Jedro

To, da v konkretnem primeru ne gre za odločanje po stanju na dan izdaje odločbe, izhaja že iz dejstva, da je Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem posebej predpisal trenutek, ko morajo biti pogoji za uporabo neprofitnega stanovanja izpolnjeni. Že s tem je namreč povedano, da je relevanten nek drug trenutek (dan preverjanja). Če bi veljalo splošno pravilo, da se odloča glede na pravno in dejansko stanje na dan izdaje odločbe, bi bil tisti del določbe, ki pravi, da se izpolnjevanje pogojev upošteva po stanju na dan preverjanja, odveč. Taka ureditev se bolj približa zagotavljanju namena preverjanja izpolnjevanja pogojev, ki je ta, da naj osebe, ki ne izpolnjujejo več pogojev, pod katerimi bi jim bilo stanovanje dodeljeno za neprofitno najemnino, plačujejo tržno najemnino.

Glede na določilo Sklepa o stanovanjski najemnini je pomembno zgolj to, kdaj je služnost ustanovljena. Služnostna pravica na stanovanju na naslovu C. je bila ustanovljena dne 4. 5. 2017, ko je bila vpisana v zemljiško knjigo, torej po uvedbi postopka ugotavljanja splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja. Zato se to stanovanje upošteva pri ugotavljanju premoženjskega cenzusa, tožnica pa posledično ne izpolnjuje več pogojev za nadaljevanje neprofitnega najemnega razmerja.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju prvostopenjski organ) odločil, da tožnica ne izpolnjuje pogojev za nadaljevanje neprofitnega najemnega razmerja po najemni pogodbi, št. 329/00 z dne 16. 3. 2000, za stanovanje na naslovu ..., zato se za to stanovanje začne zaračunavati tržna najemnina v višini 4,40 EUR/m2 (1. točka izreka). Tržna najemnina se začne obračunavati z mesecem julijem 2017 in za ta mesec znaša 358,69 EUR (2. točka izreka). V obrazložitvi navaja, da ima najemodajalec neprofitnega stanovanja po 90. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) pravico vsakih pet let od najemnika zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje Pravilnik o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Pravilnik). Če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, se najemna pogodba v skladu s Pravilnikom spremeni v najemno pogodbo za tržno stanovanje. Pravilnik v 3. členu med splošnimi pogoji za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem določa tudi pogoj, da prosilec ali kdo izmed članov gospodinjstva ni lastnik premoženja, ki presega 40 % vrednosti primernega stanovanja. III. točka Sklepa o stanovanjski najemnini pa določa, da če premoženje najemnika neprofitnega stanovanja in uporabnikov presega 40 % vrednosti primernega stanovanja, pri čemer se kot premoženje ne upošteva vrednost stanovanja, na katerem je ustanovljena brezplačna služnost stanovanja v korist staršev ali otrok, se, upoštevaje sklenjene najemne pogodbe, določi tržna najemnina glede na premoženjski razred in stanovanjsko površino, ki se uporablja za izračun neprofitne najemnine. V postopku je bilo ugotovljeno, da je tožnica 16. 3. 2000 sklenila najemno pogodbo za neprofitno stanovanje na naslovu ... Dohodki njenega 3-članskega gospodinjstva ne presegajo predpisanega dohodkovnega cenzusa za upravičenost neprofitnega najema, vendar je tožnica lastnica nepremičnin v skupni vrednosti 1.311,03 EUR, uporabnik stanovanja A.A. pa je lastnik stanovanja na naslovu B. v vrednosti 43.763,35 EUR in avtomobila Hunday Tuscon v vrednosti 4.152,00 EUR. Ker vrednost njunega premoženja presega 40 % vrednosti primernega stanovanja, ki za 3 člansko gospodinjstvo znaša 22.763,60 EUR, tožnica ne izpolnjuje več pogojev za nadaljevanje neprofitnega najemnega razmerja. Zato se ji zaračuna tržna najemnina tako, da se stanovanjska površina 81,52 m2 pomnoži z vrednostjo 4,40 EUR. V zvezi z ugovorom tožnice, da je na stanovanju na nasloviu B. ustanovljena brezplačna osebna dosmrtna služnostna pravica bivanja v korist lastnikove mame, prvostopenjski organ ugotavlja, da je bila ta pravica ustanovljena šele dne 25. 4. 2017, torej po začetku postopka. Pri izračunu pa se upošteva premoženje ob začetku postopka tj. z dnem poziva z dne 29. 3. 2017. 2. Drugostopenjski organ je pritožbo tožnice zavrnil. Navaja, da je bil notarski zapis SV 203/17, s katerim je bila na stanovanju B. ustanovljena brezplačna osebna dosmrtna služnostna pravica bivanja v stanovanju v korist lastnikove matere, sklenjen 25. 4. 2017. Pri izračunu vrednosti pa se upošteva premoženje ob začetku postopka, to je dne 29. 3. 2017. Zato se v vrednost premoženja všteje tudi vrednost stanovanja v lasti A.A. Pritožničino gospodinjstvo ima tako premoženje v vrednosti 49.226,38 EUR in presega 40 % vrednosti primernega stanovanja.

