Jedro

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila lega igrala dogovorjena in da umestitev konkretnega igrala ni skladna s tem dogovorom. Ker tožena stranka ne nasprotuje njegovi nadaljnji ugotovitvi, da umestitev igrala v nasprotju z dogovorjeno lego predstavlja stvarno napako po 3. točki 459. člena OZ, niti ne prereka drugih predpostavk jamčevalnega zahtevka, ji je sodišče prve stopnje utemeljeno naložilo odstranitev igrala.

Že iz jezikovne in sistemske razlage zakonske določbe izhaja, da se peti odstavek 16. člena ZVKSES nanaša na 1. točko četrtega odstavka istega člena in podaljšuje rok, določen v tej točki. Ob izpolnitvi pogojev iz petega odstavka 16. člena ZVKSES za presojo pravočasnosti izpolnitve obveznosti pridobitve uporabnega dovoljenja ni več odločilen rok, določen v prodajni pogodbi, temveč trenutek izdaje oziroma prejema uporabnega dovoljenja. S podaljšanjem roka za pridobitev uporabnega dovoljenja pa ni poseženo v nadaljnji petnajstdnevni rok, ki je predpisan za izpolnitev obveznosti izročitve nepremičnine v posest kupca. Takšno razumevanje potrjuje tudi namenska razlaga. Namen dodatnega roka je zagotoviti prodajalcu razumen čas, da organizira in izvede izročitev nepremičnine vsem kupcem posameznih delov stavbe oziroma posameznih enostanovanjskih stavb. Ta čas je toliko bolj potreben in utemeljen v položaju, ko je prodajalec odvisen od ravnanja upravne enote in zato ne more vnaprej predvideti, kdaj bodo izpolnjeni pogoji za izročitev nepremičnine v posest kupca.

Izrek

I.Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v 2. točki izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek za plačilo pogodbene kazni zavrne še v preostalem delu, to je za znesek 709,02 EUR zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 10. 2019 do plačila.

II.V preostalem delu se pritožba zavrne ter se v izpodbijanem in nespremenjenem delu (1. in 4. točka izreka) sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III.Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo odpravo napake na stanovanjsko-poslovni stavbi X. tako, da v roku 15 dni odstrani otroško igralo z notranjega dvorišča stavbe izpred oken stanovanja z ID znakom 0000 (1. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da tožniku plača pogodbeno kazen v znesku 709,02 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 10. 2019 dalje do plačila (2. točka izreka). Kar je tožnik zahteval več ali drugače, je zavrnilo (3. točka izreka). Odločilo je, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka (4. točka izreka).

