Jedro

Za pravne napake prodajalec (odškodninsko) odgovarja po načelu odgovornosti za „škodo zaradi zaupanja“ (tretji odstavek 490. člena OZ). To pomeni, da krivda ni predpostavka obstoja odškodninske odgovornosti.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v III. točki izreka glede zneska 48.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 24.10.2009 do plačila in v odločitvi o stroških (IV. točka izreka) razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje; v preostalem pa se tožničina pritožba zavrne in se sodba sodišča prve v izpodbijanem a nerazveljavljenem delu potrdi.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 11.3.2013: - razveljavilo kupoprodajno pogodbo med pravdnima strankama z dne 6.11.2007 in odločilo, da se (na podlagi pravnomočne sodbe) vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisa lastninske pravice na nepremičnini, ki je bila predmet omenjene kupoprodajne pogodbe (I. točka izreka), - toženki naložilo, da je dolžna tožnici v 15-ih dneh vrniti kupnino v znesku 22.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.11.2007 do plačila, (II. točka izreka), - zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo (odškodnine) 79.200,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih v izreku navedenih zneskov (III. točka izreka), - tožnici naložilo plačilo toženkinih pravdnih stroškov v znesku 1.140,45 EUR (IV. točka izreka).

2. Zoper sodbo sta se pritožili obe pravdni stranki. To sodišče je s sodbo II Cp 1668/2013 z dne 8.1.2014 toženkini pritožbi delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v II. točki izreka glede obresti za čas od 12.11.2007 do poteka 15-dnevnega paricijskega roka spremenilo tako, da je obresti znižalo na 6%, višji obrestni zahtevek za ta čas pa je zavrnilo (I. točka izreka). V preostalem delu je toženkino pritožbo ter v celoti tožničino pritožbo zavrnilo in sodbo v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdilo (II. točka izreka) ter odločilo, da stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka (III. točka izreka). Vrhovno sodišče RS je (glej sklep II Ips 141/2014 z dne 14.4.2016) tožničini reviziji ugodilo in sodbo sodišča druge stopnje v delu (pravnomočne) odločitve o zavrnitvi zahtevka na plačilo 79.200,00 EUR s pripadki in stroških pritožbenega postopka razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo temu sodišču v novo sojenje. Hkrati je odločilo, da se odločitev o stroških revizijskega postopka pridrži za končno odločbo.

3. Tožnica v pritožbi zoper sodbo sodišča prve stopnje z dne 11.3.2013 navaja, da je toženka pri prodaji sedaj sporne nepremičnine ravnala v nasprotju z načeli vestnosti in poštenja ter v nasprotju z zahtevano skrbnostjo, s čimer je kršila temeljna načela obligacijskega prava. S tem je izpolnjena ena od štirih predpostavk odškodninske odgovornosti. Pri toženki ne gre iskati zgolj skrbnosti, ki se zahteva od povprečnega človeka, saj se od nje kot pravne osebe, ki je sporno nepremičnino prodala v okviru svoje dejavnosti, zahteva večja skrbnost. Toženka, ki je bila lastnica nepremičnine že več kot pet let, je to prodala z neujemajočim se uradnim katastrskim stanjem in resničnim stanje v naravi, kar je posledica njene neaktivnosti kot lastnika in kar kaže na to, da kot prodajalec ni postopala z zadostno skrbnostjo preverjanja stanja nepremičnine. Tako je tožnici prodala stvar, na kateri ima tretji lastninsko pravico, o tem pa slednja ni bila obveščena in tudi ne bi privolila, da bi vzela stvar, ki je obremenjena z lastnino tretjega. V primeru take prodaje ima kupec v vsakem primeru pravico do povračila škode, ki jo je zato utrpel. Ker je kršila sklenjeno kupoprodajno pogodbo, je za škodo, ki je nastala tožnici, odgovorna toženka. Tožnica je oškodovana, ker obravnavane nepremičnine, kot je načrtovala, ni mogla prodati (na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 23.9.2009) kupcu L. Zmoten naj bi bil zaključek sodišča prve stopnje, da v predmetni zadevi ne gre za situacijo, da eventualni naknadni ustni dogovor pomeni prevzem obveznosti izselitve bivšega lastnika s strani toženke in/ali da bi toženka takšno obveznost prevzela konkludentno. Tožnica je v dokazne namene predlagala vpogled v spis Okrajnega sodišča v Murski Soboti In 1181/96, iz katerega izhaja, da je toženka kot upnik vložila predlog zaradi izselitve K. E., K. I. in V. M. iz hiše, ki jo je kupila tožnica. To ovrže izpovedbe priče K. L., da toženka ni prevzela obveznosti izpraznitve nepremičnine, saj sicer sama ne bi vlagala predloga za izpraznitev nepremičnine. Tožnica je prav tako izpovedala, da je toženka tudi potem, ko je prišlo do zavrženja njenega predloga za izselitev bivših lastnikov, po priči A. K. pripravila predlog za izpraznitev in ga poslala tožnici. Tožnica je bivše lastnike izselila 11.7.2009, najemno razmerje sklenjeno z gradbeništvo Z. d.o.o. pa je bilo sklenjeno do 31.8.2009. Vendar nepremičnine tožnica ni mogla oddati v najem za preostali čas najema, ker se je izkazalo, da ji je toženka prodala nepremičnino, na kateri ima tretji lastninsko pravico. Zato ji je zaradi nemožnosti oddaje v najem škoda nastala vsaj za to obdobje, če ne za celotno. Tožnica je v dokazne namene izkazane in nastale ji škode predložila tako kupoprodajno pogodbo, sklenjeno s svojim kupcem P. L. z dne 23.9.2009, zahtevek za vračilo are z dne 5.10.2009, potrdilo o vračilu are z dne 20.12.2009, v zvezi s tem delom odškodninskega zahtevka pa predlagala tudi zaslišanje P. L. Sodišče o teh dokazih ni odločalo (niti jih ni sprejelo, niti kot nepotrebne zavrnilo), zaradi česar je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Enako velja za v dokazne namene predloženo najemno pogodbo, sklenjeno za obdobje do 31.8.2009, in predlagano zaslišanje najemnika. Tožnica pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo v zavrnilnem, vključno s stroškovnim delom, razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje (vse s stroškovno posledico).

