Jedro

Od dogovora strank o vsebini stavbne pravice je razvidno, ali stavbna pravica obremenjuje celotno nepremično, ali je bila ustanovljena omejena stavbna pravica.

Poslovodja brez naročila mora potem, ko je posel dokončan, dati dominusu obračun ter mu prepustiti koristi, ki jih je zanj pridobil, hkrati pa ima pravico do povračila potrebnih in koristnih stroškov. Povračilna dolžnost nastane torej šele po končanju posla. Šele tedaj je mogoče ugotoviti, kateri stroški so bili potrebni in koristni, sicer glede na celotni rezultat gestije.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog za začetek stečajnega postopka nad dolžnikom A., d. o. o.

2.Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu sklenilo, da upnik ni verjetno izkazal terjatve do dolžnika, s tem pa tudi ne aktivne procesne legitimacije za vložitev predloga za začetek stečajnega postopka nad dolžnikom. Ugotovilo je, da je dolžnik v stečajnem postopku nad družbo B. kupil stavbno pravico na parcelah z ID znakom 000 2046/1, 000 2046/2, 000 2047, 000 2048, 000 2039, 000 2053, 000 2056, 000 2054, 000 2055/1, 000 2055/2, 000 2052 in 000 2049, kot izhaja iz Prodajne pogodbe stavbne pravice v stečajnem postopku z dne 24. 11. 2012. Stavbna pravica, ki je vpisana v zemljiško knjigo, je bila ustanovljena na podlagi Pogodb o ustanovitvi stavbne pravice z dne 28. 1. 2008 in 1. 02. 2008, ki sta bili sklenjeni med C., kot takratnim lastnikom nepremičnin in B. d. o. o., kot takratnim imetnikom stavbne pravice, na že obstoječih objektih in z njimi povezanimi zemljišči, med drugim tudi na nepremičnini ID znak 000-2048, kjer stoji kiosk najemnika. Glede na zapis v Pogodbi o ustanovitvi stavbne pravice z dne 28. 1. 2008, da se ustanavlja stavbna pravica na parceli številka 2048 stavb. gosp. posl. in dvorišče, je sodišče štelo, da zajema stavbna pravica tako objekte tudi nepremičnine same. Zaradi navedenega je sklenilo, da je dolžnik upravičeno sklenil najemno pogodbo z najemnikom, terjatev iz naslova neupravičeno zaračunane najemnine v znesku 4.855,60 EUR pa ni izkazana niti s stopnjo verjetnosti. Nadalje je sklenilo, da ni niti s stopnjo verjetnosti izkazana terjatev upnika do dolžnika v višini 9.515,51 EUR, v zvezi s katero je upnik trdil, da se je v imenu in za račun dolžnika lotil posla vzdrževanja B. ter da je za sanacijo nastale škode plačal 20 % avans izvajalcu. S tem je smiselno zatrjeval poslovodstvo brez naročila po 199. členu Obligacijskega zakonika (OZ), pri katerem pa je predpostavka, da je delo opravljeno v korist osebe, od katere se zahteva povračilo stroškov. Po mnenju sodišča prve stopnje ima lahko korist od opravljenih del, to je obnove B., le lastnik nepremične, to je upnik, zaradi česar slednji nima podlage, da za plačani avans bremeni dolžnika.

3.Zoper navedeni sklep je vložil upnik pravočasno pritožbo. Uveljavljal je vse tri dopustne pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču je predlagal, da pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in odloči o začetku stečajnega postopka nad dolžnikom. Podrejeno je predlagal, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Stavbno pravico lahko opredelimo kot pravico, ki vključuje upravičenje uporabiti tujo nepremičnino za izgradnjo stavbe ali drugega objekta na, nad ali pod njo in upravičenje uporabljati to nepremičnino za potrebe stavbe, zgrajene na podlagi stavbne pravice. Pravna posledica tega upravičenja je, da ima imetnik stavbne pravice v času trajanja stavbne pravice pravico uporabljati in uživati nepremičnino (prvi odstavek 259. člena SPZ). Imetnik stavbne pravice tako v celoti ali delno uporablja tuje zemljišče. To pomeni, da mora lastnik nepremičnine imetniku stavbne pravice dopustiti rabo svojega zemljišča.

