Jedro

Višje sodišče je glede na vsebino pritožbe opravilo pritožbeni narok (prvi odstavek 29.a člena ZIZ). Na naroku je zaslišalo sodnega cenilca.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Pritožnik krije sam stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da vrednost nepremičnine, parcela 1, k.o. X, posamezni del št. 1 v stavbi št. 477, stanovanjska hiša ..., last dolžnika A. A., znaša 352.769,00 EUR.

2. Zoper sklep se pravočasno po pooblaščencu pritožujeta dolžnika A. A. in B. B. iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagata njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve v nov postopek sodišču prve stopnje, priglašata tudi stroške pritožbenega postopka.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Izpodbijani sklep je bil izdan na podlagi določb drugega odstavka 178. člena in prvega odstavka 179. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ, ki sodišču nalagata, da ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve s sklepom. Sodišče je tako ugotovilo vrednost nepremičnine, ki je predmet prodaje v tem postopku, kot jo je ovrednotil postavljeni sodni cenilec za gradbeništvo C. C. 5. V ponovljenem odločanju (gl. sklep VSL, I Ip 1561/2019) je sodišče prve stopnje ugotovilo enako vrednost nepremičnine kot v prej izdanem sklepu. Povzelo je, da je sodni cenilec sedaj odgovoril na pripombe obeh strank, izdelanemu cenilnemu mnenju je sledilo. Višje sodišče je glede na vsebino pritožbe opravilo pritožbeni narok (prvi odstavek 29.a člena ZIZ). Naroka se je udeležil dolžnik osebno, vabilo za upnika je izkazano (četrti odstavek 29.a člena ZIZ). Na naroku je zaslišalo sodnega cenilca. Na podlagi tako dopolnjenega dokaznega postopka (prvi odstavek 253. člena in prvi odstavek 355. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP), je višje sodišče ugotovilo, da je dejansko stanje pravilno ugotovljeno.

6. Najprej ne drži pritožbena trditev, da cenilec izmer, ki jih je priložil k dopolnitvi cenilnega mnenja (gl. izmere na list. št. 192 in 193), ni dobil od dolžnika. Cenilec je na naroku ponovil, da jih je dobil od dolžnika, kar je tudi sicer edino logično, glede na izredno natančnost podatkov, in dodal, da je mere preveril tudi sam na licu mesta. Dolžnik temu na naroku ni več nasprotoval. Višje sodišče glede na uspeh neposredno izvedenega dokaza nima o tem dejstvu prav nobenega dvoma. Meritve površin torej temeljijo na dejanskih podatkih.

7. Cenilec je pojasnil, kako je prišel do dejstva, da ima dolžnikova hiša 553 m2 uporabnih površin. Drži pritožbena navedba, da to iz pisnega cenilnega mnenja (skupaj z obema dopolnitvama) ne izhaja. Zato pa je cenilec ta del enačbe1 pojasnil na naroku. Pri razlagi tega dela enačbe gre za uporabo pravil stroke, konkretno standarda SIST ISO 9836, ki določa, da se _uporabna površina_ iz danih bruto ali neto površin (konkretno teh, ki so na list. št. 192 – 193) izračuna z uporabo faktorja funkcionalnosti (to je cenilec s primeri konkretno pojasnil, kot je tudi pojasnil, zakaj je kriterij _uporabna površina_ v tem primeru primernejši).

8. Cenilec je pojasnil, kako je pri izračunu tržne vrednosti nepremičnine upošteval parcelo, na kateri stoji stanovanjska hiša, katere uporabno površino (natančneje: njen izračun) je višje sodišče zgoraj pojasnilo. Ne drži pritožnikovo stališče, da cenilec vrednosti parcele ni upošteval. Upošteval jo je pri določitvi drugega dela enačbe (443,00 EUR/ m2), in sicer s tem, da je izračunal povprečno vrednost primerljivih izvedenih prodaj. Pri metodi primerljivih prodaj je vrednost parcele vsebovana v izračunu povprečne tržne vrednosti primerljivih stanovanjskih prostorov (prim. še list. št. 160). Če bi na tako izračunano vrednost cenilec prištel še vrednost parcele, za kar se zavzema pritožnik, bi bilo to t.i. pro bonus. Do dvojnega plačila parcele dolžnik seveda ni upravičen. Cenilec je pojasnil, da je primerljive prodaje ugotovil z vpogledom v baze podatkov, ki jih imajo izvedenci (spletna aplikacija združenja SICGRAS, CENILEC, TRGOSKOP). Prodane (primerjane) nepremičnine si je tudi ogledal. S tem je višje sodišče ovrglo pritožnikov argument, da cenilec vhodnih podatkov ni dokazal. Cenilec je povedal, kako je prišel do podatkov o konkretnih prodajah, na list. št. 160 je te nepremičnine tudi individualiziral z zemljiškoknjižnimi podatki.

9. Cenilno mnenje je izdelano z metodo primerljivih prodaj, zato ne more vzdržati resne presoje pritožbeni argument izjemne rasti cen nepremičnin v Sevnici v zadnjem letu.

10. Ni utemeljeno pritožnikovo stališče, da bi moral cenilec posebej upoštevati, da je zemljišče ob hiši gradbeno urejeno z ribnikom, spremljajočimi elementi za razvedrilo in preživljanje prostega časa, kaminom, vrtom, ki je zamejen s 200 (250) komadi škarpnikov, da je poleg hiše še nadstrešek (28 m2), ki služi skladiščenju predmetov, strojev in orodja. Nadalje je pritožnik še navedel, da cenilec ni upošteval pravilnega števila balkonov (dejansko sta dva več), na naroku tudi še, da ni upoštevana 30 metrska škarpa, ki je globoka 4 metre in prevozna s težko kmetijsko mehanizacijo, spodnji del hiše je betoniran z 250 m2 armiranega betona. Izvedenec je na vse to odgovoril že v pisnem mnenju in v obeh dopolnitvah, kar je pritožniku pojasnilo že sodišče prve stopnje. Tudi na naroku je ponovil, da so to pomožni objekti in stvar zunanje ureditve, ki so pri vsakem primerljivem objektu. Primerjavo objektov je izvedel, niso pa te stvari pomembne pri izračunu uporabne in neto površine objekta.

11. Višje sodišče je odgovorilo na tiste pritožbene navedbe, za katere je presodilo, da so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). Izrecno zatrjevani pritožbeni razlogi niso podani in ker tudi niso podani pritožbeni razlogi, na katere je višje sodišče pazilo po uradni dolžnosti, je izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP).

12. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na šestem odstavku 38. člena ZIZ.

1 V = 553.00 * 443,00 EUR/m2 * 1,44 * 1.00 = 352.769,00 EUR. 1,44 in 1.00 sta prilagoditvena faktorja, ki v pritožbenem postopku nista sporna.