Jedro

Za rešitev situacije, ko posamezni udeleženec dela stvari, ki so mu bile dodeljene, ne more uporabljati brez uporabe drugega dela razdeljene stvari, je v 125. členu ZNP predvidena ustanovitev stvarne služnosti.

Izrek

I. Pritožbama predlagateljev in nasprotnega udeleženca se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu (2. do 6. točki izreka) razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedenim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog nasprotnega udeleženca za odložitev delitve solastnine (1. točka izreka); ugotovilo obseg solastnega premoženja predlagateljev in nasprotnega udeleženca ter njihove deleže na solastnem premoženju (2. točka izreka); razdelilo solastno premoženje predlagateljev in nasprotnega udeleženca tako, da prva predlagateljica in drugi predlagatelj prejmeta v izključno last in posest nepremičnini s parc. št. 160/3 in parc. št. 160/5, vsak do 1/2, nasprotni udeleženec pa prejme v izključno last in posest nepremičnini s parc. št. 160/2 in 160/4, do 1/1 (2. točka izreka); odločilo, da je nasprotni udeleženec dolžan plačati predlagateljema znesek 4.189,33 EUR, najkasneje v treh mesecih od pravnomočnosti tega sklepa, v primeru zamude pa tudi obresti, po katerih se v kraju, kjer leži nepremičnina, obrestujejo bančni depoziti, od dneva pravnomočnosti sklepa do dneva plačila (3. točka izreka), predlagatelja pa imata do celotnega poplačila zakonito zastavno pravico na nepremičninah (4. točka izreka); odločilo, da skupne stroške postopka v znesku 2.169,32 EUR nosijo stranke v sorazmerju s svojimi deleži, in sicer predlagatelja vsak do 25,9543% oziroma po 563,03 EUR, nasprotni udeleženec pa do 48,0913% oziroma 1.043,25 EUR (5. točka izreka) ter da je nasprotni udeleženec dolžan povrniti predlagateljema znesek 1.043,25 EUR (6. točka izreka).

2. Zoper sklep sodišča prve stopnje, smiselno le zoper 2. do 6. točko izreka, se pritožujeta predlagatelja zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagata, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sklep sodišča prve stopnje razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v nov postopek, podrejeno pa predlagata, da sklep sodišča prve stopnje spremeni. Navajata, da sta že v postopku pred sodiščem prve stopnje zahtevala dostop do nepremičnin s parc. št. 160/3 in 160/5 po obstoječi poti, dopuščala pa sta tudi možnost, da se pot premakne proti meji z nepremičnino parc. št. 159/4, ki je v lasti nasprotnega udeleženca, ali proti meji z nepremičnino parc. št. 160/2. V ta namen sta predlagala dodelitev dela (52 m2) nepremičnine s parc. št. 160/4, ki bi služil kot dovozna pot. Vrednost tega dela bi verjetno ustrezala znesku, ki ga je dolžan nasprotni udeleženec plačati kot razliko v vrednosti. Predlagano delitev v naravi je možno izvesti in ne bi bila povezana z visokimi stroški. Zanjo sta izkazala upravičen interes. Ustanovitev stvarne služnosti sta predlagala šele podredno, saj po sodni praksi ni dovoljena, če je možna delitev v naravi, ki zagotavlja dostop do vseh nepremičnin. Predlagatelja ne moreta dostopati do prejetih nepremičnin. Po nepremičnini s parc. št. 163/1, ki je last Agrarne skupnost, ne poteka javna pot ali javna cesta, po kateri bi lahko dostopala do nepremičnine s parc. št. 159/1. Iz posnetkov, ki jih prilagata pritožbi, je razvidno, da se javna pot konča pri nepremičninah s parc. št. 159/5 in 163/1. Tudi iz pojasnila Občine z dne 5. 1. 2017 izhaja, da nepremičnina s parc. št. 159/1 nima neposrednega dostopa do javne ceste. Vse te dokaze (A14, A15, A16, A17) prilagata šele pritožbi. Do izdaje sklepa sodišča prve stopnje sta bila namreč prepričana, da bo sodišče po uradni dolžnosti preverilo javno dostopne podatke, na podlagi katerih ne more biti sporno, da nepremičnina s parc. št. 159/1 nima povezave z javno cesto.

