Jedro

Toženca sta se zahtevku na izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine upirala z ugovorom neizpolnitve (ugovorom sočasne izpolnitve) - tožniku nista dolžna izročiti zemljiškoknjižnega dovolila za vpis solastninske pravice, dokler tožnik v celoti ne bo izpolnil svoje pogodbene obveznosti. Gre za materialnopravni ugovor, ki vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka. Pravna posledica ugovora je upravičenost stranke, ki ugovarja, da zadrži svojo izpolnitev toliko časa, dokler ne izpolni oziroma ni pripravljena izpolniti tudi nasprotna stranka. Ugovor neizpolnjene pogodbe se lahko uveljavlja samo, če je prišlo do neizpolnitve glavne obveznosti. Sodišče v takšnem primeru ugodi zahtevku ter ob tem določi pogoj, pod katerim je toženec dolžan izpolniti obveznost.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje tožencema naložilo, (1) da v roku 15 dni tožniku izstavita zemljiškoknjižno dovolilo, s katerim dovoljujeta vknjižbo lastninske pravice v tožnikovo korist pri nepremičninah z ID znakom: - parcela 0000 65/58, - parcela 0000 65/59, - parcela 0000 65/60, - parcela 0000 65/61 in - parcela 0000 78/6, v deležu 6/14 od celote, in sicer tako, da tožniku izročita listino, na kateri bosta njuna notarsko overjena podpisa in ki bo vsebovala zemljiškoknjižno dovolilo z določeno vsebino, ter (2) da tožniku povrneta 5.071,66 EUR pravdnih stroškov.

2.Toženca se zoper sodbo pritožujeta iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP.

Pritožbenemu sodišču predlagata, da sodbo spremeni (zavrne tožbeni zahtevek), oziroma podredno, jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, v obeh primerih v tožnikovo stroškovno breme.

Nasprotujeta ugotovitvi, da naj bi jima tožnik dolgoval le še del zakonskih zamudnih obresti. Iz naslova zamudnih obresti jima dolguje še 19.669,19 EUR. Sodišče bi moralo izdelati obračun zakonskih zamudnih obresti. OZ

ne določa, da bi neizpolnitev obveznosti iz naslova zakonskih zamudnih obresti predstavljala neznaten del obveznosti. Sodišče je izhajalo iz obračuna, ki kot izhodišče upošteva kupnino 115.000 EUR, ne 118.000 EUR, kar pomeni, da tožnik ni plačal najmanj 3.000 EUR glavnice. A. A. bi lahko izdal potrdilo o poplačilu dolga tožencev do družbe B., d. o. o., nima pa nobenih upravičenj, da bi v imenu tožencev oziroma v razmerju do njiju ugotavljal stanje tožnikovega dolga. Ni izkazan dogovor o 6 % obrestni meri za zamudne obresti, po kateri je A. A. obračunaval dolg.

Z iztekom roka za plačilo zadnjega obroka 30. 6. 2011 je bila prodajna pogodba ex lege razvezana. S tožnikovimi samovoljnimi plačili ni oživela. Zmotna je ugotovitev, da sta toženca dovolila prijavo stalnega prebivališča v želji po ohranitvi pogodbe v veljavi. Toženka je izpovedala, da je soglasje podala, ker so to (pod grožnjo globe) zahtevali pristojni organi. Toženca nista dovolila brezplačne uporabe stanovanja, zato sta že pred vselitvijo zahtevala plačilo uporabnine. V postopku sta zanikala dolg do družbe C., d. o. o., plačilo 7.220 EUR je bilo izvedeno brez njunega soglasja. Enako velja tudi za zadnje tožnikovo nakazilo. Kupnine niso predstavljala najmanj plačila dvakrat po 10.000 EUR, 7.220 EUR, 1.800 EUR in 3.000 EUR. Tožnik je prevzel dolgove tožencev do njunih upnikov, kar izhaja iz dejstva, da je pri sklenitvi pogodbe sodeloval A. A. (direktor družbe B., d. o. o.), ter iz I. in IV. člena prodajne pogodbe (prodajna pogodba vsebuje pogodbo o prevzemu dolga). A. A. ni deloval kot pooblaščenec tožencev, pri poslu je sodeloval zgolj kot zakoniti zastopnik upnika, oziroma zato, ker je tožnik prevzel dolg tožencev do družbe B., d. o. o.

