Jedro

Pravilno je sodišče prve stopnje zaključilo, da prodaja nepremičnin tožeče stranke ni bila zgolj vabilo k dajanju ponudb temveč ponudba, saj gre za kmetijska zemljišča, upoštevaje 17.a člen ZKZ pa je predmet prodaje v primeru, če je zemljišče le delno kmetijsko, za celotno zemljišče velja, da je potrebno izvesti postopek prodaje po ZKZ. Stranka, ki je v zmoti lahko zahteva razveljavitev pogodbe zaradi bistvene zmote, razen če pri njeni sklenitvi ni ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu (drugi odstavek 46. člena OZ).

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek s katerim je tožeča stranka zahtevala ugotovitev delne ničnosti prodajne pogodbe sklenjene med njo kot prodajalcem in toženo stranko kot kupcem, v delu, ki se nanaša na prodajo 1/2 deleža parc. št. 246/3 in 246/4 obe k.o. ..., v preostalem delu glede prodaje solastniškega dela do 1/2 od celotne nepremičnine parc. št. 248, 249/1, 262/1 in 284 vse k.o. ..., prodajna pogodba ostane v veljavi (I točka izreka). Nadalje je v II. točki izreka zavrnilo podredni tožbeni zahtevek s katerim tožeča stranka zahteva delno razveljavitev prej navedene prodajne pogodbe. V III. točki izreka je predlog tožene stranke za povrnitev pravdnih stroškov zavrnilo.

2. Zoper sprejeto odločitev se pritožuje tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov, saj je sodišče zmotno ugotovilo, da ponudba za parc. št. 246/3 in 246/4 ni bila zgolj nezavezujoče vabilo k dajanju ponudb, ter da je prodajna pogodba v tem delu bila veljavno sklenjena. Tožeča stranka se ne strinja z odločitvijo sodišča prve stopnje, svoje navedbe pa opira na določbe Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o zmoti, izpodbijanju in ničnosti. Obe parceli št. 246/3 in 246/4 namreč nista kmetijski zemljišči v smislu 2. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), saj sta delno opredeljeni kot stavbni zemljišči. Drži, da je bila pogodba po pravilih ZKZ veljavno sklenjena to je z sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe in odobritvijo pristojnega upravnega organa, vendar to dejstvo ne izključuje pravil o zmoti, izpodbijanju in ničnosti po OZ, ki jih uveljavlja tožeča stranka. Sodišče je zmotno zaključilo, da v skladu s 17.a členom ZKZ predmet pogodbe lahko le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča. Obe sporni parceli sta namreč delno opredeljeni kot stavbni zemljišči v deležu 45 oziroma 44 %, zato zanju ne morejo veljati pravila o prodaji kmetijskega zemljišča. Zato javne objave ponudbe za nakup kmetijskega zemljišča ni mogoče razumeti kot ponudbe za sklenitev pogodbe toženi stranki samo zato, ker se je na javno objavo odzvala samo tožena stranka. Nadalje je pri sklepanju pogodbe glede spornih nepremičnin prišlo do nesporazuma v predmetu, kar predstavlja posebno obliko napake volje oziroma zavestne zaznave obeh pogodbenih strank. Tožeča in tožena stranka sta torej pri