Jedro

Sodišče prve stopnje bi moralo v sklepu o prodaji po 346. členu ZFPPIPP določiti način prodaje, ne pa nujno tudi izklicne ali izhodiščne cene in zneska varščine.

Dejstvo, da je v teku razlastitveni postopek, ni ovira za prodajo v stečajnem postopku.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo upnikov ugovor z dne 11. 6. 2026 (procesno dejanje - p. d. 101) zoper sklep z dne 27. 5. 2026 (p. d. 79), s katerim je na predlog upraviteljice dovolilo prodajo nepremičnine ID znak ... 141/30 (v nadaljevanju: nepremičnina) po pravilih iz 346. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP). Ta določa posebna pravila, ki se uporabljajo za prodajo: 1. vrednostnih papirjev ali blaga, s katerim se trguje na organiziranem trgu, 2. hitro pokvarljivega blaga, 3. netržnih zalog materiala, če je skupna vrednost posamezne vrste takih zalog manjša od 15.000 EUR, in naslednjih vrst stvari, če je vrednost posamezne stvari manjša od 15.000 EUR: rabljene opreme ali strojev, trgovskega blaga in končnih izdelkov ali nepremičnin (prvi odstavek 346. člena ZFPPIPP). Pri prodaji teh vrst premoženja ni potrebno, da bi oceno njegove vrednosti izdelal pooblaščeni ocenjevalec, temveč lahko vrednost oceni upravitelj. Po 1. točki drugega odstavka 346. člena ZFPPIPP se pri prodaji teh vrst premoženja tudi ne uporabljajo splošna pravila o načinu prodaje, postopku prodaje in vsebini prodajne pogodbe, določena v 329., 332. do 336., 338. in 341. členu ZFPPIPP. Upravitelj mora premoženje prodati na način, ki je primeren glede na lastnosti tega premoženja (četrti odstavek 346. člena ZFPPIPP).

2.Zoper sklep je upnik vložil pritožbo, s katero sklep izpodbija v celoti, in sicer iz razlogov bistvene kršitve določb postopka, zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava (1., 2. in 3. točka prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da ugodi upnikovemu ugovoru, sklep o prodaji razveljavi, predlog upraviteljice z dne 25. 5. 2026 pa zavrže oziroma zavrne. Podredno predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve stečajnemu sodišču v ponovno odločanje.

3.Pritožba je utemeljena.

4.V konkretnem primeru je upraviteljica podala predlog za prodajo po posebnih pravilih o prodaji določenega premoženja po 346. členu ZFPPIPP. Utemeljevala ga je s tem, da je tržna vrednost nepremičnine 3.894 EUR in torej manjša od 15.000 EUR, da nepremičnina v naravi predstavlja nekategorizirano cesto, da je predmet razlastitvenega postopka, začetega na predlog Mestne občine A. (A.), da je razlastitvena upravičenka A. posredovala ponudbo za odkup nepremičnine namesto razlastitve v znesku 6.450 EUR, v navedenem postopku postavljeni izvedenec gradbene stroke pa je ugotovil, da po nepremičnini že najmanj 60 let poteka dostopna pot do večjega števila nepremičnin, ki drugega dostopa nimajo.

Glede uporabe 331. člena ZFPPIPP

5.Pritožba ima prav, da je sodišče tudi v primerih, ko so izpolnjeni pogoji za prodajo premoženja po posebnih pravilih iz 346. člena ZFPPIPP, dolžno o prodaji tega premoženja odločati skladno z določbo drugega odstavka 331. člena ZFPPIPP. Sodna praksa, na katero se pravilno sklicuje pritožba (sklep VSL Cst 28/2019 z dne 15. 1. 2019 in sklep VSL Cst 154/2018 z dne 3. 4. 2018), je zavzela jasno stališče, da mora sklep o prodaji premoženja iz 346. člena ZFPPIPP prav tako vsebovati vse sestavine iz drugega odstavka 331. člena ZFPPIPP. Poleg dovoljenih načinov prve prodaje, ki sta po 329. členu ZFPPIPP javna dražba ali zavezujoče zbiranje ponudb, je dovoljen tudi vsak drugačen način prodaje, ki je primeren glede na lastnosti tega premoženja. Odločitev, ko je sodišče prve stopnje povsem prepustilo način prodaje upravitelju, ni v skladu z zakonskimi določili o nalogah sodišča.

