Jedro

Tožena stranka pritožbene navedbe o nedopustni podlagi (kavzi) najemnih pogodb utemeljuje na zmotnem prepričanju, da je lastninska pravica najemodajalca predpostavka za veljavno sklenitev najemne pogodbe. Sodna praksa je glede tega enotna: za nastanek veljavne zakupne pogodbe ni potrebno, da bi imel zakupodajalec na predmetu zakupa lastninsko pravico oziroma pravico uporabe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 1.800,72 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje se je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku za plačilo zneska 112.325,24 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot to izhaja iz 1. točke izreka izpodbijane sodbe ter toženi stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke.

2. Zoper navedeno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka. Predlagala je spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe. (Pavšalno) je priglasila pritožbene stroške, ki jih ni specificirala.

3. Tožena stranka je navedbam v pritožbi nasprotovala, predlagala potrditev izpodbijane sodbe ter priglasila stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče uvodoma ugotavlja, da je tožena stranka 18.11.2018 vložila vlogo, ki jo je poimenovala „Dopolnitev pritožbe (odgovor na odgovor tožeče stranke)“. Ker v vlogi sama ugotavlja, da odgovor na odgovor na pritožbo zakonsko ni predviden, višje sodišče navedb iz te vloge pri odločitvi ni upoštevalo in nanje ne bo odgovarjalo.

6. Med pravdnima strankama ni sporno, da je bilo s pravnomočno sodbo Okrožnega sodišča v Ljubljani, II P 1504/2009 z dne 6.7.2011 ugotovljeno, da je tožeča stranka (ves čas) lastnica nepremičnin. Z navedeno sodbo je bilo toženi stranki naloženo, da tožeči stranki nepremičnine izroči v posest prosto oseb in stvari, tožena stranka pa ne zanika niti tega, da je nepremičnine brez pravne podlage dala leta 2002 in 2007 v najem.

7. Tožena stranka v pritožbi ponavlja navedbe iz postopka na prvi stopnji. Ker je nanje v celoti in pravilno odgovorilo že sodišče prve stopnje, se višje sodišče v izogib ponavljanju v celoti sklicuje na razloge izpodbijane sodbe. V nadaljevanju bo odgovorilo le na tiste pritožbene navedbe, s katerimi tožena stranka izrecno izpodbija posamezne ugotovitve in zaključke sodišča prve stopnje.

8. Tožena stranka tožeči stranki očita pasivnost pri izvršitvi zgoraj navedene sodbe ter navaja, da je pristala na svoje prikrajšanje s tem, ko ni za nazaj uveljavljala neposrednih zahtevkov za plačilo najemnin zoper najemnika niti ni od njiju zahtevala izpraznitve nepremičnin. Pri tem tožena stranka spregleda, da najemnika nista bila v pravnem odnosu s tožečo stranko (dokler svojega razmerja nista uredila neposredno z njo), pač pa na podlagi najemne pogodbe s toženo stranko in le ona je bila tista, ki je lahko od njiju zahtevala plačilo najemnin. Po določbi 1. odstavka 610. člena Obligacijskega zakonika (smiselno enako 31. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih) pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, pridobitelj stvari sicer stopi na mesto zakupodajalca in potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom, toda v konkretnem primeru ne gre za odtujitev stvari. Nasprotno: do spremembe lastništva ni prišlo, zato določba 610. člena OZ, ki neposredno varuje zakupnikov položaj, ne pride v poštev. Pravnomočna sodna odločba, s katero je bila toženi stranki naložena izročitev nepremičnin prosto oseb in stvari, tudi sicer predstavlja izvršilni naslov le proti njej, ne pa tudi proti najemnikoma. Pravnomočnost se nanaša na določen predmet in na določene osebe (objektivne in subjektivne meje pravnomočnosti). To pa pomeni, da tožeča stranka na podlagi sodbe II P 1504/2009 zoper najemnika ni mogla zahtevati izpraznitve in izročitve nepremičnin. Oba najemnika sta razpolagala z veljavnim pravnim naslovom (najemno pogodb), kot neposredna posestnika spornih nepremičnin pa sta smela odkloniti izročitev njenemu lastniku, to je tožeči stranki (prim. 93. člen SPZ). Ali so obstajali razlogi za prenehanje najemnega razmerja med toženo stranko in najemnikoma, ni stvar tega postopka. To pa pomeni, da v tej pravdi sodišče prve stopnje tega tudi ni moglo (niti smelo) ugotavljati.

9. Nepravilne so pritožbene navedbe tudi v delu, v katerem tožena stranka navaja, da po izdani sodbi od najemnikov ni mogla več zahtevati izpraznitve nepremičnine in bi to lahko storil le lastnik, torej tožeča stranka. Tožena stranka pravne podlage za takšno sklepanje ni navedla, tudi sicer pa je stvar (in dolžnost) najemodajalca, da po prenehanju najemnega razmerja zahteva vrnitev v najem dane stvari. Ker v zadevi ni sporno, da je bila tožeča stranka ves čas lastnica nepremičnin, v najem pa jih ni dala ona, ni bila upravičena terjati najemnin od najemnikov, ki sta imela najemno pogodbo sklenjeno s toženo stranko, prav tako pa ni bila od njiju upravičena zahtevati izpraznitve in izročitve nepremičnin.

