Jedro

Ureditev upravljanja zgradb v etažni lastnini je v našem pravu večplastna. Najbolj splošna pravila najdemo v SPZ, kjer so v okviru ureditve solastnine določena pravila glede upravljanja s stvarmi v solastnini. Ta ureditev se uporablja tudi glede etažne lastnine, če posebna ureditev etažne lastnine ali pogodba o medsebojnih razmerjih ne določata drugače.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje, potem ko je razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 129688/2013 z dne 14. 8. 2013 tudi v 1. in 3. odstavku izreka, zavrnilo tožbeni zahtevek (za plačilo 4.020,71 EUR s pripadki), tožniku pa naložilo, da tožencu povrne njegove stroške postopka v znesku 55,00 EUR v roku 15 dni s pripadki v primeru zamude. Iz razlogov sodbe izhaja, da za vtoževano obveznost plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja stavbe v soseski X na naslovu A in B po dveh razdelilnikih stroškov v skupnem znesku 4.020,71 EUR s pripadki ni pogodbene podlage. Pogodba o upravljanju z dne 17. 6. 1996 (z aneksom z dne 17. 4. 1997), sklenjena med I. d.d. (za račun kupcev stanovanj, lokalov in poslovnih prostorov v soseski X, na podlagi njihovih podpisanih pooblastil in izjav) in tožnikom (pogodba nosi naslov „Pogodba o opravljanju storitev upravljanja soseske X“(1)), toženca ne zavezuje. Tožbeni zahtevek pa je neutemeljen tudi na podlagi presoje pravil o neupravičeni pridobitvi in poslovodstvu brez naročila. Stroški upravljanja (in …), ki jih tožnik kot upravnik zaračunava daljše časovno obdobje, ne sodijo v pojem nujne gestije. Poleg tega tožnik ni izkazal zatrjevanega obsega obogatitve na strani toženca, saj ni izkazal, da bi pri delitvi stroškov uporabil veljaven ključ delitve stroškov. V konkretnem primeru namreč pogodba o medsebojnih razmerjih ni bila sklenjena, tožnik pa bi moral zaradi odsotnosti veljavnega sporazuma o delitvi stroškov le-te deliti na način, kot ga predvideva Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju: SPZ), torej razdelitev stroškov v razmerju s solastninskimi deleži, tega ključa delitve stroškov pa tožnik ni uporabljal (ob tem da gre nesporno za stroške, ki se nanašajo na poslovno stavbo). Nenazadnje je zahtevek neutemeljen tudi po višini, saj tožnik ni podal substanciranih navedb glede višine zahtevka, toženec pa je ugovore v tej smeri podal, tožnik pa kljub podanim ugovorom ni podal konkretnih navedb glede postavk, ki so podlaga vtoževane terjatve (ni navedel, kako konkretno je prišel do vtoževanega zneska). Listinski dokazi konkretnih tožbenih navedb ne morejo nadomestiti.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožnik iz (kot navaja) vseh pritožbenih razlogov(2) s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo ustrezno spremeni, podrejeno pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Uveljavlja tudi povrnitev stroškov pritožbenega postopka. V pritožbi meni, da je sodišče prve stopnje napačno presojalo veljavnost pogodbe o upravljanju, sklenjene z I d.d., sploh upoštevajoč kavzo te sklenjene pogodbe (nemoteno obratovanje objektov soseske in da se bodo kupci in bodoči kupci lahko vselili v stanovanja oziroma pričeli z dejavnostjo v poslovnih prostorih). Opozarja tudi na sodno prakso, ki potrjuje veljavno sklenjene pogodbe. Zato je napačen zaključek glede neobstoja pogodbene podlage. Opozarja tudi, da SPZ in Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) določa obveznost etažnih lastnikov nositi sorazmeren delež stroškov, nastalih pri upravljanju in obratovanju objekta, ki velja tudi za objekt, v katerem je lastnik toženec. Iz tega sledi, da je toženec neupravičeno obogaten, ker tožniku kot upravniku založenih stroškov ni povrnil.(3) Navaja pa še, da iz razdelilnika stroškov izhaja točno to, kar je potrebno za utemeljitev tožbenega zahtevka, pri čemer je prav vsako vtoževano postavko mogoče tudi preveriti. Glede stroškov nujne gestije pa navaja, da je podredno svoj zahtevek utemeljeval na določilih nujne gestije, in to zgolj pri stroških upravljanja, saj bi sicer prišlo do ustavitve dobav elektrike, vode, odvoza smeti …, kar vse so storitve, za katere je splošno znano, da so nujne za življenje oziroma nemoteno obratovanje poslovnih prostorov, lokalov, stanovanj, garaž, zaradi česar tožniku ni potrebno posebej dokazovati, da bi nastala škoda, v kolikor bi bile te dobave in storitve ustavljene zato, ker tožnik ne bi poravnaval stroškov dobaviteljem. Opozarja tudi, da se je velika večina stroškov delila po solastninskih deležih (površino posameznega dela in površino celotnega objekta), zaradi česar ne drži zaključek sodišča, da so bili ti stroški obračunani samovoljno in ne v skladu z zakonskimi določili.

