem pravna podlaga za sklenitev glavne pogodbe po predpogodbi, to je nakup kmetijskih zemljišč za potrebe dejavnosti tožnice. Napačno pa je tudi stališče sodišča, da tožnica lahko sama izbira, katera zemljišča iz predpogodbe bo kupila. S tem, ko je umaknila zahtevek za sklenitev glavne pogodbe za pretežni del nepremičnin, je odstopila od predpogodbe. Zahtevek pa bi bilo treba zavrniti tudi zato, ker ni upoštevana zakonska predkupna pravica solastnikov v smislu 3. odst. 66. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki so izjavili, da bodo takšno pravico uveljavljali. Za odločitev o ugotovitvenem delu tožbenega zahtevka ni zakonske podlage, saj tožnica zanj nima pravnega interesa. Glede pravdnih stroškov pritožnika opozarjata, da je tožnica glede na vrednost spora, ki je enaka vrednosti kupnine, uspela z zahtevkom le v višini 2 %, zato sta upravičena do povrnitve 98% njunih pravdnih stroškov. Sproti so bili priglašeni vsi pravdni stroški, še preden je bil izdan sklep o ustavitvi postopka, torej tudi glede umaknjenega dela tožbe.

6. Četrta toženka vlaga pritožbo zoper III. točko izreka izpodbijane sodbe, s katero ji je naložena sklenitev prodajne pogodbe za nepremičnino 1501/2, k.o. x., in stroškovno odločitev. Uveljavlja vse pritožbene razloge in predlaga spremembo sodbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka. Opozarja, da določba 6. odst. 33. člena OZ ne velja le glede spremembe statusa zemljišča, pač pa za vsako drugo spremenjeno okoliščino, zaradi katere je stanje bistveno drugačno kot ob sklenitvi predpogodbe. Predpogodba ne bi bila sklenjena za kupnino 1,971 m2 za m2, če bi bila takrat tržna cena desetkrat višja. Če je bila cena, dogovorjena v predpogodbi leta 1999, ustrezna, pa je ta danes izrazito prenizka. Da je cena sedaj očitno višja, je izkazano z odločbo davčne uprave z dne 28. 6. 2012, ki je sodišče ni upoštevalo. Pri določitvi cene za zemljišče na podlagi predpogodbe ni šlo za zmoto, pač pa je dejansko prišlo do očitno velike spremembe vrednosti nepremičnine. Ker je v času sojenja cena nepremičnine neprimerno višja od cene v predpogodbi, je glavna pogodba, vsebovana v izpodbijani sodbi, oderuška in posledično nična, kar lahko toženka uveljavlja tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe. Sodišče prve stopnje tudi ni upoštevalo, da imajo solastniki predkupno pravico po 66. členu SPZ, ki v času sklenitve predpogodbe še ni veljal, v času izdaje sodbe pa je, in je predpogodba ni mogla izključiti. Zato je bila z izdajo sodbe kršena pravica predkupnih upravičencev. Zaradi delnega umika tožbe je neutemeljen zahtevek v celoti, saj je bil predmet in namen predpogodbe nakup oziroma prodaja nepremičnin v celoti, ne pa samo delno. Napačna pa je tudi odločitev o stroških postopka, saj je tožnica uspela samo z majhnih delom zahtevka.

7. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena, pritožbe prve in tretje tožene stranke, druge tožene stranke in četrte tožene stranke so utemeljene.

Glede pritožbe prve toženke:

