Jedro

Trditveno in dokazno breme za dovoljenost revizije nosi revident. Po presoji Vrhovnega sodišča je iz določb prvega odstavka 1. člena, prvega odstavka 4. člena in prvega odstavka 98. člena ZVKSES jasno in nedvoumno razvidno, da za presojo, ali je treba pri prodaji posamezne nepremičnine uporabiti določbe ZVKSES, ni odločilno leto izgradnje nepremičnine in tudi ne trenutek uvedbe razpisa za prodajo nepremičnine, ampak je glede na prehodno določbo prvega odstavka 98. člena ZVKSES bistvena okoliščina, da je prodajna pogodba sklenjena po uveljavitvi zakona, to je dne 1. 8. 2004. Zato revidentovi vprašanji, ki se nanašata na razlago določb ZVKSES, nista pomembni pravni vprašanji v smislu 2. točke drugega odstavka 83. člena ZUS-1.

Izrek

I. Revizija se zavrže. II. Tožeča stranka trpi sama svoje stroške revizijskega postopka.

Obrazložitev

1. Zoper v uvodu tega sklepa navedeno pravnomočno sodbo sodišča prve stopnje je tožeča stranka (revident) vložila revizijo, katere dovoljenost utemeljuje z razlogi iz 2. točke drugega odstavka 83. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1).

K I. točki izreka:

2. Revizija ni dovoljena.

3. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo revidentovo tožbo zoper odločbo Stanovanjskega inšpektorata RS za okolje in prostor, št. 06132-37/2007 z dne 23. 3. 2007, s katero je prvostopenjski inšpekcijski organ revidentu na podlagi 3. točke prvega odstavka 5. člena Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) od vročitve odločbe dalje prepovedal prodajo nepremičnine z oznako (DRA 143) 3Hm na lokaciji ... in njenih posameznih delov, zgrajeno na podlagi gradbenega dovoljenja, št. 35102-253/2003-23041 z dne 22. 10. 2003, izdanega A., d. o. o., v nasprotju s stanjem, kot je navedeno v gradbenem dovoljenju. Z odločbo, št. 0614-7/2007/2-MK z dne 26. 7. 2011, je tožena stranka pritožbi delno ugodila, in sicer tako, da je odpravila 1. točko izreka prvostopenjske inšpekcijske odločbe in jo nadomestila z novo točko, v kateri je odločila, da se revidentu kot inšpekcijskemu zavezancu od vročitve te odločbe dalje prepove prodaja nepremičnine z oznako (DRA 143) 3Hm na lokaciji ... in njenih posameznih delov, zgrajene na podlagi gradbenega dovoljenja, št. 35102-253/2003-23041 z dne 22. 10. 2003, dokler za predmetno nepremičnino ne uredi splošnih pogojev prodaje v skladu s 3. točko prvega odstavka 5. člena ZVKSES, v preostalem pa je ostala prvostopenjska inšpekcijska odločba v veljavi.

4. Po drugem odstavku 83. člena ZUS-1 je revizija dovoljena, če je izpolnjen eden izmed tam navedenih pogojev za njeno dovoljenost. Po ustaljeni upravnosodni praksi Vrhovnega sodišča je tako trditveno kot dokazno breme o izpolnjevanju pogojev za dovoljenost revizije na strani revidenta, saj revizije po uradni dolžnosti ni mogoče začeti in tudi ne dovoliti. Ustavno sodišče RS je v več sklepih (npr. Up-858/08 z dne 3. 6. 2008, Up-1124/08 z dne 23. 9. 2008, Up-1057/08 z dne 2. 4. 2009, Up-1186/08 z dne 23. 4. 2009 in Up-1808/08 z dne 17. 9. 2009) ugotovilo, da takšno stališče ni v nasprotju z Ustavo RS.

5. Po določbi 2. točke drugega odstavka 83. člena ZUS-1, ki jo revident uveljavlja, je revizija dovoljena, če gre po vsebini zadeve za odločitev o pomembnem pravnem vprašanju ali če odločba sodišča prve stopnje odstopa od sodne prakse Vrhovnega sodišča glede pravnega vprašanja, ki je bistveno za odločitev, ali če v sodni praksi sodišča prve stopnje o tem pravnem vprašanju ni enotnosti, Vrhovno sodišče pa o tem še ni odločalo. Pomembnost pravnega vprašanja je po dikciji ZUS-1 treba presojati glede na vsebino zadeve.

6. Revident kot pomembno pravno vprašanje izpostavlja vprašanje razlage določb ZVKSES glede vprašanj: „Ali se v primeru nadaljevanja nedokončane prodaje po razpisu z dne 25. 10. 2003 (torej pred uveljavitvijo ZVKSES) za prodajno pogodbo uporablja določila ZVKSES in ali ZVKSES ureja pogoje prodaje nepremičnin, ki v trenutku sklenitve prodajne pogodbe že obstajajo ali pa ureja samo pogoje prodaje bodočih nepremičnin (ki v trenutku sklenitve prodajne pogodbe še ne obstajajo)?“ Navaja, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno uporabilo določbe ZVKSES, saj je v obravnavani zadevi prodaja nepremičnine potekala kot nadaljevanje nedokončane prodaje po razpisu z dne 25. 10. 2003 (torej pred začetkom veljavnosti ZVKSES), kar pomeni, da določb ZVKSES za prodajo ni mogoče uporabiti. Dodaja še, da je namen ZVKSES, da zaščiti končne kupce v primerih, ko je predmet prodajne pogodbe bodoča stvar, tj. stvar, ki v trenutku pogodbe sploh še ne obstaja. V konkretnem primeru pa ne gre za bodočo stvar, saj je bila nepremičnina v času prodaje že v celoti zgrajena, predmet pogodbe pa je v lasti in posesti prodajalca, ki ga je sposoben izročiti kupcu. Sodišče prve stopnje se v izpodbijani sodbi do tega niti ni opredelilo in ni ugotavljalo, v kakšnem stanju je predmetna nepremičnina.

