Jedro

Na vprašanje pravilne razlage določbe iz druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES, je Vrhovno sodišče že odgovorilo v odločbi II Ips 97/2011 z dne 6. 12. 2012. Po presoji Vrhovnega sodišča odredbo o odpravi pomanjkljivosti v smislu druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES v zvezi s 97. členom ZGO-1, kot je veljal ob uveljavitvi ZVKSES, predstavlja že ugotovitev komisije za tehnični pregled, ki izhaja iz zapisnika o tehničnem pregledu in ne šele odločba pristojnega upravnega organa.

Izrek

Predlog se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v celoti ugodilo tožbenemu zahtevku na plačilo pogodbene kazni zaradi zamude pri izročitvi stanovanja. Takšno odločitev je potrdilo tudi pritožbeno sodišče, ki je pritožbo tožene stranke zavrnilo.

2. Zoper odločitev sodišča druge stopnje tožena stranka vlaga predlog za dopustitev revizije, v katerem izpostavlja vprašanje odgovornosti za zamudo z izročitvijo stanovanja od pogodbeno določenega roka izročitve stanovanja do pridobitve uporabnega dovoljenja in za obdobje od pridobitve uporabnega dovoljenja do dejanske izročitve. Nižji sodišči sta zavzeli materialnopravno stališče, da je bila tožena stranka (investitor) že z odredbo za odpravo pomanjkljivosti v fazi tehničnega pregleda seznanjena, kaj je potrebno še storiti za pridobitev uporabnega dovoljenja, zato ni bila upravičena čakati na formalno odločbo upravnega organa, s katero bi ji bila odprava pomanjkljivosti odrejena, zato gre zamuda pri izročitvi v njeno breme. Zastavljeno vprašanje, ki se nanaša na pričetek teka roka iz druge alineje petega odstavka 16. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES)(1), je smiselno vezano na obdobje od 31. 1. 2007 (od pogodbeno določenega roka izročitve) do pridobitve uporabnega dovoljenja (28. 3. 2007). Za drugo obdobje, torej od pridobitve uporabnega dovoljenja pa do dejanske izročitve (20. 4. 2007), pa predlagatelj kakšnega pravnega vprašanja ne izpostavlja, pač pa se na to obdobje nanaša graja tožene stranke glede vprašanja sočasnosti plačila kupnine in izročitve stanovanja. Po predlagateljevem mnenju bi morala kupka takoj po prejemu uporabnega dovoljenja plačati celotno kupnino oziroma njen preostanek in zahtevati izročitev stanovanja, da bi lahko uspešno uveljavljala plačilo pogodbene kazni.

3. Na zastavljeno vprašanje pravilne razlage določbe iz druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES, je Vrhovno sodišče že odgovorilo v odločbi II Ips 97/2011 z dne 6. 12. 2012. Po presoji Vrhovnega sodišča odredbo o odpravi pomanjkljivosti v smislu druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES v zvezi s 97. členom Zakona o graditvi objektov (ZGO-1, Uradni list RS, št. 110/2002 in ZGO-1A, Uradni list RS, št. 47/2004), kot je veljal ob uveljavitvi ZVKSES, predstavlja že ugotovitev komisije za tehnični pregled, ki izhaja iz zapisnika o tehničnem pregledu (v konkretnem primeru zapisnik z dne 4. 1. 2007) in ne šele odločba pristojnega upravnega organa (v konkretnem primeru odločba o odpravi pomanjkljivosti UE Koper z dne 26. 2. 2007).

4. Glede drugega pravnega vprašanja, ki ga predlog izpostavlja, torej vprašanja sočasnosti plačila kupnine in izročitve stanovanja kot predpogoja za uspešno uveljavljanje pogodbene kazni zaradi zamude pri izročitvi, pa Vrhovno sodišče ugotavlja, da so navedbe iz predloga v nasprotju z dejanskimi ugotovitvami izpodbijane sodbe (da je tožena stranka tožečo stranko pozvala na prevzem stanovanja za 24. 4. 2007, ko je bilo stanovanje tudi res izročeno, takrat pa je bila tudi že plačana celotna kupnina). Že v pritožbi pavšalno izpodbijanje te ugotovitve zato ne more biti uspešno v postopku z izrednimi pravnimi sredstvi, s katerimi se dejanskega stanja ne da izpodbiti.

5. Zakon o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v 367.a členu določa, da sodišče dopusti revizijo, če je od odločitve Vrhovnega sodišča mogoče pričakovati odločitev o pravnem vprašanju, ki je pomembno za zagotovitev pravne varnosti, enotno uporabo prava ali za razvoj prava preko sodne prakse. Sodišče revizijo dopusti med drugim tudi v primerih, če gre za pravno vprašanje, glede katerega sodne prakse Vrhovnega sodišča ni ali pa ta ni enotna. Ker v konkretnem primeru pogoji za dopustitev revizije iz prvega odstavka 367.a člena ZPP niso podani, je Vrhovno sodišče predlog zavrnilo (drugi odstavek 367.c člena ZPP).

Op. št. (1): Relevantna zakonska določba se glasi: Šteje se, da prodajalec ni v zamudi zaradi razlogov, za katere odgovarja, če prodajalec najkasneje en mesec pred iztekom roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, pri pristojnem upravnem organu vloži popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, in če upravni organ do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu ne odloči o zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, temveč o tej zahtevi odloči kasneje, in sicer: ... - bodisi da izda uporabno dovoljenje, vendar predhodno odredi odpravo morebitnih pomanjkljivosti, ugotovljenih pri tehničnem pregledu, če je prodajalec predložil dokaze o odpravi teh pomanjkljivosti najkasneje v enem mescu po prejemu odredbe upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti.