Jedro

Ustno dogovorjena sprememba pisne najemne pogodbe za poslovne prostore je veljavna kljub pomanjkljivi obliki, ker je bila v celoti realizirana.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana se spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, ki glasi: "1. Tožena stranka ... je dolžna v roku 30 dni od pravnomočnosti te sodbe izprazniti nepremičnino parc. št. 259, ki v naravi predstavlja stavbišče v izmeri 206 m2 in dvorišče v izmeri 486 m2, vpisano pri Okrajnem sodišču v Ljubljani pri zemljiškoknjižnem vl. št. 1105 k.o. I. v. in jo stvari ter oseb prosto izročiti tožeči stranki v posest, vse pod izvršbo.

2. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki iz naslova uporabnine za obdobje od 1.7.1999 do 31.1.2004 plačati denarni znesek v višini 11.475,55 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 9.3.2004 dalje do prenehanja obveznosti, vse v roku 15 dni pod izvršbo.

3. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačevati dospevajočo mesečno uporabnino v višini 208,65 EUR na mesec za čas od 1.2.2004 dalje, in sicer vsakega 5. dne v mesecu za tekoči mesec, v primeru zamude pa s pripadajočimi zakonitimi zamudnimi obrestmi, vse do izpraznitve predmetne nepremičnine, pod izvšrbo", se zavrne.

Tožeča stranka je dolžna povrniti toženi stranki stroške postopka na prvi stopnji v znesku 1.465,28 EUR in pritožbene stroške v znesku 1.057,58 EUR, oboje v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči naslednji dan po izteku paricijskega roka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna v roku 30 dni izprazniti nepremičnino parc. št. 259 k.o. I. v., tožeči stranki plačati uporabnino v znesku 11.475,55 EUR, ji plačevati mesečno uporabnino v znesku 208,65 EUR do vsakega 5. dne v mesecu in ji povrniti pravdne stroške v znesku 3.144,26 EUR.

Proti navedeni sodbi se pritožuje tožena stranka in uveljavlja vse pritožbene po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter predlaga, da sodišče druge stopnje njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne ali jo razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi pojasnjuje, da sodišče prve stopnje ni zaslišalo predlaganih prič o tem, da je bila sklenjena ustna najemna pogodba tudi s toženo stranko, preko katere je A. izvajal dejavnost. Ker je bila ustna pogodba realizirana, je nastopila konvalidacija pogodbe, zato je veljavna kljub pomanjkanju pisnosti. Sodišče prve stopnje je po mnenju tožene stranke napačno ugotovilo, da se je že izreklo o ničnosti pogodbe, sklenjene med tožečo stranko in Krajevno skupnostjo I. v., saj je sodišče odločilo le o tem, da ni potrebe po prekinitvi postopka. Tožena stranka je ves čas postopka zatrjevala, da je skupaj z A. uporabljala poslovne prostore, s čimer je najemodajalec soglašal, kar pomeni, da je bila sklenjena ustna pogodba tudi s toženo stranko. Ker velja teorija realizacije, je tožena stranka uporabljala sporne prostore na podlagi sklenjene pogodbe, zato je napačno stališče sodišča prve stopnje, da jih je uporabljala brez pravnega naslova. Sklenjena najemna pogodba še vedno traja, zato je odločitev o izpraznitvi prostorov neutemeljena. Nadalje pojasnjuje, da je vlagala v nepremičnine po dogovoru z lastnikom, saj je o tem obstajal dogovor v pogodbi. Vlaganja so bila koristna in primerna, od njih ima korist lastnik, tožeča stranka pa vlaganj tudi ni negirala. Trdila je le, da se ne smejo upoštevati pri določitvi višine uporabnine. Tožena stranka je zahtevala povrnitev pritožbenih stroškov.

Pritožba je bila v skladu z določilom 1. odstavka 344. člena ZPP vročena tožeči stranki in stranskemu intervenientu, ki nista vložila odgovora na pritožbo.

Pritožba je utemeljena.