3. Na pritožbo je odgovoril toženec s predlogom, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne, tožniku pa naloži plačilo stroškov toženca. Opozarja, da je sodišče na podlagi listinske dokumentacije prišlo do enakih zaključkov in zavrnilo tožbene zahtevke tožnika v celoti, kot so to že predhodno odločila sodišča v 37. navedenih identičnih sporih, vendar za druga časovna obdobja, zoper toženca in še druge lastnike v istem objektu (našteva 17 zadev zoper toženca, 9 zadev zoper M d.o.o., ter 11 zadev zoper B. B.). Opozarja tudi na jasna pogodbena določila glede pogodbe o upravljanju, sklenjene med tožnikom in I d.d. ter neutemeljenost pritožbenih trditev glede veljavnosti navedene pogodbe. Meni še, da so neupravičeni pritožbeni očitki tudi glede nepogodbenih zahtevkov, ki jih je sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo. Soglaša tudi z ugotovitvijo sodišča, da tožnik ni delil stroškov po med lastniki dogovorjenih ključih, ker ti nikoli niso bili veljavno dogovorjeni. Napačno pritožnik tudi meni, da je vse, kar zaračunava tožencu, ta tudi dolžan plačati, ne glede na to, ali je nekaj naročil, potreboval, in tudi prejel. Ravno to je bistvo spora.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Po oceni pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi vse odločilne dejanske okoliščine pravilno in popolno ugotovilo, na tako ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, pri odločanju pa ni zagrešilo niti kakšne zatrjevane niti kakšne uradoma upoštevne bistvene kršitve postopkovnih določb iz 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče z razlogi izpodbijane sodbe povsem soglaša in se v izogib ponavljanju nanje v celoti sklicuje, še posebej upoštevajoč pomanjkljivo trditveno podlago, na podlagi katere bi v obravnavani zadevi sploh bilo mogoče meritorno odločati o uveljavljenem tožbenem zahtevku tožnika.

6. Da bi sploh bilo mogoče skleniti (prvi predpogoj za sklenitev) „pogodbo o upravljanju“ z upravnikom, ki bi zavezovala vse (etažne) lastnike posameznih delov (stanovanj, poslovnih prostorov,(4) garaž(5) in podobno - ter hkrati s tem solastnike skupnih delov),(6) je (bila in je še vedno) med vsemi lastniki posameznih delov (stanovanj, poslovnih prostorov, garaž ipd) sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih z (!! - drugi predpogoj za sklenitev „pogodbe o upravljanju“ z upravnikom ...) določitvijo (uporabne) vrednosti(7) vseh posameznih delov (in s tem skupne (uporabne) vrednosti), kot tudi določitvijo solastniških deležev na skupnih delih, ki so povezani z lastninsko pravico na posameznih delih, pa tudi določitvijo morebitnih posebnih skupnih delov in določitvijo solastniških deležev na posebnih skupnih delih.(8) Sklenitve take pogodbe tožnik ne zatrjuje, niti ne, da bi bila njena sklenitev nadomeščena z odločbo sodišča v nepravdnem postopku (v skladu z določbami SZ, SPZ oziroma SZ-1).

7. Določena (uporabna) vrednost vseh posameznih, skupnih in morebitnih posebnih skupnih delov pa je hkrati (pred)pogoj za presojo(9) predvsem obsega opravljenih storitev upravljanja (vtoževane obveznosti plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja stavbe v soseski X) za posameznega etažnega lastnika (za kolikšen del je vsak od etažnih lastnikov obogaten oziroma kolikšna je njegova zaveza (obveznost) iz naslova (nujne) gestije).

