Jedro

Iz ustaljene sodne prakse izhaja, da v primeru več parcel, ki se prodajajo skupaj (z eno ponudbo in z eno ceno), ki so prostorsko povezane oziroma tvorijo zaokrožen kompleks, zadošča, da potencialni kupec s svojimi zemljišči meji na eno oziroma nekatere izmed zemljišč v tem kompleksu. Pri tem pa ni odločilno, s koliko kilometri posamezni potencialni kupec meji na zemljišča, ki so predmet prodaje.

Tožena stranka je v izpodbijani odločbi zgolj pavšalno, brez konkretne obrazložitve navedla, da nobeden od sprejemnikov ponudbe ne more izkazati višjega vrstnega reda (predkupne pravice) v primerjavi z drugim sprejemnikom, zato prodajalec odloči komu bo prodal ponujeno zemljišče. Pri tem pa ni obrazložila, kako in zakaj sta sprejemnika ponudbe v enakem vrstnem redu glede na zaokroženost zemljišč in prostorske ločenosti ter v posledici tega, kakšno je smotrnejše gospodarjenje. V tem delu izpodbijana odločba ni obrazložena, saj nima razlogov o odločilnih dejstvih.

Izrek

I. Tožbi se ugodi. Odločba Upravne enote Radlje ob Dravi, št. 330-10/2019/16 z dne 19. 3. 2019 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki 15,00 EUR stroškov postopka v roku 15 dni od zapadlosti do plačila.

Obrazložitev

1. Z upravnim aktom je Upravna enota Radlje ob Dravi postopka v zahtevah A. A. in B. B. v zvezi z odobritvijo pravnega posla združila v en postopek (1. točka izreka sklepa). Upravna enota Radlje ob Dravi je z izpodbijano odločbo odobrila pravni posel - prodajno pogodbo opr. št. SV 87/2019, sklenjeno dne 22. 2. 2019, med prodajalcem C. C. in kupcem A. A., ki se nanaša na parc. št. 52/1, 63/5, 84 in 92, vse k.o. ..., v skupni vrednosti 46.480,00 EUR (2. točka izreka odločbe). Zahteva B. B. za odobritev pravnega posla, ki se nanaša na ponudbo prodajalca C. C. in izjavo o spremembi ponudbe s strani B. B., se zavrne (3. točka izreka odločbe).

