Jedro

Pri izračunu nadomestila za uporabo od najemnine ni potrebno odšteti davščine, ki so povezane z donosi od nepremičnin. Tožniki bodo morali plačati dohodnino, ko bodo od toženca prejeli nadomestilo za uporabo.

Toženec lahko zahteva povračilo vloženih sredstev v obdobju, ko ni imel veljavno sklenjene najemne pogodbe, le na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi oziroma poslovodstvu brez naročila. Če ni drugače dogovorjeno, je po utrjenem stališču sodne prakse te zahtevke mogoče uveljavljati šele potem, ko uporabnik izgubi posest, torej takrat, ko izroči poslovni prostor lastniku. Ker toženec ni zatrjeval, da bi poslovni prostor že izročil tožeči stranki in tudi ne, da bi bilo dogovorjeno, da ima pravico do povračila investicij pred njegovo vrnitvijo, glede obogatitvenega zahtevka ni zmogel niti trditvenega bremena. Njegova tožba je zato že iz tega razloga nesklepčna.

Izrek

1. Pritožbi zoper sklep se ugodi in se izpodbijani sklep v prvi točki razveljavi.

2. Pritožba zoper sodbo se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

3. Toženec mora v 15 dneh tožnikom povrniti njihove stroške odgovora na pritožbo v znesku 1580,22 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

: Tožniki, ki so dediči denacionalizacijske upravičenke, so s tožbo z dne 23.10.1998 od sodišča zahtevali, naj razsodi, da jim je toženec dolžan plačati nerazdelno znesek 70.122,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje odločbe sodišča prve stopnje do plačila, nato pa od 1.12.2006 dalje po 600,00 EUR mesečno z zapadlostjo vsakega 10. dne v mesecu, od tedaj dalje pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Zahtevani zneski predstavljajo nadomestilo za prikrajšanje, ker potrditvah tožnikov toženec brez pravnega naslova uporablja poslovni prostor, ki jim je bil vrnjen v denacionalizacijskem postopku. Podrejeno so zahtevali, naj toženec nadomestilo plača vsakemu od tožnikov, upoštevajoč njihove dedne deleže. Sodišče prve stopnje je s sklepom z dne 26.3.2008 tožencu postavilo začasno zastopnico, z izpodbijanim sklepom z dne 15.12.2008 pa je začasno zastopnico razrešilo.

S sodbo je primarni tožbeni zahtevek zavrnilo, podrejenemu tožbenemu zahtevku pa je delno ugodilo. Odločilo je, da gredo tožnikom v obdobju po 1.12.2006 le tista mesečna nadomestila za uporabo njihovih poslovnih prostorov, ki so zapadla do zaključka glavne obravnave.

Zoper sklep z dne 15.12.2008 in zoper ugodilni del sodbe se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje toženec.

1. Pritožba zoper sklep V pritožbi zoper sklep začasna zastopnica v imenu toženca opozarja, da je dne 13.10.2008 vložila pritožbo zoper sodbo, nato pa jo je s sklepom z dne 15.12.2008 sodišče prve stopnje razrešilo z dnem 25.9.2008 in ji obenem v drugi točki sklepa naložilo, naj v 15 dneh predloži pooblastilo za zastopanje toženca ali pa mora toženec osebno vložiti pritožbo, ker bo sicer pritožbo zavrglo. Opozarja, da jo je sodišče prve stopnje s sklepom z dne 26.3.2008 postavilo, vse dokler tožena stranka ali njen pooblaščenec ne nastopi pred sodiščem oziroma organ, pristojen za socialne zadeve, ne sporoči sodišču, da je postavil skrbnika. Navaja, da je ugotovitev sodišča, da je bil namen postavitve začasne zastopnice izpolnjen na naroku dne 23.9.2008, v nasprotju z izrekom sklepa z dne 27.3.2008, s čimer je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 45/2008, v nadaljevanju ZPP). Opozarja, da je sodišče verjelo tožencu, da ni sposoben opravljati procesnih dejanj in mu je zato postavilo začasnega zastopnika, z izpodbijanim sklepom pa v nasprotju s to ugotovitvijo tožencu nalaga, naj sam vloži pritožbo. Meni, da je sodišče prve stopnje zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, ker ni uporabilo prvega odstavka 363. člena ZPP, obenem pa je nepravilno uporabilo tretji odstavek 270. člena ZPP. Začasna zastopnica je pritožbi priložila svoje dopise in dopise toženca, s katerimi izkazuje, da pooblastila od toženca ne more pridobiti. Predlaga, naj višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi.