7. Po ustaljeni upravnosodni praksi Vrhovnega sodišča (npr. X Ips 286/2008 z dne 19. 6. 2008, X Ips 433/2007 z dne 23. 10. 2008, X Ips 655/2008 z dne 4. 12. 2008) in glede na določbo prvega odstavka 367. a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1 je dovoljenost revizije zaradi pravnega vprašanja podana le, če je odločitev o tem vprašanju pomembna za zagotovitev pravne varnosti, enotne uporabe prava ali za razvoj prava preko sodne prakse. Revizija zato ni dovoljena zaradi pravnih vprašanj, ki se nanašajo zgolj na splošno razlago pravnih institutov oziroma pojmov, ki v teoriji in praksi ne sprožajo posebnih dilem, ali zaradi pravnih vprašanj, na katera je mogoče odgovoriti že z branjem oziroma jezikovno razlago zakonskega besedila (odločbe Vrhovnega sodišča X Ips 774/2008 in X Ips 776/2008, obe z dne 21. 1. 2009 ter X Ips 151/2008 in X Ips 238/2008, obe z dne 9. 4. 2009). Prav takšno pa je revidentovo vprašanje glede uporabe določb ZVKSES, ko gre za nadaljevanje prodaje po razpisu, začetem pred uveljavitvijo ZVKSES, prodajna pogodba s kupcem – fizično osebo pa je bila sklenjena dne 21. 12. 2006, ter vprašanje uporabe določb ZVKSES pri prodaji nepremičnin, ki so v trenutku sklenitve prodajne pogodbe že zgrajene.

8. Po prvem odstavku 1. člena ZVKSES, ki opredeljuje namen zakona, ZVKSES določa pravila o prodaji stanovanj in enostanovanjskih stavb z namenom zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Po prvem odstavku 4. člena ZVKSES se določbe 2. poglavja tega zakona uporabljajo za vse prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje: 1. da je njihov predmet: - bodisi enostanovanjska stavba, - bodisi posamezno stanovanje kot posamezen del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli, 2. da jih kot prodajalec oziroma prodajalka sklepa bodisi investitor bodisi vmesni kupec, in 3. da ima kupec oziroma kupovalka položaj končnega kupca po tem zakonu in položaj potrošnika po Zakonu o varstvu potrošnikov (ZVPot). Po 3. točki prvega odstavka 5. člena ZVKSES prodajalec, če je predmet prodaje posamezen del stavbe z več posameznimi deli, ne sme skleniti prodajne pogodbe niti začeti z oglaševanjem prodaje dokler v obliki notarskega zapisa ne določi splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe z vsebino, določeno v tem zakonu. Po prvem odstavku 98. člena ZVKSES, ki je začel veljati dne 1. 8. 2004, pa se določbe tega zakona uporabljajo za prodajne pogodbe, sklenjene po njegovi uveljavitvi.

9. Po presoji Vrhovnega sodišča je iz navedenih določb ZVKSES jasno in nedvoumno razvidno, da za presojo, ali je treba pri prodaji posamezne nepremične uporabiti določbe ZVKSES, ni odločilno leto izgradnje nepremičnine in tudi ne trenutek uvedbe razpisa za prodajo nepremičnine, ampak je glede na prehodno določbo prvega odstavka 98. člena ZVKSES bistvena okoliščina, da je prodajna pogodba sklenjena po uveljavitvi zakona, to je dne 1. 8. 2004 ali kasneje (tako tudi Vrhovno sodišče v sodbi II Ips 478/2009 z dne 30. 6. 2011). Takšno stališče pa je v izpodbijani sodbi zavzelo tudi sodišče prve stopnje, ki je zaključilo, da je uporaba ZVKSES utemeljena, saj je bila prodajna pogodba sklenjena po njegovi uveljavitvi dne 21. 12. 2006. Zato navedeni revidentovi vprašanji, ki se nanašata na razlago določb ZVKSES, nista pomembni pravni vprašanji v smislu 2. točke drugega odstavka 83. člena ZUS-1. 10. Ker revident ni izkazal izpolnjevanja zatrjevanega pogoja za dovoljenost revizije iz 2. točke drugega odstavka 83. člena ZUS-1, je Vrhovno sodišče revizijo v obravnavanem primeru zavrglo kot nedovoljeno na podlagi 89. člena ZUS-1. K II. točki izreka:

11. Ker je Vrhovno sodišče revizijo zavrglo, revident na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1 sam trpi svoje stroške revizijskega postopka.