3.Tožnik je v odgovoru na pritožbo predlagal njeno zavrnitev.

4.Pritožba je utemeljena.

5.Tožnik v tej pravdi zahteva, da mu toženca izstavita ustrezno zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere se bo pri nepremičninah - parcelah 65/58, 65/59, 65/60, 65/61 in 78/6, vse k. o. X, lahko vknjižil kot solastnik, z deležem do 6/14. Toženca sta obveznost zavračala z ugovorom, da tožnik na podlagi dne 25. 3. 2011 sklenjene prodajne pogodbe ni plačal celotne kupnine.

6.Po sodišču prve stopnje ugotovljeno dejansko stanje je sledeče:

6.- Predmet prodaje/nakupa je bil solastniški delež na nepremičninah - parcelah 65/9 in 78/6, k. o. X (v naravi stanovanje s kletjo in dvema parkirnima mestoma). Tožnik se je kot kupec v razmerju do tožencev kot prodajalcev zavezal, da jima bo plačal kupnino v višini 118.000 EUR (dogovora o znižanju kupnine na 115.000 EUR ni dokazal), in sicer zadnji (četrti) obrok v višini 81.738,42 EUR najkasneje do 30. 6. 2011, z nakazilom upniku prodajalcev - družbi B., d. o. o. Toženca pa sta se v razmerju do tožnika zavezala, da mu bosta nepremičnine izročila v last in posest. Podala sta izrecno in nepogojno izjavo, da pri nepremičninah - parcelah 65/9 in 78/6, k. o. X, dovoljujeta vknjižbo (so)lastninske pravice (z deležem do 6/14) v tožnikovo korist.

6.- Po sklenitvi pogodbe se je parcela 65/9 delila, iz nje so nastale parcele 65/58, 65/59, 65/60 in 65/61.

6.- Tožnik je že pred podpisom pogodbe plačal prve tri obroke kupnine (skupno 36.261,58 EUR), s plačilom zadnjega obroka pa je zamujal, zato sta ga toženca pisno pozvala, da neplačani znesek poravna najkasneje do 15. 9. 2011.

6.- Tožnik je (po tem, ko je bil že v zamudi z izpolnitvijo denarne obveznosti) na račun kupnine tožencema plačal "na roke" 3.000 EUR (12. 9. 2011), 1.800 EUR (decembra 2012) in 3.000 EUR (decembra 2013) ter z nakazili 10.000 EUR (toženki - 4. 5. 2015), 10.000 EUR (toženki - 5. 5. 2015), 7.220 EUR (družbi C., d. o. o. - 5. 5.2015), 17.780 EUR (družbi B., d. o. o. - 5. 5. 2015) in 47.511,20 EUR (družbi B., d. o. o. - 22. 9. 2016).

6.- Tožnik je iz naslova kupnine tožencema plačal skupno 136.572,20 EUR.

7.Pritožnika ne vzbudita dvoma o pravilnosti dokazne presoje, da je tožnik izvršil vsa zatrjevana delna plačila, da je šlo za delna plačila na račun kupnine in da sta toženca soglašala z nakazili v korist njunih upnikov. Ker se je tožnik z družino v stanovanje vselil šele avgusta 2015, ni življenjsko prepričljivo, da bi v odsotnosti dogovora o plačilu za uporabo nepremičnine,

