Jedro

Ker je v postopku za odpoved najemne pogodbe, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, sodišče prve stopnje temu ugodilo in je že med pravdo najemna pogodba prenehala, tožena stranka pa je ugovarjala izpraznitvi z novim dogovorom med pravdnima strankama, je treba ugotoviti, kaj je bilo dogovorjeno. Če ni prišlo do novacije oziroma do drugačnega dogovora v zvezi z najemno pogodbo, ni mogoče le delno ugoditi izpraznitvenemu zahtevku.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba se v izpodbijanem delu (v delu izreka, ki izpraznitveni nalog I R 1913/2008 z dne 30. 12. 2008 razveljavi in tožbeni zahtevek zavrne in v delu glede stroškov razveljavi) in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

II. Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je delno vzdržalo v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov po odpovedi najemnega razmerja, ki ga je izdalo Okrajno sodišče v Ljubljani, opr. št. I R 1213/2008 z dne 30. 12. 2008 tako, kot je ugotovilo sodišče pod točko II. Razveljavilo pa je izpraznitveni nalog v ostalem delu in v tem delu tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka.

2. Proti tej sodbi v delu, s katerim ni uspela, vlaga pritožbo tožeča stranka. Vlaga pritožbo v delu, v katerem je bil nalog za izpraznitev razveljavljen in tožbeni zahtevek zavrnjen. Sodišče pravilno ugotavlja, da je najemno razmerje prenehalo 30. 12. 2009, torej že pred sklenitvijo dogovora. Tožeča stranke je še trdila, da se tožena ne drži dogovora in se vede, kot da bi še veljala najemna pogodba. To ne pomeni, da je dogovor realiziran. Sodišče v točki 32 obrazložitve nepravilno povzema navedbe tožeče stranke glede Dogovora. Tožeča stranka ne graja uporabe določenih prostorov po Dogovoru in v skladu z njim. Sporen pa je način uporabe vseh prostorov, saj jih tožena stranka uporablja mimo Dogovora. Dogovor ni pravna podlaga za uporabo. Tožena stranka ne uporablja le nekaterih prostorov, katere naj bi naštela tožeča stranka. Sodišče napačno presoja trditve tožeče stranke. Ponavlja navedbe iz pripravljalne vloge in poudarja, da tožena stranka glede prostorov ne dopusti uporabe C., ki je profesionalno gledališče. Glede vrste prostorov je dogovorjena le souporaba in ne izključna uporaba. Tožeča stranka je s toženo stranko sklenila najemno pogodbo za druge prostore in z dogovorom je le želela pomagati, da bo dogovorjeno, da na K. gostuje. Ker tožena stranka ni spoštovala Dogovora, je bila tožba nujna. O tem je predlagala vrsto dokazov in sodišče je te dokaze zavrnilo. Tožena stranka ne spoštuje odpovedi najemne pogodbe. Prepisuje svoje navedbe iz pripravljalnih vlog. Bistvo Dogovora je, da tožena stranka ne more uporabljati prostorov ves čas in od njihove porabe izključiti druge osebe. V pritožbi je tožeča stranka predložila še pogodbo s C,, ki je upravljalec prostorov. Tako je zaradi napačnih presoj navedb tožeče stranke sodišče napačno ugotovilo dejansko stanje. Zavrnilo je dokaze o načinu izvajanja Dogovora (priča A. A. o načinu uporabe tožene stranke skupaj s C.). Neizvedba dokazov pa je vplivala na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Uveljavlja tudi kršitev 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče bi moralo ugoditi celotnemu tožbenemu zahtevku. Predmet tega postopka je bila odpoved najemne pogodbe in ne presoja Dogovora. Če bi tožena stranka imela uporabo še naprej na podlagi najemne pogodbe, tudi C. ne bi moglo souporabljati prostorov. Zaključki sodišča so v nasprotju z Dogovorom, kar je kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V odločilnih dejstvih je nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi listinami.