2. Iz obrazložitve upravnega akta izhaja, da je C. C. na Upravno enoto Radlje ob Dravi vložil ponudbo za prodajo parc. št. 52/1, 63/5, 84 in 92, vse k.o. ..., v skupni vrednosti 46.480,00 EUR. Kot dodatni pogoj je navedel, da se parcele prodajajo skupaj. Upravni organ je ponudbo objavil na oglasni deski Upravne enote Radlje ob Dravi in enotnem državnem portalu E-uprava na podlagi 20. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Vlogo za odobritev pravnega posla sta v zakonitem roku vložila B. B. in A. A., v skladu s prvim odstavkom 22. člena ZKZ. Upravni organ je dne 4. 2. 2019 prejel izjavo prodajalca C. C., iz katere je razvidno, da bo pri prodaji parcel v skladu s ponudbo z dne 22. 11. 2018 dal prednost pri nakupu A. A. in bo z njim sklenil pogodbo. Upravni organ je dne 15. 2. 2019 razpisal ustno obravnavo in stranke seznanil, da je pri pregledu dokumentacije ugotovljeno, da se v obravnavanem primeru prodaja izključno gozd, zato se predkupne upravičence presoja na podlagi določil o predkupni pravici po 47. členu Zakonu o gozdovih (v nadaljevanju ZG). Upravni organ je iz vpogleda v podatke geodetske uprave in zemljiške knjige ugotovil, da A. A. s parc. 48/1 in 48/2 neposredno meji na prodajano parc. št. 52/1, s parc. št. 63/2 in 63/3 neposredno meji na prodajano parc. št. 63/5. B. B. s parc. št. 117 neposredno meji na prodajano parc. št. 84 in s parc. št. 91, 93, 94 in 116 neposredno meji na prodajano parc. št. 92. Vse parcele ležijo v k.o. ... Med prodajano parc. št. 63/5 k.o. ... in parc. št. 64 k.o. ..., katere lastnik je B. B., je parc. št. 435/1 - javno dobro. Zemljišča zgolj zaradi tega, ker poteka med njimi pot, ne izgubijo lastnosti sosednjih zemljišč. Za zemljišča, ki mejijo druga na drugo, je namreč mogoče šteti zemljišča, ki so prostorsko povezana in gre v naravi za zaokrožitev zemljišč in s tem boljšo ekonomično obdelavo zemljišča. Iz podatkov je torej razvidno, da oba sprejemnika ponudbe s svojim zemljiščem mejita na gozdno zemljišče, ki se prodaja izključno skupaj. Tožnik in A. A., ki sta sprejela ponudbo in sta uvrščena na najvišje mesto sta lastnika zemljišč, ki mejijo na gozdove, ki se prodajajo. Prodajalec je na ustni obravnavi navedel, da daje prednost A. A. V zvezi z navedbo B. B., da njegova zemljišča mejijo na tri prodajane parcele, je upravni organ ugotovil, da med sprejemniki ponudbe, katere zemljišče meji na gozd in se prodaja ni pomembna okoliščina, s koliko parcelami posamezen sprejemnik ponudnik meji na gozd, s kolikšno površino gozda razpolaga in kolikšna je površina parcele, na kateri gozd meji zemljišče sprejemnika ponudbe. Sklicuje se na deseti odstavek 47. člena ZG. Glede na navedeno je prvostopenjski organ odločil, da se pravni posel odobri med prodajalcem C. C. in A. A. za prodajo predmetnih parcel. 3. Zoper prvostopenjsko odločbo se je pritožil tožnik. Tožena stranka kot drugostopenjski organ je pritožbo tožnika zavrnila kot neutemeljeno. V obrazložitvi odločbe se sklicuje na obrazložitev v izpodbijani odločbi.

4. Tožnik je vložil tožbo, v kateri navaja, da je odločitev v izpodbijani odločbi pravno in dejansko zmotna, ker bi tožena stranka morala ugoditi njegovi pritožbi in odobriti pravni posel med njim in prodajalcem za navedene gozdne parcele, ker ima boljši vrstni red prednostne pravice do nakupa kot A. A. Navaja, da je prodajalec ponudil na prodajo štiri gozdne parcele med seboj prostorsko zelo oddaljene. Tožnik meji s svojimi gozdnimi parcelami s tremi ponujenimi parcelami, in sicer parc. št. 63/5, 92 in 84, medtem ko A. A. meji s svojo gozdno parcelo na parc. št. 52/1 in na parc. št. 63/5, kjer sta oba gozdna mejaša. Parc. št. 92, ki jo prodaja prodajalec pa leži med parcelami tožnika in nima dostopa nikjer drugje do parcele kot po gozdu tožnika. Ker je v naravi situacija taka, da je tožnik sosed mejaš, samo na dve gozdni parceli, A. A. pa samo na eno, najbolj dislocirano, sta se slednji in pa prodajalec dogovorila za posebne pogoje prodaje vseh parcel skupaj. S tem sta očitno izigrala zakonske določbe ZKZ in ZG, ki urejajo promet z gozdovi in kmetijskimi zemljišči, ki urejajo predkupno pravico. To sta storila izključno zaradi tega, da bi tožnika izločila kot prednostnega upravičenca za nakup. Tožnik meni, da je upravni organ dolžan skrbeti za zakonitost in preprečevati zlorabe in izigravanje zakonov. Navaja, da ni nobene logike zakaj A. A. kupi z odobritvijo Upravne enote Radlje ob Dravi, parc. št. 92 - gozd , ki leži sredi gozdov tožnika in do nje nima dostopa. Ker sta bila s prodajalcem že tako vnaprej dogovorjena in meni, da ga bo tako A. A. preko Javnega Zavoda za gozdove izsiljeval in prisiljeval, da mu bo dovolil spravilo lesa čez svoje gozdne parcele. Glede na lego gozdnih parcel, ki so predmet prodaje in glede na to, da je tožnik pri večini parcel, ki se prodajajo mejaš s svojimi gozdnimi parcelami in da ena parcela leži sredi njegovih gozdov in nima drugega dostopa kot po gozdu tožnika, bi bila edina razumna razlaga določbe 47. člena ZG takšna, da je prednostni upravičenec tisti, ki je mejaš s svojimi gozdovi na večino parcel, ki se prodajajo in da v konkretnem primeru s kupcem A. A. nista izenačena po tej pravici. Zato prodajalec nima možnosti in pravice do izbire kupca. Tožnik navaja, da je bilo dejansko stanje toženi stranki znano, pa sta tožena stranka in upravi organ prve stopnje vseeno zahtevo tožnika zavrnila in s tem zmotno uporabila materialno pravo. Tožnik predlaga, da sodišče izvede dokaze, pravilno in popolno ugotovi dejansko stanje in odločbo tožene stranke spremeni tako, da se odobri pravni posel med njim in prodajalcem C. C. za obravnavane parcele. Tožena stranka je tudi dolžna povrniti stroške postopka.

