Jedro

Ustaljeno stališče sodne prakse je, da gre v primerih prodajnih pogodb, sklenjenih na podlagi določb SZ, za originarno pridobitev lastninske pravice. Za originarno pridobitev lastninske pravice je značilno, da se pravica pridobi neodvisno od volje (dosedanjega) imetnika. To pomeni, da pridobitelj pridobi lastninsko pravico, čeprav lastnik ni izrazil volje (opravil pravnega posla) z namenom, da bi na pridobitelja prenesel to pravico. Tudi Vrhovno sodišče je že pojasnilo, da je v primeru pogodb, sklenjenih na podlagi določb SZ, prodajalec že s sklenitvijo prodajne pogodbe izgubil lastninsko pravico (in posest) na prodanih nepremičninah.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba v zvezi s popravnim sklepom se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo: zavrnilo (primarni) tožbeni zahtevek za vknjižbo lastninske pravice druge toženke na nepremičnini ID znak 0000-0000-4; zavrnilo podredni tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je prva toženka lastnica nepremičnine ID znak 0000-0000-4; tožeči stranki naložilo, da je dolžna toženkam povrniti potrebne pravdne stroške. S popravnim sklepom z dne 22. 2. 2023 je sodišče popravilo pisno pomoto pri zavrnitvi primarnega zahtevka tako, da je zavrnilo zahtevek za vknjižbo lastninske pravice prve toženke in ne druge toženke.

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP pritožila tožeča stranka, predlagala ugoditev pritožbi, spremembo izpodbijane sodbe in ugoditev tožbenemu zahtevku, podredno pa razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3. Na pritožbo so vsaka s svojim odgovorom odgovorile vse tri toženke, predlagale zavrnitev pritožbe, potrditev izpodbijane sodbe in povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V obravnavani zadevi tožeča stranka kot upnik na podlagi določbe petega odstavka 168. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ zahteva vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini ID znak 0000-0000-4 na prvo toženko oziroma podredno ugotovitev lastninske pravice prve toženke na omenjeni nepremičnini, ki v naravi predstavlja stanovanje v Ljubljani. Zemljiškoknjižna lastnica nepremičnine je tretja toženka. Med drugo in tretjo toženko teče spor glede lastništva sporne nepremičnine. Sodišče prve stopnje je zato tožbene navedbe presojalo pod predpostavko resničnosti trditve tožeče stranke, da naj bi bila lastnica sporne nepremičnine ob sklepanju spornih poslov s prvo toženko druga toženka.

6. Ni sporno, da je pravno podlago za sklenitev Kupoprodajne pogodbe z dne 30. 12. 1991 (v nadaljevanju Kupoprodajna pogodba) in Dodatka h kupoprodajni pogodbi z dne 30. 6. 2010 (v nadaljevanju: Dodatek) predstavljal Stanovanjski zakon – SZ iz leta 1991. 118. člen SZ iz leta 1991 je določal, da s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe kupec prevzame vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj. Ustaljeno stališče sodne prakse1 je, da gre v primerih prodajnih pogodb, sklenjenih na podlagi določb SZ, za originarno pridobitev lastninske pravice. Za originarno pridobitev lastninske pravice je značilno, da se pravica pridobi neodvisno od volje (dosedanjega) imetnika. To pomeni, da pridobitelj pridobi lastninsko pravico, čeprav lastnik ni izrazil volje (opravil pravnega posla) z namenom, da bi na pridobitelja prenesel to pravico.2 Vrhovno sodišče pa je tudi že pojasnilo, da je v primeru pogodb, sklenjenih na podlagi določb SZ, prodajalec že s sklenitvijo prodajne pogodbe izgubil lastninsko pravico (in posest) na prodanih nepremičninah.3

7. Že iz navedenih stališč izhaja nepravilnost materialnopravne presoje sodišča prve stopnje. Ker se je torej za prodajo nepremičnin na podlagi določb SZ, kakršna je bila tudi obravnavana, štelo, da gre za originarno pridobitev lastninske pravice (za razliko od izvedene pravnoposlovne pridobitve), ne more biti na mestu presoja popolnosti izvedbe pravnega posla za pridobitev lastninske pravice po klasičnih pravilih civilnega prava – torej z opredelitvijo zavezovalnega posla, razpolagalnega posla in pridobitnega načina (vknjižbe v zemljiško knjigo), kot jo je naredilo sodišče prve stopnje. Posledično ne more držati stališče, da v konkretnem primeru zaradi neizvedenega razpolagalnega posla lastninska pravica ne bi mogla preiti na prvo toženko.

