Jedro

Po veljavni sodni praksi se lahko privatizirajo le zasedena stanovanja. To pomeni, da je lahko imetnik stanovanjske pravice izsilil prodajo stanovanja le, če ga je v času uveljavitve zahteve za prodajo tudi uporabljal v smislu določb prej veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR).

Domneva iz prvega odstavka 19. člena ZSR o trajnem prenehanju uporabe stanovanja ne velja le za primere, ko je ugotovljeno, da neuporaba traja več kot 6 mesecev. Že v času veljavnosti prejšnjega ZSR je bila izoblikovana sodna praksa, da je imetnik stanovanjske pravice izgubil stanovanjsko pravico že ob izselitvi iz stanovanja (in ne šele po 6 mesecih od izselitve), če so ugotovljene okoliščine izselitve kazale na njegov namen, da trajno preneha uporabljati stanovanje.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločba o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo razsodilo, da mora toženka skleniti s tožnikom pogodbo o prodaji dvosobnega stanovanja na M., v izmeri 67 m2 za kupnino 336.924,00 SIT po določbah 117. člena stanovanjskega zakona in mu povrniti stroške postopka. Zavrnilo pa je nasprotni zahtevek toženke, da se mora tožnik izseliti iz spornega stanovanja.

Sodišče druge stopnje je toženkino pritožbo zoper sodbo sodišča prve stopnje zavrnilo kot neutemeljeno in navedeno sodbo potrdilo.

Zoper sodbo sodišča druge stopnje je vložila revizijo toženka iz revizijskih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava ter predlagala, da naj se sodba spremeni ali razveljavi. V reviziji opozarja, da je imetnica stanovanjske pravice prvo zahtevo za prodajo stanovanja umaknila in zahtevala izplačilo 30% vrednosti stanovanja ter meni, da zato tožniku ne gre pravica do odkupa stanovanja po določbah stanovanjskega zakona. Sodišče predvsem ni upoštevalo razlogov, zakaj je imetnik stanovanjske pravice tako ravnal. Tudi ni upoštevano, da je že sklepal posle o prodaji opreme v stanovanju in da torej ni imel namena uporabljati stanovanje.

V odgovoru na revizijo je tožnik predlagal, da naj se revizija zavrne, ker da ni utemeljena. Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o reviziji ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena zakona o pravdnem postopku, naprej ZPP).

Revizija je utemeljena.

Dejansko podlago za odločitev v tem primeru so bile naslednje ugotovitve sodišč prve in druge stopnje: - da je bila ob uveljavitvi stanovanjskega zakona imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju tožnikova mati; - da se je tožnik preselil iz materinega stanovanja v svojo novo zgrajeno hišo, stoječo 50 do 100 metrov od spornega stanovanja, konec novembra ali v začetku decembra 1991; - da se je tja preselila tudi tožnikova mati to je imetnica stanovanjske pravice na spornem stanovanju čez 2 ali 3 tedne za tožnikom; - da je tožnikova mati podala prvo zahtevo za prodajo spornega stanovanja 28.1.1992, ki jo je umaknila 28.2.1992 zaradi pogovorov s toženko, da ji izplača 30% vrednost tega stanovanja (po določbah 126. člena SZ) in ker se stranki o višini odpravnine nista mogli sporazumeti, je imetnica stanovanjske pravice 18.6.1992 ponovno vložila zahtevek za prodajo stanovanja; - da je imetnica stanovanjske pravice pozneje dala odklopiti električno napeljavo v spornem stanovanju; - da je tožbo zaradi sklenitve prodajne pogodbe za sporno stanovanje vložila 28.8.1992 in zatem umrla 25.9.1995 in - da je pravdo nadaljeval tožnik kot edini dedič po pokojni materi to je imetnici stanovanjske pravice.

