Jedro

S stališča pravne varnosti je zaupanje v zemljiškoknjižne podatke vsekakor pomembno, zato je bilo s 1.1.2003, ko je začel veljati Stvarnopravni zakonik (SPZ) povzdignjeno iz zemljiškoknjižnega načela celo v eno od temeljnih načel stvarnega prava (člen 10 SPZ). V našem pravnem sistemu je bilo to potrebno prav zaradi podcenjujoče vloge zemljiške knjige v preteklosti, saj je bilo splošno znano, da se podatki vpisani v zemljiški knjigi niso pogosto ujemali z dejanskim pravnim stanjem. Zato se je pri sklepanju pravnih poslov glede nepremičnin v preteklosti zahtevala večja skrbnost kupca, saj se samo na zemljiškoknjižne podatke pogosto ni bilo mogoče zanesti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožeča stranka lastnica parcele št. 824/2 k.o. D., v naravi gospodarsko poslopje v izmeri 46 m². V ostalem delu je tožbeni zahtevek, ki se je glasil, da je tožena stranka dolžna to pripoznati in izdati tožeči stranki ustrezno listino za prenos te lastninske pravice na njeno ime po deležih, ki bodo naknadno precizirani, ker bo sicer to nadomestila pravnomočna sodba, zavrnilo. Tožencu je naložilo, da je dolžan povrniti tožeči stranki 2.331,33 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

