Jedro

Ne glede na to, da odločba upravnega organa o odobritvi pravnega posla ni listina po prvi točki, prav tako pa tudi ne listina po po 2., 3. ali 4. točki prvega odstavka 49. člena ZZK-1, smiselno v primeru predznambe lastninske pravice nadomešča listino o pravnem poslu. V nasprotnem primeru kupec nepremičnine, ki je kmetijsko zemljišče, kljub sklenjenemu zavezovalnemu pravnem poslu, ne bi mogel zavarovati vrstnega reda pridobitve lastninske pravice.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi ter zadeva vrne zemljiškoknjižnemu sodniku v novo sojenje.

Obrazložitev

1. Prvostopenjsko sodišče (v nadaljevanju sodišče) je z izpodbijanim sklepom zavrnilo ugovor predlagatelja in potrdilo sklep Dn 128620/2021 z dne 13.7.2021, s katerim pri uvodoma navedenih nepremičninah ni bil dovoljen vpis predznambe lastninske pravice v korist predlagatelja.

2. Zoper sklep se je pritožil predlagatelj. Sklep je nepravilen in nezakonit. Glede na specifičnost ureditve prometa s kmetijskimi zemljišči po Zakonu o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) je stališče sodišča, da predznamba lastninske pravice na podlagi odločbe upravne enote ni možna, zmotno. Ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, je zavezujoča. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve je izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno podal ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Predlagatelj, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalke zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila. Predlagatelj kot kupec ne more od prodajalke zahtevati ponovne sklenitve prodajne pogodbe zavezovalnega pravnega posla, lahko pa z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom zahteva od sodišča, naj ugotovi, da je bila med njima sklenjena pogodba z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe. S trenutkom, ko je prodajalka prejela kupčevo (predlagateljevo) izjavo o sprejemu ponudbe, je pogodba sklenjena (v smislu zavezovalnega pravnega posla). Že v postopku izdaje odločbe upravne enote o odobritvi pravnega posla, se je štelo, da je s predlagateljevim sklicevanjem na sprejem ponudbe, zadoščeno zahtevi po njeni predložitvi. Ker je bila pogodba že sklenjena in pravnomočno odobrena, je potrebno zagotoviti možnost zavarovanja vrstnega reda pridobitve lastninske pravice z njeno predznambo, pa čeprav ne obstaja listina o pravnem poslu. Ne glede na to, da odločba Upravne enote Trebnje o odobritvi pravnega posla ni listina po 1. točki, prav tako pa tudi ni listina po 2., 3. ali 4. točki prvega odstavka 49. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1), je predlagatelj mnenja, da smiselno v primeru predznambe lastninske pravice nadomešča listino o pravnem poslu. V nasprotnem primeru predlagatelj kot kupec nepremičnin, kljub sklenjenemu zavezovalnemu pravnem poslu, ne bi mogel zavarovati vrstnega reda pridobitve lastninske pravice (VSK sklep Cdn 67/2015). Predlagatelj je kot kupec zoper prodajalko vložil tožbo zaradi izstavitve zemljiškoknjižne listine. Iz obrazložitve odločbe Upravne enote Trebnje o odobritvi pravnega posla sicer izhaja, da ugotavljanje predkupne pravice po 23. členu ZKZ ni potrebno, ker je predlagatelj edini kupec, ki je v zakonitem roku sprejel ponudbo ter v predpisanem 30 dnevnem roku po poteku objave ponudbe pri upravnem organu podal vlogo za odobritev pravnega posla. Dejstvo pa je, da ima predlagatelj status predkupnega upravičenca, kar dokazuje v pravdnem postopku P 93/2021 Okrajnega sodišča v Piranu. Predlagatelj je predkupni upravičenec pri nakupu nepremičnin, ki so predmet prodaje in pri katerih je predmet vpisa predznamba lastninske pravice, saj je lastnik dveh gozdnih zemljišč parcele št. 1697/7 in 1697/8, obe k.o. A., ki sta v neposredni bližini parcele 2266/1 k.o. A. in tudi ostalih parcel, ki so predmet prodaje. V zvezi s predkupno pravico se sklicuje na deseti odstavek 47. člena Zakona o gozdovih. Med parcelo 2266/1 in parcelo 1697/7 je le 12 metrov zračne razdalje, ločuje pa ju zgolj javna pot. 3. Pritožba je utemeljena.