8. Kaj je oziroma kaj obsega „soseska X,“ tožnik ne pove, kot ne pove niti ali gre za eno ali več zgradb (v smislu določb SPZ),(10) niti ali gre za (več)stanovanjsko ali poslovno ali stanovanjsko-poslovno stavbo/stavbe oziroma zgradbo/zgradbe (v smislu določb SZ, SPZ in SZ-1), morebiti „garažno hišo“ali zgradbo, ki obsega (še) kakšne druge samostojne prostore.(11) Nesporno pa je toženec „lastnik“(12) poslovnega prostora v poslovni zgradbi (A in B – tožbene trditve) in dveh „garaž“(13) (tako neosporavano ugotavlja tudi sodišče prve stopnje s posledičnim zaključkom, da je za sporna vprašanja (upravljanja) potrebno uporabiti določbe SPZ). Ob dejstvu, da nesporno etažna lastnina pri nepremičninah „soseske X“ ni vknjižena, niti ni potrebnih trditev o obstoječih lastninskopravnih razmerjih, pa med pravdnima strankama ni sporno, da gre pri navedenih nepremičninah (in lastninskopravnih razmerjih glede njih) vsaj glede toženčevega poslovnega prostora za t. i. dejansko etažno lastnino.(14)

9. Ureditev upravljanja zgradb v etažni lastnini je v našem pravu večplastna. Najbolj splošna pravila najdemo v SPZ, kjer so v okviru ureditve solastnine v 67. členu določena pravila glede upravljanja s stvarmi v solastnini. Ta ureditev se na podlagi prvega odstavka 117. člena SPZ uporablja tudi glede etažne lastnine, če posebna ureditev etažne lastnine ali pogodba o medsebojnih razmerjih ne določata drugače. Določbe SPZ je torej potrebno uporabljati za vse zgradbe, ki niso večstanovanjske stavbe.(15)

10. SPZ v 106. členu določa, da se solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel določa drugače, glede pravic in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih pa v 115. členu, da so te sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Po 116. členu morajo etažni lastniki skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti (med drugim) opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od določila 115. člena SPZ, način upravljanja skupnih delov in pooblastila upravnika, če odstopajo od 118. člena SPZ, pogodba o medsebojnih razmerjih pa mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastnik. Obvezno določitev upravnika nalaga 118. člen, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, kar se šteje za posel rednega upravljanja, če pa upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.

11. Glede etažne lastnine je pri večstanovanjskih stavbah treba upoštevati tudi posebna pravila SZ-1, ki se v odnosu do določil SPZ o etažni lastnini štejejo za legi speciali. Pri upravljanju večstanovanjskih stavb je poleg navedenih zakonskih pravil potrebno upoštevati tudi določila pogodbe o medsebojnih razmerjih, ki je pri etažni lastnini obvezna. Pogodba o medsebojnih razmerjih lahko določena vprašanja (v okviru pogodbene svobode) ureja drugače kot SPZ in SZ-1. Ureditev v SPZ predvideva tudi možnost nadomestnega odločanja sodišča v nepravdnem postopku, glede česar je treba upoštevati določila ZNP. Poleg tega je bil zaradi delno spremenjenih določb SZ-1 v letu 2009 sprejet Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/2009, 87/2011, 85/2013), ki natančneje določa posle upravljanja in pooblastila upravnika ter merila delitve obratovalnih stroškov v večstanovanjski stavbi, njegove določbe glede upravljanja (obratovalnih stroškov) pa so delno kogentne narave (vsaj v delu, ki se nanaša na upravljanje tistega dela zgradbe, v katerem so (tudi) stanovanja).(16)

12. V času sklenitve Pogodbe med tožnikom in I d.d. iz l. 1996 je bil v veljavi SZ, pogodba „o upravljanju“ iz 22. člena SZ s ključno opredelitvijo solastninskih deležev na skupnih prostorih (glej 26. člen SZ), upoštevajoč da je solastninski delež vsakega etažnega lastnika na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah ter funkcionalnem zemljišču solastnina etažnih lastnikov, solastniški delež vsakega etažnega lastnika pa sorazmeren vrednosti njegovega posameznega dela (stanovanja, poslovnega prostora, garaže ipd) glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi hiši (tretji odstavek 12. člena SZ), pa ni bila(17) sklenjena. Sklenjena pogodba torej toženca, za katerega tožnik ne zatrjuje, da bi jo sklenil, ne zavezuje,(18) niti ga ne zavezuje po določbah SPZ oziroma SZ-1, ki glede upravljanja zgradbe, ki je sicer obvezno, terjata(19) sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, s katero se določi ne le posamezne in skupne dele, temveč tudi solastninske deleže etažnih lastnikov, ki so sorazmerni uporabni vrednosti … Pogodbene podlage zahtevka v obravnavani zadevi torej ni, niti ni podlage za presojo morebitne s tožbo uveljavljane nepogodbene obveznosti toženca (iz naslova neupravičene pridobitve oziroma poslovodstva brez naloga), kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, pritožba pa neutemeljeno graja. Ni sporno, da je tožnik upravnik „soseske X“. Namesto nerazumnega pravdanja s številnimi toženci (z večjim ali (večkrat) manjšim uspehom), bi bilo vsekakor bolj primerno, da bi tožnik poskrbel(20) (v lastnem interesu, predvsem pa tudi v interesu „etažnih“ (so)lastnikov) za ureditev razmerij, tako medsebojnih razmerij etažnih lastnikov(21) kot tudi obveznega upravljanja (lahko tudi z začasno ureditvijo).

13. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 353. člena ZPP tožnikovo pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopanje.

14. Ker s pritožbo ni uspel, tožnik na podlagi določil prvega odstavka 154. in 165. člena ZPP ni upravičen do povrnitve stroškov pritožbenega postopka, toženec pa povrnitve stroškov pritožbenega postopka ni uveljavljal v skladu z v določeni zahtevi opredeljeno navedenimi stroški (obveznost po prvem in drugem odstavku 163. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Op. št. (1): V nadaljevanju: Pogodba med tožnikom in I d.d. iz l. 1996; Op. št. (2): Pritožnik ima očitno v mislih pritožbene razloge, naštete v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), to pa so bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotna in/ali nepopolna ugotovitev dejanskega stanja ter zmotna uporaba materialnega prava; Op. št. (3): Druge pritožbene trditve glede napačne odločitve na podlagi neupravičene obogatitve toženca so pritožbenemu sodišču nerazumljive in jih zato ne povzema; Op. št. (4): Po Pogodbi med tožnikom in I d.d. iz l. 1996 tudi „lokalov“ (!?); Op. št. (5): Po tožbi naj bi toženec bil „lastnik“ poslovnega prostora v poslovni zgradbi in dveh „garaž,“ čemur toženec ne osporava; Op. št.(6): Pogoj sine qua non;" Op. št. (7): Stanovanjski zakon (Uradni list RS/I, št. 18/1991 in sl., v nadaljevanju SZ), ki je od leta 1991 do uveljavitve SPZ 1. 1. 2003 veljal ne le za stanovanja in (več)stanovanjske hiše, temveč (četudi ne izrecno, zato pa vsaj smiselno in načeloma) za celotno etažno lastnino – glej 159. člen o razveljavitvi določb 1. do 25. člena Zakona o pravicah na delih stavb (Uradni list SRS, št. 19/76)), je določal, da je solastniški delež vsakega etažnega lastnika sorazmeren vrednosti njegovega posameznega dela (stanovanja) glede na skupno vrednost etažne lastnine v celi zgradbi (hiši, t. j. skupno vrednost vseh posameznih delov – tretji in četrti odstavek 12. člena). SPZ (ki je z uveljavitvijo 1. 1. 2003 delno razveljavil določbe SZ glede lastninskopravnih razmerij in upravljanja, delno pa jih je na novo uredil) pa določa kot merilo uporabno vrednost (106. do 117. člen SPZ). SZ-1 (ki velja od 14. oktobra 2003), je glede navedenih razmerij to uredil nekoliko drugače. V tretjem odstavku 182. člena SZ-1 navaja še nekatere kriterije za določanje solastniških deležev, kot so površina in prostornina posameznega dela, vrednost stanovanj, določena po zapisnikih o ugotovitvi vrednosti stanovanj, če ta obstaja … ko sodišče (v nepravdnem postopku pri določitvi solastniških deležev na skupnih delih) med navedenimi metodami izbere tisto, ki je za posamezno stavbo najprimernejša. Ureditev 182. člena SZ-1 velja neposredno zgolj za stanovanjske objekte, vendar ni ovire da se konkretna navodila glede določanja razmejitve med posameznimi in skupnimi deli, splošnimi in posebnimi skupnimi deli ter sploh glede načinov določanja solastniških deležev ne bi uporabila tudi glede (izključno) poslovnih (pa tudi drugih) objektov (natančneje zgradb oziroma delov zgradb). Gre namreč za konkretizacijo določila 270. člena SPZ, ki velja za vse vrste objektov v etažni lastnini. Pri tem ni odveč opozoriti na določbo prvega odstavka 182. člena SZ-1, po kateri lahko vsak etažni lastnik ali (!) upravnik predlaga, da pogodbo o medsebojnih razmerjih nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku; Op. št. (8): Glej o tem obširneje v Tratnik M.: Določitev solastniškega deleža na skupnih