Jedro

Ponudba, ki jo je prodajalka izročila upravni enoti, je opremljena s podatki iz drugega odstavka 20. člena ZKZ. V njej pa ni navedeno, da prodajalko v postopku prodaje zastopa pooblaščenec. Zato sta bila v skladu z 21. členom ZKZ prejemnika ponudbe svoji izjavi o sprejemu ponudbe dolžna poslati priporočeno prodajalki. Ker je sprejemnik ponudbe B. o sprejemu ponudbe s priporočeno pošiljko seznanil pooblaščenca prodajalke, je upravni organ napačno presodil, da je B. na predpisan način sporočil, da sprejema ponudbo.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Krško št. 330-1205/2010-12 z dne 18. 6. 2010 se odpravi in zadeva vrne Upravni enoti Krško v ponovni postopek.

Obrazložitev

Upravna enota Krško (v nadaljevanju upravni organ) je z izpodbijano odločbo odobrila prodajno pogodbo, ki sta jo 13. 5. 2010 sklenila A.A. kot prodajalka in B.B. kot kupec, za parc. št. 359/2 in 360/2, vl. št. 76, k.o. ..., za kupnino 7.505,00 EUR. V obrazložitvi navaja, da je B.B. 13. 5. 2010 vložil zahtevo za odobritev navedenega pravnega posla, kateri je bila priložena kupna pogodba ter kopija potrdila o namenski rabi prostora, ki izkazuje, da sta parceli kmetijsko zemljišče. Ponudbo za njuno prodajo je 25. 3. 2010 vložila A.A., pravico do nakupa pa sta uveljavljala B.B. in C.C. Na podlagi izvedenega ugotovitvenega postopka je upravni organ ugotovil, da je skladno z določili Zakona o kmetijskih zemljiščih ((Uradni list RS, št. 55/03-UPB 1, v nadaljevanju ZKZ) sprejel ponudbo B.B., ki je priporočeno izjavo s povratnico poslal D.D., ker je le-ta na obravnavi 1. 6. 2010 predložil pooblastilo, s katerim ga je A.A. 25. 3. 2010 pooblastila za zastopanje v postopku prodaje kmetijskega zemljišča. V skladu z drugim odstavkom 53. člena Zakona o splošnem upravnem postopku pa imajo dejanja v postopku, ki jih opravi pooblaščenec v mejah pooblastila, enak pravni učinek, kot če bi jih opravila sama stranka. Upravni organ navaja, da je bila B.B. z odločbo št. 7/2-320-233/84 z dne 9. 10. 1984 priznana lastnost kmeta. Iz registra kmetijskih gospodarstev izhaja, da je imenovani uporabnik 33,11 ha kmetijskih zemljišč, ki jih obdeluje sam in s pomočjo družinskih članov, za kar ima vrisane GERK-e. Iz kmetijske dejavnosti je v letu 2009 ustvaril 39.614,00 EUR dohodka, kar je razvidno iz kopij računov in odločb Agencije za kmetijske trge in razvoj podeželja. Iz odločbe Davčne uprave Republike Slovenije pa izhaja, da se mu iz kmetijske dejavnosti odmerjajo prispevki za pokojninsko in invalidsko zavarovanje. Na podlagi navedenih podatkov je upravni organ ugotovil, da B.B. lahko uveljavlja predkupno pravico do nakupa nepremičnin po drugem odstavku 23. člena ZKZ kot kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost. Za C.C. je upravni organ ugotovil, da je ponudbo sprejel skladno z določili ZKZ. Sprva je uveljavljal prednostno pravico do nakupa iz 4. točke prvega odstavka 23. člena in četrte alinee prvega odstavka 24. člena ZKZ, tj. kot drug kmet, po poteku roka za sprejem ponudbe pa je sporočil, da jo uveljavlja po 2. točki drugega odstavka 23. člena ZKZ, tj. kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je na prodaj. C.C. se na podlagi odločbe št. 330-326/10 z dne 2. 3. 2010 šteje za kmeta, saj je v letu 2009 iz kmetijske dejavnosti ustvaril 13.881,33 EUR dohodka. Kot izhaja iz registra kmetijskih gospodarstev, ima v uporabi 2,89 ha kmetijskih zemljišč, ki jih obdeluje sam in s pomočjo družinskih članov, za kar ima vrisane GERK-e. Glede parc. št. 562, v zvezi s katero je uveljavljal predkupno pravico kot kmet mejaš, upravni organ ugotavlja, da med to parcelo in parcelo, ki je predmet prodaje, leži parc. št. 861/8, ki je opredeljena kot pot, ter vpisana kot „javno dobro-ceste-pota“. Ta parcela predstavlja odcep lokalne ceste ... v smeri ... Lastnica parc. št. 562 je E.E., žena C.C., ki pa ni sprejela ponudbe. Na podlagi navedenih podatkov upravni organ sklene, da C.C. ni mogoče šteti za predkupnega upravičenca kot kmeta mejaša. Predkupno pravico lahko uveljavlja kot drug kmet. Ker je zaposlen na Ministrstvu za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano, mu kmetijska dejavnost ne pomeni edine ali glavne dejavnosti. Zato je po vrstnem redu predkupnih upravičencev za B.B. Upravni organ zaključuje, da je pravni posel med A.A. in B.B. sklenjen z osebo, ki se po vrstnem redu, določenem v 23. členu ZKZ, šteje kot prvi predkupni upravičenec. Drugostopenjski organ je zavrnil pritožbo tožeče stranke zoper prvostopenjsko odločbo in pritrdil razlogom, ki jih je za odločitev navedel prvostopenjski organ.