2.Tožena stranka vlaga pritožbo zoper 1., 2. in 4. točko izreka. Kot bistveno navaja, da je sodišče nepravilno ugotovilo, da je lega igral v Komercialno-tehničnem opisu natančno določena, ter posledično napačno odločilo, da postavitev spornega igrala predstavlja stvarno napako. Celotni notranji trg je zasnovan v dveh nivojih in skladno s Komercialno-tehničnim opisom predstavlja eno ploščad. Dikcija o namestitvi igral na ploščad med vhoda v jedri J2 in J4 pomeni zgolj to, da bodo igrala nameščena na tisti polovici ploščadi (oziroma notranjega trga), na kateri se nahajata vhoda v jedri J2 in J4. Tožena stranka je v postopku pojasnila in tudi grafično prikazala tako postavitev spornega igrala kot postavitev tobogana, katerega lega za tožnika ni sporna. Iz predloženega načrta izhaja, da je rob območja spornega igrala od sredine vhoda v jedro J4 oddaljen manj kot tobogan, ki je po trditvah tožnika postavljen pravilno. Če je tobogan umeščen na ploščad med jedri J2 in J4, kot jo razume tožnik, je logično, da je sredinska črta te ploščadi na sredini vhoda v jedri J2 in J4, ploščad pa se razteza enako proti severu in jugu. Tudi sporno igralo je zato umeščeno na to ploščad. Dodatno je tožena stranka zatrjevala, da Komercialno-tehnični opis ne določa natančne lege igral in drugih elementov za druženje. V poglavju "Notranji trg" je namreč navedeno, da bodo igrala in klopi umeščeni smiselno, glede na končno odločitev o izvedbi notranjega trga v okviru izdelave projekta za izvedbo (PZI). Razlaga sodišča bi pomenila, da bi morala biti vsa igrala in klopi umeščeni na majhen prostor na ploščadi med vhoda v jedri J2 in J4, kar glede na veljavne standarde ni niti izvedljivo niti dopustno. Tožena stranka se je sklicevala tudi na Odlok o občinskem lokacijskem načrtu za dele območij urejanja CS 10/1 Tribuna, CS 10/2 Prule-Praprotnikova, CS 1/49 Vožarska pot, CS 10/6 Prule - KS in CT 56 Karlovška (v nadaljevanju Odlok o občinskem lokacijskem načrtu), ki v 12. členu določa, da so površine za počitek, druženje in otroško igro umeščene deloma pod objektoma C in D ter deloma na osrednji zelenici. Čeprav osrednja zelenica nato ni bila izvedena, iz citirane določbe izhaja, da so bila igrala predvidena tudi na osrednjem delu notranjega trga oziroma ploščadi. Zmotna je ugotovitev sodišča o nepomembnosti navedb, da je umestitev igral in podobnih elementov stvar PZI, ki v fazi začetka prodaje stanovanj še ni bil zahtevan. Prav navedeno namreč potrjuje, da natančna lokacija igrala med pravdnima strankama ni bila dogovorjena, saj je v tistem času ni poznala niti tožena stranka.

3.Odločitev sodišča, da je bila tožena stranka v času od 6. 9. 2019 do 18. 9. 2019 v zamudi z izročitvijo nepremičnine in je zato dolžna plačati pogodbeno kazen, temelji na napačni uporabi 16. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Uporabno dovoljenje je bilo izdano 5. 9. 2019, tožena stranka je tožnika k prevzemu stanovanja pozvala z dopisom z dne 16. 9. 2019, ki ga je prejel 17. 9. 2019. Tožena stranka je s tem tožniku omogočila prevzem nepremičnine znotraj petnajstdnevnega roka iz 2. točke četrtega odstavka 16. člena ZVKSES. Posledično je bila izročitev nepremičnine pravočasna, tožnik pa ni upravičen do plačila pogodbene kazni.

4.Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

5.Pritožba je delno utemeljena.

6.Pritožnica sodišču prve stopnje neutemeljeno očita kršitev določb pravdnega postopka, češ da se ni opredelilo do vseh pravno pomembnih navedb tožene stranke. Zahteva po obrazložitosti sodne odločbe ne vključuje zahteve po opredelitvi do vsake posamezne navedbe strank. Bistveno je, da je iz obrazložitve razvidno, da se je sodišče s pravno pomembnimi navedbami strank seznanilo in jih upoštevalo ter kakšno stališče je do njih zavzelo. Tem zahtevam obrazložitev izpodbijane sodbe zadosti. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev utemeljilo z jasnimi, popolnimi, preverljivimi in med sabo skladnimi razlogi, ki tako strankam kot pritožbenemu sodišču omogočajo seznanitev z njegovim stališčem do podanih navedb in izvedenih dokazov ter materialnopravno presojo.

O odstranitvi igrala

7.Odločitev, da je tožena stranka dolžna odstraniti otroško igralo izpred okna tožnikovega stanovanja na notranjem dvorišču stanovanjsko-poslovne stavbe X., temelji na ugotovitvi, da je bila v med pravdnima strankama sklenjeni Prodajni pogodbi za nakup stanovanja v objektu "X." z dne 15. 6. 2018 lokacija igrala izrecno dogovorjena in da je sporno igralo postavljeno v nasprotju s tem dogovorom, kar predstavlja stvarno napako po tretji točki 459. člena Obligacijskega zakonika (OZ).