3. V odgovoru na pritožbo predlagateljev nasprotni udeleženec predlaga, da jo pritožbeno sodišče kot neutemeljeno zavrne.

4. Zoper 3. in 4. točko izreka sklepa sodišča prve stopnje se pritožuje nasprotni udeleženec iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sklep v izpodbijanem delu spremeni. Navaja, da bi bilo treba določiti vrednost nepremičnin tako, da se tržna vrednosti zemljišča na enoto površine (85 EUR/m2) pomnoži s kvadraturo posamezne nepremičnine. Že v pripombah na cenitveno poročilo sodnega cenilca za gradbeništvo z dne 27. 1. 2016 je navedel, da mu nasprotuje, ker ne ustreza dani nalogi. Obremenjeno je z velikim številom prilog, na katere se sodni cenilec za gradbeništvo v nadaljevanju niti ne sklicuje, obenem pa v njem ni dokumenta o informativno plačanem prispevku, ki ga je upošteval pri cenitvi nepremičnine s parc. št. 160/2. Če ga je upošteval na podlagi listinskega dokaza A11, pritožnik opozarja, da gre le za informativni izračun, ki ne dokazuje, da je bilo za nepremičnino s parc. št. 160/2 že kaj plačano. V vsakem primeru pa bi sodni cenilec za gradbeništvo moral preveriti tudi morebitno plačilo za nepremičnino s parc. št. 160/3. Predlagatelj je v preteklosti porezal priključke za vodo in elektriko, ki so bili napeljani do gospodarskega poslopja na nepremičnini s parc. št. 160/3, zato neobstoja teh priključkov ne more prikazovati kot pomanjkljivost omenjene nepremičnine. Vrednost gospodarskega poslopja na nepremičnini s parc. št. 160/3 ne more biti enaka nič, saj do neke mere še danes služi namenu. Od vrednosti nepremičnin so napačno odšteti stroški rušenja. Ni relevantno, kaj bo nekdo v prihodnosti počel s prejeto nepremičnino. Ni razumljivo in obrazloženo, zakaj so stroški rušenja po večini lesenega gospodarskega poslopja višji od stroškov rušenja kamnite hiše. 5. Pritožbi predlagateljev in nasprotnega udeleženca sta utemeljeni.

6. Solastno premoženje predlagateljev in nasprotnega udeleženca obsega nepremičnine s parc. št. 160/2, parc. št. 160/4 in parc. št. 160/5, katerih solastniki so prva predlagateljica do 1/4 drugi predlagatelj do 1/4 in nasprotni udeleženec do 1/2, ter nepremičnino s parc. št. 160/3, katere solastniki so udeleženci vsak do 1/3. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje razdelilo zgoraj navedeno solastno premoženje tako, da predlagatelja prejmeta v last in posest nepremičnini s parc. št. 160/3 in 160/5, vsak do 1/2, nasprotni udeleženec pa prejme v izključno last in posest nepremičnini s parc. št. 160/2 in 160/4, pri čemer je predlagateljema dolžan plačati razliko v vrednosti v znesku 4.189,33 EUR.

O pritožbi nasprotnega udeleženca:

7. Kot bo podrobneje pojasnjeno v nadaljevanju, so pritožbene navedbe nasprotnega udeleženca, s katerimi nasprotuje ugotovljeni vrednosti nepremičnin, ki temelji na cenitvi sodnega cenilca za gradbeništvo A. A., po večini neutemeljene. Izjema velja glede pritožbene navedbe, da pri ugotovitvi vrednosti nepremičnine s parc. št. 160/2 sodni cenilec za gradbeništvo ne bi smel upoštevati plačanega komunalnega prispevka.

8. Nasprotni udeleženec neutemeljeno navaja, da bi bilo treba vrednost nepremičnin določiti brez upoštevanja stroškov rušenja. Sodni cenilec za gradbeništvo je za oceno vrednosti nepremičnin predlagateljev in nasprotnega udeleženca uporabil metodo primerljivih prodaj, pri čemer je upošteval znane prodaje primerljivih zemljišč, ki niso bila zazidana. V zvezi s tako ugotovljeno tržno vrednostjo 85 EUR/m2 je pojasnil, da velja za prazno zemljišče, zato je pri ugotovitvi vrednosti nepremičnin upošteval tudi stroške rušenja objektov, ki se na posameznih nepremičninah nahajajo. Pri vrednosti 85 EUR/m2 gre torej zgolj za izhodiščno tržno vrednost, ki jo je treba še korigirati, kolikor ocenjevane nepremičnine po zazidanosti odstopajo od nepremičnin, ki so bile predmet primerljivih prodaj. Le na ta način je mogoče ugotoviti pravo tržno vrednost ocenjevanih nepremičnin. Sodni cenilec za gradbeništvo, ki je opravil njihov ogled, je pojasnil, da je vrednost vseh objektov, med njimi tudi gospodarskega objekta na nepremičnini s parc. št. 160/3, glede na njihovo stanje, zaradi katerega bi stroški obnove presegli stroške nadomestne gradnje, nična. Nasprotni udeleženec tudi neutemeljeno oporeka ugotovljenim stroškom rušenja objektov na parc. št. 160/2 in parc. št. 160/3, češ da stroški rušenja (po večini) lesenega gospodarskega objekta ne morejo biti višji od stroškov rušenja kamnitega stanovanjskega objekta. Sodni cenilec za gradbeništvo je strokovno obrazložil, da so stroški rušenja objektov vezani na prostornino objektov. Utemeljen pa je pritožbeni očitek, da informativni izračun Občine (A11), na podlagi katerega je sodni cenilec za gradbeništvo pri nepremičnini s parc. št. 160/2 upošteval plačilo komunalnega prispevka v znesku 5.317,00 EUR,1 ne utemeljuje ugotovitve, da je bil komunalni prispevek za to konkretno nepremičnino že plačan. Gre le za informativni izračun, ki ne dokazuje dejanskega plačila komunalnega prispevka. Če je za ugotovitev tržne vrednosti nepremičnin treba ugotoviti plačilo komunalnega prispevka,2 je treba njegovo plačilo preveriti (pridobiti podatek o njegovem plačilu) za vse nepremičnine, na katerih stojijo objekti, torej tudi za nepremičnino s parc. št. 160/3. O pritožbi predlagateljev:

9. V postopku za delitev stvari sodišče po uradni dolžnosti odloči tudi o ustanovitvi stvarne služnosti, če posamezni udeleženec dela stvari, ki so mu bile dodeljene, sploh ne more ali delno ne more uporabljati brez uporabe drugega dela razdeljene stvari (125. člen ZNP). Dodelitev dela nepremičnine s parc. št. 160/4 predlagateljema zgolj zaradi zagotovitve njunega dostopa do nepremičnin s parc. št. 160/3 in 160/5 po lastni nepremičnini po oceni pritožbenega sodišča ni primerna. Porušila bi zaokroženo celoto prejetih nepremičnin, ki jo zagotavlja delitev, po kateri predlagatelja prejmeta celotni nepremičnini s parc. št. 160/3, ki predstavlja gospodarsko poslopje, in parc. št. 160/5, ki predstavlja dvorišče, nasprotni udeleženec pa celotni nepremičnini s parc. št. 160/2, ki predstavlja stanovanjsko stavbo, in parc. št. 160/4, ki predstavlja dvorišče. Takšna delitev solastnih nepremičnin je v okoliščinah konkretnega primera optimalna. Ker zaenkrat ni podlage za povišanje vrednosti nepremičnine s parc. št. 160/2 na račun že plačanega komunalnega prispevka, tudi ni mogoče pritrditi predlagateljema, da bi se z dodelitvijo dela nepremičnine s parc. št. 160/4 vzpostavilo vrednostno ravnotežje oziroma odpravila vrednostna razlika med prejetimi nepremičninami.

10. Za rešitev situacije, ko posamezni udeleženec dela stvari, ki so mu bile dodeljene, ne more uporabljati brez uporabe drugega dela razdeljene stvari, je v 125. členu ZNP predvidena ustanovitev stvarne služnosti. V obravnavanem primeru je sodišče prve stopnje štelo, da takšna situacija sploh ni podana, ker imata predlagatelja zagotovljen dostop do nepremičnin s parc. št. 160/3 in parc. št. 160/5 preko svoje nepremičnine s parc. št. 159/1 po obstoječi poti na nepremičnini s parc. št. 163/1. Takšne ugotovitve ni dodatno obrazložilo, zato ni jasno, na kakšni podlagi lahko predlagatelja uporabljata v naravi obstoječo pot na nepremičnini s parc. št. 163/1, ki ni v njuni lasti. Iz izpodbijanega sklepa ne izhaja, da gre za lokalno javno cesto ali javno pot,3 ki vodi neposredno do nepremičnine predlagateljev s parc. št. 159/1. Prav tako iz izpodbijanega sklepa ne izhaja, da na nepremičnini s parc. št. 163/1 že obstaja služnostna pravica hoje in vožnje v korist nepremičnine s parc. št. 159/1. V tem delu je zato sklep sodišča prve stopnje obremenjen z absolutno bistveno kršitvijo določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP, ki je razveljavitveni razlog.

11. Pritožbeno sodišče še izpostavlja, da predlagatelja pritožbi prilagata več listinskih dokazov za navedbe, da nimata dostopa do prejetih nepremičnin. Med njimi pritožbeno sodišče izpostavlja listinski dokaz na A17, v katerem je navedeno, da nepremičnina s parc. št. 159/1 nima neposrednega dostopa do javne ceste. Glede teh dokazov po presoji pritožbenega sodišča nista prekludirana, saj je sodišče dolžno po uradni dolžnosti ustanoviti stvarno služnost, če ugotovi, da so za njeno ustanovitev izpolnjeni zakonski pogoji.

Odločitev pritožbenega sodišča:

12. Po povedanem je pritožbeno sodišče pritožbama predlagateljev in nasprotnega udeleženca ugodilo, sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (2. do 6. točki izreka) razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

13. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje pri ugotovitvi vrednosti nepremičnin upoštevati že navedena pojasnila in napotke glede upoštevanja plačila komunalnega prispevka. Razčistiti bo moralo tudi zgoraj opisano dilemo glede možnosti dostopa predlagateljev do nepremičnin s parc. št. 160/3 in parc. št. 160/5 in svoje zaključke obrazložiti. Za zaključek, da takšno možnost imata, ne zadostuje že možnost bodočega dogovora z lastnikom nepremičnine s parc. št. 163/1 o uporabi poti, ki poteka po tej nepremičnini. Drugačno stališče nasprotnega udeleženca, izraženo v odgovoru na pritožbo, je napačno. Če bo sodišče prve stopnje zaključilo, da je treba za zagotovitev dostopa predlagateljev do nepremičnin s parc. št. 160/3 in 160/5 ustanoviti stvarno služnost, jo bo moralo določiti tako, da bo služeča nepremičnina (nepremičnina s parc. št. 160/4) čim manj obremenjena. Po razrešitvi vseh relevantnih vprašanj bo moralo ponovno odločiti o delitvi solastnih nepremičnin.

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

1 Glej pojasnila sodnega cenilca za gradbeništvo na list. št. 96. 2 Upoštevajoč cenitveno poročilo sodnega cenilca za gradbeništvo plačilo komunalnega prispevka dviguje vrednost nepremičnine. 3 Torej za javno dobro v splošni uporabi.