3. Tožnica zoper odločbo vlaga tožbo. Ne strinja se s tem, da se v vrednosti premoženja njenega gospodinjstva upošteva tudi vrednost stanovanja na naslovu B., ki je v lasti njenega izvenzakonskega partnerja. To stanovanje zaseda in ga izključno uporablja njegova mati C.C. C.C. je z izročilno in razdružilno pogodbo, sklenjeno v notarskem zapisu SV 1544/00 z dne 27. 12. 2000, svoje premoženje že za časa življenja izročila svojima otrokoma. Sinu, izvenzakonskemu partnerju tožnice, je izročila stanovanje na naslovu Č., ki pa je bilo kasneje na njeno željo prodano in kupljeno stanovanje na naslovu B. V tem stanovanju C.C. prebiva že od leta 2001 dalje s pravico do brezplačne dosmrtne služnosti stanovanja. Za vse udeležence je bilo ves čas nesporno, da se prevzete obveznosti A.A. in pravice C.C. ne spreminjajo. Zato za stanovanje nanaslovu B. niso sklepali nove pogodbe o služnosti stanovanja, še zlasti, ker gre za odnos med sinom in materjo. Na opozorilo prvostopenjskega organa se je dejansko stanje le še formalno uredilo s pogodbo o ustanovitvi služnosti z dne 25. 4. 2017, iz katere izhaja, da C.C. v stanovanju biva od leta 2001. Navedeno stanovanje tako ne predstavlja premoženja tožnice. Predlaga, da sodišče tožbi ugodi in izpodbijani akt odpravi ter zadevo vrne v ponovni postopek oziroma podrejeno odloči v sporu polne jurisdikcije tako, da ugotovi, da tožnica izpolnjuje pogoje za nadaljevanje neprofitnega najemnega razmerja. Zahteva tudi povračilo stroškov postopka.

4. Toženka v odgovoru na tožbo vztraja pri svojih stališčih iz obeh odločb. Poudarja, da ni mogoče spregledati določb Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1). SPZ v 248. členu določa, da se za osebno služnost stanovanja smiselno uporabljajo določila zakona o užitku. V drugem odstavku 234. člena SPZ je določeno, da se za pridobitev užitka na nepremičnini zahteva zemljiškoknjižno dovolilo za vpis v zemljiško knjigo. V 7. členu ZZK-1 pa je določeno, da se stvarne pravice na nepremičninah pridobijo oziroma prenehajo s trenutkom začetka učinkovanja vpisa v zemljiško knjigo, če zakon ne določa drugače. Sklicevanje na izjemo je mogoče le v primeru, če je brezplačna stvarna služnost stanovanja v korist staršev ali otrok obstajala že ob začetku upravnega postopka. Če je med lastnikom nepremičnine in njegovo mamo obstajal dogovor o osebni služnosti, je ta učinkoval zgolj in samo med njima, ne pa tudi z učinkom za tretje osebe. Predlaga zavrnitev tožbe.

5. Tožba ni utemeljena.

6. Po drugem odstavku 90. člena SZ -1 je dolžan najemodajalec neprofitnega stanovanja vsakih pet let od najemnika, razen najemnika-bivšega imetnika stanovanjske pravice, zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje pravilnik iz petega odstavka 87. člena tega zakona. Tretji odstavek tega člena pa določa, da če najemnik iz prejšnjega odstavka ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, se določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa pravilnik, ki ga izda minister, in se najemnina določi v višini tržne najemnine.