2. Pritožba zoper sodbo V pritožbi zoper sodbo pa toženec opozarja, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje glede zastaranja zahtevkov tožnikov, glede velikosti poslovnega prostora, glede tega, od kdaj dalje tožniki zahtevajo nadomestilo za poslovni prostor, ali obstaja pravni naslov za uporabo poslovnega prostora, izkazanosti obsega prikrajšanja v višini najemnine in glede tega, ali je od višine najemnin treba odšteti davščine. Navaja, da je napačno stališče sodišča prve stopnje, da bi moral toženec založiti stroške za izvedenca finančne stroke in za dopolnitev izvedenskega mnenja glede višine nadomestila. Meni tudi, da je napačna ugotovitev, da toženec ni imel soglasja za prenovo, da so mu tožniki prepovedali obnovo in da ni upravičen do povrnitve vlaganj. Toženec opozarja, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo 371. člen Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. l. SFRJ, št. 29/78 do 88/99, v nadaljevanju ZOR), ker najemnina po 375. členu ZOR zastara v treh letih, 220. člen ZOR, ker je poslovni prostor adaptiral z dovoljenjem in ni šlo za tuj posel, in 210. člen ZOR. Opozarja pa tudi, da je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker v izpodbijani sodbi ni razlogov o odločilnih dejstvih glede prikrajšanja na račun drugega poslovnega prostora v začetnem obdobju za znesek 3315,38 EUR in ni razumljivo, kako je sodišče izračunalo navedeni znesek. Prav tako pa so nejasni razlogi glede utemeljenosti zahtevka za mesečna nadomestila za obdobje od 1.12.2006 dalje, saj iz izreka tudi ni razvidno, da bi sodišče zahtevku v tem delu ugodilo. Toženec opozarja, da je iz obrazložitve izpodbijane sodbe razvidno, da skupno prikrajšanje tožnikov znaša 56.576,62 EUR, iz izreka pa izhaja, da to prikrajšanje znaša 69.636,66 EUR. Predlaga, naj višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa, naj izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožnikom pa naloži povrnitev vseh njegovih stroškov postopka.

3. Odgovor tožnikov na pritožbi Obe pritožbi sta bili vročeni tožnikom, ti pa so nanju odgovorili. Opozarjajo, da je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je začasno zastopnico razrešilo, zaradi česar je njena pritožba nedovoljena in bi jo moralo sodišče zavreči. Sicer pa tudi opozarjajo, da je sodba sodišča prve stopnje pravilna in predlagajo, naj sodišče prve stopnje pritožbo začasne zastopnice zavrne kot neutemeljeno.

Pritožba zoper sklep je utemeljena, pritožba zoper sodbo pa ni utemeljena.

4. O pritožbi zoper sklep Sodišče prve stopnje je glede na zdravniška potrdila, ki jih je v postopku predložil toženec, ocenilo, da zaradi svojega zdravstvenega stanja ni pravdno sposoben in mu je na predlog tožnikov postavilo začasno zastopnico v skladu z 82. členom ZPP. V sklepu je v skladu s 83. členom ZPP navedlo, da bo začasna zastopnica zastopala toženo stranko, dokler tožena stranka ali njen pooblaščenec ne nastopi pred sodiščem oziroma dokler organ, pristojen za socialne zadeve, ne sporoči sodišču, da je toženi stranki postavil skrbnika. Sklep je bil vročen tako tožnikom kot tožencu in zoper sklep se nihče od njih ni pritožil. Toženec utemeljeno opozarja, da sodišče ne bi smelo razrešiti začasne zastopnice, če niso bili izpolnjeni pogoji iz 83. člena ZPP, ki so bili povzeti tudi v pravnomočnem sklepu o postavitvi začasne zastopnice. Ob ugotovitvi sodišča prve stopnje, da toženec ni pravdno sposoben, sodišče prve stopnje ne bi smelo začasne zastopnice razrešiti po poteku pritožbenega roka z učinkom za nazaj. S takšnim ravnanjem je tožencu onemogočilo obravnavanje pred sodiščem in je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, na katero pravilno opozarja začasna zastopnica v pritožbi.

Višje sodišče je zato na podlagi tretje točke 365. člena ZPP sklep razveljavilo v prvi točki izreka, kar pomeni, da je pritožba zakonite zastopnice zoper sodbo dovoljena in je višje sodišče o njej odločilo.