6.Podlaga za nastanek stavbne pravice je zavezovalni pravni posel, s katerim se lastnik zemljišča zaveže ustanoviti stavbno pravico. Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice mora vsebovati natančen opis stavbne pravice. V času trajanja stavbne pravice so odnosi med lastnikom nepremičnine in imetnikom stavbne pravice odvisni od tega, kakšna je vsebina stavbne pravice. Iz vsebine stavbne pravice izhaja, ali lahko imetnik stavbne pravice izvršuje neomejeno na celi stvari ali pa se upravičenje deli z lastnikom zemljišča in je pri njihovem izvrševanju omejen le na del obremenjene nepremičnine. Čeprav se formalno stavbna pravica nanaša na nepremičnino kot celoto, je njen obseg odvisen od dogovorjene vsebine in ima lahko zelo različne razsežnosti.

7.Pogosto je vsebina stavbne pravice raba in uživanje obremenjenega zemljišča v celoti. Gre za primere, ko lastnik zemljišča za celoten čas trajanja stavbne pravice prepusti rabo zemljišča imetniku stavbne pravice, sam pa na zemljišču nima nobenega upravičenja. Lastniku zemljišča ostane gola lastninska pravica. Imetnik stavbne pravice ima v takem primeru pravico do izključne rabe nepremičnine. Poleg rabe pa ima tudi upravičenje uživanja. Prav tako lahko imetnik stavbne pravice pridobiva civilne plodove. Imetnik stavbne pravice lahko odda v najem celotno nepremičnino, torej stavbo in zemljišče. Lahko pa odda v najem samo del zemljišča in ga uporablja le v preostalem delu.

8.Ni mogoče pritrditi upnikovemu stališču, da SPZ ne dopušča širitve stavbne pravice na zemljišča, ki ležijo v okolici stavb, na katerih je bila stavbna pravica ustanovljena, kar naj bi še posebno veljalo v primeru, ko gre za izjemno prostorno nepremičnino. Iz povzetih stališč je razvidno, da je od dogovora strank o vsebini stavbne pravice razvidno, ali stavbna pravica obremenjuje celotno nepremično, ali je bila ustanovljena omejena stavbna pravica. Upnik v pritožbi tudi zmotno trdi, da iz Pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice ni določno razvidno, da bi se stavbna pravica nanašala na celotno nepremičnino. Glede na opis stavbne pravice, kot izhaja iz 2. člena Pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice z dne 28. 1. 2008 ter 3. člena Prodajne pogodbe stavbne pravice v stečajnem postopku z dne 24. 11. 2012, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da se stavbna pravica nanaša na celo nepremičnino parc. št. 2048. Iz Pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice z dne 28. 1. 2008 namreč izhaja, da imetnik stavbne pravice pridobi stavbno pravico na že obstoječih objektih in z njim povezanimi zemljišči, opisanimi s parcelnimi številkami, z navedbo skupne izmere zemljišča, ki je predmet stavbne pravice. Glede na to upnik ne prepriča s pritožbeno navedbo, da gre za omejeno stavbno pravico, kar naj bi izhajalo iz pogodbeno dogovorjenega namena ustanovitve stavbne pravice za obnovo B. Če bi stavbna pravica po dogovoru dejansko zadevala le določen del zemljišča, bi moralo to jasno izhajati iz Pogodbe o ustanovitvi stavbne pravice z dne 28. 1. 2008 oziroma iz Prodajne pogodbe stavbne pravice v stečajnem postopku z dne 24. 11. 2012. Imetnik stavbne pravice lahko zato odda v najem del tega zemljišča ter iz tega naslova pridobiva civilne plodove, to je najemnine.