8. Pritožbeno sodišče ob uradnem preizkusu po 2. odst. 350. člena ZPP ugotavlja, da je sodišče prve stopnje na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja napačno uporabilo uporabilo materialno pravo, to je tiste določbe OZ, ki urejajo izpodbijanje dolžnikovih pravnih dejanj. V skladu z določbo 255. člena OZ (enako prej 280. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR) lahko vsak upnik, čigar terjatev je zapadla v plačilo, ne glede na to, kdaj je nastala, izpodbija pravno dejanje svojega dolžnika, ki je bilo storjeno v škodo upnikov. Paulijanska tožba je namenjena izpodbijanju pravnega dejanja dolžnika, ki je s svojim dejanjem (npr. odsvojitvijo lastninske pravice na nepremičnini) zmanjšal svoje premoženje, s katerim odgovarja za svoje obveznosti, in upniki ostanejo nepoplačani. S pravili o izpodbijanju je varovan upnik, čigar sposobnost poplačila terjatve se zmanjša zaradi dolžnikovih ravnanj. Institut izpodbijanja dolžnikovih pravnih dejanj predpostavlja torej situacijo, ko ima upnik denarno terjatev zoper dolžnika, dolžnik pa skuša preprečiti njeno poplačilo (1). Skratka gre za primere, ko se uveljavlja relativna neveljavnost oz. neučinkovitost dolžnikovega ravnanja (relativna, ker deluje le proti upniku oz. tožeči stranki in se ne vrne v premoženje dolžnika) zaradi dolžnikove neplačevitosti in se s tožbo zahteva, da pravno dejanje nima učinka do tožeče stranke glede njene terjatve do dolžnika v določenem znesku in da je zato pridobitelj dolžan dopustiti, da tožeča stranka terjatev do dolžnika poplača iz pridobiteljevega premoženja.(2)

9. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožnica s pokojno drugo toženko B. R. M., pokojnim tretjim tožencem A. F. in četrto toženko J. V. dne 8. 6. 1999 sklenila kupno predpogodbo, s katero so prevzeli obveznost, da bodo kasneje sklenili kupoprodajno pogodbo za določene nepremičnine, in dogovorili bistveni sestavini glavne pogodbe, to je predmet in kupnino (1. odst. 45. člena ZOR), in sicer v 15 dneh ko se bodo stekli pogoji za sklenitev glavne pogodbe, to je po pravnomočnosti sklepa o dedovanju denacionaliziranega premoženja po njihovem zapustniku A. S. (priloga B1). Premoženje pokojnega S. je poleg predkupnih zavezancev, to je navedenih tožencev, sicer dedovala tudi prva toženka, ki pa ni bila podpisnica predpogodbe. Sklep o dedovanju DD 286/2000 je bil izdan 12. 12. 2002 (priloga A7, B19, iz katere izhaja, da je postal pravnomočen aprila 2003). A. F. pa je nato, kljub zavezi v predpogodbi, z zapuščino po pokojnem razpolagal tako, da je odstopil svoj dedni delež nepremičnin (ki so predmet predpogodbe) prvi toženki, s sporazumom o delitvi zapuščine v sklepu DD 286/2000 z dne 13. 3. 2003 (priloga A8, B18). Glede na takšne ugotovitve sodišča prve stopnje, iz katerih izhaja, da je pokojni F. kršil prevzeto predkupno obveznost, saj je s prenosom lastninske pravice onemogočil izpolnitev predpogodbe, to je sklenitev glavne pogodbe, bi lahko tožnica zoper njega uveljavljala kvečjemu odškodninski zahtevek zaradi kršitve predpogodbe (ali morebiti izbrisno tožbo zaradi absolutne neveljavnosti posla), ne more pa v obravnavanem primeru, v katerem ne gre za vprašanje poplačila zapadle denarne terjatve, pač pa za zahtevek na sklenitev glavne pogodbe, uveljavljati zaradi ravnanja predkupnega zavezanca zoper prvo toženko zahtevek na izpodbijanje dolžnikovega pravnega dejanja, s katerim je nanjo prenesel lastninsko pravico, in od nje posledično zahtevati, da z njo sklene glavno pogodbo pod pogoji iz predpogodbe. Ker tožnica dejanja pokojnega F. ne more izpodbijati na podlagi instituta actio Pauliana, saj ne gre za oteženo poplačilo terjatve do pokojnega (pač pa onemogočeno izpolnitev predkupne pogodbe), ne more uspeti s tožbenim zahtevkom zoper prvo toženko. Tožnica pa tudi nima zoper toženko, ki ni bila stranka predpogodbe, zahtevka na izpolnitev predpogodbe, to je sklenitev glavne pogodbe pod pogoji predpogodbe z vsebino, kot se zahteva. Zato je treba (tudi) tožbeni zahtevek - ugotovitveni in dajatveni na sklenitev glavne pogodbe za nepremičnino 1502/1, k.o. x. - zoper prvo toženko zavrniti, saj je ta nesklepčen. Ugotovljena dejstva namreč ne utemeljujejo pravne posledice, ki se zahteva. Glede na obrazloženo pritožbeno sodišče ni posebej odgovarjalo na neodločilne pritožbene navedbe toženke (1. odst. 360. člena ZPP).

