Jedro

Toženec ni na pogodbeno dogovorjen način odpovedal najemne pogodbe in se zato neutemeljeno sklicuje na prenehanje najemnega razmerja s konkludentnim ravnanjem – izpraznitvijo poslovnih prostorov.

Ker je torej tožnik v skladu s pogodbeno dogovorjenim načinom pisno pravno veljavno odpovedal tožencu najemno pogodbo z dnem 1. 5. 2019, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da je tožnikov tožbeni zahtevek utemeljen.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka in je dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka 279,99 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku tega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženec dolžan tožniku v roku 15 dni plačati 3.589,44 EUR in zakonske zamudne obresti od zneska 196,48 EUR od 16. 6. 2018 dalje do plačila, od 424,12 EUR od 16. 10. 2018 dalje do plačila, od 424,12 EUR od 16. 11. 2018 dalje do plačila, od 424,12 od 16. 12. 2018 dalje do plačila, od 424,12 EUR od 16. 1. 2019 dalje do plačila, od 424,12 EUR od 16. 2. 2019 dalje do plačila, od 424,12 EUR od 16. 3. 2019 dalje do plačila, od 424,12 EUR od 16. 4. 2019 dalje do plačila in od 424,12 EUR od 16. 5. 2019 dalje do plačila (točka I izreka). O stroških pravdnega postopka je odločilo tako, da je toženec dolžan tožniku v roku 15 dni povrniti stroške pravdnega postopka 1.161,00 EUR, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka tega roka do plačila (točka II izreka).

2. Toženec je s pritožbo izpodbijal sodbo sodišča prve stopnje in navedel, da uveljavlja vse tri pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Predlagal je ugoditev pritožbi in spremembo izpodbijane sodbe tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne in tožniku naloži povrnitev stroškov postopka tožencu, tako stroške pred sodiščem prve stopnje, kakor tudi stroške pritožbenega postopka, vse v roku 8 dni, v primeru zamude pa s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne zamude do plačila. Podredno pa je predlagal razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi je navajal, da je izpodbijana sodba pravno zgrešena in nevzdržna, sprejeta na podlagi zmotno ugotovljenega dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Sodišče je verjelo tožencu in pričam L., L. in M., da so bili poslovni prostori v celoti izpraznjeni najkasneje v začetku novembra 2018, ključi pa izročeni drugi najemnici poslovnih prostorov tožnika, saj jih nikakor niso mogli izročiti pooblaščeni osebi tožnika, da je navedeno med pravdnima strankama nesporno in je bilo nesporno za samo sodišče. To dejansko pomeni, da je toženec ob svoji izselitvi, ki tožniku ni mogla ostati neznana, dal jasno na znanje, da zanj najemno razmerje ne obstoji več, da po izselitvi iz tožnikovih poslovnih prostorov ne namerava nadaljevati najemnega razmerja. V zavrnitvi računa z dne 21. 1. 