6.Sodišče prve stopnje bi tako moralo v sklepu o prodaji po 346. členu ZFPPIPP določiti način prodaje, ne pa nujno tudi izklicne ali izhodiščne cene in zneska varščine, kot zmotno navaja pritožba. Iz določbe 2. točke drugega odstavka 331. člena izhaja, da se izklicna cena določi samo pri javni dražbi, izhodiščna cena pa pri zavezujočem zbiranju ponudb, in samo v teh primerih se posledično tudi določi varščina. Po določbi 1. točke drugega odstavka 346. člena ZFPPIPP je v primeru prodaje določenega premoženja izključena uporaba 332. člena ZFPPIPP, ki določa obveznost določitve izklicne ali izhodiščne cene. Enako velja za določbo 333. člena ZFPPIPP, ki določa varščino. Tudi v odločbah, na katere se sklicuje pritožba, višje sodišče ni zahtevalo, da bi bilo treba v sklepu o prodaji določenega premoženja po 346. členu ZFPPIPP določiti izklicno ali izhodiščno ceno in znesek varščine. Enako je v zadevi VSL sklep Cst 204/2025 z dne 21. 8. 2025 sodišče določilo le način prodaje, ne pa drugih elementov iz 331. člena ZFPPIPP. V sklepu VSL Cst 203/2020 z dne 11. 6. 2020 pa je višje sodišče izrecno pojasnilo, da kupec in cena v primeru prodaje rabljene opreme ali stroja, katerega vrednost je manjša od 15.000,00 EUR, nista predmet sklepa o prodaji. V sklepu je bil določen način prodaje (z neposredno pogodbo), ostale elemente izreka sklepa o prodaji pa je pritožbeno sodišče razveljavilo. Iz sklepa VSL Cst 409/2017 z dne 12. 7. 2017 ravno tako izhaja, da je bil v sklepu o prodaji določenega premoženja po 346. členu ZFPPIPP določen samo način prodaje (v navedenem primeru nezavezujoče zbiranje ponudb).

7.Iz podatkov stečajnega spisa izhaja, da je upraviteljica predlagala način prodaje (neposredno prodajo), česar sodišče prve stopnje ni presojalo in zmotno ne opredelilo v izreku sklepa o prodaji določenega premoženja po 346. členu ZFPPIPP.

Glede uporabe 322. člena ZFPPIPP

8.Pritožba vztraja, da predlog prodaje po vsebini predstavlja sklenitev pogodbe namesto razlastitve in gre zato za upravljanje stečajne mase po 322. členu ZFPPIPP, za kar mora upravitelj pred sklenitvijo pogodbe dobiti soglasje sodišča. Vendar pritožbeno sodišče temu ne pritrjuje.

9.V konkretnem primeru ne gre za oddajo premoženja stečajnega dolžnika v najem, niti za nalaganje denarnega dobroimetja stečajnega dolžnika, pa tudi ne sklenitev sodne ali izvensodne poravnave oziroma izvedbo drugega pravnega posla oziroma dejanja s smiselno enakim učinkom, v postopkih oziroma glede zahtevkov iz pododdelkov 2.2.3. in 5.3.4. tega zakona ter iz oddelka 5.6. tega zakona (prvi odstavek 322. člena ZFPPIPP). Ne gre za pravni posel v zvezi z odškodninsko odgovornostjo članov poslovodstva in nadzornega sveta stečajnega dolžnika (pododdelek 2.2.3. ZFPPIPP), niti v zvezi z izpodbijanjem pravnih dejanj stečajnega dolžnika (pododdelek 5.3.4. ZFPPIPP), prav tako pa tudi ne za pravni posel v zvezi s prijavljenimi terjatvami ali ločitvenimi in izločitvenimi pravicami A. (pododdelek 5.6. ZFPPIPP). Iz končnega seznama preizkušenih terjatev z dne 18. 8. 2026 (p. d. 136) je razvidno, da A. pred izdajo izpodbijanega sklepa ni prijavila izločitvene pravice na predmetni nepremičnini, zato predlagana sklenitev pogodbe namesto razlastitve ne predstavlja sklenitve pravnega posla v postopkih oziroma glede zahtevkov iz pododdelka 5.6. ZFPPIPP. Izpodbijani sklep tako ni sklep o soglasju sodišča k pravnemu poslu upravljanja stečajne mase po 322. členu ZFPPIPP, odločitev o prodaji pa tudi ne predstavlja obida določbe 322. člena ZFPPIPP, kot neutemeljeno navaja pritožba. Sodišče odloča o soglasju le k tistim pravnim poslom, ki so po vsebini upravljanje stečajne mase v smislu prvega odstavka 322. člena ZFPPIPP. V konkretnem primeru pa ne gre za upravljanje temveč za unovčenje stečajne mase v smislu prvega odstavka 320. člena ZFPPIPP.

