Jedro

Kršitev določila o dolžini odpovednega roka s strani etažnih lastnikov ne more imeti negativnih posledic za upravnika. Če etažni lastniki to dolžnost kršijo, če upravniku po vročitvi odpovedi ne omogočijo in ne dopustijo opravljanja upravniških storitev v zakonskem odpovednem roku, od upravnika ni mogoče zahtevati, da pri pogodbi vztraja.

Odpoved pogodbe o upravljanju nima takojšnjega učinka na pravne posle, ki jih je upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov sklepal s tretjimi osebami. Zato ima upravnik ob prenehanju upravljanja določene obveznosti, ki jih mora opraviti, da se razreši poslov upravljanja.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 58308/2009 z dne 8. 5. 2009 v 1. in 3. točki izreka in toženi stranki še naložilo, da je dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v višini 15,00 EUR.

O pritožbi tožene stranke je na podlagi 5. odst. 458. člena ZPP odločila višja sodnica posameznica.

Pritožba ni utemeljena.

V zadevi je bilo sporno, ali je tožena stranka v obdobju, na katerega se nanaša vtoževani račun za električno energijo (od 4. 8. 2008 do 3. 9. 2008), opravljala posle upravljanja v stavbi X. Tožena stranka je ugovarjala, da so ji etažni lastniki odpovedali pogodbo o upravljanju z dnem 1. 7. 2008. Sodišče prve stopnje je zahtevku ugodilo, ker je zaključilo, da bi morala tožena stranka na podlagi 1. odst. 60. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) izpolnjevati vse prevzete obveznosti v odpovednem roku, ki traja najmanj tri mesece po vročeni odpovedi.

Tožena stranka v pritožbi navedeni zaključek prvostopnega sodišča utemeljeno izpodbija. 1. odst. 60. člena SZ-1, ki določa, da lahko etažni lastniki kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, predpostavlja dolžnost etažnih lastnikov, da v primeru nekrivdne odpovedi pogodbe o upravljanju upravniku zagotovijo najmanj v zakonu določeni odpovedni rok. Če etažni lastniki to dolžnost kršijo, če upravniku po vročitvi odpovedi ne omogočijo in ne dopustijo opravljanja upravniških storitev v zakonskem odpovednem roku, od upravnika ni mogoče zahtevati, da pri pogodbi vztraja. Posledic kršitve dolžnosti etažnih lastnikov ni mogoče prevaliti na upravnika. Tožena stranka ima zato prav, ko sodišču očita, da je prezrlo, da so lastniki z dopisom z dne 30. 6. 2008 (B2) pogodbeno razmerje s toženo stranko odpovedali „takoj, s 1. 7. 2008“. Upravnik ni bil dolžan proti volji naročnikov še naprej opravljati upravniške posle, tudi, če je do tega po zakonu upravičen. Ne nazadnje je v skladu z naravo mandatnega razmerja, da naročnika ni mogoče prisiliti, da vztraja pri naročilu, od katerega želi odstopiti. Kršitev določila 60. člena SZ-1 o dolžini odpovednega roka s strani etažnih lastnikov zato ne more imeti negativnih posledic za upravnika.

Vendar pa je bila odločitev prvostopnega sodišča pravilna iz drugih razlogov. Tudi takojšnja odpoved pogodbe o upravljanju namreč nima takojšnjega učinka na pravne posle, ki jih je upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov sklepal s tretjimi osebami. Nasprotno stališče bi tretjim osebam povzročalo preveliko negotovost, ki je sami tudi ne morejo odpraviti. Zato ima upravnik ob prenehanju upravljanja v 61. členu SZ-1 določene obveznosti, ki jih mora opraviti, da se razreši poslov upravljanja. Tako mora na dan prenehanja pogodbe o upravljanju izdelati končno poročilo in sestaviti končni obračun, novemu upravniku izročiti vse pogodbe, dovoljenja in druge listine, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, ter obvestiti tiste dobavitelje in izvajalce storitev, ki izvršujejo dobavo oziroma opravljajo storitve za večstanovanjsko stavbo, katere upravnik je bil. Navedeno določilo je sicer prirejeno na običajno situacijo, ko se v času trajanja odpovednega roka najde nov upravnik. V konkretnem primeru za takšno situacijo ni šlo, saj etažni lastniki ob prenehanju pogodbe o upravljanju toženi stranki še niso izbrali novega upravnika. Vendar pa bi v takšnem primeru upravnik moral primopredajo poslov opraviti z lastniki, ob hkratni obvestitvi vseh dobaviteljev in izvajalcev storitev. Tožena stranka pa v tem postopku ni izkazala, da je in kdaj opravila primopredajo poslov (etažnim lastnikom) v skladu z 61. čl. SZ-1. Tožečo stranko kot dobavitelja je o prenehanju poslov upravljanja obvestila šele z dopisom z dne 17. 9. 2008, vendar pa ima to obvestilo pravne učinke le za dobave in storitve opravljene po dnevu obvestila, vtoževani znesek pa se na to obdobje ne nanaša. Odločitev prvostopnega sodišča, ki je zahtevku ugodilo, je bila tako pravilna. Ker ni podanih nobenih razlogov, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti (350. člen ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.