delih, Pravna praksa, 2005, št. 2, str. 21-23, Op. št. (9): Ne le za presojo veljavnosti sklenjene Pogodbe med tožnikom in I d.d. iz l. 1996 za vse etažne lastnike „soseske“; Op. št. (10): Po drugem odstavku 105. člena SPZ mora posamezni del zgradbe predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, kot so zlasti stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojen prostor Op. št. (11): Tratnik v cit. prispevku navaja, da je posamezni del zgradbe lahko stanovanje ali samostojen poslovni prostor, kakor tudi vsak drug prostor, ki predstavlja samostojno funkcionalno celoto, ki je primerna za samostojno uporabo, na primer kletni in podstrešni prostor, garaža, del parkirne hiše, prostor, namenjenim rekreativnim ali športnim aktivnostim in podobno. Pomembno je, da je samostojno dostopen in razločno razmejen od ostale nepremičnine; Op. št. (12): Za kakšno „lastništvo“ (v smislu določb SPZ) gre, ni jasno; Op. št. (13): Kaj naj bi garaže (v smislu določb SPZ in smiselne uporabe določb SZ-1) bile, ni jasno (posamezen, splošen ali poseben skupni del zgradb(e)); Op. št. (14): Obširneje o tem glej v prispevek Jureta Debevca: „Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t. i. dejanska etažna lastnina),“ Pravna praksa, 2012, št. 43, str. 9.; Op. št. (15): Pritožbeno sodišče opozarja na terminološko razliko „zgradbe“ in „stavbe“ (SSKJ: stávba je objekt, ki ima stene in streho, zgrádba pa objekt, ki ima navadno stene in streho; ZGO pojma zgradba ne določa, pač pa določa objekte (med drugim določa, kaj je stavba)). Zakonske določbe SPZ in SZ-1 očitno štejejo zgradbo za širši pojem, ki poleg (več)stanovanjskih stavb obsega še druge zgrajene objekte, pojem stavbe pa je povezan zgolj z določbami SZ-1. Poleg tega (terminološko) SZ-1 v 1. členu (med drugim) ureja vrste stanovanjskih stavb ter lastninskopravna razmerja in upravljanje v večstanovanjskih stavbah ter v drugem odstavku določa, da se, če s tem zakonom ni določeno drugače, za lastninskopravna razmerja v večstanovanjskih stavbah ter upravljanje večstanovanjskih stavb uporabljajo določbe SPZ. 2. člen SZ-1 določa vrste stanovanjskih stavb, med njimi večstanovanjske (tretji odstavek), po petem odstavku pa je, če so v stanovanjski stavbi tudi poslovni prostori in je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, takšna stavba po SZ-1 stanovanjsko-poslovna stavba; taka stavba torej ni večstanovanjska in zanjo velja drugi odstavek 1. člena SZ-1 (!?). Pritožbeno sodišče ne glede na navedeno meni, da je specifične določbe SZ-1 glede upravljanja večstanovanjskih stavb vendarle potrebno upoštevati vedno, kadar so v zgradbi tudi stanovanja kot posebni deli (v smislu etažne lastnine); Op. št. (16): Del zgradbe, ki ga je mogoče šteti za večstanovanjsko stavbo; v takem primeru so določbe cit. pravilnika vsaj smiselno uporabljiva za celotno zgradbo, predpogoj pa je uskladitev (uporabne) vrednosti posameznih delov (v smislu obratovalnih stroškov; ti ne morejo biti enaki, neupoštevajoč denimo, da gre za stanovanja, poslovne prostore, (gostinske) lokale, skladiščne prostore, garaže ...) Op. št. (17): Tožnik ne zatrjuje, da bi bila; Op. št. (18): Zavezuje pa pogodbene stranke; veljavnost sklenjene pogodbe je zato sodišče prve stopnje (lahko) presojalo zgolj glede razmerja med pravdnima strankama; Op. št. (19): Predpogoj za sklenitev pogodbe o upravljanju; Op. št. (20): Upoštevajoč njegovo strokovno usposobljenost; Op. št. (21): Vključno z vknjižbo etažne lastnine;