Tožeča stranka vlaga tožbo, v kateri ugovarja, da je upravni organ napačno uporabil določbe predpisa pri presoji, ali je B.B. pravilno sprejel ponudbo za nakup zemljišča, napačno določil vrstni red predkupnega upravičenca in napačno presodil cilj, ki ga zakon zasleduje z zaokroževanjem kmetijskih gospodarstev. V zvezi s sprejemom ponudbe se sklicuje na 21. člen ZKZ. Navaja, da je B.B. sam izjavil, da je pisno izjavo o sprejemu ponudbe priporočeno poslal na naslov D.D., za katerega tožeča stranka sklepa, da je bilo naknadno pripravljeno pooblastilo, ki je neverodostojno. Ponudba je bila dana s strani lastnice kmetijskih zemljišč, ki jo je tudi lastnoročno podpisala. Pooblaščenec bi moral biti naveden na ponudbi, ki je bila javno objavljena na portalu upravne enote. Tožeča stranka je bila šele na razgovoru pri prodajalki dne 10. 5. 2010 seznanjena glede pooblaščenca za prodajo nepremičnin. Upravna enota je takšen način pošiljanja izjave o sprejemu ponudbe potrdila kot pravilen. Če bi to vzdržalo, bi v naknadno predloženem pooblastilu lahko nekdo navedel katerokoli osebo, s poljubnim datumom. Stranke, ki sprejmejo ponudbo in so dolžne izjavo o sprejemu ponudbe poslati prodajalcu, ne bi mogle nikoli ugotoviti, na kateri naslov naj to izvedejo. Nadalje tožeča stranka graja sklepanje upravnega organa, ki ji odreka predkupno pravico kot kmetu mejašu. Nepotrebno pri tem upravni organ izpostavlja, da je zaposlena na Ministrstvu za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano. Sklicuje se na definicijo kmeta v prvem odstavku 24. člena ZKZ, ki ne našteva vseh oblik lastnine. Da ni lastništvo izkazano v zemljiški knjigi, ne more biti razlog, da se je ne upošteva po 2. točki 23. člena ZKZ. Sklicuje se na opredelitev lastninske pravice v prvem odstavku 37. člena Stvarnopravnega zakonika in na 2. točko 51. člena Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih. Navaja, da je bila parc. št. 562 pridobljena s kupno pogodbo, sklenjeno v času trajanja zakonske zveze. Tožeča stranka navaja, da je ona nosilec kmetijskega gospodarstva KMG MID 100351579. Nadalje se sklicuje na pravnomočni sodbi Upravnega sodišča Republike Slovenije, Oddelka v Mariboru, v katerih je sodišče zavzelo stališče, da v primerih, ko sosednji zemljišči loči javno dobro, ki ne predstavlja ovire za kvalitetno obdelavo teh zemljišč, s tem zemljišča ne izgubijo lastnosti sosednjih zemljišč in ima zato njihov lastnik status predkupnega upravičenca kmeta mejaša. ZKZ zasleduje cilj po združevanju in zaokroženosti kmetijskih gospodarstev, kar bi bilo doseženo, če bi njej bil odobren pravni posel, saj je razdalja od zgradbe sedeža njenega kmetijskega gospodarstva do zemljišča, ki je naprodaj, le 22 m, zemljišči sta v isti katastrski občini in ju loči le vaška cesta. Upravna enota pa je odobrila pravni posel s kmetijskim gospodarstvom, ki ima sedež v drugi katastrski občini in je od nepremičnine, ki je naprodaj, oddaljeno več kot 1600 m. Tožeča stranka predlaga, da sodišče izpodbijano odločbo odpravi. Zahteva tudi povrnitev upravne takse za pritožbo v upravnem postopku in sodne takse za tožbo v upravnem sporu.