Glede pritožbe tožeče stranke: Pritožba neutemeljeno izpodbija zavrnitev tožbenega zahtevka, da so tožene stranke (prva (3), druga in četrta) dolžne skleniti s tožnico glavno kupoprodajno pogodbo tudi za nepremičnine parc. št. 1502/6, 1502/7, 1502/1, 1499/1 in 1498/1, k.o. x.. V skladu s 6. odst. 45. člena ZOR predpogodba ne veže, če so se okoliščine od njene sklenitve toliko spremenile, da niti ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne. Pri presoji, ali so izpolnjeni pogoji iz te določbe, je treba smiselno upoštevati tudi 133. člen ZOR, iz katerega izhaja, katere spremenjene okoliščine so relevantne. Ugotovljeno je, da so bile sporne nepremičnine v času sklenitve predpogodbe dne 8. 6. 1999 kmetijsko zemljišče in je bila kupnina določena glede na povprečno tržno ceno m2 kmetijskega zemljišča. Po sklenitvi predpogodbe so te nepremičnine dobile status stavbnega zemljišča (4), s čimer se je spremenila očitno bistvena lastnost predmeta, na katero je vezana tudi cena, ki je splošno znano bistveno višja pri m2 stavbnega zemljišča. Gre za relevantno spremenjeno okoliščino. Pritožbeno sodišče se strinja s prepričljivo dokazno oceno sodišča prve stopnje, da glede na okoliščine, v katerih je bila sklenjena predpogodba, in jih tožnica ne izpodbija, stranke predpogodbe niso mogle računati z možnostjo, da bodo parcele spremenile svoj status, in da nezazidanih stavbnih zemljišč ne bi prodale niti po ceni za kmetijska zemljišča. Dejstvo, da je prišlo do spremembe, še ne pomeni, da so toženci v času sklenitve predpogodbe okoliščine, ki so zahtevale tako spremembo, predvideli in zanje prevzeli riziko. Pritožbene navedbe, ki jih je sicer tožnica podala že pred sodiščem prve stopnje in s katerimi poskuša ovreči zaključek sodišča o nepričakovanih in nepredvidenih spremenjenih okoliščinah, po presoji pritožbenega sodišča ostajajo na pavšalni ravni. Drži, da postopki za spremembo namembnosti trajajo dalj časa, vendar to še ne pomeni, da bi jo morali toženci pričakovati in predvideti, saj tožnica niti ne pove in pojasni, na podlagi kakšnega dogodka oziroma konkretnih okoliščin bi morali toženci pričakovati spremembo statusa nepremičnine. Edini dokazi v spisu v zvezi datumom spremembe izhajajo iz listin B41-43, 45, 46, 53, iz katerih je razvidno, da so bile spremembe namembnosti spornih nepremičnin opravljene in nato v občinskem časopisu občine M. objavljene nekaj mesecev po sklenitvi predpogodbe. Sodišče je imelo dokaze, da je bilo strankam lahko jasno glede spremembe stanja zemljišč šele po objavi sprememb v občilih. Tožnica bi morala zato dokazati, da je bilo kaj več javno dostopnega, kot objava spremembe statusa. Dokazno breme je bilo na njej. (5) Tožnica je celo tekom postopka trdila, da sama ni vedela ob podpisu predpogodbe, da je v pripravi akt, na podlagi katerega bodo nepremičnine postale stavbna zemljišča. Povsem pavšalno, brez dokaza, pa trdi, da bi to nasprotnim strankam moralo biti znano.