9.Poslovodstvo brez naročila (gestija) je prostovoljno in zavestno opravljanje tujih poslov in zadev brez veljavne zakonite, uradne ali pravno poslovne pooblastitve. Tujega posla se sme kdo nepoklicano lotiti samo, če ga ni mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda ali bi bila zamujena očitna korist (190. člen Obligacijskega zakonika; nadalje OZ). Po končanem poslu mora dati račun in prepustiti tistemu, čigar posel je opravljal, vse, kar je z njim pridobil (drugi odstavek 200. člena OZ). Poslovodja brez naročila ima tudi pravico do povračila potrebnih in koristnih stroškov. Poslovodja brez naročila, ki je v vsem ravnal, kot je treba, in delal tisto, kar so terjale okoliščine, ima pravico zahtevati, da ga tisti, čigar posel je opravljal, oprosti vseh obveznosti, ki jih je zaradi tega posla prevzel nase, da prevzame vse obveznosti, ki jih je sklenil v njegovem imenu, ter mu povrne vse potrebne in koristne izdatke in pa nastalo škodo, celo, če pričakovani uspeh ni bil dosežen (prvi odstavek 202. člena OZ).

10.Upnik v pritožbi sicer utemeljeno opozarja na zmotno stališče sodišča prve stopnje, da gre pri obnovi B. za posel v korist lastnika objekta (upnika). Pojasnjuje, da gre za tuj posel, ki se ga je upnik lotil zaradi izpolnitve odločbe Inšpektorata RS za kulturo in medije, ki dolžniku kot imetniku stavbne pravice na B. nalaga interventno sanacijo objekta. Trdi torej, da gre za nujno gestijo, pri čemer dolžnik v primeru, če bi izpolnil svojo obveznost interventne sanacije po navedeni odločbi, ne bi imel pravice od upnika terjati povračila, saj bo stavbna pravica glede na vpis v zemljiški knjigi veljala še dobra štiri leta. Ne glede na utemeljenost pritožbenih navedb, pa je odločitev sodišča prve stopnje pravilna, saj upnik ne trdi, da bi bil posel opravljen, temveč navaja, da je pridobil okvirno ponudbo za sanacijo nastale škode na B., za katero je plačal avans. Poslovodja brez naročila mora potem, ko je posel dokončan, tako pri koristni kot pri nujni gestiji, dati dominusu obračun ter mu prepustiti koristi, ki jih je zanj pridobil, hkrati pa ima pravico do povračila potrebnih in koristnih stroškov. Povračilna dolžnost nastane torej šele po končanju posla. Šele tedaj je mogoče ugotoviti, kateri stroški so bili potrebni in koristni, sicer glede na celotni rezultat gestije. Ker upnik ustrezne trditvene podlage za povračilni zahtevek ni podal, od dolžnika na podlagi pravil o poslovodstvu brez naročila nima pravice terjati vračila plačanega avansa.

11.Uveljavljeni pritožbeni razlogi torej niso utemeljeni. Izpodbijani sklep je uspešno prestal tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP in v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

-------------------------------

1Stavbna pravica je pravica imeti v lasti zgrajeno zgradbo nad ali pod tujo nepremičnino (prvi odstavek 256. člena Stvarnopravnega zakonika; SPZ).

2N. Plavšak in R. Vrenčur, e- paket stvarno pravo s komentarjem SPZ, ZVEtL-1, ZZK-1 in vzorci, komentar člena 259.

3M. Juhart v M. Juhart, M. Tratnik in R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, stran 665.

4Pogodba o ustanovitvi stavbne pravice mora vsebovati ime lastnika nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako nepremičnine, natančen opis stavbne pravice, čas trajanja stavbne pravice in nadomestilo, ki ga mora plačati imetnik stavbne pravice lastniku nepremičnine (drugi odstavek 257. člena SPZ).

5Prav tam str. 672.

6Prav tam str. 673.

7B. Strohsack, Odškodninsko pravo in druge neposlovne obveznosti, Obligacijska razmerja II, Časopisni zavod Uradni list RS, 1990, stran 283.