Glede dopustnosti prodaje po pravilih 346. člena ZFPPIPP

10.Ker je predmet prodaje nepremičnina, je za dopustnost uporabe posebnih pravil 346. člena ZFPPIPP odločilna vrednost nepremičnine. Samo če je vrednost nepremičnine manjša od 15.000 EUR, se lahko dovoli prodaja po posebnih pravilih o prodaji določenega premoženja iz 346. člena ZFPPIPP. Dejstvo, da je v teku razlastitveni postopek, ni ovira za prodajo v stečajnem postopku. Četrti odstavek 210. člena Zakona o urejanju prostora (ZUreP-3) določa, da dokler razlastitveni postopek ni pravnomočno končan, brez soglasja razlastitvenega upravičenca ni dopusten promet z nepremičnino, ki je predmet razlastitve, niti njeno bistveno spreminjanje; pravni posel, sklenjen v nasprotju s tem odstavkom, pa je ničen. Vendar prenos lastninske pravice na podlagi prodaje v stečajnem postopku ne temelji na razpolagalnem pravnem poslu (zemljiškoknjižnem dovolilu) lastnika nepremičnine (stečajnega dolžnika), temveč je pravni temelj tega prenosa pravnomočni sklep stečajnega sodišča o izročitvi nepremičnine kupcu (tretji odstavek 342. člena ZFPPIPP in 7. točka prvega odstavka 40. člena ZZK-1). Na ta prenos (izvirno pridobitev) lastninske pravice pa prepoved razpolaganja iz četrtega odstavka 210. člena ZUreP-3 ne učinkuje. Zato zaznamba razlastitvenega postopka ni ovira za prodajo nepremičnine v stečajnem postopku in vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, ne glede na to, ali je začela učinkovati pred ali po začetku stečajnega postopka.

11.V tem delu pa je utemeljen pritožbeni očitek, da je stečajno sodišče napačno kot nesporno ugotovilo, da je vrednost nepremičnine 3.894 EUR. Pritožba pravilno opozarja, da je upnik v ugovoru navedeni vrednosti ugovarjal in predložil cenitveno poročilo, izdelano po naročilu upnika dne 17. 1. 2023, ki po navedbah pritožbe izkazuje, da je vrednost nepremičnine dejansko 37.625 EUR. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu zmotno štelo, da je vrednost nepremičnine v višini 3.894 EUR nesporna in se ni opredelilo do ugovornih navedb, da je vrednost nepremičnine dejansko višja. Iz navedb upraviteljice v predlogu za prodajo je sicer razvidno, da naj bi bila na ta znesek ocenjena predmetna nepremičnina v cenitvenem poročilu, ki je bilo izdelano za potrebe predmetnega postopka (tržna vrednost), katerega pa v spisu ni. V otvoritvenem poročilu (p. d. 70) je navedena samo skupna vrednost zemljišč v lasti stečajnega dolžnika v višini 404.000 EUR. Ker stečajno sodišče ni preverjalo vrednosti nepremičnine in se ni opredelilo do ugovornih navedb upnika, da je dejanska vrednost nepremičnine višja od 15.000 EUR (zatrjuje vrednost 37.625 EUR, za kar je predložil cenitveno poročilo z dne 17. 1. 2023), je podana absolutno bistvena kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP. Gre za pravno odločilno dejstvo, saj je samo v primeru, če je vrednost nepremičnine manjša od 15.000 EUR, izpolnjen pogoj za prodajo po 346. členu ZFPPIPP.

Sklepno

12.Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

13.Sodišče prve stopnje naj v novem postopku preveri vrednost nepremičnine in se opredeli do dolžnikovih ugovorov v tem delu. Če bo ugotovilo, da so izpolnjeni pogoji za prodajo po 346. členu ZFPPIPP, pa mora preveriti tudi predlagani način prodaje in ga skladno z določbo drugega odstavka 331. člena ZFPPIPP določiti v sklepu o prodaji.

-------------------------------

1Tako sklep VSL Cst 28/2019 z dne 15. 1. 2019, 10. točka obrazložitve.

2Prim. sklep VSL Cst 272/2021 z dne 15. 7. 2021.

3N. Plavšak, Učinek postopka za razlastitev na stečajni postopek, Zbornik Sodobno insolvenčno pravo 2022, TAX-FIN-LEX, pravno-poslovni portal, založništvo in izobraževanja, d. o. o., Ljubljana, str. 78-83.