Glede pritožbe druge tožene stranke in četrte toženke:

11. Glede izpodbijane odločitve zoper dediča druge tožene stranke in četrto toženko (ki sta bili stranki predpogodbe - predpogodbena prodajalca) o sklenitvi glavne kupoprodajne pogodbe za nepremičnino parc. št. 1501/2, k.o. x., pritožbeno sodišče najprej pojasnjuje, da se pritožniki ne morejo sklicevati na (morebitne) spremenjene okoliščine, ki so nastale po steku pogojev za sklenitev glavne pogodbe, torej po izteku izpolnitvenega roka (6), ki je nastopil glede na določbo 2. člena predpogodbe z 9. 6. 1999, v povezavi s sklepom o dedovanju z dne 12.12.2002 (priloga B 19), najkasneje do (pravočasne) (7) vložitve tožbe v obravnavani zadevi. Zato je brezpredmetno pritožbeno sklicevanje na odločbe DURS iz leta 2010, iz katerih izhaja sedanja vrednost zemljišča glede na njegov (sedanji) status. Odločilno je dejstvo, ali je prišlo do bistveno spremenjene okoliščine od sklenitve predpogodbe do izpolnitve pogoja za sklenitev glavne pogodbe. Predpogodba namreč ne veže, če so se okoliščine od njene sklenitve toliko spremenile, da niti ne bi bila sklenjena, če bi bile takrat takšne (6. odst. 45. člena ZOR). Nesporno je, da je bila predmetna nepremičnina (1501/2) v predpogodbi kot predmet bodoče glavne pogodbe opredeljena kot kmetijsko zemljišče z določeno ceno glede na povprečno tržno ceno m2 za tovrstno zemljišče. Ugotovljeno pa je, da je imela ta nepremičnina že v času sklenitve predpogodbe status stavbnega zemljišča, kar potrjuje listina v spisu (priloga B54), iz katere izhaja, da ima ta nepremičnina status stavbnega zemljišče že od leta 1986 dalje. Prava predstava o statusu zemljišča pa je tista, ki napeljuje na zaključek, koliko je zemljišče vredno. Status zemljišča je odločilen za določitev cene. Spremenjene okoliščine v smislu 6. odst. 45. člena ZOR glede statusa zemljišča niso podane. Toženci želijo prikazati, da jim prava vrednost ni bila znana zaradi tega, ker se je status zemljišča spremenil. Vendar pa je status zemljišča ves čas enak, torej je že ob sklenitvi predpogodbe bila resnična vrednost zemljišča drugačna. To pa kaže, da bi bili toženi stranki lahko ob sklepanju predpogodbe kvečjemu v zmoti glede statusa in posledično vrednosti predmeta, ki je vezana na status. Pritožbeno sodišče je v tej zadevi že v odločbi II Cp 2018/2010 z dne 13. 10. 2010 pojasnilo, da lahko stranka predpogodbe (toženci kot prodajalci), če je bila pri sklepanju predpogodbe v zmoti glede bistvene lastnosti predmeta (od katere je odvisna opredelitev njene vrednosti) bodoče glavne pogodbe, odkloni sklenitev glavne pogodbe (8). Status nepremičnine (s tem pa njena vrednost) je gotovo odločilna lastnost predmeta (in s tem element pred/pogodbe), glede katere so bili toženci očitno v bistveni zmoti (in posredno v zmoti o vrednosti predmeta (9)). Vendar pa se nanjo lahko sklicujejo le, če je bila ta bistvena zmota tedaj opravičljiva. Sodišče prve stopnje ugotavlja, čemur pritožba ne nasprotuje, da toženci niso bili v opravičljivi zmoti, saj je ocenilo, da so imeli zadosti časa, da bi se pred podpisom predpogodbe pozanimali pri pristojnem organu o statusu nepremičnine, kar je javno dostopen podatek. Toženim tako ni mogel ostati neznan pravi status zemljišča in posredno njena vrednost. Zato niso ravnali s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu, saj niso raziskali, ali ima predmet res tako lastnost in ceno, kot so navedli v predpogodbi.