2019 za najemnino za december 2018 je toženec izrecno navedel, da ga zavrača iz razloga, ker se je že izselil iz poslovnih prostorov tožnika in jih ne uporablja več in tudi podal predlog kompenzacije že dolgovanega zneska z nabavljenim kurilnim oljem, tožnik pa ni odgovoril, da se ne strinja. Tožnik ni odreagiral v smeri, da bi sam zahteval izvedbo primopredaje prostorov ter izročitve ključev, kar samo po sebi nima vpliva na veljavo podanega odstopa od najemne pogodbe, saj navedeni opravili nista na podlagi zakona na noben način določeni kot kakršnakoli procesna predpostavka za veljavnost podanega pisnega odstopa – to je bilo s strani toženca najkasneje 20. 1. 2019 – od sklenjenega najemnega razmerja. Tožnik je v maju 2019 odreagiral na način, da je na toženca naslovil svojo odstopno izjavo domnevno iz razloga neplačila najemnin po najemni pogodbi. Tožnik ni v zvezi z izvršitvijo zaključka najemnega razmerja dejansko ničesar storil, generalni direktor tožnika je na dan toženčeve odselitve iz poslovnih prostorov s svojo odsotnostjo onemogočil izvedbo primopredaje in izročitve ključev, to so pojasnile priče. Tega sodišče prve stopnje ni ustrezno upoštevalo in zgrešeno je zavzelo stališče, da toženec s tožnikom o zaključku najemnega razmerja ni sklenil ustreznega dogovora. Dalje je navajal, da je sklenjeno najemno pogodbo res mogoče odpovedati na podlagi medsebojno sklenjenega sporazuma o razvezi sklenjene pogodbe. Vendar je od sklenjene najemne pogodbe mogoče odstopiti tudi na podlagi enostranske izjave ene od pogodbenih strank, ki ima prav tako svoje pravne posledice s trenutkom podaje. Pravna stroka in tudi izoblikovana sodna praksa pa potrebno pravno veljavnost dajejo tudi neposrednim dejanjem in ravnanjem pogodbenih strank, iz katerih je mogoče povsem jasno razbrati izraženo voljo pogodbene stranke, govora je o takoimenovanih konkludentnih dejanjih. Sama izpraznitev poslovnih prostorov s strani toženca, ki je trajala dejansko ves delovni dan, je več kot na jasen način, na katerega je toženec izrazil svojo voljo, da zanj najemno razmerje, ki ga je predhodno sklenil s tožnikom, ne obstaja več. To svoje početje, ki je bilo tožniku znano, je toženec v nadaljevanju podprl še s pisno izjavo v obliki zavrnitve računa za najemnino za december 2018, z dne 20. 1. 2019. Iz te povsem jasno izhaja, da toženec poslovnih prostorov nima več v najemu, zaradi česar tudi zavrača izstavljen račun tožnika, tega sodišče v izpodbijani sodbi ni upoštevalo, saj je pravno povsem neutemeljeno zelo ozko, oziroma že kar preozko presojalo možne načine prenehanja sklenjene najemne pogodbe. Da se je tožnik z voljo toženca po prenehanju najemnega razmerja dejansko seznanil, kaže dejstvo, da je tožnik odgovoril na podani predlog za delno kompenzacijo neporavnanih obveznosti z nabavljenim kurilnim oljem, ki je bil podan hkrati z izjavo o prenehanju najemnega razmerja, oziroma odstopa od slednjega, kar je toženec storil na povsem laičen način, saj je slednjega v celoti zavrnila.

