Jedro

Stranke, zastavni upniki in upniki zemljiškega dolga se lahko ves čas izvršilnega postopka, do izdaje odredbe o prodaji, sporazumejo, da se nepremičnina v določenem roku proda z neposredno pogodbo. V konkretnem primeru sta pogodbo o neposredni prodaji nepremičnin sklenila le (en) upnik in dolžnik, kar pa ne zadosti navedenemu pogoju.

Izrek

I. Pritožbi upnika in dolžnika zoper I. točko izreka sklepa ter dolžnika zoper II. in III. točko izreka sklepa se zavrneta in se sklep v razmerju do upnika v I. točki, v razmerju dolžnika pa dodatno tudi v II. in III. točki izreka potrdi.

II. Upnik A. d.o.o., dolžnik in zastavni upnik Banka d.d. sami krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se prodaja nepremičnin ID znak: parcela 1, ID znak: parcela 2 in ID znak: parcela 3 z neposredno pogodbo, sklenjeno med upnikom A. d.o.o. in dolžnikom B. B., zavrne (I. točka izreka sklepa), da je dolžnik dolžan v roku 8 dni od prejema tega sklepa zastavnemu upniku Banka d.d. povrniti nadaljnje izvršilne stroške v znesku 1.739,93 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude dalje do plačila (II. točka izreka sklepa) in da dolžnik sam krije svoje stroške postopka (III. točka izreka sklepa).

2. Zoper I. točko izreka sklepa se po pooblaščenki pravočasno pritožuje upnik. Navaja, da je predhodna odredba začetna faza izvršbe ter se v njenem okviru opravijo le tista dejanja, ki zavarujejo upnikov pravni položaj. Gre za pogojno zastavno pravico. Zato upnik Banka d.d. na dan 23. 2. 2018 ni imel statusa nepogojnega upnika in posledično njegovo soglasje pri sklepanju neposredne prodajne pogodbe ni bilo potrebno. Zastavno pravico je zastavni upnik dobil šele več kot eno leto po sklenitvi neposredne prodajne pogodbe. Zastavnemu upniku s sklenitvijo pogodbe tudi ni nastala nobena ekonomska škoda, saj zavarovana terjatev upnika s prvim vrstnim redom presega 2 milijona evrov. S priznanjem legitimacije za pritožbo se je temu upniku kupilo čas, da je postal pravi zastavni upnik. Sodišče je tudi napačno uporabilo določbe 183. člena ZIZ, po katerih se neposredna prodajana pogodba lahko sklene le do izdaje odredbe o prodaji. Sodišče se je napačno oprlo na izdano odredbo o prodaji, saj je javno dražbo preklicalo, ne glede na razlog za preklic. Za novo prodajo bi sodišče moralo izdati novo odredbo, kar pomeni, da bi se postopek pričel znova. Priglaša pritožbene stroške.

3. Zoper sklep se po pooblaščencu pritožuje tudi dolžnik. Tudi on navaja, da Banka d.d. v času sklepanja neposredne pogodbe še ni bil zastavni upnik. Sodišče je izdalo sklep o domiku in izročitvi nepremičnin, prav tako je bil že odmerjen davek, tudi upravni organ pa je odobril posel in ga štel za veljavnega. Izvršilni postopek se prvenstveno vodi zaradi poplačila upnika. Nepremičnino je dolžnik uspel prodati po višji ceni, kot je tržna. Zaradi vročitve sklepa o domiku kupcu ima stranka že upravičeno pričakovanje iz takega pogodbenega razmerja. Upnik je imel upravičeno lastninsko pravno pričakovanje, dolžnik pa je upravičeno pričakoval, da se bo njegov dolg znižal. Sklicevanje na izdano odredbo o prodaji ni pravilno, saj je sodišče dražbo preklicalo. Zaradi višine terjatve prvega upnika pa zastavni upnik iz nepremičnine tudi ne bi bil poplačan, saj bi morala biti nepremičnina prodana nad pogodbeno ceno, pri čemer prve prodaje v 95% niso uspešne. Zato zastavni upnik nima niti pravnega interesa za pritožbo, na kar pazi sodišče po uradni dolžnosti. Dolžniku se zdi zaman, da neupravičene osebe onemogočajo poplačilo upnika. Priglaša pritožbene stroške.

4. Na pritožbi je odgovoril zastavni upnik Banka d.d. po pooblaščencu, jima nasprotoval in priglasil stroške odgovora na pritožbo.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. Upnik v pritožbi ne navaja, zoper kateri del sklepa se pritožuje, zato je višje sodišče na podlagi prvega odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) glede na njegov pravni interes štelo, da se pritožuje zoper I. točko izreka sklepa.

7. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere mora po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), paziti po uradni dolžnosti.

8. Izpodbijana odločitev predstavlja ponovno odločitev po razveljavitvi sklepov o domiku in izročitvi nepremičnin in vrnitvi zadeve v nov postopek (sklep višjega sodišča II Ip 560/2019 z dne 24. 4. 2019). Iz razlogov izpodbijanega sklepa v bistvenem izhaja, da je v ponovnem postopku sodišče prve stopnje izvedlo oklic imetniku zemljiškega pisma in z dnem 26. 10. 2018 zaznamovalo oklic pri zemljiškem dolgu pri navedenih nepremičninah (op. kot imetnik zemljiškega pisma se je izkazal upnik). V ponovnem postopku sodišče neposredne prodajne pogodbe z dne 14. 2. 2018 ter soglasja z dne 9. 3. 2018 ni vročalo v izjavo zastavnemu upniku C. Ltd, predvsem iz razloga, ker je predlog za prodajo z neposredno pogodbo zavrnilo. Pri pregledu zemljiškoknjižnih izpiskov za navedene nepremičnine izhaja, da je pri navedenih nepremičninah pod ID pravice 000 še vedno vpisana oziroma vknjižena hipoteka v znesku 2.840.971,73 USD v korist imetnika C. Ltd. Iz predmetnega spisa izhaja, da sta novi upnik A. d.o.o. in dolžnik B. B. sklenila neposredno prodajno pogodbo dne 14. 2. 2018 za prodajo danih nepremičnin ter podala skupno soglasje k sklenitvi neposredne prodajne pogodbe z dne 15. 2. 2018. Zastavni upnik Banka d.d. je z vlogo z dne 23. 2. 2018, še v vlogi zastavnega upnika v pričakovanju, navedeni prodaji na podlagi neposredne pogodbe med družbo A. d.o.o. in B. B., nasprotoval. Ne držijo navedbe, da sporazum o neposredni prodaji ni bil sklenjen v pisni obliki, kot je to navajal zastavni upnik Banka d.d., drži pa, da sta ga sklenila le upnik in dolžnik. Ker je zastavni upnik nasprotoval sklenitvi neposredne prodajne pogodbe med A. d.o.o. in B. B., po mnenju sodišča niso bili izpolnjeni pogoji, kot je določeno v četrtem odstavku 183. člena ZIZ, ki zahteva, da se (vse) stranke, zastavni upniki in upniki zemljiškega dolga sporazumejo za neposredno prodajo. Pogoji za neposredno prodajo pa tudi niso bili izpolnjeni iz razloga, ker je izvršilno sodišče za navedene nepremičnine z odredbo z dne 12. 2. 2018, za dne 19. 3. 2018 razpisalo prvo javno dražbo, ki jo je nato na predlog upnika 16. 2. 2018 preklicalo. Ker ZIZ v četrtem odstavku 183. člena jasno določa, da se lahko stranke, zastavni upniki in upniki zemljiškega dolga ves čas izvršilnega postopka, vendar do izdaje odredbe o prodaji sporazumejo, da se nepremičnine v določenem roku proda z neposredno pogodbo, tudi zaradi že izdane odredbe o prodaji, dogovor o neposredni prodaji ni dovoljen in je v nasprotju z 183. členom ZIZ-a. Zaradi navedenega je prodajo z neposredno pogodbo sodišče prve stopnje zavrnilo.

9. Odločitev sodišča prve stopnje je pravilna, pri čemer višje sodišče deloma navaja druge poudarke oziroma izpostavlja bistvene pravilne razloge. ZIZ v četrtem odstavku 183. člena ZIZ določa, da se stranke, zastavni upniki in upniki zemljiškega dolga, lahko ves čas izvršilnega postopka, do izdaje odredbe o prodaji, sporazumejo, da se nepremičnina v določenem roku proda z neposredno pogodbo. V konkretnem primeru je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta pogodbo o neposredni prodaji nepremičnin sklenila le (en) upnik in dolžnik, kar pa ne zadosti pogojem po četrtem odstavku 183. člena ZIZ. Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu ugotovilo, da je pri danih nepremičninah v zemljiški knjigi še vedno (ter je tudi na dan odločanja višjega sodišča) kot zastavni upnik vpisan tudi C. Ltd (izvršilno sodišče pa je na zemljiškoknjižno stanje vezano), česar upnik v pritožbi niti ne prereka. (Že) njegovega soglasja k neposredni pogodbi upnik ni izkazal, kar izhaja iz samih podatkov v spisu, ni pa ga niti dolžno pridobivati sodišče, ki je v izpodbijanem sklepu tudi pojasnilo, da ga ni pridobivalo. Navedeno pomeni, da že zaradi tega sporazuma o prodaji z neposredno prodajno pogodbo niso sklenile vse osebe iz četrtega odstavka 183. člena ZIZ in neposredne prodajne pogodbe že zato v tem postopku ni mogoče upoštevati ter tudi ni mogoče dovoliti prodaje z neposredno pogodbo.