5. Tožena stranka v odgovoru na tožbo prereka vse tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, kot so že navedeni v obrazložitvi prvostopenjske odločbe ter drugostopenjske odločbe in predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne. Hkrati navaja, da tožnik v pritožbi zoper izpodbijano odločbo ni navajal izigravanje kupcev tekom upravnega postopka ter zlorabe zakona, te navedbe je navedel šele v tožbi, zaradi tega česar tožena stranka predlaga, da jih sodišče ne upošteva kot pravočasnih.

6. A. A. kot stranka z interesom je v odgovoru na tožbo navedel, da trditve tožnika niso resnične. Pogoj prodaje oziroma nakup vseh zemljišč skupaj je bila določena s strani prodajalca in Upravna enota Radlje ob Dravi je objavila prodajo dne 22. 11. 2018, s čimer je bil tožnik seznanjen in se je s tem strinjal ter se je tudi za nakup prijavil. Prav tako se je prijavil A. A. dne 21. 12. 2018 in se je s temi pogoji strinjal. A. A. meji neposredno z najdaljšo stranico na največjo parcelo, ki se prodaja št. 63/5 z dvema parcelama in je skladno z logiko in pravičnostjo najbolj funkcionalna zaokrožitev. S to zaokrožitvijo je kot neposredni mejaš kupil 21.331 m2 gozda, preostanek dveh parcel, na katere meji, pa je 11.868 m2. Zakon dopušča, da prodajalec določi ceno, pogoje in način prodaje gozda in ima tudi pravico, da izbere kupca v skladu z zakonom. Dostop do parc. št. 92 je imel prodajalec in njegovi predniki po teh poteh na že stoletja običajen način. Na enak način postopajo tudi vsi ostali stari in novi lastniki. Dostopne poti v gozd so za lastnike gozdov proste. Parcela št. 92 je tudi še v stiku s parc. št. 88, preko katere je tudi možnost spravilo lesa ali preko katere je od drugih parcel, ki obkrožajo poti prodajalca, po kateri tudi on dostopa do svojega gozda.

7. Prodajalec C. C. je podal prošnjo za hitro rešitev tožbe. Navaja, da prodane parcele mejijo na sosednja zemljišča, kjer se je v obdobju julija, avgusta 2019 pojavil napad lubadarja. Ogrožene so tudi njegove prodane parcele. Zato prosi za čimprejšnjo rešitev. Tudi A. A. navaja, da želi pred pomladanskim naletom škodljivcev posekati najbolj ogrožena drevesa in se izogniti ogromni škodi, ki lahko nastane zaradi nepravočasne preventivne sanitarne sečnje.

8. Tožba je utemeljena.

9. V obravnavani zadevi je sporna odločitev o odobritvi pravnega posla, to je prodajne pogodbe, sklenjene med prodajalcem C. C. in prizadeto stranko A. A., kar je v posledici pomenilo zavrnitev tožnikove vloge za odobritev pravnega posla. Predmet izpodbijanja je torej odločba in ne tudi sklep, s katerim je upravni organ združil oba postopka v zadevi odobritve pravnega posla.

