Jedro

Prodaja stavbe, zgrajene brez ustreznih dovoljenj, ne pomeni kršitve pravil o dražbi, zaradi katere bi lahko kupec naknadno zahteval razveljavitev sklepa o izročitvi nepremičnine, sklepa o domiku ter javne dražbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo o izročitvi dolžnikovih nepremičnin parc. št. 1 in 2, obe k. o. 0000, kupcu S. K., sklenilo, da se po pravnomočnosti sklepa vknjiži nanj lastninska pravica in izbrišejo določene pravice in bremena, dolžniku pa je naložilo v 45 dneh od pravnomočnosti sklepa izročiti kupcu objekt, ki stoji na parc. št. 1 k. o. 0000, prostega oseb in stvari.

2. Zoper sklep se je pravočasno pritožil kupec, ki predlaga dopolnitev vsebine sklepa oziroma pripravo dopisa, v katerem bo jasno definirano, da je upravičen do morebitnih stroškov zaradi legalizacije objekta, ali kako drugače zagotovilo, da bodo povrnjeni stroški takoj, v tem primeru pa morajo biti nepremičnine izročene takoj, oziroma predlaga razveljavitev dražbe in takojšnjo povrnitev celotne kupnine, stroškov kupnine ter ostalih stroškov dražbe (če prvi predlog ni možen). Uveljavlja, da na dražbenem naroku ni bilo izrecno rečeno ali drugače nakazano, da nepremičnina, ki je bila predmet dražbe, nima urejenega gradbenega in uporabnega dovoljenja.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Ker ni zakonske ovire, da bi se v izvršilnem postopku prodajala stavba, za izgradnjo katere ni bilo izdano predpisano dovoljenje, sodišče po uradni dolžnosti ne ugotavlja, ali se morda prodaja „črna gradnja“. Če na podlagi podatkov spisa ni seznanjeno, da se prodaja stavba brez izdanega gradbenega dovoljenja, tudi v odredbi o prodaji med prodajnimi pogoji tega ne more navesti, niti s tem seznaniti dražiteljev na prodajnem naroku.

5. Prodaja stavbe, zgrajene brez ustreznih dovoljenj, glede na navedeno ne pomeni kršitve pravil o dražbi, zaradi katere bi lahko kupec, ki je po izdaji sklepa o domiku v roku, ki ga je določilo sodišče, plačal kupnino, zahteval razveljavitev sklepov o izročitvi nepremičnine in o domiku nepremičnine kupcu ter javne dražbe.

6. Pojasniti je treba, da je bila nepremičnina prodana v izvršilnem postopku, v katerem je ne prodaja lastnik, temveč sodišče. Ker je odgovornost za stvarne napake pri prodaji na prisilni javni dražbi v Obligacijskem zakoniku (v nadaljevanju OZ) izrecno izključena (467. člen), smiselna uporaba določb o jamčevanju za pravne napake, to je za omejitve kupčevega položaja zaradi pravic tretjih (488. člen OZ), pa po naravi stvari ne pride v poštev,(1) je od osebe, ki se odloči kupiti nepremičnino na javni dražbi v izvršilnem postopku, upravičeno pričakovati, da se pravočasno prepriča o vseh njenih lastnostih.

7. Ker so bili v predmetni zadevi izpolnjeni pogoji za izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu v skladu s prvim odstavkom 192. člena ZIZ (izdaja sklepa o domiku in položitev kupnine), je izpodbijani sklep pravilen in zakonit, pritožba kupca pa neutemeljena. Pritožbeni predlog za dopolnitev vsebine sklepa oziroma pripravo posebnega dopisa v zvezi s stroški zaradi legalizacije objekta, nima pravne podlage in mu zato višje sodišče ne more slediti.

8. Pritožba je glede na navedeno neutemeljena in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti na podlagi drugega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom ZIZ, jo je zavrnilo in sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Op. št. (1): Prim. sodbo in sklep VSL II Cp 3225/2014 z dne 24. 3. 2015.