10. Tožena stranka pritožbene navedbe o nedopustni podlagi (kavzi) najemnih pogodb utemeljuje na zmotnem prepričanju, da je lastninska pravica najemodajalca predpostavka za veljavno sklenitev najemne pogodbe. Sodna praksa je glede tega enotna: za nastanek veljavne zakupne pogodbe ni potrebno, da bi imel zakupodajalec na predmetu zakupa lastninsko pravico oziroma pravico uporabe (prim. VSRS sodba in sklep III Ips 101/2009 z dne 23.10.2012, VSRS sodba III Ips 50/2003 z dne 13.1.2004, VSRS sodba III Ips 51/2001 z dne 10.1.2002). Pritožbene navedbe o ničnosti najemnih pogodb, ki jih je sklenila tožena z najemnikoma, so torej neutemeljene.

11. Glede pritožbenih navedb, ki se nanašajo na odsotnost protipravnosti kot predpostavke zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve, višje sodišče pojasnjuje, da protipravnost ravnanja ni pogoj utemeljenosti zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve. Pogoji, ki jih za utemeljenost zahtevka iz neupravičene pridobitve določa OZ, so: obogatitev (na škodo drugega), prikrajšanje, vzročna zveza in odsotnost pravnega temelja (prim. 190. člen OZ). Sodišče prve stopnje je ob trditveni podlagi strank in ob izvedenih dokazih prepričljivo ugotovilo in obrazložilo vsa potrebna pravno odločilna dejstva za utemeljenost takšnega zahtevka.

12. Vse, kar tožena stranka navaja o prenosu posesti s strani tožene stranke na tožečo stranko, sklenitvijo najemne pogodbe z družbo A. d.o.o. in vprašanje blokiranih računov družb B. d.o.o. in A. d.o.o., so nedovoljena pritožbena novota (337. člen ZPP). Uveljavljanje novot v pritožbenem postopku je po 1. odstavku 337. člena ZPP dovoljeno le, če pritožnik izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti do trenutka, do katerega je v postopku na prvi stopnji dovoljeno uveljavljati nova dejstva in predlagati nove dokaze, kar pa v konkretnem primeru ni podano. Tudi sicer pa za odločitev ni bistvenega pomena, katera konkretna družba je imela nepremičnine v najemu. Bistveno je namreč, da je tožena stranka tožnikove nepremičnine oddala v najem, namesto da bi jih v skladu z zgoraj citirano sodno odločbo izročila tožeči stranki.

13. Če je nekdo tujo stvar uporabil v svojo korist, lahko imetnik ne glede na pravico do odškodnine, in tudi če te pravice nima, zahteva od njega, naj mu nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe (198. člen OZ). Uporabnina je sredstvo za saniranje nepravičnosti, do katere pride, ko lastnik ne more uporabljati svoje nepremičnine. Prikrajšani je do nje upravičen zaradi kršitve pravice ali objektivne nemožnosti imeti stvar v posesti in jo uporabljati sorazmerno svojemu deležu (prim. VSL Sodba in sklep I Cp 2140/2011 z dne 11.1.2012). V razmerju lastnik - nelastnik zadošča, da lastnik zatrjuje in dokaže, (a) da je sam lastnik sporne nepremičnine, (b) da jo toženec brezplačno uporablja in (c) da za brezplačno uporabo nima pravne podlage. S tem zadosti svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu o obstoju prikrajšanja na eni strani in obogatitve na drugi strani (VSRS sodba II Ips 117/2017 z dne 18.10.2018). Objektivno merilo višine obogatitve oziroma prikrajšanja je višina najemnine enakovredne nepremičnine; po sodni praksi je nadomestilo za korist (t. i. uporabnina) enako znesku povprečne tržne najemnine za uporabljeno stvar.(VSRS sodba in sklep II Ips 85/1997 z dne 21.5.1998, VSRS sodba II Ips 698/2009 z dne 28.10.2010, VSRS sodba II Ips 196/2015 z dne 12.1.2017). Sodišče prve stopnje je zato tožeči stranki pravilno priznalo znesek, ki bi ga po utemeljenih tržnih pričakovanjih lahko realizirala, pa ga zaradi ravnanja tožene stranke ni mogla, saj nepremičnine ni imela v posesti. Tožena stranka je brez pravne podlage nepremičnino tožeče stranke uporabljala od 24.4.1992 do 16.10.2014, zato je odločitev sodišča prve stopnje pravilna tudi glede obdobja nastanka in prenehanja terjatve tožeče stranke iz naslova neupravičene obogatitve.

14. Višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v zadevi pravilno in v zadostni meri ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP), pri čemer je presojalo le tiste pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (1. odstavek 360. člena ZPP).

15. Izrek o pritožbenih stroških temelji na 1. odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, je dolžna tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo. Le-ti so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z odvetniško in taksno tarifo. Tožeča stranka pritožbenih stroškov ni navedla, zato višje sodišče o njih ni odločalo.