Jedro

Lastniški deleži solastnikov niso pomembni, saj gre za obligacijskopravni zahtevek, ki izhaja iz najemne pogodbe in kjer zahtevek po prenehanju najemnega razmerja in izročitvi prostora predstavlja nedeljivo obveznost. V takem primeru pa, če je upnikov več, lahko eden od njih zahteva od dolžnika, da izpolni (le) njemu le, če so ga ostali za to pooblastili.

Odpoved najemne pogodbe za celo stvar za nedoločen čas presega posle rednega upravljanja s stvarjo

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi ter zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo potrdilo svoj sklep, ki je tožencu nalagal, da izprazni in izroči tožniku poslovni prostor v pritličju hiše …., sestoječ iz točilnice, dveh gostinskih sob, predsobe, kuhinje, shrambe, prostora za embalažo, vinske kleti, toaletnih prostorov in terase (skupno v izmeri 178 m2), ter parkirni prostor, in tožniku povrne stroške sklepa v višini 248,52 EUR, vse to v 8 dneh (1. točka izpodbijane sodbe). Tožencu je naložilo še plačilo pravdnih stroškov v višini 921,48 EUR (2. točka sodbe).

2. Proti sodbi se toženec pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po Zakonu o pravdnem postopku (ZPP) in predlaga, da jo pritožbeno sodišče razveljavi ter naloži tožniku plačilo vseh pravdnih stroškov, ki jih opredeljuje tudi v pritožbi. Ponavlja, da nikoli ni prejel predloga za izdajo naloga za izpraznitev prostora, zato gre za kršitev 29. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Meni tudi, da od najemne pogodbe lahko odstopi le najemodajalec, kar pa tožnik ni, saj je bila najemodajalka pokojna O.M., po kateri je dedinja poleg tožnika še O.G., ki pa se z uporabo prostora strinja. Toženec niti ne ve, komu plačevati, saj lastniška razmerja med dediči niso urejena. Tožnik bi moral odstopiti od pogodbe in ne odpovedati pogodbo. Ker sodišče ni zaslišalo toženca, je storilo tudi bistveno kršitev postopka.

3. Na toženčevo pritožbo je tožnik odgovoril, predlagal njeno zavrnitev in opredelil svoje pritožbene stroške.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Očitane kršitve določb postopka prvostopenjsko sodišče sicer ni storilo, saj toženca ni zaslišalo po njegovi lastni krivdi – pravilno vabljen na narok ni pristopil, zdravniško opravičilo pa se je izkazalo za ponarejenega. Tudi ne drži, da toženec ni prejel predloga za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora, temveč le sklep, saj mu ga je sodišče prve stopnje vročilo 24. 12. 2010. Je pa dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, in sicer v posledici napačne uporabe materialnega prava.

6. Sodišče prve stopnje se je pri utemeljitvi zahtevka napačno oprlo na določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ), konkretno na njegov 100. čl., ki omogoča solastniku pravico do varstva pravice na celi stvari. Razmerja med strankama namreč ureja pravni posel, in sicer sta po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča to dve pogodbi, ki jih je toženec kot najemnik sklenil leta 1994 s tožnikom oziroma z njim in njegovo pokojno materjo O.M., pogodba pa sedaj velja za nedoločen čas. Ni sporno, da je O.M. umrla in da sta njena dediča tožnik ter O. G.. Oba sta torej vstopila v njene pravice in obveznosti iz najemne pogodbe s tožencem. Ključ za presojo tega spora je zato treba iskati na področju obligacijskega, ne stvarnega prava.(1)

7. Pritožnik sicer v pritožbi navaja, da naj bi se O.G. z najemom strinjala, vendar tega ni z ničemer dokazal, niti ni tega prej zatrjeval. Res pa je, da je na tožniku trditveno in dokazno breme, da ima za svoje ravnanje pooblastilo drugega upnika te obveznosti, ki glede na pogodbo ni deljiva (drugače tožnik tudi ne zatrjuje).