2. Toženec v pritožbi zoper sodbo uveljavlja vse pritožbene razloge. Meni, da sodbe ni mogoče preizkusiti v delu, kjer sodišče ugotavlja nedobroverno ravnanje tožencev ob nakupu nepremičnine. Sodišče ni pojasnilo, od kje oziroma kako bi moral toženec vedeti, da hlev uporabljajo tretje osebe, če je iz podatkov zemljiške knjige jasno razvidno, da je last prodajalca. Toženec in njegova žena sta se prepričala, da sta predmet prodaje dve stavbi na dveh parcelah 824/1 in 824/2 k.o. D. in da je lastnik teh nepremičnin E.H. Ugotovitev, da je bila v hlevu krava, je le navržena. Ta trditev tožeče stranke ni bila potrjena z nobenim relevantnim dokazom. Ta trditev tudi ne drži. Sodišče prve stopnje bi se moralo v ponovljenem postopku opredeliti le do vprašanja, ali je T.D. res lažno pričala o omenjeni okoliščini ali ne in v tem okviru odločiti v obnovitvenem postopku. Tudi če je T.D. na ogledu 24.2.2005 pričala lažno, da je tožencu pokazala tudi hlev kot predmet prodaje, pri tem toženec izrecno zatrjuje, da ni bilo lažnega pričanja, je glede na njeno celotno pričanje to nepomembno za pravilnost zavrnitve sodbe z dne 30.10.2006 opr.št. P 1. Sodišče ni pravilno ocenilo izpovedi priče T.D. z dne 24.2.2005 in tudi s tem je kršilo postopek, in sicer določbo 8. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) in določbo 14. točke drugega odstavka 399. člena ZPP. Če bi v sklopu dokazne ocene ocenilo tudi izpoved te priče, ko pove, da je nepremičnina bila kupljena najprej na njeno ime, nato pa na ime E.H. in da je novemu kupcu H. tudi pokazala, da je predmet prodaje hiša in hlev, kar ji je B.M. izrecno povedal, bi moralo o zadevi drugače odločiti. Ovadba zoper to pričo je le bila konstrukt, da je tožeča stranka pridobila obnovitveni razlog. Priča je potrdila izjavo, da je H. pokazala hišo in hlev kot predmet prodaje in tega tudi ni preklicala. Iz zapisnika o njenem zagovoru v kazenskem postopku izhaja, da sploh ni vedela, kaj naj bi izjavila v tej pravdi. H., kot toženčev predlastnik, je bil dobroverni pridobitelj hiše in hleva, kar izhaja iz izpovedi T.D. Svoje pravice je prenesel na toženca, ki je od H. kupil hišo in hlev. H. je v zaupanju v podatke zemljiške knjige in glede na pojasnilo T.D., da je predmet prodaje hiša in hlev postal lastnik z vknjižbo in tedaj so tudi prenehale vse morebitne pravice tožeče stranke iz naslova priposestvovanja, če so sploh imele kakršnokoli podlago. Stališče, ki ga je v izpodbijani sodbi zavzelo sodišče prve stopnje, pomeni izgubo vsakršne pravne varnosti kupca H. in posledično toženca. Nepošteno ravnanje bi se lahko tožencu očitalo le, če bi D. izpovedala drugače, ne pa da je izpovedala, da se ni spomnila oziroma da nikoli ni zanikala, da naj bi pokazala tožencu hiše in hlev. Toženec je razpolagal z izpiskom iz zemljiške knjige, v te podatke je zaupal, podpisal je pogodbo, v kateri je bilo zapisano, da kupuje hišo in hlev in dve leti po nakupu ga ni nihče vznemirjal. Šele po dveh letih ga je tožeča stranka tožila zaradi ugotovitve lastninske. Zato v njegovem ravnanju ni nobenega nepoštenega ravnanja. Lastninska pravica na nepremičnini se na podlagi pravnega posla pridobi z vknjižbo v javno knjigo. V zemljiški knjigi je bil vknjižen pri obeh parcelah H., ki je bil pošteni pridobitelj, saj mu ni nihče v prejšnjem in sedanjem postopku oporekal, da ni bil pošten. Zato je dejansko stanje v izpodbijani sodbi zmotno ugotovljeno. M.B. je bil predstavnik nepremičninske agencije, ki je vršila tehnični del posla in mu je toženec verjel. Če predmet prodaje ne bi bil hlev, ta ne bi bil vnesen že v pogodbo pri kupcu H., še manj pa v pogodbo, ko je kupoval nepremičnino toženec. Pogodbo pa je sestavljala agencija L., oziroma sam M.B., kot je povedala priča D. Zato je neresno trditi, da M.B. ni pokazal tožencu ali pa pred njim H., da je predmet prodaje hiša in hlev, saj je to sam zapisal v pogodbo, ki jo je sestavil. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne in naloži tožeči stranki stroške postopka.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pritožbena navedba, da sodbe ni mogoče preizkusiti v delu kjer sodišče ugotavlja, da bi moral toženec ob nakupu videti oziroma vedeti, da hlev uporabljajo tretje osebe, ne drži. V točki 25 obrazložitve izpodbijane sodbe je sodišče prve stopnje pojasnilo, da je toženec sicer zaslišan kot stranka izpovedal, da je bil ob ogledu nepremičnine hlev prazen, oziroma da v njem ni bilo živine, da pa je drugače izpovedala priča T.D., ki je ob ogledu slišala, da je v hlevu krava ali bik in da so bila vrata tega hleva zaklenjena z verigo in obešanko. Tudi tožeče stranke so zatrjevale, da je bila v času ogleda toženca v hlevu živina, saj je bila živina v tem hlevu nekje do srede ali konca leta 2000, o čemer je izpovedala tudi priča M.G. Ne drži zato pritožbeni očitek, da v sodbi ni pojasnjeno, od kje in kako bi moral toženec vedeti, da hlev uporabljajo tretje osebe. Njegova izpoved o tem, da je hlev bil v tem času prazen, se ni potrdila. Sodišče prve stopnje je imelo dovolj prepričljivih dokazov, ki so utemeljevali navedbe in izpoved tožeče stranke, da je še v času ogleda toženca tožeča stranka uporabljala hlev na parceli št. 824/2 k.o. D. 5. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi moralo upoštevati pravnomočno kazensko sodbo, zaradi katere je bila dovoljena obnova postopka (5. točka 394. člena ZPP) in iz katere izhaja, da je priča T.D. v tem pravdnem postopku na obravnavi 24.2.2005 zaslišana kot priča lažno navajala, da ji je lastnik nepremičninske agencije L., M.B., povedal, da je predmet prodaje nepremičnine na naslovu K., hiša skupaj s hlevom ter da je kupcu nepremičnine A.K. ob ogledu jasno povedala, da se prodajata tako hiša kot tudi hlev, ki se drži hiše (pravnomočna sodba Okrajnega sodišča v Piranu opr.št. K 1). Pravdno sodišče je na pravnomočno obsodilno sodbo, izrečeno v kazenskem postopku, vezano (14. člen ZPP). Zato je v tej zadevi moralo v ponovljenem postopku upoštevati, da je izpoved T.D. na glavni obravnavi 24.2.2005 glede gornjih okoliščin lažna. Prav izpoved te priče pa je glede teh okoliščin bila ključna pri ugotavljanju toženčeve vednosti, kaj dejansko v naravi kupuje, ko je kupoval hišo na naslovu K. (obrazložitev prvostopenjske sodbe na listovni št. 120 in sodbe pritožbenega sodišča na listovni št. 148 spisa). Pritožbene navedbe, da bi moralo sodišče prve stopnje pravilno oceniti izpoved te priče na glavni obravnavi 24.2.2005 in da bi v primeru, če bi tako ravnalo ugotovilo, da je bila nepremičnina kupljena najprej na njeno ime, nato na ime E.H., ki mu je priča pokazala, da je predmet prodaje tudi hlev, ker je M.B. tako povedal, niso utemeljene. Držijo sicer navedbe, da je T.D. kupila sporno nepremičnino A.F., vendar pa je bila T.D. zgolj „slamnati“ kupec, saj je dejansko nepremičnino kupil M.B. in jo plačal ter samo kot kupca navedel svojo delavko T.D.. M.B. je zatem hišo obnovil in jo prodal naprej E.H. V točki 19 obrazložitve pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je slednjemu ob prodaji M.B. povedal, da se prodaja hiša brez spornega hleva. E.H. je bil samo formalni vmesni člen pri teh prodajah, saj je bil prvič na kraju samem, ko je bil zaslišan v zadevi N 1 in tega terena tudi ni uporabljal, kot je povedal zaslišan v nepravdnem postopku (19. točka obrazložitve izpodbijane sodbe). Pritožbene trditve, da je E.H. bil dobroverni kupec obeh nepremičnin, ob takšnih ugotovitvah nimajo teže, saj je očitno bil vpisan kot lastnik le zaradi zemljiškoknjižnih podatkov, za katere je sodišče prve stopnje ugotovilo, da so bili pomotni, ker je prišlo ob osnovanju nove zemljiške knjige za k.o. D. do napake (točka 5 in 7 obrazložitve izpodbijane sodbe).