8.Ne držijo pritožbene navedbe, da iz sodbe ni razvidno, kaj sodišče šteje za ploščad med vhodoma v jedri J2 in J4. Iz njegovega sklicevanja na katalog stanovanj (A3) in ugotovitve, da se tožnikovo stanovanje nahaja izven območja te ploščadi, je dovolj določno razvidno, da sodišče prve stopnje kot ploščad med vhodoma v jedri J2 in J4 razume območje, ki je na skici pod prilogo A3 označeno s črtkano črto, na skici pod prilogo A19 pa z rdečo barvo. V naravi to območje predstavlja nižji del notranjega dvorišča, ki se nahaja med vhodoma v jedri J2 in J4 in je razvidno iz fotografij pod prilogo A10, A11 in A26.

9.Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo določbe Komercialno-tehničnega opisa, ki je priloga Splošnih pogojev prodaje posameznih delov stavbe v Stanovanjsko poslovni stavbi X. in s tem del med strankama sklenjene prodajne pogodbe. Res je, da zapis v razdelku "Zunanje površine objekta", da bodo drugi elementi in programi za igro, druženje in počitek umeščeni na ploščad med vhoda v jedri J2 in J4, in zapis v razdelku "Notranji trg", da bodo na notranjem trgu smiselno umeščena tudi igrala ter klopi, ne določata natančne lege igrala. Vendar prvi zapis jasno opredeljuje območje, na katerem bodo ti elementi umeščeni, zato se drugi zapis lahko nanaša le na to območje. Ker tožnikovo stanovanje ni umeščeno nad navedeno območje - torej nad ploščad med vhodoma v jedri J2 in J4 - je postavitev igrala pred okni njegovega stanovanja zunaj dogovorjenega območja in posledično v nasprotju z določbami prodajne pogodbe.

10.Sodišče prve stopnje je pravilno opozorilo na razlagalni napotek iz prvega odstavka 82. člena OZ, skladno s katerim se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Določba, da bodo igrala nameščena med vhoda v jedri J2 in J4, je jasna in ne podpira razumevanja tožene stranke, da sta se stranki dogovorili za umestitev igral na katerokoli mesto na (celotni) polovici ploščadi (oziroma notranjega trga), na kateri se nahajata vhoda v jedri J2 in J4. Sledenje takšnemu stališču ne bi pomenilo le razlage pogodbene določbe, temveč predrugačenje dogovora strank. Nepomembno je, ali je investitor notranji trg dojemal kot celoto ali kot med sabo ločene ploščadi. Ključno je, da je v pogodbi lego igral omejil na območje ploščadi med vhodoma v jedri J2 in J4, ta ploščad pa je (zlasti zaradi različnih nivojev) določno razmejena od preostalega dela notranjega trga, zato tožnik ob sklenitvi pogodbe ni mogel računati s takšno razlago sporne pogodbene določbe, za kakršno se sedaj zavzema tožena stranka.

11.Tudi če bi tožena stranka uspela zasejati dvom v jasnost spornega pogodbenega določila, to ne bi vodilo do drugačnega rezultata. V tem primeru bi bilo treba uporabiti tudi razlagalno p ravilo iz 83. člena OZ, skladno s katerim je treba v primeru, če je bila pogodba sklenjena po vnaprej natisnjeni vsebini ali je bila pogodba kako drugače pripravljena in predlagana od ene pogodbene stranke, nejasna določila razlagati v korist druge stranke. V konkretnem primeru je to tožnik.