3. Tožnik je v odgovoru na pritožbo prerekal pritožbene navedbe in predlagal zavrnitev pritožbe, zahteval pa je povrnitev pritožbenih stroškov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožba ne konkretizira pritožbenega razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka, pritožbeno sodišče pa ni ugotovilo tistih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato ta pritožbeni razlog ni uresničen.

6. Pritožba ne izpodbija v točkah 12 in 13 obrazložitve izpodbijane sodbe ugotovljenih dejstev, zato se pritožbeno sodišče v izogib ponavljanju le -teh v celoti sklicuje na ugotovitve sodišča prve stopnje o sklenjenem najemnem razmerju za določen čas, o pogodbeno dogovorjenih obveznostih toženca kot najemojemalca in o možnih načinih in obličnosti predčasnega prenehanja najemnega razmerja ter o možnem podaljšanju le-tega, kot je bilo dogovorjeno v najemni pogodbi.

7. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno še: - da so toženčevi zaposleni v jeseni 2018 v času trajanja najemnega razmerja izpraznili najete poslovne prostore in ključe izročili tretji osebi, - da toženec ni podal pisne odpovedi najemne pogodbe, da je toženec 20. 1. 2019 zavrnil račun za najemnino za december 2018 z navedbo razloga, da je novembra 2018 izpraznil poslovne prostore in v zavrnitvi računa predlagal kompenzacijo najemnine za kurilno olje ter zavrnil račun, - da je toženec predlagal kompenzacijo še 11. 2. 2019, da tožnik s predlagano kompenzacijo ni soglašal, da pa je tožnik odpovedal najemno pogodbo z dopisom z dne 10. 5. 2019. 8. Na podlagi ugotovljenih dejstev je materialnopravno pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da izpraznitev poslovnih prostorov brez ustreznega primopredajnega zapisnika in izročitve ključev ne dokazuje pravno veljavnega prenehanja najemnega razmerja med pravdnima strankama, da torej ravnanje toženca ne pomeni pravno veljavnega prenehanja najemnega razmerja (odstopa od najemne pogodbe) in da je najemno razmerje pravno veljavno prenehalo z dnem 1. 5. 2019 na podlagi tožnikove pisne odpovedi z dne 10. 5. 2019. Toženec ni na pogodbeno dogovorjen način odpovedal najemne pogodbe in se zato neutemeljeno sklicuje na prenehanje najemnega razmerja s konkludentnim ravnanjem – izpraznitvijo poslovnih prostorov. Pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje ne more izpodbiti pritožbena toženčeva trditev, da je z njegove strani bil podan odstop (od najemne pogodbe) najkasneje 20. 1. 2019 (opomba pritožbenega sodišča: pravilen datum toženčevega dopisa v prilogi B 2 je 30. 1. 2019, je pa tudi sodišče prve stopnje napačno navedlo kot datum tega dopisa 20. 1. 2019). Iz citiranega dopisa v prilogi B 2 izhaja le, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, da toženec zavrača račun za (najemnino) december 2018 in sporoča, da je poslovne prostore izpraznil v mesecu novembru 2018 ter predlaga kompenzacijo ene najemnine z nabavljenim kurilnim oljem. Pravno neupoštevno je v pritožbi smiselno navedeno dejstvo, da je toženec s tem dopisom na laičen način podal izjavo o prenehanju najemnega razmerja, ker je bil način prenehanja jasno dogovorjen z najemno pogodbo (12. člen in 14. člen le-te), in ker je toženec pravna oseba in ga ni mogoče obravnavati kot prava neuko stranko. Zato je neutemeljena tudi pritožbena trditev, da je sodišče prve stopnje preozko presojalo možne načine prenehanja sklenjene najemne pogodbe. Priloga A 15 celo dokazuje, da je tožnik s pisnim odgovorom na toženčevo zavrnitev računa in njegov predlog kompenzacije izrecno opozoril, da s strani toženca najemna pogodba še ni bila odpovedana. Ker je torej tožnik v skladu s pogodbeno dogovorjenim načinom pisno pravno veljavno odpovedal tožencu najemno pogodbo z dnem 1. 5. 2019, je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da je tožnikov tožbeni zahtevek utemeljen.

9. V točki 18 obrazložitve izpodbijane sodbe je sodišče prve stopnje na podlagi neprerekanih tožnikovih trditev podalo ugotovitve o obsegu obdobja in o višini še neplačanih najemnin, ki jih pritožba konkretizirano ne izpodbija.

10. Preostale pritožbene navedbe so pravno neupoštevne, zato jih pritožbeno sodišče ni obravnavalo.

11. Odločitve o stroških pravdnega postopka pritožba ni konkretizirano izpodbijala, odločitev pa tudi v tem delu ni obremenjena z nobeno od tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora pritožbeno sodišče paziti uradoma.

12. Glede na vse obrazloženo je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo pravno odločilna dejstva in pravilno uporabilo materialno pravo, ki ga je tudi citiralo. Pritožba je v celoti neutemeljena, saj ni uresničen noben pritožbeno uveljavljani pritožbeni razlog, zato jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in je potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Toženec s pritožbo ni uspel, zato mora sam kriti svoje stroške, ki so mu nastali z vloženo pritožbo in tožniku povrniti njegove stroške pritožbenega postopka.

Tožnik je priglasil stroške pritožbenega postopka v obsegu od nagrade za odgovor na pritožbo po tar. št. 21/I Odvetniške tarife v višini 375 točk, materialne stroške v pavšalu 2 % po tretjem odstavku 11. člena Odvetniške tarife 7,5 točk in 22 % DDV na podlagi drugega odstavka 2. člena Odvetniške tarife. Po pregledu stroškovnika je pritožbeno sodišče ugotovilo, da so vsi priglašeni stroški bili potrebni, ob upoštevanju vrednosti točke 0,60 EUR pa skupaj znašajo 279,99 EUR. Ta znesek pritožbenih stroškov je toženec dolžan povrniti tožniku v roku 15 dni od vročitve te sodbe, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku tega roka do plačila, ker je tožnik zahteval zakonske zamudne obresti od stroškov za primer zamude.

O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo na podlagi določb prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. člena ZPP.