Jedro

Sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu ni navedlo razlogov, zakaj je na podlagi cenitvenega poročila cenilca A. A. ugotovilo skupno vrednost celotnih nepremičnin z ID znaki parcela 1, parcela 2 in parcela 3, čeprav je bil v navedenem cenitvenem poročilu pri oceni vrednosti nepremičnin v višini 56.000,00 EUR poleg celotnih parcel 2 in 3 upoštevan le del parcele 1. Glede na določbo drugega odstavka 178. člena ZIZ, po kateri sodišče vrednost nepremičnine ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev, pa so razlogi o tem bistveni za preizkus pravilnosti odločitve o ugotovitvi vrednosti predmetnih nepremičnin.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z zgoraj citiranim sklepom ugotovilo, da skupna vrednost nepremičnin, vpisanih v zemljiško knjigo z ID znaki: parcela1 v izmeri 1.343 m² (na kateri stoji lesen objekt – vrtna uta z letno kuhinjo, ki ni vpisan v evidence GURS), parcela 2 v izmeri 404 m² (na kateri stoji nedokončan stanovanjski objekt, ki ni vpisan v registru GURS) in parcela 3 v izmeri 276 m² (v registru GURS vpisan kot stanovanjski objekt št. 4), vse v lasti dolžnice do 1/1 celote, vse k.o. 5, na naslovu ..., na dan 30. 11. 2020 znaša 56.000,00 EUR.

2. Zoper navedeni sklep je po pooblaščencu pravočasno pritožbo vložila dolžnica in predlagala njegovo razveljavitev ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Navedla je, da se s cenitvijo ne strinja, saj cenilec ni ugotovil pravilne vrednosti predmeta izvršbe. Hiše za 12 ljudi namreč ne morejo biti vredne zgolj 56.000,00 EUR, temveč so vredne vsaj 120.000,00 EUR. Cenilec pri cenitvi tudi ni upošteval, da sta za obe hiši izdani pravnomočni gradbeni dovoljenji. Prav tako cenilec ni zmanjšal vrednosti enega od objektov, za katerega navaja, da je nedokončan. Cenitev je bila opravljena ob nepravem času, in sicer 30. 11. 2020, ko je bil v državi t.i. „lockdown“ oziroma zaprtje javnega in gospodarskega življenja zaradi preprečevanja širjenja COVID-19, kar pomeni, da so bile nepremičnine takrat manj vredne za približno 40%. Cenilec tudi ni ocenil lokacijske rente. Predlagala je postavitev novega cenilca gradbene stroke.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), oba v zvezi z določbo 15. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

5. Pritožbenim navedbam, da je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka zaradi neizvedbe predlaganega dokaza, t.j. postavitve drugega cenilca, ni mogoče pritrditi, saj iz podatkov spisa ne izhaja, da bi dolžnica pred vložitvijo predmetne pritožbe predlagala postavitev drugega cenilca.

6. Izpodbijani sklep je bil izdan na podlagi določb drugega odstavka 178. člena in prvega odstavka 179. člena ZIZ, ki sodišču nalagata, da s sklepom ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve. Sodišče prve stopnje je vrednost nepremičnin, ki so predmet izvršbe v tem postopku, ugotovilo na podlagi cenitvenega poročila sodnega cenilca gradbene stroke A. A., izdelanega 9. 12. 2020, v katerem je sodni cenilec vrednost (dela) nepremičnin dolžnice na dan 30. 11. 2020 ocenil na 56.000,00 EUR (l. št. 43- 66 spisa).

7. Sodišče prve stopnje je dolžnici 16. 12. 2020 vročilo navedeno cenitveno poročilo in jo z dopisom z dne 11. 12. 2020 (l. št. 67) hkrati pozvalo, da morebitne obrazložene pripombe glede ocenjene vrednosti nepremičnin sodišču posreduje v roku 8 dni od vročitve tega dopisa.

8. Iz podatkov spisa izhaja, da dolžnica ni podala pripomb k cenitvenemu poročilu. Zaradi tega so pritožbene navedbe, s katerimi podaja pripombe na cenitveno poročilo in nasprotuje v cenilnem poročilu ugotovljeni vrednosti nepremičnin kot prenizki, prepozne in predstavljajo nedovoljene pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ).1 Dolžnica je namreč ta dejstva prvič uveljavljala šele v pritožbi, čeprav je bila v postopku na prvi stopnji pred izdajo sklepa o ugotovitvi tržne vrednosti nepremičnin izrecno pozvana k podaji morebitnih pripomb, v pritožbi pa tudi ni z ničemer izkazala, da jih brez svoje krivde ni mogla podati že v postopku pred sodiščem prve stopnje. Po pojasnjenem se pritožbenemu sodišču ni bilo treba ukvarjati z vsebinsko presojo njenih pripomb na izdelano cenitev in presojo njihove utemeljenosti.

9. Kljub navedenemu pa je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, saj je ob preizkusu zadeve po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ) ugotovilo, da je sklep sodišča prve stopnje obremenjen z absolutno bistveno kršitvijo določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ. Sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu namreč ni navedlo razlogov o tem, zakaj je na podlagi cenitvenega poročila cenilca A. A. ugotovilo skupno vrednost celotnih nepremičnin z ID znaki parcela 1, parcela 2 in parcela 3, čeprav je bil v navedenem cenitvenem poročilu pri oceni vrednosti nepremičnin v višini 56.000,00 EUR poleg celotnih parcel 2 in 3 upoštevan le del parcele 1. Glede na določbo drugega odstavka 178. člena ZIZ, po kateri sodišče vrednost nepremičnine ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev, pa so razlogi o tem bistveni za preizkus pravilnosti odločitve o ugotovitvi vrednosti predmetnih nepremičnin. Kot izhaja iz navedenega cenitvenega poročila (str. 3, 10, 38, 40 in 47), cenilec namreč v cenitvi ni upošteval dela parcele 1 v izmeri 1.181,84 m2, ker je namenska raba tega dela parcele opredeljena kot „najboljše kmetijsko zemljišče“, za cenitev kmetijskih zemljišč pa nima dovoljenja. V okviru skupne ocenjene vrednosti 56.000,00 EUR, ki jo je kot vrednost nepremičnin parc.1 (v celotni izmeri 1.343,00 m2), 2 in 3 v izpodbijanem sklepu ugotovilo sodišče, je cenilec tako upošteval le cenitev dela parcele 491/8 v izmeri 161,16 m2, ki je opredeljen kot „nedoločena uporaba – 12%“ in je v naravi pozidan.

10. Ker pritožbeno sodišče ugotovljene kršitve glede na njeno naravo ni moglo odpraviti samo, je izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje ponovno ugotoviti vrednost nepremičnin, ki so predmet prodaje, pri čemer bo moralo pri oceni njihove vrednosti v zvezi z vsemi ocenjevanimi nepremičninami, vključno z delom parcele 1 v obsegu 1.181,84 m², ki v cenitvi cenilca A. A. ni upoštevana, izhajati iz cenitve sodnih cenilcev (drugi odstavek 178. člena ZIZ). V ta namen pa bo moralo za neocenjeni del pridobiti še dodatno cenitev pristojnega cenilca kmetijske stroke.

1 VSL sklep I Ip 1106/2017, VSK sklep II Ip 237/2016.