6. Ni sporno, da je tudi parcela št. 824/2 k.o. D. po zemljiškoknjižnih podatkih bila vpisana na pravnega prednika toženca E.H. in da je bila vpisana tudi v kupoprodajni pogodbi iz leta 1999, s katero je toženec kupil stanovanjsko hišo na parceli št. 824/1. Zaradi navedb tožeče stranke, da je bilo stanje v naravi drugačno in ob dejstvu, da se je izkazala izpoved ključne priče T.D. kot lažna, je sodišče prve stopnje utemeljeno raziskalo tudi okoliščine v zvezi s toženčevo skrbnostjo ob sklepanju kupoprodajne pogodbe. S stališča pravne varnosti je zaupanje v zemljiškoknjižne podatke vsekakor pomembno, zato je bilo s 1.1.2003, ko je začel veljati Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju: SPZ) povzdignjeno iz zemljiškoknjižnega načela celo v eno od temeljnih načel stvarnega prava (člen 10 SPZ). V našem pravnem sistemu je bilo to potrebno prav zaradi podcenjujoče vloge zemljiške knjige v preteklosti, saj je bilo splošno znano, da se podatki vpisani v zemljiški knjigi niso pogosto ujemali z dejanskim pravnim stanjem. Zato se je pri sklepanju pravnih poslov glede nepremičnin v preteklosti zahtevala večja skrbnost kupca, saj se samo na zemljiškoknjižne podatke pogosto ni bilo mogoče zanesti. Kdaj je moral biti kupec bolj skrben je bilo odvisno od okoliščin v naravi. V izpodbijani sodbi je sodišče prve stopnje v točkah 16, 22, 25 in 27 obrazložitve pojasnilo, da bi tudi v konkretni zadevi glede na stanje v naravi, ki je bilo tožencu pokazano ob ogledu, to terjalo od njega večjo skrbnost. Z obrazložitvijo v teh točkah pritožbeno sodišče soglaša. Če je v naravi bil hlev ob stanovanjski hiši, ki jo je kupoval toženec, zaseden z živino, ki jo je v tem hlevu imel sosed, če mu ob predaji ključev ni prodajalec tega hleva mogel niti pokazati, ker je bil zaklenjen in sam ni imel ključa oziroma možnosti, da ga odpre, se toženec zgolj na zemljiškoknjižne podatke ne more uspešno opreti. Dobrovernost se tudi pri sklepanju pravnega posla domneva, vendar se ob takšnih okoliščinah, kot so bile ugotovljene v konkretnem primeru, zahteva določena raziskovalna dolžnost tudi od kupca.

7. V ponovljenem postopku sodišče prve stopnje izpovedi ključne priče T.D. zaradi ugotovljene lažnosti v kazenskem postopku, ni smelo upoštevati, ostale dokaze pa je življenjsko prepričljivo in logično ocenilo, zato je tudi po mnenju pritožbenega sodišča odločitev izpodbijane sodbe pravilna. Trditev, da je bila ovadba zoper pričo T.D. zgolj konstrukt, da se je pridobil obnovitveni razlog, v tem postopku ni upoštevna, saj obstaja proti tej priči pravnomočna sodna odločba, ki ugotavlja, da je priča 24.2.2005 v pravdnem postopku lažno izpovedala o teh ključnih dejstvih in na to pravnomočno obsodilno sodbo je bilo, kot je že pojasnjeno, prvostopenjsko sodišče vezano.

8. Lastninska pravica na podlagi pravnega posla se pridobi z vknjižbo v javno knjigo, vendar je v konkretni zadevi sodišče prve stopnje v 16. in 17. točki obrazložitve pravilno pojasnilo, da tudi določba drugega odstavka 44. člena SPZ oziroma pred tem pravnega pravila paragrafa 1500 Občega državljanskega zakonika ne izključuje, da ob konkurenci pravnih naslovov med priposestvovalcem in kupcem, ki se je vpisal v zemljiško knjigo, lahko prevlada tudi prvi. Zakaj je v konkretni zadevi prevladala lastninska pravica tožnikov, je v izpodbijani sodbi prepričljivo pojasnjeno. Te razloge pritožbeno sodišče sprejema, ker tudi ni ugotovilo kakšne absolutne bistvene kršitve postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, niti zmotne uporabe materialnega prava, je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).