sklepanju pogodbe le mislili, da se strinjata o vseh bistvenih sestavinah pogodbe, v resnici pa obstaja zmota glede predmeta, saj sta obe pravdni stranki sporno zemljišče šteli kot kmetijsko zemljišče, v resnici pa sta obe zemljišči delno označeni kot stavbni zemljišči. Zato pogodba za vse nepremičnine po ceni 3 EUR/m2 v skupnem znesku 27.454,00 EUR ni veljavno sklenjena. Glede delne ničnosti pogodbe, navaja, da OZ v 88. členu določa, da zaradi ničnosti kakšnega pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko obstane brez ničnega določila in če to določilo ni bilo ne pogodbeni pogoj ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena. Tožena stranka bi po njenem mnenju sprejela tudi ponudbo, ki ne bi vključevala sedaj spornih parcel, prav tako pa se ne strinja z zaključkom sodišča, da sodišče ne more odločiti le o delni ničnosti, ker je upravni organ v tej obliki ni odobril. Zakon je namreč jasen zaradi ničnosti kakšnega pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko ostane brez ničnega določila. Prav tako je tožena stranka zaradi tako sklenjene pogodbe neupravičeno bogatena, saj prejeta kupnina več kot očitno ni ustrezala dejanski vrednosti nepremičnine. Tožena stranka je slednje vedela, saj je na tem področju strokovnjak. S tem pa je tožena stranka ravnala v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Tožeča stranka sporne pogodbe, v kolikor bi vedela, da je del zemljišča stavbno zemljišče nikoli ne bi sklenila, bila je v zmoti in prepričana, da so vsa zemljišča opredeljena kot kmetijska, kot tujec pa ni vedela, da si lahko pridobi podatke o namembnosti zemljišča. Res je v postopku prodaje sodelovala odvetnica, vendar je zadevo vodila odvetniška pripravnica, ki je vpogledala v javni portal Geodetske uprave, kjer je bilo zabeleženo, da je območje v celoti kmetijsko zemljišče, nato pa oddala ponudbo. Po oddaji je sicer naročila potrdilo o namenski rabi zemljišča, po navodilih tožeče stranke, po prejemu potrdila pa je ugotovila, da bi morala biti cena zemljišč višja. Zmota je tudi bistvena, saj se nanaša na bistvene lastnosti predmeta, stranka ki je v zmoti pa lahko zahteva razveljavitev pogodbe zaradi bistvene zmote. Tožeča stranka izpostavlja, da je njena pooblaščenka ravnala z zadostno skrbnostjo, saj je namensko rabo zemljišč preverila na spletnem portalu Geodetske uprave. Tem podatkom je zaupala, potrdila o namenski rabi zemljišč res ni pridobila, vendar se to niti tožeči stranki ni zdelo potrebno, saj bi to pomenilo dodatni strošek ter ponovno podaljšanje samega postopka prodaje. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi, predmetno sodbo razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, vse z stroškovno posledico.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče druge stopnje je izpodbijano sodbo preizkusilo v okviru pritožbenih navedb in po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP).

5. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da je tožeča stranka dne 22. 8. 2019 pri Upravni enoti B. podala ponudbo za prodajo solastniškega deleža do 1/2 od celote kmetijskih zemljišč, podrobneje navedenih v izreku izpodbijane sodbe za ceno 3 EUR/m2, kar skupaj znaša 27.454,00 EUR. Ponudbo je kot edina sprejela tožena stranka s pisno izjavo z dne 23. 9. 2019, Upravna enota B. pa je pravni posel odobrila z odločbo št. 330-1174/2019-5. Zoper odločbo Upravne enote B. se je tožeča stranka pritožila v delu, ki se nanaša na prodajo solastniškega deleža do 1/2 od celote nepremičnin s parc. št. 246/3 in 246/4 v delu, kjer sta nepremičnini opredeljeni kot stavbni zemljišči. Ministrstvo za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano RS je kot drugostopenjski organ pritožbo tožeče stranke zavrnil. V predmetnem postopku je tožeča stranka tako postavila dva zahtevka primarnega na ugotovitev delne ničnosti prodajne pogodbe v delu ki se nanaša na prodajo parc. št. 246/3 in 246/4 oziroma na ugotovitev delne neveljavnosti prodajne pogodbe za prej navedeni parceli (podredni zahtevek).

**K zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka:**

6. Pravilno je sodišče prve stopnje zaključilo, da prodaja nepremičnin tožeče stranke ni bila zgolj vabilo k dajanju ponudb temveč ponudba, saj gre za kmetijska zemljišča, upoštevaje 17.a člen ZKZ pa je predmet prodaje v primeru, če je zemljišče le delno kmetijsko, za celotno zemljišče velja, da je potrebno izvesti postopek prodaje po ZKZ, saj je odločujoče dejstvo, da lahko lastnik nepremičnine ne glede na njen status to proda kot celoto. Zato je pravilen zaključek sodišče prve stopnje, da je tudi za prodajo spornih nepremičnin potrebno izvesti postopek po ZKZ1. Tožeča stranka je tako pravilno objavila ponudbo, tožena stranka pa jo je dne 23. 9. 2019 s pisno izjavo tudi sprejela, s čemer je bila prodajna pogodba sklenjena, pod odložnim pogojem, pridobitve odobritve pravnega posla s strani upravne enote. Nesporno je Upravna enota B. pravni posel odobrila (10. točka obrazložitve izpodbijane sodbe).

7. Pritožba nadalje graja odločitev sodišča prve stopnje, ki ni sledilo njenim navedbam, da do sklenitve pogodbe ni prišlo zaradi nesporazuma glede predmeta pogodbe, v skladu s 16. členom OZ2. Nepremičnine, ki so predmet prodajne pogodbe so med pravdnima strankama bile jasno in določno opredeljene. Pogodba pa je bila sklenjena za prodajo vseh nepremičnin skupaj po ceni 3,00 EUR/m2 (v skupnem znesku 27.454,00 EUR), kar je bila dejansko višja cena kot sicer za kmetijska zemljišča pogodbe sklepa tožena stranka, ki je v svojih pripravljalnih vlogah neprerekano zatrjevala, da sicer za kmetijska zemljišča velja vrednost od 1,00 do 2,00 EUR/m2, prav tako pa iz tega razloga, ker 3,5 EUR/m2 zahteva solastnica spornih nepremičnin, z njo tožena stranka prodajne pogodbe ni sklenila. S tem pa med pravdnima strankama ni prišlo do nesporazuma glede predmeta pogodbe in s tem do nesklenitve pogodbe, kot to zatrjuje tožeča stranka. Načelo vestnosti in poštenja tudi v primeru nesporazuma terja določene omejitve pri uveljavljanju resnične volje in varovanju interesov zgolj ene stranke. Stranka mora v času sklepanja pogodbe zahtevati pojasnilo glede okoliščin, ki lahko privedejo do nesporazuma. V kolikor tega ne stori, se lahko sklicuje na nesporazum le, če je objektivno mogoče opravičiti njeno drugačno razumevanje narave pogodbe ali predmeta obveznosti. Nesporazum pomeni, da o soglasju ni mogoče govoriti.3 V kolikor pa gre za nesoglasje, gre za obliko zmote, za katero je predvidena sankcija izpodbojnosti, kot je pravilno zaključilo sodišče prve stopnje.

8. Nadalje sodišče druge stopnje ugotavlja, da v predmetni zadevi ni mogoče uporabiti instituta o delni ničnosti.4 Tožeča stranka je podala ponudbo v skladu z določbami ZKZ za 1/2 solastniškega deleža od celote vseh navedenih nepremičnin in takšno enovito ponudbo je tožena stranka sprejela s pisno izjavo. Izjava o sprejemu ponudbe je bila dana za vsa, v prodajo ponujena zemljišča po enotni ceni. Prodajalec pa je na objavljeno ponudbo vezan. Prav tako je nanjo vezan prejemnik ponudbe, to je bodoči kupec5. Sodišče druge stopnje v celoti soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje iz 14. točke obrazložitve, da bi v primeru ugotovljene delne ničnosti konkretne pogodbe, prišlo do spremembe prvotne ponudbe tožeče stranke in kasnejši sprejem ponudbe tožene stranke za prodajo kmetijskih zemljišč, ki jo mora odobriti upravni organ v skladu z 19. in 22. členom ZKZ. Tožena stranka pa je na ceno 3,00 EUR/m2 pristala prav iz razloga prodaje vseh nepremičnin tožeče stranke, s tem pa se pokaže, da je prav prodaja vseh nepremičnin tožeče stranke v kompletu, bistvena sestavina pogodbe, delna ničnost pa se ne more nanašati na bistvene elemente pogodbe, brez katerih stranki pogodbe ne bi sklenili.6 Pri tem je potrebno upoštevati tudi voljo strank. Tako v primeru delne ničnosti spremenjena pogodba več ne bi bila skladna z vsebino ponudbe tožeče stranke in s sprejemom tožene stranke. Zato je sodišče prve stopnje pravilno zahtevek na ugotovitev delne ničnosti zavrnilo.

**K zahtevku na ugotovitev delne neveljavnosti sklenjene pogodbe:**

9. Tožeča stranka uveljavlja delno neveljavnost pogodbe zaradi zmote. Zatrjuje, da pogodbe ne bi sklenila v kolikor bi vedela, da je del zemljišča stavbno zemljišče. Bila je zmotno prepričana, da so vsa zemljišča opredeljena kot kmetijska zemljišča, kot tujec pa ni vedela, kje si lahko pridobi podatke o namembnosti zemljišča. 10. Stranka, ki je v zmoti lahko zahteva razveljavitev pogodbe zaradi bistvene zmote, razen če pri njeni sklenitvi ni ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu (drugi odstavek 46. člena OZ). Presoja o skrbnosti pri sklepanju pogodbe je odvisna od okoliščin vsake posamezne zadeve. V obravnavanem primeru je ključno, da je ponudbo za tožečo stranko, za prodajo kmetijskih zemljišč, sestavila odvetnica C. C., zato je sklicevanje tožeče stranke na opravičljivo zmoto, ker je tujec v predmetni zadevi brezpredmetna. Na slednje tudi ne vpliva ugotovitev, da je za odvetnico C. C. ponudbo pripravljala pripravnica, zaposlena v odvetniški pisarni. Odvetniška pisarna je za tožečo stranko šele po oddaji ponudbe naročila potrdila o namenski rabi, pri tem pa se sklicuje, da je ravnala po navodilu stranke, da mora tistega dne vložiti ponudbo.

11. Tožeča stranka tako po eni strani zatrjuje, da je bila kot tujec v opravičljivi zmoti, po drugi strani pa si je najela profesionalca za sklepanje predmetne prodajne pogodbe - odvetniško pisarno, ki svoje malomarno ravnanje opravičuje s sklicevanjem na izrecno navodilo tožeče stranke, kdaj naj si pridobi podatke o namembnosti zemljišča. Odvetniška pisarna je za tožečo stranko prodajala nepremičnine daljše obdobje (tudi solastnici, potem, ko je postala solastnica že v letu 2016), o namenski rabi nepremičnin pa bi se lahko prepričala s vpogledom v podatke Geodetske uprave, ki je prosto dostopen. S tem pa je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da zatrjevana zmota tožeče stranke ni bila opravičljiva, saj pri sklepanju pogodbe ni ravnala s skrbnostjo, ki se zahteva v prometu. Odvetniška pisarna kot strokovnjak je vedela oz. bi morala vedeti, da mora pridobiti ustrezna potrdila oziroma opraviti ustrezne poizvedbe s vpogledom v javne evidence preden je ponudbo objavila, česar pa ni storila oz. je to storila šele po objavi ponudbe. Zato je sklicevanje tožeče stranke na opravičljivo zmoto zgolj iz razloga, ker je tujec, v predmetni zadevi brezpredmetna.

12. Glede na obrazloženo je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno v celoti zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

13. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje stroške pritožbenega postopka (165. v zvezi s 154. členom ZPP).

1 UPRS Sodba IU 2329/2018 z dne 6. 11. 2020 2 16. člen OZ: Kadar sta stranki prepričani, da se strinjata, dejansko pa je med njima nesporazum o naravi pogodbe ali o podlagi ali predmetu obveznosti, se šteje, da pogodba ni bila sklenjena. 3 V. Krajnc, Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, GV 2003, str. 213-214. 4 Drugi odstavek 88. člena OZ: Zaradi ničnosti kakšnega pogodbenega določila ni nična tudi sama pogodba, če lahko obstane brez ničnega določila in če to določilo ni bilo ne pogodbeni pogoj ne odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena. 5 Sodba Upravnega sodišča I U-337/2009 z dne 13. 7. 2010. 6 N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga GV Založba 2003, str. 516.