Jedro

Kupec v postopku prodaje nepremičnine lahko uveljavlja tiste procesne kršitve, ki se tičejo njegovega pravnega položaja.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Pritožnik S. I. sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je po dne 16. 06. 2011 opravljenem drugem dražbenem naroku stanovanje št. 1 v pritličju stavbe na naslovu Y – posamezni del št. 901 v stavbi št. 530 k.o. X – domaknjeno kupcu S. I..

2. Zoper takšno odločitev se iz razloga kršitev določb postopka in zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožuje kupec. Predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa ter ponovitev drugega dražbenega naroka za prodajo nepremičnine po postopku in na način, kot ga predpisuje Zakon o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) v 13. poglavju, predlagateljici pa naloži plačilo stroškov pritožbenega postopka z obrestmi. Najprej opozarja, da četudi bi bilo pravilno stališče sodišča, da kupec prevzame vse pravice in bremena vpisana v zemljiški knjigi, ima izpodbijani sklep o domiku pomanjkljivost, saj to v izreku sklepa ni izrecno navedeno. Sicer pa meni, da v tej zadevi ni mogoče uporabiti določb 10. poglavja Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP), temveč 13. poglavje ZIZ, saj za prodajo ni bilo soglasja vseh solastnikov. Prodajo je predlagala namreč le predlagateljica. Sodišče je zaradi nedoslednosti pomešalo določila, ki se nanašajo na prodajo nepremičnine zaradi razdelitve solastnine po 10. poglavju ZNP, ter določila 13. poglavja ZIZ. Zaradi takšnega ravnanja je ponudnik, kljub uspehu na dražbi, v bistveno slabšem položaju, kot bi bil, če bi sodišče ravnalo zakonito, kajti predmetno nepremičnino je kupil v prepričanju, da je neobremenjena oziroma v prepričanju, da bodo iz kupnine poplačane s hipoteko zavarovane terjatve. Ponudnik kot kupec bi moral za nepremičnino dejansko plačati več kot znaša izklicna cena, saj ga bremenijo hipoteke, za katere pa še danes ne ve, koliko znašajo. Kupcu je bila nepremičnina domaknjena po določbah 13. člena ZIZ, na njej pa so ostala bremena po 10. poglavju ZNP, kar je pravno nevzdržno. Nadalje opozarja, da sodišče pri ugotavljanju vrednosti nepremičnine ni upoštevalo zmanjšanja vrednosti nepremičnine zaradi bremen, ki sledeč sklepu o domiku ostanejo po prodaji. Upoštevaje 184. člen ZIZ, v katerem so določeni pogoji za prodajo, ki jih mora vsebovati odredba o prodaji, ostanejo na nepremičnini, prodani po 13. poglavju ZIZ, le služnost stavbne pravice in stvarna bremena, ne pa tudi zastavne pravice. Odredba o prodaji je pomanjkljiva, saj v njej niso navedene služnosti in stvarna bremena, ki jih mora kupec prevzeti. Opozarja še na sodno prakso, iz katere izhaja, da se uporabi izkupiček iz razdruženih skupnostih na solastnih nepremičninah, ki se je opravila z dražbo po določilih izvršilnega postopka, za prednostne in zastavnopravno zavarovane terjatve. Priglaša pritožbene stroške.

3. Predlagateljica je na pritožbo odgovorila. Meni, da gre za nedovoljeno pritožbo, saj kupec nima pravnega interesa za njeno vložitev, glede na to, da je na dražbi uspel, da je bil seznanjen z vsemi okoliščinami, ki se nanašajo na nepremičnino, ter da se je z vsem strinjal. Podredno pa meni, da bi bilo treba pritožbo zaradi neutemeljenosti zavrniti.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Na prodajnem naroku (in že pred tem z dražbenimi pogoji) je bil pritožnik obveščen, da bo eventuelni kupec nepremičnino (predmet prodaje) prevzel z v zemljiški knjigi vpisanimi pravicami in bremeni. Bremena so bila na prodajnem naroku tudi povzeta in sicer na ¼ solastninskem deležu M. O. vpisane hipoteke za terjatve 886,67 €, 1.230,89 €, 1.345,08 € in 852,99 €, vse s pripadki. Pritožnik je bil torej pred draženjem seznanjen, da bo z nakupom pridobil v last obremenjeno nepremičnino. Če bi bilo v nadaljevanju postopka nepremičnino mogoče izročiti z v času prodaje obstoječimi bremeni, se pritožnik domiku nepremičnine in izročitvi s hipotekami obremenjene nepremičnine ne bi mogel upreti.

6. Ker pa je prodana nepremičnina obremenjena z bremeni, ki pritožniku v času sprejema ponudbe niso bila znana, je njegova pritožba utemeljena. Po dražbenem naroku – z učinkom od dne 26. 07. 2011 – je bilo stanovanje dodatno obremenjeno s hipoteko za terjatev S. d.d. v višini 1.811,15 € s pripadki (ID pravice 141577XX). Razen tega v času drugega dražbenega naroka pridobljeni zemljiškoknjižni podatki niso izkazovali hipoteke Z. d.d. v višini 2.181,51 €, ki jo sedanji zemljiškoknjižni podatki izkazujejo (ID pravice 139200YY). Ker je predmet prodaje pritožniku mogoče izročiti in prenesti v last zgolj z zgoraj navedenima bremenoma, s katerima se pritožnik v času dražbenega naroka ni mogel seznaniti, je sklep o domiku razveljavljen. V nadaljevanju postopka je pritožniku treba omogočiti, da se izjasni, ali pri na naroku dani izjavi vztraja. Če nakup predmeta prodaje z navedenimi bremeni za pritožnika ni sprejemljiv, lahko svojo izjavo spremeni in v tem primeru nepremičnina na drugem dražbenem naroku ni bila prodana (1. odstavek 194. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju).

7. Na pritožbene trditve o kršitvi procesnih pravil, ki naj bi jih sodišče prve stopnje storilo pri vodenju postopka prodaje, pritožbeno sodišče ne odgovarja, ker pritožnik tovrstnih kršitev ni upravičen uveljavljati, ne gre pa za kršitve, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. čl. Zakona o pravdnem postopku). Vodenje postopka prodaje je stvar sodišča, uveljavljanje procesnih kršitev, ki jih pri tem stori, pa stvar predlagatelja in nasprotnih udeležencev. Udeleženci postopka lahko procesne kršitve uveljavljajo in s tem poskusijo doseči njihovo odpravo, lahko pa se uveljavljanju procesnih kršitev tudi odpovejo (286.b. čl. ZPP). Kupec v postopku prodaje lahko uveljavlja zgolj tiste procesne kršitve, ki se tičejo njegovega pravnega položaja – torej ugovore, kakršnega je uspešno uveljavljal. 8. Na podlagi prvega odstavka 35. člena ZNP je pritožbeno sodišče odločilo, da pritožnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.