7. Po prvem odstavku 3. člena Pravilnika med splošne pogoje, ki jih morajo izpolnjevati prosilci, da so upravičeni do dodelitve neprofitnega stanovanja, sodita tudi pogoja, da prosilec ali kdo izmed oseb, ki skupaj z njim uporabljajo stanovanje (v nadaljnjem besedilu: gospodinjstvo), ni (…) lastnik ali solastnik drugega stanovanja ali stanovanjske stavbe, ki presega vrednosti 40% primernega stanovanja....(tretja alineja) in, da (…) ni lastnik drugega premoženja, ki presega 40 % vrednosti primernega stanovanja (četrta alineja).

8. V obravnavanem primeru med strankama ni sporno, da je tožnica lastnica premoženja v vrednosti 1.311,03 EUR in da je izvenzakonski partner tožnice, ki skupaj z njo uporablja stanovanje na naslovu ..., lastnik avtomobila v vrednosti 4.152,00 EUR ter nepremičnine – stanovanja na naslovu B. v vrednosti 43.763,35 EUR. Sporno je, ali se glede na Sklep o stanovanjski najemnini oziroma sklep o dopolnitvah tega sklepa, ki ga je sprejel direktor Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana, vrednost tega stanovanja lahko všteva v premoženje tožničinega gospodinjstva. Drugi odstavek IV. točke citiranega sklepa namreč določa, da … se kot premoženje ne upošteva vrednost stanovanja, na katerem je ustanovljena brezplačna služnost stanovanja v korist staršev ali otrok.....

9. Sodišče v zvezi s tem ugotavlja, da je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana na ta način določil manj stroge splošne pogoje za upravičenost do neprofitne najemnine, kot jih določa Pravilnik, na katerega se sklicuje določba tretjega odstavka 90. člena SZ-1. V Pravilniku namreč ni določeno, da se vrednost nepremičnine ne všteje v prednost premoženja najemnikovega gospodinjstva, če gre za stanovanje, na katerem je ustanovljena brezplačna služnostna pravica staršev ali otrok. Sodišče se v skladnost tega akta z določbami SZ-1 in Pravilnika ni spuščalo, ker to vprašanje med strankama ni sporno, sodišče pa je vezano na tožbene trditve1. Zato je pri presoji zakonitosti izpodbijanega akta določbo IV. Sklepa o stanovanjski najemnini upoštevalo kot akt, ki je v tej zadevi upošteven.

10. Tožnica trdi, da na stanovanju B. obstaja brezplačna služnost v korist matere njenega izvenzakonskega partnerja. Pri tem ni sporno, da je bila osebna služnost v času, ko je prvostopenjski organ izdal izpodbijani akt, vpisana v zemljiško knjigo, kot tudi ni sporno, da v njej ni bila vpisana v času uvedbe postopka tj. 29. 3. 2017. Med strankama je sporno zgolj to, ali je pri presoji upravičenosti do neprofitne najemnine odločilno stanje v času ob začetku postopka preverjanja pogojev za uporabo neprofitnega stanovanja, ali stanje v času ob izdaji odločbe.

11. Prvi odstavek 30. člena Pravilnika določa, da lahko najemodajalci vsakih pet let preverijo, ali najemnik in uporabniki neprofitnega stanovanja še izpolnjujejo dohodkovne pogoje za uporabo neprofitnega stanovanja po veljavnem pravilniku na dan preverjanja. Predpis časovnega trenutka „na dan preverjanja“ ne definira posebej, vendar ga po presoji sodišča toženka pravilno razlaga tako, da gre za stanje ob uvedbi upravnega postopka. Praviloma se v upravnem postopku res odloča glede na pravno in dejansko stanje, ki velja na dan izdaje odločbe. Vendar materialni predpis lahko določi tudi drug trenutek, ki je relevanten za izpolnjevanje pogojev, na katere sta vezana nastanek ali izguba neke pravice.