12.Tožena stranka skuša stališče sodišča prve stopnje izpodbiti tudi s sklicevanjem na dejstvo, da tožnik ni zahteval odstranitve drugega igrala, ki je od vhoda v jedri J2 in J4 oddaljeno bolj kot sporno igralo. Pri tem spregleda več pomembnih okoliščin. Prvič, pri razlagi tožnikovega razumevanja pogodbenih določb izhaja iz lastne interpretacije tožnikove volje in ne iz njegove dejanske volje. Drugič, igralo, na katero se sklicuje, je - za razliko od spornega igrala - postavljeno na območju, ki ga je tožnik na skicah opredelil kot ploščad med vhodoma v jedri J2 in J4. Tretjič, to drugo igralo ni umeščeno v območje tožnikovega stanovanja in nanj neposredno ne vpliva, zato njegovo toleriranje tega igrala ničesar ne pove o tožnikovem razumevanju sporne pogodbene določbe, še manj pomeni priznanje, da se sporno igralo nahaja na dogovorjenem mestu.

13.Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da so nepomembne navedbe tožene stranke, da je natančna umestitev igral in drugih elementov stvar projekta za izvedbo (PZI), ki v fazi prodaje stanovanj še ni bil zahtevan. Enako velja za sklicevanje tožene stranke na 12. člen Odloka o občinskem lokacijskem načrtu. Bistveno je, da je tožena stranka - čeprav tega morda ni bila dolžna - v splošnih pogojih opredelila območje umestitve igral, s čimer je to postalo del pogodbenega dogovora. Prav tako so nepomembne pritožbene navedbe, da je dogovorjena umestitev igral nedopustna ali neizvedljiva. Z vidika dolžnosti tožene stranke odstraniti sporno igralo ni pomembno, ali ga je mogoče prestaviti na dogovorjeno mesto. Tudi če takšna ureditev ne bi bila mogoča, tožnik ni dolžan pred svojimi okni trpeti igrala, ki je postavljeno zunaj dogovorjenega območja.

14.Sodišče prve stopnje je torej pravilno ugotovilo, da je bila lega igrala dogovorjena in da umestitev konkretnega igrala ni skladna s tem dogovorom. Ker tožena stranka ne nasprotuje njegovi nadaljnji ugotovitvi, da umestitev igrala v nasprotju z dogovorjeno lego predstavlja stvarno napako po 3. točki 459. člena OZ, niti ne prereka drugih predpostavk jamčevalnega zahtevka, ji je sodišče prve stopnje utemeljeno naložilo odstranitev igrala.

O plačilu pogodbene kazni

15.Tožnik je v postopku vtoževal plačilo pogodbene kazni zaradi zamude tožene stranke pri izročitvi nepremičnine za obdobje od 31. 7. 2019 (pogodbeno dogovorjen rok za izročitev nepremičnin) do 8. 10. 2019 (dan prevzema nepremičnine v posest s strani tožnika). Sodišče prve stopnje je toženi stranki naložilo plačilo pogodbene kazni za čas od 6. 9. 2019 do 18. 9. 2019, v preostalem delu pa je tožbeni zahtevek zavrnilo.

16.Takšna odločitev temelji na naslednjih ugotovitvah: 1) tožena stranka je 29. 4. 2019, več kot tri mesece pred iztekom roka za izročitev nepremičnine, na upravno enoto vložila popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja; 2) upravna enota je uporabno dovoljenje izdala 5. 9. 2019; 3) tožena stranka je tožnika k prevzemu nepremičnine pozvala z dopisom 16. 9. 2019, ki ga je tožnik oziroma njegov oče A. A., ki je zanj urejal vse zadeve v zvezi z nakupom stanovanja, prejel 17. 9. 2019; 4) po prejemu poziva bi tožnik nepremičnino lahko kadarkoli prevzel; 5) tožnik je nepremičnino na lastno željo prevzel 8. 10. 2019.