7.delna plačila (1.800 EUR, 3.000 EUR in dvakrat po 10.000 EUR), opravljena pred vselitvijo, predstavljala uporabnino (oziroma "odškodnino za stanovanje, ker ga ni mogel oddajati", kot je namen plačila 20.000 EUR v svoji izpovedi neprepričljivo pojasnil toženec). Da sta tudi toženca vsa delna plačila štela za kupnino, izhaja iz njune navedbe v odgovoru na tožbo, podanem v pravdi zaradi motenja posesti (priloga A24), da je tožnik zadnji obrok kupnine plačal šele septembra 2016. Sodišče prve stopnje je pravilno dokazno težo pripisalo dejstvom, da sta toženca tudi po 30. 6. 2011 od tožnika prejemala denarna sredstva, da nista zahtevala njegove izselitve iz stanovanja in da sta soglašala s prijavo stalnega prebivališča družine na naslovu Y. Četudi naj bi toženca po pritožbeni navedbi soglasje podala v izogib plačilu globe,

7.je odločilno, da so bila njuna ravnanja v nasprotju s pritožbeno tezo o razvezani pogodbi.

8.Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je prodajno pogodbo pripravil A. A., sicer družbenik in direktor družbe B., d. o. o., ki je tudi vodil stanje tožnikovega dolga (priloga A23) in v soglasju s tožencema dajal tožniku navodila, kam naj nakaže določen del kupnine. Da ni deloval samoinicitivno (mimo njune volje), kot prikazujeta pritožnika, temveč kot njun de facto pooblaščenec (v sklenitveni in izpolnitveni fazi posla), izhaja iz skladnih izpovedi tožnika

in priče A. A.

Okoliščina, da je bil kot direktor in družbenik družbe, ki je bila s tožencema v upniško - dolžniškem razmerju, zainteresiran za realizacijo prodajne pogodbe, njegovi izpovedi ne odvzema verodostojnosti. Pritožbeno navedbo, da sta bili nakazili 7.220 EUR in 47.511,20 EUR izvedeni brez soglasja tožencev, je smiselno mogoče razumeti kot navedbo o preklicu pooblastila, ki pa ima lahko pravne posledice le v razmerju med pooblastiteljem in pooblaščencem (78. člen OZ).

9.Vsebina IV. člena prodajne pogodbe

je jasna, kar izključuje potrebo po razlagi po skupnem namenu pogodbenikov (82. člen OZ). Pogodbeno določilo je mogoče razumeti izključno kot dogovor o načinu plačila kupnine (tožnik je del kupnine plačal neposredno prodajalcema, del kupnine pa tako, da je prevzel izpolnitev obveznosti prodajalcev do njunih upnikov), in ne kot dogovor z učinki pogodbe o prevzemu dolga,

na podlagi katere bi bila toženca osvobojena dolžnosti izpolnitve v razmerju do svojih upnikov.

Tožnikova nakazila družbama C., d. o. o. in B., d. o. o. torej predstavljajo realizacijo dogovora o načinu plačila, ne prevzema dolga. Z izpolnitvami tretji osebi je tožnikova obveznost v razmerju do upnikov (tožencev) v tem obsegu prenehala (280. člen OZ). Drugačno pritožbeno stališče tudi v izpovedi A. A.

nima dokazne opore. Po pritožbeni navedbi naj bi A. A. kot zakoniti zastopnik upnika vodil evidenco plačil ter se s tožnikom (svojim novim dolžnikom) dogovarjal o delnih plačilih dolga, kar pa je v nasprotju z dejstvom, da je A. A. v evidenci plačil (priloga A23) upošteval tudi vsa delna plačila, opravljena neposredno v korist tožencev.

10.Zapis v IV. členu prodajne pogodbe (da stranke soglašajo, da je plačilo celotne kupnine bistvena sestavina pogodbe in da pogodba šteje za razdrto, če kupnina ne bo plačala na dogovorjeni način) ne omogoča sklepanja, da gre za fiksno pogodbo, torej pogodbo, pri kateri je izpolnitev obveznosti bistvena sestavina pogodbe (104. člen OZ). Pravdni stranki se zgolj z določitvijo roka izpolnitve nista dogovorili o fiksnosti posla. Toženca pa nista trdila, da bi bila kasnejša izpolnitev prodajne pogodbe zanju brez pomena, da sta takšno voljo ob sklenitvi pogodbe izrazila in da je tožnik pomen časa izpolnitve sprejel kot element svoje obveznosti.