8. Prvostopenjsko sodišče svojo odločitev napačno temelji tudi na določbi 28. čl. ZPSPP. Ta se sicer res nanaša na razmerje med najemodajalcem in najemnikom, vendar pa ne daje odgovora na vprašanja glede upravičenj, če je najemodajalcev več, ker ne ureja razmerij med njimi, sploh ob dejstvu, da se za drugo najemodajalko ne ve, ali uveljavljenemu prenehanju najemne pogodbe in izpraznitvi prostora izrecno nasprotuje ali ne. Lastniški deleži solastnikov niso pomembni, saj gre za obligacijskopravni zahtevek, ki izhaja iz najemne pogodbe in kjer zahtevek po prenehanju najemnega razmerja in izročitvi prostora predstavlja nedeljivo obveznost (416. čl. Obligacijskega zakonika, prej enako čl. 435. Zakona o obligacijskih razmerjih). V takem primeru pa, če je upnikov več, lahko eden od njih zahteva od dolžnika, da izpolni (le) njemu le, če so ga ostali za to pooblastili (2), česar pa tožnik ni izkazal oziroma ga sodišče k temu tudi ni pozvalo (285. čl. ZPP), zato niti ni ugotavljalo, ali je za drugo najemodajalko takšna odločitev sprejemljiva ali ne; navsezadnje toženec ne plačuje najemnine nobenemu od njiju, zato je vprašanje, ali je drugi sopogodbenici res v interesu, da vztraja pri spornem najemnem razmerju.

9. Tožnik je le eden od (dveh) upnikov toženca in bi moral svojo aktivno legitimacijo utemeljiti s pooblastilom druge upnice zanj. Niti kot morebitno predhodno vprašanje ne more biti odločilno, da je sedaj tožnik večinski solastnik, saj odpoved najemne pogodbe za celo stvar za nedoločen čas presega posle rednega upravljanja s stvarjo (67. čl. SPZ). Kot že opozorjeno, tudi 100. čl. SPZ ne daje odgovora na obravnavano situacijo, saj ne gre za negatorno tožbo, tožnik pa bi kot solastnik s tem v morebitnem nasprotju z voljo solastnice O.G. uveljavljal izključno posest na nepremičnini, kar pa je v nasprotju z upravičenji solastnika iz 1. odst. 66. čl. SPZ. Usoda tožnikovega zahtevka je zato odvisna od možnosti, da tožnik takšen zahtevek uveljavlja sam v nasprotju ali skladno z voljo druge sopogodbenice (in solastnice poslovnega prostora).

10. V ponovnem sojenju naj sodišče ugotovi, kakšna je volja O.G. glede najemne pogodbe s tožencem, nato pa naj o zahtevku ponovno odloči. Če volja obeh najemodajalcev glede odstopa od pogodbe ne bo enaka, bosta morala svoje razmerje, od katerega je odvisna usoda najemnega razmerja s tožencem, predhodno urediti v za to ustreznem postopku. Zahtevek za odstop od razmerja, ki ustvarja nedeljivo obveznost na aktivni strani, v korist zgolj enega od upnikov te nedeljive obveznosti, pa ne more biti utemeljen.

11. Trditev, da bi lahko tožnik kvečjemu odpovedal najemno pogodbo in ne od nje odstopil, je sicer materialnopravno zmotna, kot je to pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje: neplačevanje najemnine je po ZPSPP razlog za odstop od najemne pogodbe. Zato ni odveč poudariti, da je seveda - ne glede na vse zgoraj navedeno - najemnik do nadaljnjega dolžan plačevati pogodbeno dogovorjeno najemnino in da odgovarja za svojo neizpolnitev oziroma za svojo zamudo z le-to. Preprosto rečeno: zapadle in neplačane obroke najemnine bo moral toženec plačati z obrestmi, če oziroma ko jih bo upravičeni najemodajalec zahteval. 12. Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi moralo ugoditi in sodbo sodišča prve stopnje razveljaviti (2. odst. 355. čl. ZPP) ter vrniti zadevo v novo sojenje temu sodišču, ki naj upošteva zgoraj navedene razloge za razveljavitev kot napotke v novem sojenju.

13. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 3. odst. 165. čl. ZPP.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (1) Tako izrecno tudi Vrhovno sodišče RS v primeru III Ips 48/2007. (2) Sicer lahko vsak upnik zahteva od dolžnika, da izpolni obveznost vsem skupaj ali da jo položi pri sodišču (2. odst. 416. čl. OZ, prej 435. čl. ZOR).