Jedro

Upravna enota posla, ki bi ji bil predložen v odobritev po izteku roka 60 dni, ne bi mogla odobriti. Če posel ne bi bil odobren, odložni pogoj ne bi nastopil in pogodba zato ne more veljati in imeti pravnih učinkov. Ker ni nobenega razumnega razloga, da bi za primere, ko ponudnik prodajne pogodbe noče skleniti (oziroma ko noče izdati ustrezne listine) veljal daljši rok za uveljavljanje upravičenj predkupnega upravičenca, je potrebno ta rok upoštevati tudi kadar predkupni upravičenec svoja upravičenja uveljavlja s pravdo. Tožnik ne more v pravdnem postopku doseči več pravic kot bi jih imel na podlagi materialnopravnih določb ZKZ kot sprejemnik ponudbe. Pogodba, ki je bila sicer sklenjena pod odložnim pogojem, nima na podlagi povedanega nobenih pravnih učinkov in tožnik na njeni podlagi ne more zahtevati ničesar. Prav tako ponudba potem, ko je tožnik s svojim ravnanjem (prepozno vložitvijo tožbe) povzročil, da pogodba ni začela veljati, ne zavezuje več ponudnika, saj je bila enkrat že konzumirana.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba v izpodbijanem delu spremeni, tako da se zavrne zahtevek tudi v delu, ki glasi: „Tožena stranka je dolžna skleniti s tožečo stranko kupoprodajno pogodbo v takšni obliki, da bo sposobna za vknjižbo lastninske pravice v zemljiško knjigo, s katero bo tožena stranka D. Č., prodala tožeči stranki F. C., parcelo številka 1670/4, vpisano v vl.št. 801 k.o. A. pri zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v A.. Tožeča stranka se bo toženi stranki zavezala plačati kupnino v višini 8.000 EUR, tožena stranka pa bo tožeči stranki dovolila vknjižbo lastninske pravice v korist tožeče stranke pri nepremičnini s parc.št. 1670/4, vpisano v vl.št. 801 k.o. A. pri zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v A., v roku 15 dni od pravnomočnosti te sodbe tako, da bo pogodba vključevala zemljiškoknjižno dovolilo, sposobno za vpis v zemljiško knjigo, sicer z iztekom 15 dnevnega roka takšno pogodbo nadomesti ta sodba.

Tožena stranka bo potem, ko bo tožeča stranka pridobila odločbo o odobritvi pravnega posla v upravnem postopku in ko bodo poravnane davčne obveznosti v zvezi s predmetnim pravnim poslom, dolžna tožeči stranki izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo z naslednjo vsebino: D. Č., izrecno in nepogojno dovoljuje vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini s parc.št. 1670/4, vpisano v vl.št. 801 k.o. A. pri zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v A., v korist F. C., do celote, v roku 15 dni, ker bo sicer ta sodba nadomestila tako listino“.

II. Tožeča stranka mora toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 1.609,77 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči 16. dan od prejema pisnega odpravka te sodbe.

Obrazložitev

Okrajno sodišče v A. je z izpodbijanim sklepom in sodbo zavrglo tožbo v delu, v katerem se nanaša na ugotovitev, da je tožnik predkupni upravičenec ter naložilo toženki sklenitev kupoprodajne pogodbe za parc.št. 1670/4 k.o. A. v taki obliki, da bo sposobna za vknjižbo v zemljiški knjigi in sicer za kupnino 8.000 EUR. Ko bo tožnik pridobil odobritev pravnega posla s strani Upravne enotes pa bo moral toženec tožniku še izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo. V preostalem delu je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek zavrnilo. Toženka mora tožeči stranki plačati 682,72 EUR pravdnih stroškov. Iz razlogov sodbe izhaja, da je toženka v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) postavila ponudbo za nakup kmetijskega zemljišča, da je tožnik, ki ima status kmeta, ponudbo na ustrezen način sprejel in ponudbe ni sprejel nihče drug, ki bi bil predkupni upravičenec. Povedano pomeni, da je bila pogodba na dan, ko je tožnik ponudbo sprejel, sklenjena pod odložnim pogojem odobritve Upravne enotes. Toženka je sicer že sklenila darilno pogodbo s tretjo osebo, vendar to na njeno obveznost izpolnitve pogodbe ne vpliva.

Zoper sodbo se tožena stranka pritožuje in navaja, da je izrek v nasprotju z obrazložitvijo, saj sodišče v razlogih sodbe ugotavlja, da je bila pogodba sklenjena, v izreku pa toženi stranki nalaga sklenitev pogodbe. Dajatveni del zahtevka še ni zapadel, saj je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, ki še ni nastopil. Sodba ne more biti pogojna. Tožena stranka opozarja, da je bila tožba vložena prepozno, saj je do vložitve tožbe že potekel 60 – dnevni rok za predložitev pogodbe v odobritev Upravni enoti. Tožnik je torej sam odgovoren, da odložni pogoj ni nastopil. Nič v izreku tudi ne kaže na to, da bi bil tožnik že upravičen zahtevati izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (ni še plačal kupnine, pravni posel še ni odobren). Ključno je, da zahtevek vsebuje klavzulo, da po pravnomočnosti sodbe sodba nadomešča pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo. Kaj lahko zato pride do situacije, da bi se tožnik vpisal kot lastnik, čeprav ne bi izpolnil pogojev. Nesporno je dejstvo, da tožnica ni več lastnica nepremičnine, zato obveznosti iz izreka ni več mogoče izpolniti. Sodišče je na ta način kršilo materialno pravo, kršilo pa je tudi postopek, ker se ni opredelilo do vseh navedb tožene stranke.