8. V letu 2010, ko je bil sklenjen Dodatek, zaradi uveljavitve SPZ ni bilo več razlogov za izvenknjižni prenos lastninske pravice, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Posledično pa je materialnopravno zmotno nadaljnje stališče sodišča, da sta z Dodatkom prva in druga toženka razveljavili določbe Kupoprodajne pogodbe glede prenosa lastninske pravice. Če bi bilo temu tako, bi morala prva toženka izvesti tudi razpolagalni posel, s katerim bi na drugo toženko prenesla nazaj lastninsko pravico na sporni nepremičnini. Šele v naslednji fazi bi nato bilo moč presojati ustreznost zemljiškoknjižnega dovolila za ponovno vknjižbo lastninske pravice prve toženke, kot je bilo opredeljeno v Dodatku. Brez tega pa se mora glede navedb o neustreznosti zemljiškoknjižnega dovolila v Dodatku upoštevati načelo, da nihče (v tem primeru druga toženka) ne more na drugega (v tem primeru na prvo toženko) prenesti več pravic, kot jih ima sam. Vsebina Dodatka, četudi se je z njim v skladu s tretjim odstavkom 117. člena SZ delno spremenila višina popusta, do katerega je bila upravičena prva toženka, ne bi mogla retroaktivno vplivati na že izvršeni prenos lastninske pravice s Kupoprodajno pogodbo.

9. Ob upoštevanju materialnopravnega izhodišča, da je pridobitev lastninske pravice na podlagi prodajnih pogodb po SZ originarna pridobitev lastninske pravice in da je v teh primerih lastninska pravica prešla že s sklenitvijo prodajne pogodbe, je tudi popolnoma logična vključitev določila o prepovedi odtujitve nepremičnine kupca do poplačila celotnega zneska kupnine, katerega podlaga je bila določba 122. člena SZ. Določba 122. člena SZ pa navsezadnje tudi ovrže dvom v pravilnost materialnopravnega stališča, da bi že s sklenitvijo prodajne pogodbe na podlagi določb SZ lastninska pravica prešla na kupca, ne pa šele s plačilom celotne kupnine. V nasprotnem primeru zakon ne bi varoval prodajalca s tem, da bi bila v zemljiški knjigi v njegovo korist vpisana prepoved odtujitve nepremičnine pred poplačilom celotne kupnine.

10. Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da med drugo in tretjo toženko teče spor glede obstoja lastninske pravice na sporni nepremičnini (tožba v prilogi B12). Ali je druga toženka na sporni nepremičnini sploh imela lastninsko pravico, ki bi jo nato s Kupoprodajno pogodbo lahko prenesla na prvo toženko, tako pomeni predhodno vprašanje za presojo utemeljenosti tožbenih zahtevkov. Če bi se namreč izkazalo, da druga tožnica ni bila lastnica sporne nepremičnine ob sklenitvi Kupoprodajne pogodbe, potem tudi lastninske pravice na prvo toženko kljub zgoraj opredeljenim materialnopravnim izhodiščem ne bi mogla prenesti, saj nihče ne more na drugega prenesti več pravic, kot jih ima sam.

11. V posledici napačnih materialnopravnih izhodišč, na podlagi katerih je sodišče prve stopnje oba tožbena zahtevka zavrnilo, je ostalo dejansko stanje glede lastninske pravice druge toženke nepopolno ugotovljeno. To pa terja razveljavitev izpodbijane sodbe tako glede primarnega kot podrednega zahtevka, posledično pa tudi glede stroškovne odločitve, in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje (355. člen ZPP).

12. Zaradi dejstva, da se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo z reševanjem predhodnega vprašanja lastninske pravice in posledično razpolagalne sposobnosti druge toženke, višje sodišče zadeve ne more rešiti samo. S tem, ko bi višje sodišče prvič navedlo razloge za svojo odločitev glede predhodnega vprašanja, bi stranke v celoti prikrajšalo za možnost pritožbe zoper razloge višjega sodišča. V takšnem primeru bi bila pravica do pravnega sredstva glede teh pravno relevantnih dejstev povsem odvzeta.

13. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

1 Sodbi VSRS II Ips 202/2012 z dne 23. 10. 2014 in II Ips 342/2016 z dne 18. 10. 2018. 2 Plavšak, N.: e-komentar Stvarnopravnega zakonika, Tax-fin-lex, komentar 39. člena, 7.2. Standardna razvrstitev (izvedene in izvirne pridobitve). 3 Sodba VSRS II Ips 342/2016 z dne 18. 10. 2018.