12. Pritožniki se ne morejo uspešno sklicevati na kršitev načela čezmernega prikrajšanja v smislu 139. člena ZOR. Čezmerno prikrajšanje pomeni posebno obliko zmote o pravi vrednosti ekvivalenta svoji dajatvi. Iz določbe 2. odst. 15. člena ZOR je povzeti, da nesorazmerje vrednosti dajatev ni vedno sankcionirano, ampak le tedaj, ko zakon določi, v katerih primerih ima kršitev tega načela pravne posledice. Dejansko bi lahko prišlo v času do nastanka obveznosti sklenitve pogodbe do čezmernega prikrajšanja (objektivni pogojev), vendar pa to še ne zadošča za nastop posledic. Podan mora biti tudi subjektivni pogoj. Ta pa ni zatrjevan. Nevednost o pravi vrednosti predmeta, ki je v tej zadevi posledica neopravičljive zmote o lastnosti (statusu) predmeta, pomeni, da stranki na noben način ni mogel biti znan status zemljišča, kar je odločilno za realno vrednost nepremičnine.

13. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je glavna pogodba, k sklenitvi katere zavezuje izpodbijana sodba, oderuška pogodba in tako nična, kar lahko stranka predpogodbe uveljavlja tako, da odkloni sklenitev glavne pogodbe. Bistveno za oderuško pogodbo je, da morata biti hkrati podana element očitnega nesorazmerja dajatev obeh pogodbenih strank (objektivni element), in subjektivni element na strani nasprotne stranke (114. člen ZOR) ter izkazano, da je pridobitelj izkoristil takšno stanje nasprotne stranke. Če manjka ena predpostavka, pogodba ni oderuška. Če subjektivni pogoj v času sklenitve glavne pogodbe ni zatrjevan in izkazan, potem o oderuški pogodbi ni govora. Ravno za to gre v tej zadevi; četrta toženka, ki se v pritožbi sklicuje na oderuškost glavne pogodbe, tega elementa ni zatrjevala, kot tudi ne drugi toženi.(10)

14. Pritožniki se neutemeljeno tudi zavzemajo, da je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo kršilo predkupno pravico solastnikov v smislu 3. odst. 66. člena SPZ. Stališče sodišča prve stopnje, da se toženci ne morejo sklicevati na to pravico, ker je SPZ stopil v veljavo šele potem, ko je bila sklenjena predpogodba, je sicer napačno, saj je glavna pogodba tista, s katero se pridobi lastninska pravica na nepremičnini in je ob njeni sklenitvi treba upoštevati zakonske omejitve lastninske pravice. Kljub temu pa po presoji pritožbenega sodišča o kršitvi predkupne pravice solastnikov ni mogoče govoriti. Namen sankcije za njeno kršitev iz 512. člena OZ (podobno prej 532. člen ZOR) ni v tem, da mora predkupni zavezanec v določeni situaciji prodati stvar predkupnemu upravičencu, temveč v tem, da lahko predkupni upravičenec vstopi na mesto kupca. Prva toženka, druga toženca in četrta toženka so po zemljiškoknjižnih podatkih edini solastniki sporne nepremičnine (priloga A58). Vedo za zahtevek na sklenitev glavne pogodbe za nepremičnino, ki je v njihovi solasti. Zgolj s sklicevanjem na predkupno pravico, ob tem, da posamezen toženec kot solastnik - predkupni upravičenec ne zahteva s tožbo (od drugih solastnikov), da se mu stvar pod enakimi pogoji proda, ne more uspeti. Zatrjevanje, da bodo uveljavljali predkupno pravico, ne zadošča. Posamezen toženec lahko uveljavlja kršitev svoje pravice le tako, da v tej zadevi zahteva sklenitev pogodbe. Ugovor o obstoju predkupne pravice občine pa tudi ni utemeljen, saj iz potrdila o namenski rabi spornega zemljišča (priloga B 54) izhaja ravno nasprotno.