Sodišči prve in druge stopnje sta na podlagi navedenih ugotovitev in nadaljnje, da ni dokazano, da je ob vložitvi druge zahteve za prodajo stanovanja že poteklo 6 mesecev, odkar imetnica stanovanjske pravice ni več uporabljala spornega stanovanja, zaključili, da je tožnikov zahtevek za odkup stanovanja po določbah 117. člena SZ utemeljen, ker je odločilno, da je imetnica stanovanjske pravice izpolnjevala pogoje za nakup stanovanja ob uveljavitvi stanovanjskega zakona.

Predmet revizijskega preizkusa je pravilnost materialnopravne presoje sodb nižjih sodišč.

Revizijsko sodišče se strinja z zaključki sodišč nižjih stopenj, da je moral imetnik stanovanjske pravice izpolnjevati pogoje za nakup stanovanja po določbah 117. člena SZ ob uveljavitvi tega zakona. Toda zgolj ob uveljavitvi stanovanjskega zakona obstoječih pogojev ni mogoče razumeti absolutno. Namreč po veljavni sodni praksi se lahko privatizirajo le zasedena stanovanja. To pomeni, da je lahko imetnik stanovanjske pravice izsilil prodajo stanovanja le, če ga je v času uveljavitve zahteve za prodajo tudi uporabljal v smislu določb prej veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR). Kaj se je po določbah navedenega zakona štelo za uporabo stanovanja, ni sporno, niti ne po določbah 19. člena ZSR, ki sta ga sodišči nižjih stopenj očitno uporabili pri tolmačenju vprašanja, ali je imetnica stanovanjske pravice izpolnjevala pogoje za odkup stanovanja. Tako ni sporno, da domneva iz prvega odstavka 19. člena ZSR o trajnem prenehanju uporabe stanovanja ne velja le za primere, ko je ugotovljeno, da neuporaba traja več kot 6 mesecev. Že v času veljavnosti prejšnjega ZSR je bila izoblikovana sodna praksa, da je imetnik stanovanjske pravice izgubil stanovanjsko pravico že ob izselitvi iz stanovanja (in ne šele po 6 mesecih od izselitve), če so ugotovljene okoliščine izselitve kazale na njegov namen, da trajno preneha uporabljati stanovanje. Revizijsko sodišče ugotavlja, da sodišči nižjih stopenj pravnega standarda neuporabe stanovanja v prikazanem pomenu nista upoštevali. Zato tudi nista ocenili tistih okoliščin, o katerih sta sicer izvajali dokaze, ki se nanašajo na izselitev tožnikove matere, dogovore o izplačilu 30% vrednosti stanovanja, prodaji opreme in podobno. Zaradi navedenih opustitev tudi ni bila mogoča pravilna pravna presoja spora. Revizijsko sodišče je moralo zato na podlagi določb drugega odstavka 395. člena ZPP razveljaviti sodbi sodišč druge in prve stopnje in vrniti zadevo v sojenje sodišču prve stopnje.

V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje predvsem oceni okoliščine, ki jih je že ugotavljalo, a jih zaradi drugačnega materialnopravnega prepričanja ni upoštevalo pri odločanju. Te okoliščine se - kot je navedeno že spredaj - nanašajo predvsem na ravnanje tožnikove matere od decembra 1991 dalje, ki zadevajo njeno izselitev decembra 1991 in poznejše dogodke v zvezi s spornim stanovanjem. V potrditev stališča, da so lahko pravno relevantne tudi okoliščine, ki so se dogodile po uveljavitvi stanovanjskega zakona, se v okviru materialnopravnih naziranj opozarja še na določbe 126., drugega odstavka 128., pa tudi na določilo 148. člena SZ (ki oži svojcem imetnika stanovanjske pravice celo ožje pravice, kot je pridobitev lastninske pravice po 117. členu SZ) in ki kažejo na restriktivno uporabo privatizacijskih določb stanovanjskega zakona.

Odločba o stroških revizijskega postopka temelji na tretjem odstavku 166. člena ZPP.