10. O pravnem interesu zastavnega upnika Banka d.d. za pritožbo zoper sklep o izročitvi nepremičnin in sklep o domiku (z dne 19. 4. 2018 oziroma 12. 3. 2018) se je višje sodišče opredelilo že v sklepu II Ip 560/2019 z dne 24. 4. 2019 ter se na tem mestu glede tega ne bo ponavljalo, saj navedeno ni (več) predmet odločanja. Upnik in dolžnik sicer ne pojasnita, zakaj po njunem mnenju nima nobenega pomena, da zastavna pravica zastavnega upnika Banka d.d. učinkuje za nazaj, v čas pred sklenitvijo neposredne prodajne pogodbe. Po presoji višjega sodišča glede na novejšo sodno prakso o varstvu pravic v pričakovanju ni izključeno, da bi tudi navedeni zastavni upnik moral dati soglasje k sklenitvi neposredne prodajne pogodbe. Vendar navedeno za pravilnost odločitve ni bistveno ter se višje sodišče o tem zato ne opredeljuje (primerjaj prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), enako velja za upnikovo navedbo, da zastavnemu upniku Banka d.d. z neposredno prodajo ne bi nastala nobena ekonomska škoda, in vsebinsko smiselno enake pritožbene navedbe dolžnika o smislu izvršilnega postopka, o doseženi pogodbeni ceni ter dolžnikovo ugibanje, da na dražbi ne bo moč doseči takšne cene, zastavni upnik pa prav tako ne bo poplačan. Tudi na javni dražbi bo upnik lahko sodeloval kot kupec in želene nepremičnine kupil, pri čemer ni nobene ovire, da ponudi enako ceno, kot jo je ponudil v pogodbi.

11. Prav tako na pravilnost odločitve ne vpliva, da je sodišče prve stopnje sicer res napačno ugotovilo, da je bila pogodba o neposredni prodaji sklenjena prepozno, po izdaji odredbe o prodaji (dražba je bila namreč res preklicana, zato je odpadel razlog, da zgolj zaradi tega ne bi mogla biti več sklenjena neposredna prodajna pogodba). Že iz prej navedenih razlogov je namreč odločitev sodišča prve stopnje pravilna.

12. Neutemeljeno se dolžnik sklicuje na izdajo sklepa o domiku in izročitvi nepremičnin. Navedena sklepa sta bila namreč že pravnomočno razveljavljena s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani II Ip 560/2019 z dne 24. 4. 2019, zato niti dolžnik niti upnik na podlagi teh sklepov nimata pričakovanih pravic. Tudi sicer pa je Ustavno sodišče (odločbi Up-35/98 z dne 2. 4. 1998 in Up-77/04 z dne 11. 10. 2006) že odločilo, da je visečnost pravnega položaja kupca (posledično pa tudi dolžnikovega pričakovanja, da bo njegova terjatev znižana) odvisna od zakonitosti javne dražbe – smiselno torej tudi od pravilnosti postopka prodaje z neposredno pogodbo. Upravičenega pričakovanja v primeru nezakonite prodaje ni. Lastnik vseh spornih nepremičnin je po podatkih zemljiške knjige še vedno dolžnik. Izvršilno sodišče ni vezano na odločbo o odmeri davka – plačnik bo plačani znesek davka, glede katerega je odpadla podlaga, moral uveljavljati pred davčnim organom. Prav tako pri izpodbijani odločitvi izvršilno sodišče ni vezano na odobritev posla s strani upravnega organa.

13. Dolžnik ne podaja posebnih pritožbenih navedb glede II. in III. točke izreka sklepa (stroški), vendar pa višje sodišče ugotavlja, da je sklep glede na neuspeh s pritožbo zoper I. točko izreka izpodbijanega sklepa in načelo končnega uspeha pravilen, saj dolžnik glede na odločitev v končni odločbi v I. točki izreka sklepa ni uspel s pritožbo zoper sklep z dne 24. 4. 2019. 14. Pritožbi po povedanem nista utemeljeni, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, zato ju je zavrnilo in sklep v razmerju do upnika v I. točki izreka, v razmerju do dolžnika pa dodatno tudi v II. in III. točki izreka potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

15. Upnik in dolžnik s pritožbo nista uspela, zato sama krijeta svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Zastavni upnik Banka d.d. sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj ta ni pripomogel k odločitvi na drugi stopnji in ne gre za potrebne stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).