3. Na vročeno pritožbo je odgovorila tožena stranka in predlaga zavrnitev. Meni, da je tožeča stranka priznala dejstva in se sklicuje na drugi odstavek 214. člena ZPP. Sicer pa tožeča stranka ni dokazala svojih dejstev in je treba uporabiti 215. člen ZPP.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je med pravdnima strankama obstajala najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas in jo je tožeča stranka odpovedala in zahtevala izpraznitveni nalog (29. 12. 2008, list. št. 1 do 3). Po ugovoru tožene stranke je stekel postopek kot po izdaji plačilnega naloga (primerjaj 29. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ZPSPP). Tožena stranka je podala vrsto ugovorov, ki so se izkazali za neutemeljene in jih je sodišče prve stopnje v sodbi zavrnilo (trditve o ugovoru pomanjkanja aktivne legitimacije, trditev o pridobitvi solastninske pravice in trditve o posebnem javnem interesu tožene stranke za te prostore). Sodišče prve stopnje je tudi pravilno ugotovilo, da je najemna pogodba po poteku enoletnega roka (primerjaj 24. in 26. člen ZPSPP) prenehala 30. 12. 2009. Pri odločitvi o izpraznitvenem zahtevku pa je sodišče prve stopnje štelo, da je le delno utemeljen, ker je tožena stranka dokazala, da uporablja te prostore na podlagi Dogovora z dne 22. 7. 2010 (priloga B24). Sodišče prve stopnje je v 32. točki obrazložitve štelo, da je treba temu delu zahtevka delno ugoditi, ker je tožeča stranka sama navajala, da ima tožena stranka pravico na podlagi Dogovora izvajati program. Do tega sklepa je prišlo sodišče prve stopnje iz navedb tožeče stranke.

6. Pritožbeno sodišče pa ugotavlja, da tožeča stranka utemeljeno opozarja, da dejstva, ki jih navaja sodišče prve stopnje, niso bila priznana tako, kot jih ugotavlja sodišče in niso bila ugotovljena za nesporna dejstva oziroma neprerekana dejstva (primerjaj 214. člen ZPP). Sodišče prve stopnje namreč meni, da je uporaba prostorov, ki so dogovorjeni v Dogovoru, enaka kot je bila po najemni pogodbi. Tožeča stranka pa je tako v pripravljalni vlogi z dne 6. 3. 2015 kot vlogi z dne 14. 4. 2015 trdila drugače. Res je, da so vloge tožeče stranke delno kontradiktorne oziroma nejasne. Vendar ni mogoče zapisa tožeče stranke iz teh dveh vlog razumeti tako, da tožeča stranka priznava toženi stranki enako uporabo prostorov, ki jih našteva v Dogovoru, kot jih je tožena stranka imela v najemni pogodbi, katera je sedaj prenehala. Ko je najemna pogodba odpovedana, se lahko tožena stranka uspešno brani le, če dokaže, kot je tudi trdila, da bi bil Dogovor z dne 22. 7. 2010 sprememba oziroma novacija prvotne najemne pogodbe. Vendar je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da Dogovor ni novacija najemne pogodbe. Ko je sodišče prve stopnje na zadnji glavni obravnavi ugotovilo, da tožeča stranka vztraja pri izpraznitvi vseh prostorov (primerjaj zapisnik glavne obravnave 15. 4. 2015), bi moralo razčistiti s tožečo stranko, ali so prostori, ki jih našteva na list. št. 83 po sedanjem Dogovoru v enaki uporabi tožene stranke, kot so bili po najemni pogodbi. Sodišče prve stopnje pa tega ni razčistilo, ampak je zadevo zaključilo in izdalo sodbo.

7. Pritožbeno sodišče tudi opozarja, da je treba materialnopravno presoditi, kaj vsebuje Dogovor z dne 22. 7. 2010. Sodišče prve stopnje meni, da Dogovor prepreka izpraznitvenemu zahtevku po sedaj pravnomočno odpovedani najemni pogodbi. Dogovor je tripartiten in se ne sklicuje na najemno pogodbo. Tožeča stranka je ves čas pravde trdila, da ima tožena stranka nove poslovne prostore, kar je tudi zagotovila tožeča stranka. Določeno uporabo pa naj bi tožena stranka potrditvah tožeče stranke imela skupaj z C. Vendar je treba ugotoviti, da v 2. členu Dogovora piše, da C. zagotavlja toženi stranki v M. za izvedbo dogovorjenega obsega programa naštete prostore. Uporaba je omejena na določene dni in v zvezi s predstavami. O vsem tem sodba nima razlogov. Vse to je povzročilo, da je bilo treba sodbo v izpodbijanem delu razveljaviti in vrniti v ponovno sojenje (354. člen ZPP).

8. V nadaljevanju postopka naj sodišče prve stopnje razčisti s tožečo stranko, kako je treba razumeti njene navedbe v obeh pripravljalnih vlogah. Če bo potrebno, naj sodišče prve stopnje izvede predlagane dokaze v smeri ugotavljanja dopustne uporabe poslovnih prostorov glede na Dogovor z dne 22. 7. 2010. Če bo sodišče ugotovilo, da je Dogovor drugačen v primerjavi z najemno pogodbo, bo treba to oceniti. Tožeča stranka sicer pravilno opozarja, da je v tej zadevi sodišče obravnavalo odpoved najemne pogodbe in izpraznitveni zahtevek.

9. Izrek o stroških temelji na določbi 165. člena ZPP.