Jedro

Zmotno je prepričanje tožene stranke, da zaradi uveljavitve ZDLGPE že po samem zakonu ni nastala njena obveznost za plačilo najemnine za obdobje januar - junij 2020. Prvič zato, ker je bila možnost nezaračunavanja najemnine opredeljena le za čas trajanja epidemije, to je od 13. 3. 2020 do 31. 5. 2020 in ne za celotno obdobje. Drugič pa zato, ker nazaračunavanje najemnine ni bilo "avtomatsko" po zakonu, temveč je o tem odločal predstojnik upravljavca nepremičnine. Predstojnik je namreč skladno z določili 34. člena ZDLGPE moral v vsakem konkretnem primeru presojati, ali obstajajo predpisani razlogi, ki opravičujejo oprostitev plačila najemnine.

Na obveznost plačila najemnine za obdobje januar - junij 2020 uveljavitev ZIUPOPDVE ni vplivala. ZIUPOPDVE je namreč določal le ukrepe za omilitev posledic drugega vala epidemije, torej od 19. oktobra 2020 dalje in se ni nanašal na obdobje prvega vala epidemije.

Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da v tem primeru za odločitev ali je utemeljen predlog za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora, ni pravno odločilno, da je bila najemnina za obdobje januar - junij 2020 ob vložitvi predloga za izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov poravnana. Pravno odločilno je stanje ob odstopu od pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba (III., IV. in V. točka izreka) v zvezi z dopolnilnim in popravnim sklepom ter popravnim sklepom potrdi.

II. Tožena stranka nosi sama svoje pritožbene stroške in je v roku 15 dni od prejema te sodbe dolžna tožeči stranki plačati 306,00 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo ob upoštevanju popravkov v popravnem sklepu z dne 22. 4. 2022 v I. točki izreka dovolilo spremembo tožbe z dne 7. 10. 2021, v II. točki izreka pa postopek za plačilo 5.213,30 EUR s pripadki ustavilo. Ugotovilo je, da je najemna pogodba z dodatki za najem Dvorca s funkcionalnim zemljiščem v ..., sklenjena junija 1988 med pravnim prednikom tožeče stranke kot najemodajalcem in pravnim prednikom tožene stranke kot najemnikom, 1. 12. 2020 prenehala (III. točka izreka). Toženi stranki je naložilo izpraznitev in izročitev celotne zgradbe tožeči stranki v roku 8 dni od prejema sodbe (IV. točka izreka). Odločilo je, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati pravdne stroške v višini 1.311,70 EUR. Z dopolnilnim sklepom ob upoštevanju popravkov v popravnem sklepu z dne 19. 5. 2022 pa je sodišče prve stopnje odločilo še, da se dovoli sprememba tožbe z dne 4. 1. 2022 ter da se zaradi umika tožbe ustavi postopek za plačilo 1.042,66 EUR s pripadki (I. točka izreka dopolnilnega sklepa). Presodilo je, da je tožeča stranka na podlagi določila druge alineje 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) pravilno odstopila od najemne pogodbe, ker je tožena stranka zamujala s plačilom najemnin več kot dva meseca. Zato je predlogu za izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov ugodilo.