Tožena stranka je sodišču poslala upravne spise, na tožbo pa ni odgovorila.

Stranka z interesom B.B. v odgovoru na tožbo meni, da je izpodbijana odločitev pravilna. Navaja, da je D.D., sin A.A., ki ga je ta 25. 3.2010 pooblastila za zastopanje v postopku prodaje kmetijskega zemljišča in imajo njegova dejanja enak pravni učinek, kot če bi jih opravila stranka sama. S pooblastilom sta bila seznanjena tako tožeča stranka, kar izhaja iz zabeležke razgovora z dne 5. 5. 2010, ki jo je tožeča stranka priložila tožbi, in B.B. D.D. skrbi za A.A. in ima z njo sklenjeno pogodbo o dosmrtnem preživljanju, zaradi česar je sklepanje, da je bilo pooblastilo naknadno pripravljeno, nepravilno. Stranka z interesom meni, da je tožeča stranka prepozno uveljavljala pravico do nakupa kot predkupni upravičenec kmet mejaš, saj se je na ta status sklicevala po roku za sprejem ponudbe. Sicer pa se strinja z razlogi upravnega organa, da tožeča stranka takega statusa nima. ZKZ v 2. točki prvega odstavka 23. člena določa, da mora imeti kmet sam v lasti zemljišče, ki meji na zemljišče, ki je na prodaj, da ima predkupno pravico. Tožeča stranka tega ni izkazala. Parcela št. 562 torej ni v lasti tožeče stranke, pa tudi ne meji na parcelo, ki se prodaja, saj je med obema parcelama lokalna cesta in ne vaška pot. V zvezi z navedbami o združevanju in zaokroženosti kmetijskih gospodarstev pa navaja, da je tudi sama kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino in glavno dejavnost in vir njegovega preživljanja, poleg tega pa ima zemljišče, ki je naprodaj, v najemu. Sedež njegovega kmetijskega gospodarstva je sicer oddaljen od na prodaj dane nepremičnine 1600 m, kar pa ni nič neobičajnega, saj je lastnik 22 ha zemljišč, skupaj z zemljišči, ki jih ima v zakupu, pa obdeluje 35 ha in je nemogoče, da bi imel kmetijsko gospodarstvo v celoti na enem mestu in v celoti zaokroženo, ker gre za prevelike površine. Sicer pa je cilj zakona, da se kmetijska gospodarstva ne bi s prodajo zemljišč drobila, ne pa da bi bilo že obstoječim in večjim kmetijskih gospodarstvom, ki nimajo zemljišč v enem kosu, onemogočeno pridobivanje zemljišč.

Tožba je utemeljena.

Med strankami je sporno, ali je B.B., ki je z A.A. sklenil prodajno pogodbo, odobreno z izpodbijano odločbo, pravilno sprejel ponudbo za nakup parcel, ki so predmet te pogodbe, in ali je pravilno upoštevan vrstni red prejemnikov ponudbe, B.B. in tožeče stranke.

Sprejem ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča je glede na določbo 28. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) specialno urejen v 21. členu ZKZ, ki določa, da mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti.