4. Toženka na pritožbo ni odgovorila.

5. Pritožba je delno utemeljena.

6. Zahtevek na plačilo zneska, ki ga tožnica uveljavlja iz naslova izgubljenega dobička (škode) v znesku 48.000,00 EUR(1) (skupaj z zahtevanimi zakonskimi zamudnimi obrestmi), je sodišče prve stopnje zavrnilo na podlagi ugotovitve, da toženkina krivda (ki naj bi pripeljala do tožničine zmote) ni podana. Vendar pa, kot je to v svoji odločbi II Ips 141/2014 z dne 14.4.2016 poudarilo Vrhovno sodišče RS, glede predmeta kupoprodajne pogodbe z dne 6.11.2007 o zmoti (ali siceršnjem razhajanju poslovnih volj) pravdnih strank ni moč govoriti, ampak („zgolj“) o pravni napaki (glej 488. členu OZ(2)). Za pravne napake pa prodajalec (odškodninsko) odgovarja po načelu odgovornosti za „škodo zaradi zaupanja“ (tretji odstavek 490. člena OZ). To pomeni, da krivda ni predpostavka obstoja odškodninske odgovornosti. Ker sodišče prve stopnje v tem oziru obstoja (morebitne) odškodninske odgovornosti toženke (kakor tudi ostalih za obstoj odškodninske obveznosti potrebnih predpostavk(3)) ni presojalo, je bilo potrebno pritožbi v tem delu ugoditi in sodbo sodišča prve stopnje v III. točki izreka glede zneska 48.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 24.10.2009 do plačila in (posledično(4)) v odločitvi o stroških (IV. točka izreka) razveljaviti ter zadevo v tem obsegu vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP(5)). Ostale (v okviru III. točke izreka izpodbijane sodbe opredeljene) zahtevke pa je sodišče prve stopnje zavrnilo (tudi) iz drugih (sistematično in prepričljivo podanih) razlogov. V pravilnost le-teh (in posledično same odločitve) pa pritožba dvoma ne poraja.

7. Iz katerih razlogov (vse) je neutemeljen tožničin zahtevek na plačilo 8.000,00 EUR (s pripadki) iz naslova vlaganj v nepremičnino po njeni izpraznitvi (to je po 11.7.2009), je sodišče prve stopnje natančno pojasnilo v 6. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. Poleg neobstoja pasivne stvarne legitimacije(6) je tako kot pri zahtevku na plačilo 8.000,00 EUR (s pripadki), ki ga je tožnica uveljavljala z zatrjevanjem nižje vrednosti nepremičnine iz razloga nezmožnosti rednega vzdrževanja v obdobju od 6.11.2007 do izpraznitve 11.7.2009 (glej 8. točko obrazložitve izpodbijane sodbe), pravilno izpostavilo (in pritožba tem razlogom/zaključkom ne oporeka), da tožnica v tem oziru svojih trditev bodisi ni izkazala bodisi je bila (predvsem pri drugo navedenem zahtevku) že trditvena podlaga(7) očitno (pre)pomanjkljiva.