Pri pogodbi, pri kateri izpolnitev obveznosti v določenem roku ni bistvena sestavina pogodbe, obdrži dolžnik pravico, da tudi po izteku roka izpolni svojo obveznost, upnik pa, da zahteva njeno izpolnitev (105. člen OZ). Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da sta pravdni stranki ne glede na tožnikovo zamudo s plačilom zadnjega obroka kupnine, s konkludentnimi ravnanji (tožnik s plačevanjem obrokov kupnine, toženca pa s sprejemanjem teh obrokov) prodajno pogodbo ohranili v veljavi.

11.Toženca sta se zahtevku na izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine upirala z ugovorom neizpolnitve (ugovorom sočasne izpolnitve)

- tožniku nista dolžna izročiti zemljiškoknjižnega dovolila za vpis solastninske pravice

, dokler tožnik v celoti ne bo izpolnil svoje pogodbene obveznosti. Gre za materialnopravni ugovor, ki vpliva na utemeljenost tožbenega zahtevka.

Pravna posledica ugovora je upravičenost stranke, ki ugovarja, da zadrži svojo izpolnitev toliko časa, dokler ne izpolni oziroma ni pripravljena izpolniti tudi nasprotna stranka. Ugovor neizpolnjene pogodbe se lahko uveljavlja samo, če je prišlo do neizpolnitve glavne obveznosti.

Sodišče v takšnem primeru ugodi zahtevku ter ob tem določi pogoj, pod katerim je toženec dolžan izpolniti obveznost.

14.Vse navedeno je mogoče strniti v zaključek, da je odločitev o neutemeljenosti ugovora neizpolnitve (najmanj) preuranjena. O (ne)utemeljenosti ugovora bo lahko sodišče prve stopnje odločalo šele po tem, ko bo, upoštevajoč vsa delna plačila, ugotovilo višino dogovorjenih in obračunanih zamudnih obresti, ter uporabilo pravilo iz 288. člena OZ (od celotnega plačanega zneska bo moralo najprej odšteti dolžne zamudne obresti in šele nato glavnico).

15.Zaradi neuporabe materialnopravnega pravila je ostal neraziskan sklop odločilnih dejstev glede ugovora neizpolnitve, zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišče prve stopnje v ponovno sojenje (355. člen ZPP). Dopolnitev postopka na prvi stopnji je nujna za zagotovitev pravic obeh strank do učinkovitega sodnega varstva (v nasprotnem bi bil celoten sklop dejstev, ki jih sodišče prve stopnje še ni obravnavalo, obravnavan le na eni stopnji sojenja, kar bi stranki prikrajšalo v njuni pravici do pravnega sredstva). Obenem z vrnitvijo zadeve v ponovno odločanje nobena od strank ne bo utrpela hujše kršitve pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (drugi odstavek 354. člena ZPP).

16.Končni uspeh strank v tej fazi postopka še ni znan. Ker je pravica do povračila stroškov postopka odvisna od končne odločbe o glavni stvari, se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo (četrti in šesti odstavek 163. člena ZPP, tretji odstavek 165. člena ZPP).