2. Zoper sodbo v III., IV. in V. točki izreka izpodbijane odločbe (ugotovitvi o prenehanju najemne pogodbe, obveznosti izročitve in izpraznitve poslovnih prostorov ter odločitvi o stroških postopka) se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov, ki so navedeni v prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišču prve stopnje je očitala, da je zmotno presodilo, da je tožena stranka ob odstopu od pogodbe zamujala s plačilom najemnine. Vztrajala je, da obveznost plačila najemnine za obdobje januar – junij 2020 zaradi uveljavitve interventne zakonodaje sploh ni nastala in posledično tožena stranka ni mogla biti v zamudi z njenim plačilom. Trdila je tudi, da je tožeča stranka v postopku odločanje o njenem predlogu za oprostitev plačila najemnine za obdobje januar – junij 2020 kršila njeno pravico do izjave in sodnega varstva, ker ji ni bila dana možnost, da predloži vse podatke in ker o njenem predlogu za oprostitev oziroma odložitev plačila najemnine za obdobje januar – junij 2020 ni odločila z upravno odločbo. Sodišču prve stopnje je očitala, da je spregledalo, da je tožeča stranka pri odločanju o njenih predlogih ravnala arbitrarno. Odločitvi o stroških je nasprotovala le posledično. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo (III., IV. in V. točka izreka) razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne ter izpodbijano sodbo potrdi. Priglasila je stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pravna prednika pravdnih strank sta leta 1988 sklenila pogodbo, katere predmet je bil petdesetletni najem Dvorca s funkcionalnim zemljiščem v ... Z najemno pogodbo je tožeča stranka toženi stranki prepustila v najem Dvorec, tožena stranka pa se je zavezala plačevati najemnino. Pravdni stranki sta se dogovorili, da bo tožena stranka najemnine plačevala četrtletno. Tožeča stranka je od pogodbe odstopila, ker tožena stranka po prejemu zavrnitve predloga za oprostitev plačila najemnine za obdobje januar – junij 2020 slednje ni plačala niti po prejetem pozivu in opozorilu. V tem postopku je tožeča stranka zahtevala izpraznitev in izročitev Dvorca.

6. Najemna pogodba odstopa od pogodbe ni urejala. Zato je glede odstopa od pogodbe treba upoštevati določila ZPSPP.1 Ta v 28. členu določa, da lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Za odločitev v tem postopku je torej bistveno, ali je bila tožena stranka ob prejemu odstopne izjave, 1. 12. 2020, v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko jo je na to opomnila tožeča stranka. Med pravdnima strankama je bilo sporno, ali je obveznost plačila najemnine za obdobje januar – junij 2020 upoštevajoč predlog tožene stranke za oprostitev plačila navedene najemnine, kasneje uveljavljene interventne predpise in dejstvo, da tožeča stranka o predlogu tožene stranke ni odločila z upravno odločbo, sploh nastala in zapadla v plačilo do 1. 12. 2020. 7. Tožena stranka je na tožečo stranko 30. 3. 2020 naslovila predlog za oprostitev oziroma odlog plačila najemnine za obdobje od januar do junij 2020 (A 26). Tožeča stranka je toženo stranko z dopisom z dne 18. 5. 2020 (A27) pozvala, da ji posreduje dodatne podatke, na podlagi katerih bi lahko presodila, ali je toženo stranko mogoče oprostiti plačila najemnine. V dopisu je toženo stranko izrecno pozvala, da sporoči, ali in v kakšni meri se ji je zmanjšal dohodek iz naslova razpolaganja in upravljanja najete nepremičnine zaradi epidemije COVID-19, da bo lahko ocenila upravičenost predloga. Tožena stranka na ta poziv tožeče stranke ni odgovorila. Odgovorila je šele na drugi poziv tožeče stranke z dne 30. 6. 2020 (A33). Pri tem je navedla le: »_Pojasnjujemo, da konkretnega upada prihodkov iz naslova razpolaganja in upravljanja ni mogoče oceniti, ker sama nepremičnina že v preteklem obdobju ni ustvarjala nobenih prihodkov, pač pa je za družbo S. d. d. ves čas predstavljala zgolj strošek! Gre za strošek najemnine in vzdrževanja predmetne nepremičnine, ki ga je družba S. d. d. v normalnih razmerah zmogla, v obdobju pojava epidemije in učinkov, ki so in bodo sledili, pa ti stroški predstavljajo preveliko breme za družbo, ki se bori preživeti v teh zahtevnih razmerah._“ Na podlagi navedenega odgovora je tožeča stranka prošnjo za oprostitev oziroma odlog plačila najemnine tožene stranke zavrnila z dopisom z dne 13. 8. 2020 (A37), ki ga je tožena stranka prejela 25. 8. 2020. Zaključila je, da upoštevajoč navedbe tožene stranke v predlogu za oprostitev plačila najemnine in njegovi dopolnitvi ne obstaja povezava med epidemijo COVID-19 in plačilom najemnine, ker do upada dohodkov iz naslova razpolaganja in upravljanja z nepremičnino ni prišlo zaradi epidemije COVID-19. V dopisu je pojasnila tudi, da oprostitve najemnine (v tem primeru) ne omogoča niti Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (ZSPDSLS).