12. To, da v konkretnem primeru ne gre za odločanje po stanju na dan izdaje odločbe, izhaja že iz dejstva, da je Pravilnik posebej predpisal trenutek, ko morajo biti pogoji za uporabo neprofitnega stanovanja izpolnjeni. Že s tem je namreč povedano, da je relevanten nek drug trenutek (dan preverjanja). Če bi veljalo splošno pravilo, da se odloča glede na pravno in dejansko stanje na dan izdaje odločbe, bi bil tisti del določbe, ki pravi, da se izpolnjevanje pogojev upošteva po stanju na dan preverjanja, odveč. Poleg tega drugi odstavek tega člena določa, da se pri preverjanju višine dohodkov najemnika in članov gospodinjstva upoštevajo denarni prejemki za preteklo koledarsko leto pred preverjanjem izpolnjevanja pogojev za uporabo neprofitnega stanovanja. Tudi v tem primeru se torej presojajo pogoji, ki že obstajajo na dan uvedbe postopka in se morebitni kasnejši višji ali nižji dohodki ne upoštevajo. Sodišče nadalje meni, da se taka ureditev tudi bolj približa zagotavljanju namena preverjanja izpolnjevanja pogojev, ki je ta, da naj osebe, ki ne izpolnjujejo več pogojev, pod katerimi bi jim bilo stanovanje dodeljeno za neprofitno najemnino, plačujejo tržno najemnino. Zato je upoštevaje ta namen kot dan preverjanja relevantno stanje na tisti dan, ko je ta postopek uveden. V nasprotnem primeru bi se namreč namen predpisa lahko obšel že s tem, da bi najemnik oziroma člani njegovega gospodinjstva v času od trenutka, ko bi bili obveščeni, da najemodajalec preverja, ali še obstajajo pogoji za plačevanje neprofitne najemnine, do dneva izdaje odločbe, na to vrednost vplivali s sklepanjem poslov, ki bi premoženje gospodinjstva zmanjšali na raven, ko bi bili ob izdaji odločbe pogoji za neprofitno najemnino še izpolnjeni. Sodišče se torej strinja s presojo toženke, da je odločilno stanje ob uvedbi postopka. Upravni postopek pa se po uradni dolžnosti začne, ko pristojni organ opravi v ta namen kakršnokoli dejanje (prvi odstavek 127. člena Zakona o splošnem upravnem postopku). V konkretnem primeru je to 29. 3. 2017, ko je prvostopenjski organ pozval tožnico, naj predloži dokazila, na podlagi katerih bo ugotavljal, ali je še upravičena do neprofitne najemnine.

13. Nadalje tožnica v tožbi zatrjuje, da mati tožničinega izvenzakonskega partnerja to stanovanje dejansko uporablja že od leta 2001, ko je bilo kupljeno. A.A. in C.C. sta štela, da na stanovanju obstajajo enake pravice in obveznosti, kot so obstajale na stanovanju na Č. ulici, na katerem je bila že ob izločitvi stanovanja v letu 2000 v breme prevzemnika ustanovljena služnost. Zato se jima ni zdelo potrebno, da se pravica vpiše v zemljiško knjigo. Sodišče se tudi v tem delu strinja s presojo toženke, da dejansko bivanje v stanovanju ne zadošča in zato tudi dolžina bivanja ni relevantna za odločitev. Glede na določilo Sklepa o stanovanjski najemnini je namreč pomembno zgolj to, kdaj je služnost ustanovljena. Po 248. členu SPZ se za osebno služnost stanovanja smiselno uporabljajo določila tega zakona o užitku. Po drugem odstavku 234. člena SPZ se za pridobitev užitka na nepremičnini zahteva zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. Služnostna pravica na stanovanju na naslovu C. je bila ustanovljena dne 4. 5. 2017, ko je bila vpisana v zemljiško knjigo, torej po uvedbi postopka ugotavljanja splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja. Tožnica sicer zatrjuje, da je bila mati izvenzakonskega partnerja imetnica služnostne pravice na stanovanju na naslovu Č., ki je bilo prodano, pravice in obveznosti služnostne upravičenke in služnostnega zavezanca pa naj bi se prenesle na stanovanje, ki je bilo kupljeno namesto prodanega stanovanja. Vendar takšen, ex lege prenos služnostne pravice iz enega stanovanja na drugega, po veljavnih predpisih ne obstaja tj. ni mogoč.

14. Glede na navedeno je sodišče presodilo, da je tožba neutemeljena in jo je na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo. Ker dejansko stanje, ki je v zadevi relevantno in je bilo podlaga za izdajo upravnega akta, med tožnico in toženko ni sporno, je sodišče v skladu s prvim odstavkom 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave.

15. Odločitev o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, po katerem trpi vsaka stranka svoje stroške postopka, če sodišče tožbo zavrne.

1 Glej sklep X Ips 298/2016 z dne 20. 9. 2017