Iz listinske dokumentacije v spisu, na katero je sodišče prve stopnje oprlo svojo odločitev, izhaja, da je v letu 1990 tedanja imetnica pravice uporabe nepremičnine parc. št. 259 in 26/5 k.o. I. v., Krajevna skupnost I. v., s sklepom sveta krajevne skupnosti razpisala natečaj za zbiranje ponudb za ureditev in najem gostinskega objekta v I. V. Svoj poziv je očitno naslovila na vse krajane krajevne skupnosti (glej prilogo B13). J. A. je kot krajan I. V. že pred tem pozivom na krajevno skupnost naslovil prošnjo za najem gostinskega objekta v I. V. V njej je navedel, da bi objekte in prostor s poslovnimi partnerji obnovili in preuredili, da bi I. V. postal dobro obiskana turistična točka (glej prilogo B12). Svojo prošnjo za najem je dopolnil v novembru 1990 s programom gradbenih del in kratkim orisom programske usmeritve dejavnosti objekta (glej prilogo B33). Krajevna skupnost I. V. je prošnji A. sledila in z njim dne 4.12.1990 sklenila najemno pogodbo za določen čas 20 let. Predmet najema so bile nepremičnine, in sicer dve zgradbi, dvorišče in travnik, kar je predstavljalo parc. št. 259 in 26/5 k.o. I.v. Pogodbeni stranki sta se dogovorili, da bo najemnik uporabljal najete prostore za opravljanje gostinske dejavnosti. Plačeval bo najemnino, ki bo izračunana v skladu z Odlokom o najvišjih najemninah za poslovne stavbe in poslovne prostore na območju ljubljanskih občin ter na podlagi Odloka o namembnosti poslovnih prostorov in poslovnih stavb. Višina najemnine se spremeni za enak odstotek kot se spremeni vrednost točke za izračun revalorizirane vrednosti poslovnih prostorov in stanovanj. O vsakokratni spremembi najemnine bo najemodajalec pisno obveščal najemnika. Najemnik je dolžan plačevati najemnino mesečno v naprej, najkasneje do petega v mesecu na tekoči račun Krajevne skupnosti I. v. Najemnik se je obvezal izvršiti vse adaptacije in popravila na objektih, kot je navedel v svoji dopolnitvi prošnje za najem prostorov v I. V. (priloga B33), ki je bila sestavni del pogodbe. V primeru predčasnega prenehanja najemnega razmerja brez krivde najemnika ima najemnik pravico, da se mu vrne neamortizirani del sredstev, vloženih v izboljšanje kakovosti poslovnega prostora. Takšno pravico ima le v primeru, ko je najemodajalec soglašal z vlaganji. Najemnik je s poslovnimi partnerji, kot je navedel že v prošnji krajevni skupnosti, po sklenitvi najemne pogodbe začel uresničevati program gradbenih del. V mesecu maju 1991 je gospodarska družba T. trgovina, gradbeništvo in gostinstvo d.o.o., I., zaprosila tržno inšpekcijo Mesta Ljubljane za ogled poslovnih prostorov K. 4 in I. 28 zaradi ustanovitve sedeža firme PE Gostilna I. V. V tem postopku je bilo ugotovljeno, da sta J. A. in A. C. soustanovitelja navedene gospodarske družbe, da je Krajevna skupnost I. v. dala v najem zgradbo, dvorišče in travnik, namenjeno za opravljanje gostinske dejavnosti in da prostori izpolnjujejo pogoje za opravljanje dejavnosti Gostilna, sedež firme T., K. 4, I. in za Gostilno I. V., I. 28, I. Po pridobitvi navedenega dovoljenja za opravljanje dejavnosti je tožena stranka začela z izvajanjem dejavnosti. Da z najemno pogodbo dogovorjeno gostinsko dejavnost opravlja družba T. d.o.o. in ne najemnik sam, je bilo najemodajalcu znano, saj ta okoliščina izhaja celo iz njegovih navedb v tem postopku. Pravni prednik tožeče stranke, niti tožeča stranka, nista kljub dejstvu, da so bili seznanjeni, da gostinsko dejavnost ne opravlja najemnik sam kot fizična oseba, pač pa preko gospodarske družbe, katere solastnik je, nikoli protestirala zaradi kršitve najemne pogodbe. Nenazadnje pa J. A. kot pogodbena stranka najemne pogodbe gospodarske dejavnosti niti ni mogel opravljati drugače kot preko gospodarske družbe ali kot samostojni podjetnik, kar pomeni, da jih je moral oddati v podnajem.

V najemni pogodbi je bilo dogovorjeno, da najemnik poslovnih prostorov ali dela poslovnih prostorov ne sme oddati v podnajem. Tudi po določbi 22. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/74 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZPSPP) je bilo za oddajo najetih prostorov v podnajem potrebno soglasje najemodajalca. Ob upoštevanju zgoraj opisanih okoliščin, ki izhajajo iz predloženih listin, pritožbeno sodišče sodi, da je obstajalo ustno soglasje najemodajalca, da najemnik lahko odda najete prostore v podnajem gospodarski družbi, ki je izvajala z najemno pogodbo dogovorjeno dejavnost v najetih poslovnih prostorih. Če soglasja ali pristanka ne bi bilo, bi najemodajalec nedvomno ukrepal proti najemniku J. A. zaradi kršitve najemne pogodbe, kar pa se vse doslej ni zgodilo, saj najemna pogodba, sklenjena z njim, še vedno velja. Poskus odpovedi pogodbe s strani Krajevne skupnosti I. v. iz drugih razlogov in ne zato, ker je najemnik oddal poslovne prostore v podnajem toženi stranki, ne more biti relevanten, saj se najem poslovnih prostorov odpoveduje sodno (26. člen ZPSPP). Sodne odpovedi sklenjene najemne pogodbe, ki preneha veljati v decembru 2010, pa niti tožeča stranka, niti njen pravni prednik, nista uveljavljala. Na pravice in dolžnosti tožeče stranke kot pravne naslednice Krajevne skupnosti I. v., ki je sklenila najemno pogodbo, sprememba lastništva ne more vplivati, saj je vstopila v že sklenjen pravni posel v pisni ali ustni obliki v vlogo najemodajalca, zato enostransko spreminjanje pogodbenih določil ni mogoče (31. člen ZPSPP).