17.Tretji odstavek 16. člena ZVKSES in prvi odstavek 18. člena ZVKSES opredeljujeta predpostavke, ki morajo biti izpolnjene, da prodajalec pravilno izpolni svojo obveznost izročiti nepremičnino kupcu. Rok za izročitev nepremičnine je urejen v 16. členu ZVKSES. Predpostavke, določene v tretjem odstavku 16. člena ZVKSES,

vključno s pridobitvijo uporabnega dovoljenja, morajo biti izpolnjene do roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi (1. točka četrtega odstavka 16. člena ZVKSES), nato pa ima prodajalec na voljo nadaljnjih 15 dni, da kupcu omogoči prevzem (posest) nepremičnine (2. točka četrtega odstavka 16. člena ZVKSES), ob tem pa mora izpolniti tudi v prvem odstavku 18. člena ZVKSES določene obveznosti.

18.ZVKSES v petem odstavku 16. člena podaljšuje rok za izročitev nepremičnine in s tem izključuje njegovo zamudo oziroma odlaga njen nastop v primeru, ko prodajalec do izteka pogodbenega roka ne pridobi uporabnega dovoljenja iz razlogov, za katere ne odgovarja.

19.V pritožbenem postopku ni več predmet presoje,

19.da so bili izpolnjeni pogoji za podaljšanje roka za izpolnitev obveznosti izročitve nepremičnine do 5. 9. 2019, ko je upravna enota izdala uporabno dovoljenje. Odločiti je treba še o vprašanju, ali ima prodajalec tudi v takem primeru na voljo dodatni rok iz 2. točke četrtega odstavka 16. člena ZVKSES za dejansko izročitev nepremičnine v posest kupca.

20.Odgovor je pritrdilen. Že iz jezikovne in sistemske razlage zakonske določbe izhaja, da se peti odstavek 16. člena ZVKSES nanaša na 1. točko četrtega odstavka istega člena in podaljšuje rok, določen v tej točki. Ob izpolnitvi pogojev iz petega odstavka 16. člena ZVKSES za presojo pravočasnosti izpolnitve obveznosti pridobitve uporabnega dovoljenja ni več odločilen rok, določen v prodajni pogodbi, temveč trenutek izdaje oziroma prejema uporabnega dovoljenja. S podaljšanjem roka za pridobitev uporabnega dovoljenja pa ni poseženo v nadaljnji petnajstdnevni rok, ki je predpisan za izpolnitev obveznosti izročitve nepremičnine v posest kupca. Takšno razumevanje potrjuje tudi namenska razlaga. Namen dodatnega roka je zagotoviti prodajalcu razumen čas, da organizira in izvede izročitev nepremičnine vsem kupcem posameznih delov stavbe oziroma posameznih enostanovanjskih stavb.

20.Ta čas je toliko bolj potreben in utemeljen v položaju, ko je prodajalec odvisen od ravnanja upravne enote in zato ne more vnaprej predvideti, kdaj bodo izpolnjeni pogoji za izročitev nepremičnine v posest kupca.

21.Upravna enota je uporabno dovoljenje izdala 5. 9. 2019. Tožena stranka je tožniku v nadaljnjem petnajstdnevnem roku omogočila prevzem nepremičnine, vendar je bil ta zaradi razlogov na njegovi strani odložen. Pritožbeno sodišče zato pritrjuje stališču tožene stranke, da v obdobju od 6. 9. 2019 do 18. 9. 2019 ni bila v zamudi z izročitvijo nepremičnine, zato za to obdobje ni dolžna plačati pogodbene kazni.

22.V zvezi z navedbami tožnika v odgovoru na pritožbo pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je bil predmet presoje pritožbenega sodišča glede pogodbene kazni zamejen z odgovorom na vprašanje, ali je sodišče toženi stranki upravičeno naložilo plačilo pogodbene kazni v času od 6. 9. 2019 do 18. 9. 2019. V preostalem delu je bil tožnikov tožbeni zahtevek zavrnjen, tožnik pa zoper takšno odločitev ni vložil pritožbe. Tožnik zato ne more več uveljavljati, da je tožena stranka odgovorna za nepravočasno izdajo uporabnega dovoljenja in je bila zato v zamudi z izročitvijo nepremičnine že pred 5. 9. 2019, kakor tudi ne, da je bila v zamudi po 18. 9. 2019, ker je tožnika šele 30. 9. 2019 pozvala k prevzemu nepremičnine ter mu omogočila njen prevzem šele 8. 10. 2019.