-------------------------------

1 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami. 2 Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami. 3 Pravilen seštevek vseh delnih plačil je 136.572,78 EUR. 4 Tožnik in njegova žena sta v izpovedih obstoj takšnega dogovora zanikala. 5 Toženec je izpovedal, da "so ženo maltretirali iz občine, da jih mora prijaviti, ker bi sicer plačali kazen". 6 O vlogi A. A. je povedal, da je pripravil pogodbo, preračunal preostanek njegovega dolga, mu dajal podatke o njegovem dolgu do tožencev in da je sam vsa nakazila izvedel skladno s skupnim dogovorom. 7 Iz njegove izpovedi izhaja, da je s tožencem že v preteklosti poslovno sodeloval, da je pomagal pri pripravi prodajne pogodbe, da je pri poslu sodeloval kot prijatelj in da je v dogovoru s tožencem dal tožniku navodilo, kam naj nakaže denar. 8 Določba glasi: "Stranke soglašajo, da je plačilo celotne kupnine bistvena sestavina te pogodbe in se pogodba šteje za razdrto, če kupnina ne bo plačana na sledeči način: - 1. obrok - ara v višini 6.000 EUR...v znak sklenitve pravnega posla in utrditve medsebojnih obveznosti na roke prodajalcema, kar pogodbeni stranki potrdita s podpisom na tej pogodbi in se šteje kot prvi obrok kupnine, - 2. obrok v višini 15.261,58 EUR je banka D. d. d. dne 28. 2. 2011 nakazala upniku banki E. d. d., - 3. obrok v višini 15.000 EUR je banka D. d. d. dne 28. 2. 2011 nakazala upniku B. d. o. o. 011, - 4. obrok v višini 81.738,42 EUR bo kupec poravnal tako, da bo znesek nakazal na TRR B. d. o. o. 011 najkasneje do 30. 6. 2011." 9 Prevzem dolga se opravi s pogodbo med dol
7enikom in prevzemnikom, v katero je privolil upnik (prvi odstavek 427.
0d lena OZ). 10 S prevzemom dolga stopi prevzemnik na mesto prejšnjega dolžnika, ta pa je s tem prost obveznosti (prvi odstavek 429. člena OZ). 11 Iz njegove izpovedi izhaja, da je bila po tem, ko je kupec začel zamujati z zadnjim delom kupnine, težava v tem, da je toženec zamujal s plačili za kredit, ki naj bi ga poplačal z zadnjim delom kupnine. 12 Glej Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 568. 13 V dvostranskih pogodbah ni nobena stranka dolžna izpolniti svoje obveznosti, če druga stranka ne izpolni ali ni pripravljena sočasno izpolniti svoje obveznosti, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izhaja iz narave posla (prvi odstavek 101. člena OZ). Če pa na sodišču ena stranka ugovarja, da ni dolžna izpolniti svoje obveznosti, dokler tudi druga stranka ne izpolni svoje, ji sodišče naloži, da mora izpolniti svojo obveznost takrat, ko jo izpolni tudi druga stranka (drugi odstavek 101. člena OZ). 14 Če prodana nepremičnina kasneje ne bi bila predmet parcelacije, bi zadoščal zahtevek na overitev podpisa prodajalcev na prodajni pogodbi. 15 Glej Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba , Ljubljana 2003, str. 553 in 554. 16 S tem, ko sodišče ugovoru toženca ugodi (na način, da v izreku sodbe izreče pogoj, da je toženec dolžan izpolniti le, če obenem tudi tožnik izpolni svojo obveznost), deloma zavrne tožbeni zahtevek tožnika. Prisodi tožniku torej nekaj manj, ne pa nekaj drugega (extra petitum), kot je zahteval. Glej sklep Vrhovnega sodišča II Ips 253/2015 z dne 8. 6. 2017 (in ostale odločbe Vrhovnega sodišča, navedene v opombi 4 tega sklepa) ter Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, GV Založba in Založba Uradni list, Ljubljana 2005, str. 31. 17 Upnik in dolžnik se lahko dogovorita, da je obrestna mera zamudnih obresti nižja ali višja od obrestne mere zamudnih obresti, določene z zakonom (379. člen OZ). 18 Poziv ne vsebuje dostavka - zakonskih. Sodišče prve stopnje je v 19. točki obrazložitve izpodbijane sodbe napačno povzelo vsebino poziva kot opozorilo na tek zakonskih zamudnih obresti.

Zveza: