Jedro

Pogodba o posredovanju pri nakupu nepremičnine je veljavna tudi če je sklenjena ustno, saj ZNPosr pomanjkanje pisnosti ne sankcionira, OZ pa pisnosti za posredniške pogodbe ne predvideva. Bistvo posredovanja je, da se posrednik zavezuje, da si bo prizadeval najti in spraviti v stik z naročiteljem osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, naročitelja pa zavezuje, da mu bo zato dal določeno plačilo, če bo ta pogodba sklenjena.

Tožena stranka kot naročnica v skladu z 840. členom OZ lahko kadarkoli naročilo za posredovanje prekliče, če se temu ni odpovedala, njen preklic pa tudi ni v nasprotju s poštenjem.

Posrednik ima pravico do plačila, tudi če ni bilo dogovorjeno.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v 2. tč. izreka spremeni tako, da je dolžna v roku 15 dni povrniti tožena stranka tožeči stranki znesek 2.545,09 €, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9.10.2004 dalje do plačila, v ostalem delu pa se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v 2. tč. izreka glede zavrnitve zneska 1.524,37 € s pripadajočimi zamudnimi obrestmi potrdi; v 3. tč., ki se nanaša na povrnitev stroškov pa se izpodbijana sodba spremeni tako, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki pritožbene stroške v znesku 354,32 €v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od preteka paricijskega roka do plačila, tožena stranka pa nosi sama svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

V navedeni zadevi je prvostopno sodišče odločalo drugič. V prvi sodbi z dne 27.3.2007 je od skupno vtoževanega zneska 5.890,18 € s pripadki ugodilo tožbenemu zahtevku za znesek 5.469,46 € z zakonskimi zamudnimi obrestmi, zavrnilo pa je zahtevek v višini 420,72 € s pripadajočimi zamudnimi obrestmi. Na pritožbo tožene stranke (tožeča stranka se glede zavrnitve 420,72 € ni pritožila), je pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodilo in v izpodbijanem ugodilnem znesku in glede stroškov prvostopno sodbo razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo v ponovno odločanje.

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče od vtoževanih še spornih 5.469,46 € priznalo tožeči stranki 400 € s pripadajočimi zamudnimi obrestmi, zavrnilo pa je njen tožbeni zahtevek glede razlike 5.069,46 € s pripadki in še odločilo, da je dolžna tožeča stranka plačati toženi stranki pravdne stroške v višini 1.506,71 €, v primeru zamude s pripadajočimi zamudnimi obrestmi.

Zoper zavrnilni del in zoper stroške (2. in 3. tč. izreka izreka) se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Predvsem opozarja, da prvostopno sodišče njenih storitev posredovanja, ki jih je opravila za toženo stranko, ni ovrednotila pravilno, saj ji je priznalo le 400 €, kar je 7 % od vtoževanega zneska. Zato predlaga, da Višje sodišče v Ljubljani njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da njenemu zahtevku, ki je ostal še sporen, v celoti ugodi oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne prvostopnemu sodišču v novo odločanje.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Izpodbijala je pritožbene navedbe tožeče stranke, po njeni oceni pa je plačilo 400 € za delo, ki ga je opravila tožeča stranka, previsoko.

Pritožba je delno utemeljena.

V navedeni zadevi je tožeča stranka prvotno vtoževala od tožene stranke znesek 5.890,18 € (prej 1,411.552,66 SIT) na podlagi opravljenega posredovanja pri nakupu nepremičnine v višini 1,5 % vrednosti nepremičnine. Sklicevala se je na sklenjeno pogodbo o posredovanju.

Čeprav je tožeča stranka toženi stranki posredovala pisno pogodbo o posredovanju pri nakupu nepremičnine z dne 24.8.2004 (priloga B3), je tožena stranka nikoli ni podpisala. Kljub temu, da zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) predvideva pismeno pogodbo o posredovanju nepremičnin, je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da velja tudi ustna pogodba, saj zgoraj omenjeni zakon pomanjkanje pisnosti ne sankcionira. Obligacijski zakonik (OZ) pa pisnosti posredniške pogodbe ne predvideva. Bistvo posredovanja je, da se posrednik zavezuje, da si bo prizadeval najti in spraviti v stik z naročiteljem osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, naročitelja pa zavezuje, da mu bo zato dal določeno plačilo, če bo ta pogodba sklenjena (837. čl. OZ).

Pritožbeno sodišče se v celoti strinja z obrazložitvijo izpodbijane sodbe, ki je po izvedenem dokaznem postopku – zaslišanju prič ugotovilo, da je bila med strankama sklenjena ustna pogodba o posredovanju pri nakupu nepremičnine. V izogib ponavljanju se pritožbeno sodišče sklicuje na obrazložitev izpodbijane sodbe v 5. in 6. odst. na drugi strani in na celotni tretji strani. Ker je bila med pravdnima strankama sklenjena veljavna ustna pogodba o posredovanju, je pravilno stališče izpodbijane sodbe, da toženo stranko ta pogodba zavezuje.

Pritožbeno sodišče se tudi strinja z izpodbijano sodbo, da je tožena stranka kot naročnica v skladu z 840. čl. OZ lahko kadarkoli naročilo za posredovanje preklicala, saj se temu ni odpovedala, njen preklic pa tudi ni v nasprotju s poštenjem. Prav tako se tudi strinja s pravilno obrazložitvijo izpodbijane sodbe, da je bil njen preklic dne 31.8.2004, da s tožeči stranko ne želi več sodelovati, razumljiv in utemeljen. Po izvedenem dokaznem postopku je namreč prvostopno sodišče pravilno ugotovilo, da je bila v kritičnem času tožeča stranka za toženo stranko nedosegljiva in tako v tem razdobju svoje vloge posrednika ni izpolnila, zaradi česar je morala tožena stranka sama opravljati vse nadaljnje aktivnosti, ki so pripeljale do nakupa poslovnih prostorov v PC B., saj bi drugače te prostore, katere je dejansko kupila, lahko tudi izgubila. Zato trditve pritožbe, da tožena stranka od posredniške pogodbe ni utemeljeno odstopila in da tožnik ni kršil svojih pogodbenih obveznosti, niso sprejemljive. V tej delu pritožba ni utemeljena. Sodišče se strinja z izpodbijano sodbo, da je tožena stranka 31.8.2004 utemeljeno odstopila od posredniške pogodbe.

Po določilu 846. čl. OZ ima posrednik pravico do plačila, tudi če ni bilo dogovorjeno. Prvostopno sodišče je tudi pravilno ugotovilo, da iz izpovedb zaslišanih prič ni bilo mogoče razbrati, da bi bila višina posredovanja med strankama dogovorjena. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je splošno znano, da znaša običajna provizija za sklenitev pogodbe za nepremičnino 1,5 % od prodajne pogodbene cene nepremičnine na dan sklenitve pogodbe. Takšna provizija je bila določena tudi v pisni pogodbi o posredovanju, ki je tožena stranka ni podpisala. V takšni višini jo je vtoževala tudi tožeča stranka (5.890,18 €). Prvostopno sodišče ji je priznalo od tega celotnega vtoževanega zneska 400,00 € kljub temu, da je ugotovilo, da je tožena stranka izmed svojih obveznosti, ki so navedene v njenih splošnih pogojih poslovanja izpolnila 1. alineo – seznanitev naročnika s tržnimi razmerami, ki so pomembne za določitev cene v pogodbi, 5. alineo - ogled nepremičnine in 8. alineo - organizacijo in vodenje ogledov, torej, da je opravila za toženo stranko 3. od skupno 14 – tih storitev, ki so navedena kot storitve posredovanja, ki so zajete v proviziji v splošnih pogojih poslovanja. Ker je prišlo do preklica naročila s strani tožene stranke po krivdi tožeče stranke, ji je v skladu s ceniki takšnih storitev nepremičninskega posredovanja za opravljeno delo priznalo 400 €, presežek pa je zavrnilo.

Pritožbeno sodišče se strinja s pritožbo, da prvostopno sodišče ni pravilno vrednotilo vseh opravljenih storitev tožeče stranke. Bistvo posredniške pogodbe prav gotovo je, da je tožeča stranka kot posrednik spravila toženo stranko kot naročnika v stik s stranko, s katero je sklenila pogodbo za nakup nepremičnine. Zato ni mogoče, tako kot je storilo prvostopno sodišče, posamezne storitve (vseh skupaj jih je 14) vrednotiti enako. Prav tako je po oceni pritožbenega sodišča tudi neprimerno višino določati na podlagi cenika posameznih storitev neke druge nepremičninske družbe. Vsekakor je prisojeni znesek 400 €, kar predstavlja 7 % od vtoževanih storitev, za opravljeno delo tožeče stranke, prenizek. Po oceni pritožbenega sodišča je tožeča stranka nedvomno opravila za toženo stranko bistveno storitev, to je, da ji je posredovala podatek družbe, s katero je tožena stranka kasneje sklenila pogodbo o nakupu nepremičnine poleg tega, da je opravila ogled nepremičnine in organizirala oziroma vzpostavila med toženo stranko kot naročnikom in med družbo, ki je prodajala nepremičnine, ustrezne stike in za toženo stranko opravila tudi preveritev zemljiškoknjižnega stanja nepremičnine. Vse navedeno pa vodi po oceni pritožbenega sodišča v zaključek, da je primerna višina provizije glede na opravljene storitve tožeče stranke, polovica od višine provizije, ki se v takšnih primerih običajno določi (1,5 % od vrednosti nepremičnine). Zato je po oceni pritožbenega sodišča tožeča stranka upravičena do provizije v višini 2.945,09 €. Ker pa ji je bilo 400,00 € v 1. tč. izreka izpodbijane sodbe že prisojeno, je upravičena še do razlike, ki znaša 2.545,09 € s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Pritožbeno sodišče je glede na zgoraj navedeno izpodbijano sodbo v 2. tč. izreka spremenilo tako, da je priznalo tožeči stranki še znesek 2.545,09 € s pripadajočimi zamudnimi obrestmi, v preostanku pa je zahtevek zavrnilo (upoštevati je treba, da je bil v prvi sodbi že zavrnjen znesek 420,72 € s pripadki). Glede na takšno odločitev je glede na 2. odst. 154. čl. ZPP odločilo, da vsaka stranka nosi svoje pravdne stroške. Zato je ustrezno spremenilo tudi 3. tč. izpodbijane sodbe. Odločitev temelji na 358. čl. ZPP. V preostalem delu pa je sodišče pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo, saj je prišlo do zaključka, kot je zgoraj že obrazloženo, da je tožena stranka odpovedala ustno pogodbo upravičeno. Zato do celotne provizije tožeča stranka ni upravičena.

Tožeča stranka je s pritožbo delno uspela (za znesek 2.545,09 €). Zato ji gredo glede na uspeh, pritožbeni stroški v višini 354,32 €, ki so bili odmerjeni v skladu z veljavno odvetniško tarifo in Zakonom o sodnih taksah. Tožena stranka pa nosi stroške odgovora na pritožbo sama. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 2. odst. 154. čl., 1. odst. 155. čl. in 2. odst. 165. čl. ZPP.