23.Tožnik v odgovoru na pritožbo smiselno navaja tudi, da tožena stranka ni zatrjevala in izkazala, da so bili v času od 6. 9. 2019 do 18. 9. 2019 izpolnjeni drugi pogoji za izročitev nepremičnine iz tretjega odstavka 16. člena ZVKSES. Vendar so takšne navedbe prepozne, saj v postopku pred sodiščem prve stopnje obstoju teh pogojev ni ugovarjal, temveč je bilo sporno le, ali tožena stranka odgovarja za odlog izdaje uporabnega dovoljenja in ali je dolžna plačati pogodbeno kazen tudi za čas po pozivu tožnika k prevzemu nepremičnine. Tožena stranka se res ni izrecno sklicevala na rok iz 2. točke četrtega odstavka 16. člena ZVKSES, vendar pri njegovi uporabi ne gre za vprašanje trditvenega bremena, temveč vprašanje pravilne uporabe materialnega prava.

O stroških postopka

24.Pritožbeno sodišče kljub spremembi sodbe ni poseglo v stroškovno odločitev. Tožnik je uveljavljal dva zahtevka, ki sta bila obravnavana enakovredno; z enim je uspel, z drugim pa je propadel. Ker sta stranki imeli primerljive pravdne stroške, je glede na končni izid pravde utemeljeno, da vsaka krije svoje stroške postopka.

Odločitev pritožbenega sodišča in stroški pritožbenega postopka

25.Na podlagi vsega navedenega je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v 2. točki izreka spremenilo tako, da je zahtevek za plačilo pogodbene kazni zavrnilo še v preostalem delu (peta alineja 358. člena ZPP). V ostalem delu je pritožbo zavrnilo ter v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

26.Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na drugem odstavku 154. člena ZPP. Tožena stranka je izpodbijala tako odločitev o odstranitvi igrala kot odločitev o pogodbeni kazni, tožnik pa je predlagal potrditev sodbe v obeh delih. Glede odstranitve igrala je v pritožbenem postopku uspel tožnik, glede plačila pogodbene kazni pa tožena stranka. To utemeljuje ugotovitev, da je bil uspeh pravdnih strank v pritožbenem postopku primerljiv, ter odločitev, da vsaka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

-------------------------------

1Ta določa: Prodajalec izpolni obveznost izročiti nepremičnino kupcu: 1. ko pridobi uporabno dovoljenje, 2. ko je nepremičnina zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi (6. člen), in 3. če mora prodajalec po 21. členu tega zakona določiti upravnika: ko je prodajalec z upravnikom sklenil pogodbo o opravljanju upravniških storitev po SZ-1 in je upravnik prevzel skupne dele stavbe (22. člen).

2Ta določa: Prodajalec izroči nepremičnino kupcu tako, da mu: 1. omogoči posest nepremičnine, 2. izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in če je predmet prodaje posamezen del stavbe: tudi etažni načrt tega posameznega dela, 3. izroči predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave in 4. projekte izvedenih del.

3Tožnik namreč ni izpodbijal zavrnitve tožbenega zahtevka za čas do izdaje uporabnega dovoljenja.

4Primerjaj Predlog Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Poročevalec DZ, št. 93/2003, str. 152.

5Takšne navedbe so tudi neutemeljene, saj je tožnik sam priznal, da je njegov oče, ki je zanj urejal vse zadeve v zvezi s stanovanjem, poziv k prevzemu nepremičnine prejel 17. 9. 2019, tožena stranka pa ne more odgovarjati za okoliščine na strani tožnika in njegovega očeta, zaradi katerih nepremičnine nista mogla ali želela prevzeti v petnajstdnevnem roku od izdaje uporabnega dovoljenja.