5. O pritožbi zoper sodbo Toženec pravilno navaja v pritožbi, da je odločitev o utemeljenosti ugovora zastaranja odvisna od ugotovitve, ali terjatev tožnikov izhaja iz najemnega razmerja ali pa temelji na neupravičeni obogatitvi. Ni utemeljen očitek toženca, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo, da nima pravne podlage za zasedanje poslovnega prostora. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je poslovni prostor v pritličju stavbe na D. 43 sprva predstavljal dva prostora, nato pa ju je toženec z adaptacijo v letih 1996 in 1997 združil v enega. Prvega, v izmeri 21,64m2, je imel toženec v najemu po pogodbi z dne 17.6.1993, sklenjeni z O. L. B. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je v 7. členu te pogodbe navedeno, da se pogodba sicer sklene za nedoločen čas, da pa v primeru denacionalizacije preneha najemno razmerje z dnem pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji. Odločba o denacionalizaciji je postala pravnomočna 1.9.1993 in pravilna je odločitev, da od takrat dalje toženec zaseda ta prostor brez pravne podlage. Tožniki so sprva s tožbo zahtevali nadomestilo za uporabo za ta prostor od 1.9.1993, nato pa so 21.11.2006 tožbo spremenili in zahtevali plačilo nadomestila od 1.1.1994, kar jim je sodišče prve stopnje tudi prisodilo.

Drug poslovni prostor, v izmeri 22 m2, je toženec zasedal na podlagi podnajemne pogodbe z družbo T. L. z dne 17.8.1995. Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je po 22. členu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/74 do Ur. l. RS, št. 102/02, v nadaljevanju ZPSPP) za oddajo v podnajem obvezno soglasje najemodajalca, da pa toženec ni dokazal, da bi T. L. to soglasje imela, kajti le v tem primeru bi bila pogodba veljavno sklenjena. Tožniki so s tožbo zahtevali plačilo nadomestila za uporabo od 1.5.1995, sodišče pa je na podlagi podnajemne pogodbe ugotovilo, da je toženec prostor zasedal šele od 17.8.1995 in je tožnikom prisodilo nadomestilo od tega dne dalje.

Pravilna je tudi ocena sodišča prve stopnje, da soglasje pravne prednice tožnikov za adaptacijo nikakor ne pomeni dogovora o uporabi poslovnega prostora. Najemna pogodba za poslovni prostor mora biti po drugem odstavku 12. člena ZPSPP sklenjena v pisni obliki in pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna.

Tako je pravilna ugotovitev sodišča, da toženec oba poslovna prostora uporablja brez pravnega naslova in je pravilna odločitev sodišča, da zahtevki tožnikov temeljijo na neupravičeni obogatitvi. Za terjatve iz tega naslova velja splošni petletni zastaralni rok (371. člen ZOR), zaradi česar je pravilna tudi ugotovitev, da glede na vložitev tožbe dne 23.10.1998 njihove terjatve niso zastarane. Kot je bilo zgoraj pojasnjeno, so neutemeljeni tudi pritožbeni očitki, da je sodišče napačno ugotovilo, od kdaj dalje tožniki uveljavljajo zahtevke in glede na to tudi napačno odločilo.

Neutemeljen je tudi očitek, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo površino poslovnega prostora. Ugotovitev, da ta meri 35,30 m2 temelji na izvedenskem mnenju, izvedenec pa je na pripombe toženca, zakaj mnenju ni priložena skica, ki bi potrjevala izmero, pojasnil, da so bile izmere opravljene v prisotnosti obeh strank, da pa na njegov poziv nobena od strank ni predložila drugačnih dokumentov o površini prostorov. Sodišče je tako pravilno ocenilo, da je izvedensko mnenje z dopolnitvijo strokovno prepričljivo in se je pravilno oprlo nanj.

Toženec tudi nima prav, ko opozarja, da bi moralo sodišče prve stopnje pri izračunu nadomestila za uporabo od najemnine odšteti tudi davščine, ki so povezane z donosi od nepremičnin. Res je bilo v zvezi z zahtevki po 72. členu Zakona o denacionalizaciji (Ur. l. RS-I, št. 27/91 do Ur. l. RS, št. 28/05, v nadaljevanju ZDen) zavzeto stališče, da je treba pri izračunu nadomestila iz naslova nemožnosti uporabe oziroma upravljanja premoženja ter iz naslova vzdrževanja nepremičnin vzeti tisto, kar bi upravičenec lahko ob normalnem teku stvari v posameznih obdobjih iztržil kot najemnino, zmanjšano za odstotek, ki bi šel za davščine, ki bi jih moral plačevati od takšnih prejemkov, za stroške upravljanja, ki bi ga bremenili in za stroške vzdrževanje nepremičnine, če jih je kril zavezanec (1). Denacionalizacijski zahtevki imajo posebno naravo. Poleg tega se po 28. členu Zakona o dohodnini (Ur. l. RS, št. 117/06 do 20/09, v nadaljevanju ZDoh) ne plača dohodnina od vrnitve denacionaliziranega premoženja. Glede prejetega nadomestila po pravilih o neupravičeni obogatitvi pa veljajo druga pravila. ZDoh v petem odstavku 15. člena določa, da je dohodek pridobljen oziroma dosežen v davčnem letu, v katerem je prejet, če ni z ZDoh drugače določeno, in se šteje, da je dohodek prejet, ko je izplačan fizični osebi ali je kako drugače dan na razpolago fizični osebi. Tožniki bodo tako morali plačati dohodnino, ko bodo od toženca prejeli nadomestilo za uporabo. Za oddajanje premoženja v najem se namreč po 75. členu ZDoh štejejo tudi drugi primeri uporabe premoženja, kadar tisti, katerega premoženje uporablja nekdo drug ali ima pravico do uporabe premoženja nekdo drug ali ima nekdo drug pravico, da od njega zahteva opustitev določenih dejanj, ki bi jih imel sicer pravico izvrševati na svojem premoženju, prejme ustrezno nadomestilo, če ni s tem zakonom drugače določeno.

Neutemeljen pa je tudi očitek, da je sodišče kršilo načelo kontradiktornosti, ker ni ugodilo predlogu toženca, naj izvedenec izračun nadomestila dopolni tako, da za neadaptirani lokal izračuna mesečno najemnino za vsak mesec posebej od 1.11.1995 dalje. Res je, da je izvedenec izračunal višino najemnine kot da bi toženec že od 1.1.1994 uporabljal združena poslovna prostora, vendar brez upoštevanja adaptacije. Sodišče prve stopnje je v skladu z načelom ekonomičnosti in pospešitve postopka (11. člen ZPP) pravilno odločilo, da dopolnitev izvedenskega mnenja ni potrebna, saj izračun sodišča prve stopnje, opravljen na podlagi izdelanega izvedenskega mnenja, res zadošča za pravilno odločitev. Neutemeljen pa je tudi očitek toženca, da je obrazložitev sodišča prve stopnje glede izračuna tako slaba, da odločitve v tem delu ni mogoče preizkusiti.

Sodišče je pojasnilo, da je naredilo izračun na podlagi dveh izhodišč: da sta bila poslovna prostora pred združitvijo enako velika in da je bila po združitvi njuna skupna kvadratura 35,30 m2, pred združitvijo pa kvadratura le enega prostora 22m2. Tako se je oprlo na ugotovitve izvedenca o povprečni ceni najema za posamezne mesece v obdobju od januarja 1994 do vključno avgusta 1995 za združen poslovni prostor in je te zneske prepolovilo. Pravilna je ocena sodišča, da tako ugotovljena vrednost zato ustreza nadomestilu za 22m2 neadaptiranega poslovnega prostora. Za mesec avgust 1995, v katerem je toženec pol meseca uporabljal en poslovni prostor, pa je pravilno upoštevalo le ¼ najemnine, ki jo je ugotovil izvedenec za združen neadaptiran prostor (str. 25 izvedenskega mnenja oz. list. št. 232). Res je, da so tožniki zahtevali plačilo nadomestila od 1.5.1995 dalje. Vendar je sodišče ugotovilo, da jim gre za lokal v izmeri 22m2 nadomestilo le od 17.8.1995 dalje in je za do takrat izračunano najemnino za ta prostor v znesku 3.315,38 EUR zmanjšalo izračunano prikrajšanje tožnikov.