15. Načeloma je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da je v dispoziciji tožeče stranke, ali bo zahtevala s tožbo celotno izpolnitev obveznosti iz predpogodbe, ali manj. OZ ne izključuje delne izpolnitve obveznosti. Vendar pa pritožbi opozarjata na trditve - ki so bile pravočasno (286. člen ZPP) podane že pred sodiščem prve stopnje (list. št. 415) - da je z umikom tožbe tožnice z dne 2. 12. 2012 (glede kmetijskih zemljišč) odpadel pogodbeni namen pogodbenih strank, ki je bil v tem, da tožnica kupi celoto (kmetijskih) zemljišč za opravljanje svoje dejavnosti, do katerih pa se sodišče prve stopnje ni opredelilo, so pa za odločitev pravnorelevante. Namreč vprašanje izjalovitve (odpad) (pred)pogodbenega namena zaradi delnega umika tožbe za določene nepremičnine, je za presojo o utemeljenosti tožbenega zahtevka na sklenitev glavne pogodbe (le) za parc. št. 1501/2, k.o. x., odločilno. Gre za vprašanje, ali ravnanje tožnice še ustreza kavzi (pred)pogodbe glede na samo vsebino predpogodbe. S tem, ko se prvo sodišče ni opredelilo do pravno odločilnih trditev toženih strank, je podana bistvena kršitev pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Izpodbijana sodba ne vsebuje vseh razlogov o pravno odločilnih dejstvih in je zato v tem delu ni mogoče preizkusiti.

16. Po navedenem je pritožbeno sodišče pritožbi prve toženke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zoper njo, kot izhaja iz točke I., II. in dela III. točke, kolikor se nanaša nanjo (da je dolžna skleniti s tožnico glavno pogodbo za nepremičnino 1501/2, k.o. x., z vsebino, kot izhaja izreka te točke izpodbijane sodbe), zavrnilo (5. alineja 358. člen ZPP). Pritožbo tožnice je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem zavrnilnem delu (IV. točka izreka) zavrnilo kot neutemeljeno, saj uveljavljani in uradoma upoštevni pritožbeni razlogi niso podani (353. člen ZPP). Pritožbama drugih dveh tožencev in četrti toženki pa je ugodilo in izpodbijano sodbo v točki III. izreka v delu, da so dolžni skleniti glavno kupoprodajno pogodbo za nepremičnino št. 1501/2, k.o M., z določeno vsebino, razveljavilo in v tem obsegu vrača zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 354. člena ZPP). Pritožbeno sodišče ocenjuje, da glede na naravo stvari in okoliščine primera ne more samo dopolniti postopka, saj bi v nasprotnem primeru strankam odvzelo pravico do pritožbe. V ponovljenem sojenju se bo moralo sodišče prve stopnje v okviru trditev pravdnih strank, upoštevaje predvsem vsebino določb 3. in 8. člena predpogodbe, ob morebitnem (dopolnilnem) zaslišanju strank, opredeliti do ugovora glede odpadlega pogodbenega namena.

17. Zaradi delne razveljavitve odločitve o glavni stvari je pritožbeno sodišče razveljavilo tudi odločitev o stroških postopka (V. točka izreka izpodbijane sodbe; 4. odst. 165. člena ZPP).

18. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (3. odst. 165. člena ZPP).

(1) Glej: Miha Juhart, OZ s komentarjem, GV Založba 2003, str. 247-258; Luigi Varanelli, Izpodbijanje dolžnikovih pravnih dejanj, PP , 2003, str 23. (2) Primerjaj: odločbe VSL III Cp 2825/2010, II Cp 2784/2009 in druge.

(3) V razmerju do prve toženke je pritožba neutemeljena že iz razloga nesklepčnosti tožbenega zahtevka.

(4) Iz listin B41-43, 45, 46, 53 v spisu izhaja, da ima parc. št. 1498/1 status stavbnega zemljišče od 27.10.1999, ostale štiri pa od 28.2.2000. (5) Pritožbeno sodišče je preverilo, da so z vpogledom spletne strani občine Mengeš splošno dostopni samo odloki.

(6) Glej M. Dolenc, OZ s komentarjem, GV Založba, 2003, str. 599. (7) V smislu 5. odst. 45. člen ZOR.

(8) Primerjaj: odločba VS RS II Ips 240/200 z dne 8. 11. 2000. (9) Glej: M. Dolenc, OZ s komentarjem, GV Založba 2003, str. 346. (10) Tožene stranke so utemeljevale elementa oderuške predpogodbe v zvezi z nasprotno tožbo, s katero so uveljavljali ničnost predpogodbe, ta tožbeni zahtevek pa je bil pravnomočno zavrnjen (glej: odločba VSL II Cp 2018/2010).