Za veljavnost najemne pogodbe je po 2. odstavku 12. člena ZPSPP predpisana pisna oblika, kar pomeni, da je takšna oblika potrebna tudi za poznejše spremembe in dopolnitve (67. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR). V obravnavani zadevi je s pisno najemno pogodbo dogovorjeno, da oddaja v podnajem ni dopustna. Po presoji pritožbenega sodišča pa opisane okoliščine dajejo dovolj podlage za zaključek, da je bilo to določilo ustno spremenjeno tako, da je najemodajalec soglašal s tem, da je najemnik najete nepremičnine oddal v podnajem toženi stranki. Takšen dogovor se je izvajal ves čas, saj je tožeča stranka šele v letu 2004 s to tožbo zahtevala izpraznitev prostorov, ker naj bi jih tožena stranka uporabljala brez pravne podlage. Tožbo je vložila šele potem, ko najemnik ni pristal na zahteve novega najemodajalca po sklenitvi najemne pogodbe z drugačno vsebino, zlasti glede višine najemnine. Sprememba 4. člena najemne pogodbe, da najemodajalec soglaša z oddajo v podnajem toženi stranki je po presoji pritožbenega sodišča veljavna kljub dejstvu, da ni bila sklenjena v pisni obliki, saj je bila v celoti realizirana (73. člen ZOR).

Na podlagi navedenih okoliščin pa je zaključek prvostopnega sodišča, da tožena stranka uporablja sporne poslovne prostore brez pravne podlage, zato jih je dolžna izprazniti, napačen. Tožena stranka namreč uporablja sporne nepremičnine kot podnajemnik s soglasjem najemodajalca, zato zahtevek po izpraznitvi ne more biti utemeljen. Posledično ni utemeljen niti zahtevek po plačilu uporabnine zaradi neupravičene obogatitve, saj tožena stranka uporablja sporne nepremičnine s soglasjem lastnika. Dolžnost plačila dogovorjene najemnine bremeni najemnika. Če svoje obveznosti ni izpolnjeval, ima najemodajalec možnost s tožbo zahtevati plačilo zapadlih, pa ne neplačanih zneskov najemnine ali v skladu z določbo 28. člen ZPSPP odstopiti od pogodbe, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je na to opomnil, vendar po sodni poti, česar pa ni storil. Na podlagi navedenih razlogov pritožbeno sodišče ocenjuje, da je pritožba tožene stranke utemeljena. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da je zmotno stališče tožene stranke, da je bila sklenjena najemna pogodba tudi s toženo stranko. Na podlagi njenih dejanskih trditev pa je pritožbeno sodišče ob pravilni uporabi materialnega prava pravni položaj tožene stranke ocenilo kot podzakupno razmerje in v skladu z določbo 358. člena ZPP pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo v celoti.

Zaradi spremembe sodbe je pritožbeno sodišče v skladu z določbo 2. odstavka 165. člena ZPP odločilo o stroških vsega postopka. Tožeča stranka z zahtevkom ni uspela, tožena stranka pa je s pritožbo v celoti uspela, zato je tožeča stranka na podlagi 1. odstavka 154. člena ZPP dolžna povrniti toženi stranki vse stroške postopka. Pritožbeno sodišče je o stroških postopka odločalo v skladu z določbo 155. člena ZPP, upoštevalo je določbe Odvetniške tarife in Zakona o sodnih taksah. Zahtevane nagrade za posvete s stranko pred vložitvijo odgovora na tožbo in pripravljalnih vlog ter za študij spisa in gradiva, pritožbeno sodišče ni priznalo, saj zanjo ni podlage v Odvetniški tarifi. Navedene storitve so namreč obsežene v storitvah vloženega odgovora na tožbo in pripravljalnih vlog. Toženi stranki so v postopku na prvi stopnji nastali potrebni stroški v znesku 1.465,28 EUR (3.072 točk ali 1.413,12 EUR in 52,16 EUR sodne takse), v pritožbenem postopku pa v znesku 1.057,58 EUR (1.070 točk ali 492,57 EUR in 565,58 EUR sodne takse). V primeru, da tožeča stranka stroškov ne bo poravnala v določenem roku, bo morala plačati tudi zakonske zamudne obresti od dneva zamude dalje.