4. V obravnavanem zemljiškoknjižnem postopku je predlagatelj predlagal vpis predznambe lastninske pravice na podlagi odločbe upravne enote, s katero je bil odobren pravni posel pridobitve lastninske pravice na kmetijskem zemljišču na podlagi njegovega sprejema ponudbe prodajalke nepremičnin. Sodišče je vpis zavrnilo, ker je štelo, da odločba upravne enote o odobritvi pravnega posla ne po obliki ne po vsebini ne sodi med listine, ki so na podlagi 49. člena ZZK-1 podlaga za vpis predznambe lastninske pravice.

5. Stališče prvostopenjskega sodišča je materialnopravno zmotno. Pritožba utemeljeno opozarja na sodno prakso v zvezi s tem vprašanjem, ki je oprta na načelno pravno mnenje VS RS, sprejeto na občni seji dne 6.4.2012, iz katerega izhaja, daje ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča, dana na podlagi 20. člena ZKZ, zavezujoča. Ko ponudnik prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je kupoprodajna pogodba sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Zahteva po predložitvi pogodbe o pravnem poslu v postopku odobritve pravnega posla iz 22. člena ZKZ je izpolnjena, če se predkupni upravičenec, ki je pravočasno podal ponudbo, sklicuje na izjavo o sprejemu ponudbe. Predkupni upravičenec, katerega pravni posel je bil odobren s pravnomočno odločbo pristojne upravne enote, lahko s tožbo v pravdnem postopku od prodajalca zahteva izročitev zemljiškoknjižnega dovolila. Kupec ne more od prodajalca zahtevati ponovne sklenitve prodajne pogodbe (zavezovalnega pravnega posla), lahko pa z vmesnim ugotovitvenim zahtevkom zahteva od sodišča, naj ugotovi, da je bila med njima sklenjena pogodba z vsebino, kot izhaja iz ponudbe in sprejema ponudbe.

6. Ob upoštevanju navedenega načelnega pravnega mnenja je torej šteti, da je bila s trenutkom, ko je ponudnik prejel kupčevo (predlagateljevo) izjavo o sprejemu ponudbe, pogodba sklenjena (v smislu zavezovalnega pravnega posla). Že v postopku izdaje odločbe upravne enote o odobritvi pravnega posla, se je štelo, da je s predlagateljevim sklicevanjem na sprejem ponudbe, zadoščeno zahtevi po njeni predložitvi. Ker je bila pogodba že sklenjena in odobrena, je potrebno zagotoviti možnost zavarovanja vrstnega reda pridobitve lastninske pravice z njeno predznambo, pa čeprav ne obstaja listina o pravnem poslu. Ne glede na to, da odločba upravnega organa o odobritvi pravnega posla ni listina po prvi točki, prav tako pa tudi ne listina po po 2., 3. ali 4. točki prvega odstavka 49. Člena ZZK-1, pritožbeno sodišče ugotavlja, da smiselno v primeru predznambe lastninske pravice nadomešča listino o pravnem poslu. V nasprotnem primeru kupec nepremičnine, ki je kmetijsko zemljišče, kljub sklenjenemu zavezovalnemu pravnem poslu, ne bi mogel zavarovati vrstnega reda pridobitve lastninske pravice.

7. Pritožbeno sodišče je zato utemeljeni pritožbi predlagatelja ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo zemljiškoknjižni sodnici v ponovno odločanje (5. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1), ki naj ob upoštevanju zgoraj navedenega presodi, ali so izpolnjeni ostali pogoji za dovolitev predlagane predznambe lastninske pravice (148. člen ZZK-1).