8. Tožnica(8) je svoj (odškodninski) zahtevek zaradi izpadle najemnine (dovolj konkretizirano) utemeljevala (zgolj) z očitkom(9), da toženka, ker ni poskrbela za izpraznitev in izročitev kupljene nepremičnine, ni izpolnila svoje pogodbene obveznosti. Zakaj ta tožničin očitek (trditev) ne drži(10), je sodišče prve stopnje natančno (obširno) in hkrati prepričljivo pojasnilo v 7. ter 8. točki obrazložitve izpodbijane sodbe, in sicer tudi z vidikov, za katere (kakor ugotavlja samo) trditvena podlaga s strani tožnice niti ni bila podana(11). V ta okvir sodi tudi utemeljevanje (domnevne) obveznosti toženke (da izseli stanovalce) s sklicevanjem na njeno vložitev predloga za izselitev. Ob tem, da je sodišče prve stopnje v 7. točki obrazložitve(12) prepričljivo pojasnilo, zakaj tak predlog (četudi bi bil resnično vložen, pa o njem ni pisnih dokazov) v tem oziru ne bi bil relevanten (in pritožba teh zaključkov ne uspe ovreči), je enako pomembno, da se tožnica v postopku na prvi stopnji na omenjeno okoliščino ni sklicevala (je ni zatrjevala)(13), niti ni razvidno, da bi v zvezi s tem (v postopku na prvi stopnji pravočasno) predlagala vpogled v izvršilni spis Okrajnega sodišča v Murski Soboti In 1181/96(14). Vse to(15) torej predstavlja nedopustno (pritožbeno) novoto (prvi odstavek 337. člena ZPP).

9. Ker torej v preostalem pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani niti razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem a nerazveljavljenem delu potrdilo (353. člen ZPP).

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je pridržana za končno odločbo (četrti in tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Kar naj bi predstavljalo razliko med kupninama po kupni pogodbi z dne 23.9.2009 v višini 70.000,00 EUR in kupni pogodbi z dne 6.11.2007 v višini 22.000,00 EUR.

Op. št. (2): Obligacijski zakonik, Ur. list RS, št. 83/2001, s kasnejšimi spremembami.

Op. št. (3): Pri tem pritožbeno sodišče ne opozarja le na okoliščino, da je toženka zahtevku ugovarjala tudi po višini, ampak tudi, da je moč takšen odškodninski zahtevek upoštevaje 495. člen OZ sodno uveljavljati (zgolj) v eno-letnem materialnem prekluzivnem roku, na potek katerega je potrebno po stališču Vrhovnega sodišča RS (glej odločbe II Ips 509/2007 z dne 18.2.2010, II Ips 497/2009 z dne 11.11.2010 in II Ips 67/2014 z dne 18.9.2014) paziti po uradni dolžnosti.

Op. št. (4): V skladu s četrtim v zvezi s tretjim odstavkom 165. člena ZPP.

Op. št. (5): Zakon o pravdnem postopku, Ur. list RS, št. 26/1999, s kasnejšimi spremembami Op. št. (6): Ob uveljavljanju iz naslova neupravičene obogatitve.

Op. št. (7): Katere vsebina izvedenih dokazov ne more nadomestiti.

Op. št. (8): Ki je bila, kot v 7. točki obrazložitve ugotavlja sodišče prve stopnje, seznanjena z dejstvom, da so v trenutku sklenitve pogodbe (6.11.2007) nepremičnino zasedali stanovalci (to je tretji).

Op. št. (9): Skratka dovolj konkretne so bile le (tožničine) trditve v zvezi s posestjo (izpraznitvijo) nepremičnine, ki naj bi jo morala toženka v skladu s pogodbo zagotoviti (pa je potrditvah tožnice ni, zaradi česar naj bi slednji nastala škoda). Iz tega razloga je pritožbeno zatrjevanje, da nepremičnine ni mogla dati v najem (za preostali čas najema z Gradbeništvom Z. d.o.o.), ker se je izkazalo, da ji je toženka prodala nepremičnino, na kateri ima tretji lastninsko pravico, zaradi česar naj bi ji škoda, če že ne za celotno, nastala vsaj za to obdobje (in sicer za del julija in avgust 2009), ne le presplošno (ne dovolj konkretizirano), ampak prvenstveno tudi sicer (nedopustno) novo (prvi odstavek 337. člena ZPP).

Op. št. (10): Zato je posledično brezpredmetno tudi sklicevanje na dokaze, ki naj bi jih predlagala v zvezi z (zatrjevano) nastalo škodo. Dokazne predloge, ki jih ni izvedlo, pa je sodišče prve stopnje kot nepotrebne zavrnilo na naroku za glavno obravnavo dne 11.3.2013 (zaradi česar pritožbeni očitek, da o njih ni odločilo, ne drži).

Op. št. (11): Manjkajočih trditev pa (toženkina) izpovedba ali vsebina drugih izvedenih dokazov ne more nadomestiti.

Op. št. (12): Tudi upoštevaje izpovedbo A. K. Op. št. (13): Izpovedba pa tega (kot je bilo poudarjeno) ne more nadomestiti.

Op. št. (14): Prav tako ni razvidno, da naj bi ga (kot navaja pritožba) v dokazne namene vpogledalo sodišče prve stopnje (slednje je na naroku dne 11.3.2013 vpogledalo zgolj sklep In 1181/96 z dne 16.4.2002).

Op. št. (15): Torej (smiselno) pritožbeno sklicevanje na (naknadno) s strani toženke konkludentno oziroma ustno prevzeto (pogodbeno) obveznost.