Jedro

Plačilo ¼ od dogovorjene 2 % provizije je skladno s 5. petim odstavkom 25. člena ZNPosr.

V postopkih v sporih majhne vrednosti lahko vsaka stranka vloži eno pripravljalno vlogo, v kateri podaja navedbe in dokazne predloge, v naslednji dovoljeni vlogi pa lahko le še odgovori na navedbe nasprotne stranke. Ker je toženec trditev, da ga tožnik ni seznanil s tem, da je pogodbo o posredovanju sklenil tudi z drugo stranko, podal šele v drugi pripravljalni vlogi, ima to za posledico njeno neupoštevnost.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, 1) da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 19631/2012 z dne 15. 2. 2012 ostane v prvem odstavku izreka delno v veljavi, tako da je toženec dolžan tožniku plačati glavnico v višini 1.293 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 2. 2012 in 36 EUR stroškov izvršilnega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 2. 2012 (I. točka izreka), 2) da se navedeni sklep o izvršbi razveljavi v delu, ki se nanaša na plačilo 624 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 2. 2012 (II. točka izreka) in da je toženec dolžan tožnici povrniti del stroškov postopka, sorazmeren uspehu v pravdi (III. točka izreka).

2. Toženec v pritožbi zoper odločitev o ugoditvi zahtevku in o stroških postopka uveljavlja pritožbene razloge bistvenih kršitev določb postopka, nepravilne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa naj jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V sodbi niso upoštevane njegove navedbe, podane pred sodiščem prve stopnje. Tako se ni opredelila do navedbe, da se toženec ni strinjal z dodatnimi dogovori, določenimi v pogodbi, in v ta namen predlagal dokaze, do katerih se sodba ni opredelila. Po kogentni določbi 25. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) je posrednik upravičen do četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila le, če plačilo temelji na že opravljenih poslih. Ker tožnik ni zatrjeval, da bi opravil kakršnekoli posla, ni upravičen do plačila. V zvezi z zahtevkom za plačilo 1.669 EUR pa je zatrjeval, da je posrednik v primeru, ko sklene pogodbo o posredovanju tako s kupcem kot s prodajalcem, po drugem odstavku 5. člena ZNPosr upravičen le do polovice dogovorjene provizije, pogodba, sklenjena v nasprotju z navedeno določbo, pa je po tretjem odstavku 5. člena ZNPosr nična. Ker zakon določa sankcijo za celotno pogodbo, tožnik ne more zahtevati plačila. Samo v primeru, če bi tožnik toženca obvestil, da ima sklenjeno pogodbo o posredovanju tudi z nasprotno stranko, bi lahko zahteval plačilo polovice provizije. Poleg navedenega je bilo zmoten zaključek, da je tožnik dokazal, da je toženca seznanil s prodajalcem. Sodba se ne opredeli do toženčevih navedb, da je tožnik sam obkrožil točke a do f 6. člena pogodbe in da jih zato ni mogoče uporabiti kot podlage sodbe.

3. Tožnik ni odgovoril na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Bistvene ugotovitve in stališča izpodbijane sodbe so: - da je bila med pravdnima strankama sklenjena pogodba o posredovanju z dne 25. 5. 2011, - da toženec ni plačal računov št. 5/2012 in 6/2012, obeh z dne 23. 1. 2012, razen zneska 1.000 EUR, - da je toženec v času trajanja posredniške pogodbe sklenil prodajno pogodbo glede nepremičnine, ki je bila predmet posredniške pogodbe, z osebo, ki jo je sam našel, - da ima tožnik v takem primeru v skladu s pogodbo pravico do ¼ od dogovorjene 2 % provizije od pogodbene vrednosti, kar skupaj z davkom na dodano vrednost znaša 624 EUR, - da je toženec v času trajanja posredniške pogodbe sklenil prodajno pogodbo z J. S., da je imel tudi kupec sklenjeno posredniško pogodbo s tožnikom, da ju je spravil v stik tožnik, ki je posredoval pri sklenitvi pogodbe in pripravljal dokumentacijo, da o sklenjeni pogodbi nista obvestila tožnika, - da je toženec v skladu s 25. členom ZNPosr in 2. členom pogodbe dolžan plačati 2 % od pogodbene vrednosti nepremičnine, kar skupaj z davkom na dodano vrednost znaša 1.668,96 EUR.

6. Stališče sodbe, da je plačilo ¼ od dogovorjene 2 % provizije skladno s petim odstavkom 25. člena ZNPosr (1) in prvo alinejo d odstavka 6. člena pogodbe, je pravilno.

7. Pritožbeni očitek, da se sodba ni opredelila do toženčeve navedbe, da prva alineja d odstavka 6. člena pogodbe ni bila predmet dogovora med pravdnima strankama, ampak jo je tožnik obkrožil sam brez toženčevega soglasja, je utemeljen. Gre za kršitev pravice do izjave, opredeljene v 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Ker je navedeno kršitev mogoče odpraviti v pritožbenem postopku, ni potrebna razveljavitev sodbe (prvi odstavek 354. člena ZPP). Pritožnik je v dokaz svoje navedbe, da je bila sporna določba v pogodbi obkrožena naknadno s strani tožnika, predlagal le svoje zaslišanje in zaslišanje njegove sopogodbenice, hkrati pa sta v spisu identična izvoda pogodbe, predložena s strani vsake od pravdnih strank. Izpovedba toženca in njegove sopogodbenice je prešibek dokaz, da bi ob navedenem in ob tožnikovem vztrajanju, da je bila pogodba podpisana v prisotnosti obeh pogodbenih strank, mogel potrditi resničnost njegove trditve.

8. Pritožbeni očitek, da tožnik v zvezi z uveljavljenim plačilom provizije po računu št. 6/2012 ni zatrjeval, da je opravil določene posle za toženca, ni utemeljen. V prvi pripravljalni vlogi je zatrjeval, da je prodajal in oglaševal stanovanje, pripeljal več (poimensko navedenih) kupcev, s katerimi toženec ni želel skleniti pogodbe, in opravil veliko telefonskih klicev.

9. Neutemeljeni so tudi očitki zoper stališče sodbe, da je obveznost plačila 2 % provizije v zvezi z drugo sklenjeno pogodbo v nasprotju s 5. členom ZNPosr (2). V postopkih v sporih majhne vrednosti lahko vsaka stranka vloži eno pripravljalno vlogo, v kateri podaja navedbe in dokazne predloge, v naslednji dovoljeni vlogi pa lahko le še odgovori na navedbe nasprotne stranke (452. člen ZPP). Toženec je trditev, da ga tožnik ni seznanil s tem, da je pogodbo o posredovanju sklenil tudi z drugo stranko, podal šele v drugi pripravljalni vlogi, to pa ima za posledico njeno neupoštevnost. Z izostankom opredelitve do ugovora ničnosti pogodbe zato ni bila storjena bistvena kršitev določb postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP.

10. Po navedenem in po preizkusu sodbe z vidika po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP) je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP). Odločitev o zavrnitvi predloga za povrnitev stroškov pritožbenega postopka je vključena v odločitvi o glavni stvari (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

(1) Določba se glasi: Ne glede na prvi odstavek tega člena se nepremičninska družba in naročitelj lahko dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje iz prejšnjega stavka mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje.

(2) Drugi in tretji odstavek 5. člena se glasita: (2) Plačilo za posredovanje lahko nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju. V primeru, da je dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjega odstavka razdeli. (3) Pogodba, ki je v nasprotju z … drugim odstavkom tega člena, je nična.