V odgovoru na pritožbo je tožnik navedbe pritožbe prerekal in predlagal njeno zavrnitev.

Pritožba je utemeljena.

Postopek prodaje kmetijskih zemljišč določa ZKZ. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je bil postopek izveden, da je ponudbo v roku sprejel toženec kot edini, ki je imel status predkupnega upravičenca. Res se je Vrhovno sodišče RS v zadevi II Ips 835/2007 postavilo na stališče, da se za določitev časa sklenitve kupoprodajne pogodbe uporabljajo splošne določbe Obligacijskega zakonika, kar pomeni, da je pogodba sklenjena v trenutku, ko je ponudba sprejeta. Vendar je v nadaljevanju jasno povedalo, da je pogodba sklenjena pod odložnim pogojem, da pogodbo odobri Upravna enota. Ker toženka ni želela izstaviti ustrezne listine o pogodbi, bi bil tožnik upravičen zahtevati izstavitev take listine. Vknjižba prenosa lastninske pravice v zemljiški knjigi bi se posledično v primeru uspeha tožnika v pravdi izvedla na podlagi sodne odločbe (5. točka prvega odstavka 40. člena Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1), ne pa na podlagi pogodbe. Ker sodišče ne sme dovoliti razpolaganja strank, ki nasprotuje prisilnim predpisom in moralnim pravilom, mora zato preverjati, ali so izpolnjeni vsi pogoji, ki jih v upravnem postopku odobritve pravnega posla preverja Upravna enota, gre za pogoje iz 22. člena ZKZ, med katerimi je tudi pogoj, da se vloga za odobritev pravnega posla vloži najkasneje v 60 dneh po preteku roka za sprejem ponudbe. Pravdno sodišče te pogoje presoja smiselno, kar pomeni, da bi morala v enakem roku biti vložena tožba. Upravna enota namreč posla, ki bi ji bil predložen v odobritev po izteku roka 60 dni, ne bi mogla odobriti. Če posel ne bi bil odobren, odložni pogoj ne bi nastopil in pogodba zato ne more veljati in imeti pravnih učinkov. Ker ni nobenega razumnega razloga, da bi za primere, ko ponudnik prodajne pogodbe noče skleniti (oziroma ko noče izdati ustrezne listine) veljal daljši rok za uveljavljanje upravičenj predkupnega upravičenca, je potrebno ta rok upoštevati tudi kadar predkupni upravičenec svoja upravičenja uveljavlja s pravdo. Tožnik ne more v pravdnem postopku doseči več pravic kot bi jih imel na podlagi materialnopravnih določb ZKZ kot sprejemnik ponudbe. Iz razlogov izpodbijane sodbe izhaja, da je rok za sprejem ponudbe potekel 26.8.2007, kar pomeni, da je bila tožba z dne 14.12.2007 vložena po izteku 60 – dnevnega roka za predložitev posla v odobritev. Pogodba, ki je bila sicer sklenjena pod odložnim pogojem, nima na podlagi povedanega nobenih pravnih učinkov in tožnik na njeni podlagi ne more zahtevati ničesar. Prav tako ponudba potem, ko je tožnik s svojim ravnanjem (prepozno vložitvijo tožbe) povzročil, da pogodba ni začela veljati, ne zavezuje več ponudnika, saj je bila enkrat že konzumirana. Tožbeni zahtevek je zato neutemeljen. Pritožbeno sodišče je na podlagi določbe 5. alineje 358. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožbi ugodilo in sodbo spremenilo, tako da je zahtevek zavrnilo tudi v delu, v katerem je tožnik na prvi stopnji uspel. Dodati je še, da s tožbenim zahtevkom, tako kot je oblikovan, tožnik, tudi če bi v pravdi uspel, ne more doseči vpisa lastninske pravice na nepremičnini nase. Drži sicer, da je obligacijskopravna zaveza prodajalca, da izroči stvar, neodvisna od tega, ali stvar še ima, vendar so s tem mišljene posledice na obligacijskopravnem področju. V predmetni zadevi med strankami ni sporno, da toženka ni več lastnica nepremičnine (toženec ne izpodbija darilne pogodbe in vknjižbe na njeni podlagi). S tožbo je tožnik zahteval le sklenitev pogodbe in izdajo zemljiškoknjižnega dovoljenja, sicer bo oboje nadomestila sodba. Obveznost toženke po sodbi bi bila torej izpolnjena že z njeno pravnomočnostjo. Ker toženka ni lastnica nepremičnine, bi bila taka sodba v zemljiški knjigi v zvezi s 150. členom ZZK-1 neizvršljiva.

Zaradi spremembe sodbe je treba spremeniti tudi odločitev o stroških postopka. Tožnik ni uspel, zato mora toženi stranki povrniti stroške postopka na prvi stopnji (višina 1.186,58 EUR za stranki ni bila sporna) in stroške pritožbenega postopka (za sodno takso in za sestavo pritožbe in DDV na odvetniške storitve, skupaj 423,19 EUR). Tožeča stranka mora tako toženi stranki povrniti 1.309,77 EUR stroškov postopka.