Tako je sodišče prve stopnje ugotovilo, da skupno prikrajšanje tožnikov v obdobju od 1.1.1994 za prvi prostor in od 17.8.1995 za drugi prostor do konca novembra 2006 znaša 56.576,62 EUR. Za obdobje po 1.12.2006 so tožniki zahtevali nadomestilo prikrajšanja v mesečnih zneskih. Sodišče prve stopnje je odločilo, da so njihovi zahtevki utemeljeni le za mesečne zneske, ki so zapadli do konca glavne obravnave. Zato jim je za čas do 31.8.2008, skupaj za 21 mesecev, in 23 dni v septembru ta mesečna nadomestila prisodilo v enkratnem znesku 13.060,00 EUR, kar skupaj s prisojenim zneskom 56.576,62 EUR (za obdobje od 1.1.1994 oz. 17.8.1995 do 30.11.2006) znaša 69.636,62 EUR. Ta znesek je tudi naveden v izreku pod 3. točko. V nadaljevanju pa so narejeni še izračuni za vsakega od tožnikov glede na njihove dedne deleže. Očitana kršitev določb 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj bi izrek nasprotoval obrazložitvi, tako ni podana.

Pravilno pa je sodišče prve stopnje tudi zavrnilo zahtevek toženca iz nasprotne tožbe za povrnitev sredstev, ki jih je vložil v adaptacijo lokala. Ob ugotovitvi, da toženec poslovnega prostora ni zasedal na podlagi najemne pogodbe, sploh ne pridejo v poštev določbe od 14. do 17. člena ZPPSL. Toženec je predložil soglasje pravne predice tožnikov za adaptacijo poslovnega prostora, ki ga je zasedal leta 1992, ko je bilo to soglasje dano. Sodišče prve stopnje ima prav, da se to soglasje ne more nanašati na kasnejšo adaptacijo, s katero sta bila združena dva poslovna prostora. Vendar ta ugotovitev za odločitev o utemeljenosti toženčevega zahtevka ni bistvena. Prav tako tudi ne ugotovitev o tem, ali so tožniki tožencu adaptacijo res prepovedali ali ne. Toženec namreč lahko zahteva povračilo vloženih sredstev v obdobju, ko ni imel veljavno sklenjene najemne pogodbe, le na podlagi pravil o neupravičeni obogatitvi oziroma poslovodstvu brez naročila. Če ni drugače dogovorjeno, je po utrjenem stališču sodne prakse te zahtevke mogoče uveljavljati šele potem, ko uporabnik izgubi posest, torej takrat, ko izroči poslovni prostor lastniku (2). Pred tem namreč ne pride do prehoda koristi, kar je temeljna predpostavka vsakega zahtevka iz naslova neupravičene pridobitve (210. člen in nasl. ZOR). Izboljšave stvari predstavljajo za lastnika okoriščenje šele od trenutka, ko jih na primer valorizira z višjo najemnino (izvedenec je pri izračunu nadomestila za uporabo poslovnega prostora upošteval neadaptiran lokal) ali pa od trenutka, ko mu uporabnik vrne predmet uporabe. Ker toženec ni zatrjeval, da bi poslovni prostor že izročil tožeči stranki in tudi ne, da bi bilo dogovorjeno, da ima pravico do povračila investicij pred njegovo vrnitvijo, glede obogatitvenega zahtevka ni zmogel niti trditvenega bremena. Njegova tožba je zato nesklepčna že iz tega razloga (3).

Višje sodišče je tako ugotovilo, da niso podani razlogi, s katerimi tožena stranka izpodbija sodbo sodišča prve stopnje, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti. Zato je na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

6. O stroških pritožbenega postopka Prvi odstavek 165. člena ZPP določa, da v primeru, ko sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora v skladu s prvim odstavkom 154. člena ZPP sama kriti svoje stroške pritožbenega postopka, obenem pa tožnikom povrniti njihove stroške odgovora na pritožbo v višini 1580,22 EUR (1625 točk za odgovor na pritožbo zoper sodbo, 650 točk za odgovor na pritožbo zoper sklep, kar znaša 2275 točk po 0,46 EUR, torej 1046,50 EUR, povečano za 30 % za zastopanje več strank (313,95 EUR), 1% mat. stroške (10,46 EUR) in 20 % DDV (209,30 EUR), plačila sodnih taks za odgovor na pritožbo pa tožniki niso izkazali) v skladu z veljavno Odvetniško tarifo, vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

(1) Sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, opr. št. II Ips 218/97. (2) Prim. 22. točko obrazložitve odločbe US RS, št. U-I-108/01 z dne 7.11.2002. (3) Sodba in sklep Vrhovnega sodišča Republike Slovenije, opr. št. II Ips 330/2004.