Kot izhaja iz predloženega upravnega spisa in med strankami tudi ni sporno, je B.B. izjavo o sprejemu ponudbe za nakup parc. št. 359/2 in 360/2, ki jih je v odkup ponudila A.A., priporočeno poslal D.D. Stališče upravnega organa, da je tako v skladu z zakonsko predpisanim načinom sprejel ponudbo, je po mnenju sodišča zmotno. Svoje stališče organ ne more opreti na, na obravnavi 1. 6. 2010 predloženo pooblastilo.

Pooblastilo z dne 25. 3. 2010, ki je v predloženih spisih in se je D.D. z njim izkazal kot pooblaščenec na obravnavi 1. 6. 2010, izkazuje, da je A.A. pooblastila svojega sina D.D., da jo zastopa pri izvedbi postopka prodaje kmetijskih zemljišč parc. št. 359/2 in 360/2. Iz navedene listine izhaja, da sta A.A. in D.D. sklenila pogodbo o naročilu (766. člen OZ). Katera dejanja v postopku prodaje ponujenih parcel naj bi D.D. opravil za A.A., v pooblastilu ni specificirano. Le za obravnavo, razpisano za 1. 6. 2010, je A.A. dala D.D. posebno pooblastilo (pooblastilo z dne 25. 5. 2010). Tudi če je bilo v notranjem razmerju med A.A. in D.D. jasno, kaj naj bi D.D. v njenem imenu opravil, bi moralo to biti razvidno tudi v razmerju do tretjih.

Po določbi 20. člena ZKZ mora ponudba vsebovati osebne podatke o prodajalcu: osebno ime ter naslov stalnega ali začasnega prebivališča, podatke o zemljišču, ceno in morebitne druge prodajne pogoje. Ponudba, ki jo je A.A. 25. 3. 2010 kot prodajalka izročila upravni enoti, je opremljena z navedenimi podatki. V njej pa ni navedeno, da prodajalko v postopku prodaje zastopa D.D. Zato sta bila v skladu z 21. členom ZKZ prejemnika ponudbe svoji izjavi o sprejemu ponudbe dolžna poslati priporočeno A.A. Ker B.B. tako ni ravnal, ampak je o sprejemu ponudbe s priporočeno pošiljko seznanil D.D., je upravni organ napačno presodil, da je B.B. na predpisan način sporočil, da sprejema ponudbo. Če ponudbe ni sprejel tako, kot bi jo moral, pa prodajna pogodba med njim in A.A. ni bila sklenjena (15. in 21. člen OZ). Zato je napačno sklepanje upravnega organa, da je bila pogodba sklenjena z osebo, ki je prvi predkupni upravičenec in je posledično zmoten materialnopravni zaključek, da so izpolnjeni pogoji za njeno odobritev. Nezakonito odločitev je sodišče moralo odpraviti in zadevo vrniti v ponovni postopek, v katerem bo upravni organ pri odločanju o zahtevku za odobritev pravnega posla, ki ga je vložil B.B., upošteval navedeno stališče. Ker je glede na gornjo presojo tožeča stranka uspela že z ugovorom, da B.B. ni pravilno sklenil pogodbe, o odobritvi katere je bilo odločeno z izpodbijano odločbo, se sodišču ni treba opredeljevati še o njenih tožbenih ugovorih, da izpolnjuje pogoje za predkupnega upravičenca – kmeta mejaša in se zato v vrstnem redu predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ uvršča pred B.B. Sodišče je tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo odpravilo na podlagi 2. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06 in 62/10, v nadaljevanju ZUS-1), ker je spoznalo, da na podlagi dejanskega stanja, ki je bilo ugotovljeno v postopku izdaje izpodbijane odločbe, ne more rešiti spora, ker je bil iz ugotovljenih dejstev narejen napačen sklep glede dejanskega stanja, in na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena tega zakona, ker je bil materialen predpis napačno uporabljen. Zadevo je na podlagi drugega odstavka 64. člena in v smislu tretjega odstavka te določbe vrnilo upravni enoti v ponovni postopek.

Glede zahtevka tožeče stranke za povrnitev stroškov, nastalih v upravnem postopku, sodišče odgovarja, da bo o njem odločal upravni organ v ponovnem postopku. Sodna taksa za tožbo v upravnem sporu pa bo tožeči stranki vrnjena po uradni dolžnosti (37. člen Zakona o sodnih taksah, Uradni list RS, št. 37/08 in 97/10).