10. Med strankami ni sporno, da se obravnavana zemljišča, parc. št. 52/1, 63/5, 84 in 92, vse k.o. ..., prodajajo izključno skupaj, v skupni vrednosti 46.480,00 EUR. Prav tako ni sporno, da tožnik meji s parc. št. 117 neposredno na prodajano parc. št. 84 in s parc. št. 91, 93 in 94 in 116 neposredno meji na prodajano parc. št. 92. Nadalje je nesporno, da prizadeta stranka s svojimi parc. št. 48/1 in 48/2 neposredno meji na prodajano parc. št. 52/1 in s parc. št. 63/2 in 63/3 neposredno meji na prodajano parc. št. 63/5. 11. Po drugem odstavku 17. člena ZKZ promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami teče po postopku in na način določen s tem zakonom, če ni glede predkupne pravice kmetijskih zemljišč, gozdov in kmetij z drugim zakonom določeno drugače. Tudi enajsti odstavek 47. člena ZG določa, da se za postopke in roke prodaje gozdov, uveljavljanje prednostne pravice in pogoje za menjavo gozdov smiselno uporabljajo določbe ZKZ, če ni z ZG določeno drugače. Po presoji sodišča torej promet z gozdovi ne more potekati na drugačen način oziroma po drugačnem postopku kot ga določata ta dva predpisa.

12. Obravnavane parcele so gozdna zemljišča, kar glede predkupne pravice napotuje na uporabo ZG. V desetem odstavku 47. člena ZG določa, da ima lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, prednostno pravico pri nakupu tega gozda. Če ta prednostne pravice ne uveljavi, ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

13. Tožnik in A. A. ki sta sprejela ponudbo sta po določbi desetega odstavka 47. člena ZG uvrščena na najvišje mesto, kot lastnika zemljišča, ki meji na gozd, ki se prodaja. Tožnik trdi, da meji z več zemljišči neposredno na gozdna zemljišča, ki se prodajajo kot tudi, da parc. št. 92, ki se prodaja leži med gozdovi, katerih lastnik je tožnik in je dostop samo po zemljiščih tožnika. Ker se zemljišča prodajajo skupaj, je tožnik mnenja, da je prišlo do zlorabe zakona.

14. ZKZ in ZG je postopek prodaje kmetijskih zemljišč in gozdov uredil tako, da upravna enota na območju kjer kmetijsko zemljišče oz. gozd leži, v postopku prodaje preverja izpolnjevanje pogojev vrstnega reda predkupnih upravičencev in preko instituta odobritve pravnega posla zagotavlja zakonitost prometa s kmetijskimi zemljišči oz. gozdovi na svojem območju. Zakon je vrstni red predkupnih upravičencev določil z namenom, da se zagotovi smotrnejše gospodarjenje z zemljišči; to je dejansko in praktično olajšanje uresničitve izkoriščanja in obdelave kmetijskih zemljišč oz. gozdov ter zaokroženost zemljišč. Kot prvi predkupni upravičenec po ZG je torej določen lastnik zemljišča, ki meji na gozd, ki se je prodaja. ZKZ in ZG tako šteje, da bosta lastnika mejaša zaradi bližine najlažje uresničila namen zakona.

15. Iz ustaljene sodne prakse izhaja, da v primeru več parcel, ki se prodajajo skupaj (z eno ponudbo in z eno ceno), ki so prostorsko povezane oz. tvorijo zaokrožen kompleks, zadošča, da potencialni kupec s svojimi zemljišči meji na eno oz. nekatere izmed zemljišč v tem kompleksu.1 Pri tem pa ni odločilno s koliko kilometri posamezni potencialni kupec meji na zemljišča, ki so predmet prodaje.2

16. Sodišče pritrjuje toženi stranki, da zakon za stališče, za kakršnega se zavzema tožnik, to je, da ima v primeru, kot je obravnavni, ko je več sprejemnikov ponudbe, katerih zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, prednost tisti, ki ima več takih zemljišč (več parcel) oziroma večjo površino gozdnih zemljišč oz. njegova parcela meji na večjo parcelo, kot parcela drugega sprejemnika ponudbe, ne daje podlage, saj kaj takega ne določa.3

17. V obravnavanem primeru se prodajajo 4 parcele, ki ne tvorijo enega zaokroženega kompleksa temveč so vse štiri parcele prostorsko ločene. Pogoj v ponudbi, da se prodajajo vse 4 parcele skupaj ni v nasprotju z veljavno zakonodajo in sodno prakso. Se pa zaradi prostorske ločenosti parcel presoja pogoj „mejaš“ za vsak zaokrožen kompleks posebej. Le tako je možno uresničiti namen zakonske ureditve predkupnih upravičencev, to je zaokroženost zemljišč in smotrno gospodarjenje. Za slednje je dolžan skrbeti upravni organ, ki odobri pravni posel. Zato so neutemeljene navedbe tožene stranke v odgovoru na tožbo, da tožnik tekom postopka ni navajal izigravanje kupcev ter zlorabe zakona ter s tem v zvezi, da gre za nedopustno novoto. Upravni organ je dolžan v postopku skrbeti za zakonitost in pravilnost brez, da ga stranka postopka na to opozarja.

18. Tožena stranka je v izpodbijani odločbi zgolj pavšalno, brez konkretne obrazložitve navedla, da nobeden od sprejemnikov ponudbe ne more izkazati višjega vrstnega reda (predkupne pravice) v primerjavi z drugim sprejemnikom, zato prodajalec odloči komu bo prodal ponujeno zemljišče. Tožena stranka ni obrazložila kako in zakaj sta sprejemnika ponudbe v enakem vrstnem redu glede na zaokroženost zemljišč in prostorske ločenosti ter v posledici tega kakšno je smotrnejše gospodarjenje. V tem delu izpodbijana odločba ni obrazložena, saj nima razlogov o odločilnih dejstvih.

19. Prav tako izpodbijana odločba nima razlogov uporabe enajstega odstavka 47. člena ZG in 23. člena ZKZ, kjer je pri določitvi predkupnega upravičenca upoštevala le zadnji odstavek 23. člena ZKZ. Izostala je obrazložitev v postopku odobritve prodaje gozdov, v primeru istega vrstnega reda predkupnih upravičencev po desetem odstavku in enajstem odstavku 47. člena ZG, in sicer neupoštevanje celotnega drugega odstavka 23. člena ZKZ, ker ZG take situacije ne ureja v enajstem odstavku 47. člena ZG, saj določa le smiselno uporabo določb ZKZ.

20. Ker izpodbijana odločba ni obrazložena, se slednje ne da preizkusiti in je podana bistvena kršitev določb upravnega postopka iz 7. točke drugega odstavka 237. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) v zvezi s tretjim odstavkom 27. člena ZUS-1. Zaradi kršitev pravil postopka, je ostalo tudi dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, čemur je sledila napačna uporaba materialnega prava. Zato je sodišče tožbi ugodilo (3. in 4. točka prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu – ZUS-1) in izpodbijano odločbo odpravilo ter zadevo vrnilo toženi stranki v ponovni postopek, v katerem bo morala le-ta odpraviti navedeno kršitev. Pri tem je tožena stranka vezana na pravno mnenje sodišča glede uporabe materialnega prava in na njegova stališča, ki se tičejo postopka (četrti odstavek 64. člena ZUS-1).

21. Sodišče je v obravnavani zadevi odločilo na seji in ni opravilo glavne obravnave, saj je že na podlagi tožbe, izpodbijane odločbe in podatkov spisa očitno, da je treba tožbi ugoditi in upravni akt odpraviti (1. alineja drugega odstavka 59. člena ZUS-1), saj ima procesne pomanjkljivosti.

22. Ker je sodišče tožbi ugodilo, je v skladu z določbo tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v skladu s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu. Po določilu prvega odstavka 3. člena tega pravilnika je tožeča stranka upravičena do povrnitve stroškov postopka v višini 15,00 EUR, ki jih je sodišče naložilo v plačilo toženi stranki.

1 Tako sodna praksa Upravnega sodišča, št. II U 330/2014 z dne 8. 4. 2015. 2 Tako sodna praksa Upravnega sodišča, št. I U 1856/2016 z dne 5. 12. 2017, točka 9, 10. 3 Upravno sodišče RS, sodba in sklep, št. I U 2098/2017 z dne 7. 6. 2018.