8. Upoštevajoč navedeno je bila toženi stranki med postopkom obravnave njenega predloga, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, dana možnost sodelovanja. Tožeča stranka je namreč toženo stranko z dopisom izrecno pozvala, naj pojasni povezavo med epidemijo COVID-19 in upadom prometa iz naslova razpolaganja in upravljanja z najeto nepremičnino ter o tem predloži dokaze. Za dopolnitev ji je dala primeren rok. Zato tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi trditvami, da ni imela možnosti tožeči stranki posredovati ustrezne podatke in ji tako ni bila dana možnost izjave. Če tožena stranka v okviru svoje organizacije dela ni zmogla pridobiti pravno odločilnih podatkov o svojem poslovanju (vplivu epidemije COVID-19 na njeno poslovanje povezano z najeto nepremičnine), pa to ni razlog, zaradi katerega zavrnitev predloga ne bi bila utemeljena.

9. Tožena stranka ne more uspeti niti s pritožbenimi očitki, da ji je tožeča stranka kršila pravico do sodnega varstva, ker o njenem predlogu za oprostitev plačila najemnine za obdobje januar – junij 2020 ni odločila z upravno odločbo. Ko je tožena stranka tožeči stranki 30. 3. 2020 posredovala predlog za oprostitev plačila najemnine, je bila v Republiki Slovenije že razglašena epidemija COVID-19, vendar v tem času še ni bila sprejeta t. i. interventna zakonodaja, ki bi urejala oprostitev oziroma odlog plačila najemnine za najemnike poslovnih prostorov v lasti države. Zakon o zagotovitvi dodatne likvidnosti gospodarstvu za omilitev posledic epidemije COVID-19 (ZDLGPE), ki je za čas razglašene epidemije od 13. 3. 2020 do 31. 5. 2020 omogočal oprostitev plačila najemnine za najem poslovnih prostorov v lasti države, je bil sprejet šele 28. 4. 2020 in je začel veljati 1. 5. 2020. Možnost oprostitve plačila najemnine je tako v času vložitve predloga in za obdobje, ko epidemija ni bila razglašena, urejal le 62. člen ZSPDSLS, ki je določal možnost oprostitve plačila najemnine v določenih primerih.

10. Zmotno je prepričanje tožene stranke, da zaradi uveljavitve ZDLGPE že po samem zakonu ni nastala njena obveznost za plačilo najemnine za obdobje januar – junij 2020. Prvič zato, ker je bila možnost nezaračunavanja najemnine opredeljena le za čas trajanja epidemije, to je od 13. 3. 2020 do 31. 5. 2020 in ne za celotno obdobje. Torej bi že iz tega razloga lahko bila tožena stranka skladno z določili ZDLGPE oproščena plačila najemnine največ za dva meseca in pol (od 13. 3. 2020 do 31. 5. 2020) in ne za celotno obdobje, za katerega je zaprosila za oprostitev (januar – junij 2020). Drugič pa zato, ker nazaračunavanje najemnine ni bilo „avtomatsko“ po zakonu, temveč je o tem odločal predstojnik upravljavca nepremičnine (drugi odstavek 34. člena ZDLGPE). Predstojnik je namreč skladno z določili 34. člena ZDLGPE moral v vsakem konkretnem primeru presojati, ali obstajajo predpisani razlogi, ki opravičujejo oprostitev plačila najemnine.

11. Čeprav je ob posredovanju zavrnitve predloga za oprostitev plačila najemnine toženi stranki že veljal Pravilnik o izvajanju oprostitve ali delne oprostitve plačila najemnin zaradi omilitve posledic epidemije COVID-19 (Pravilnik),2 ki je v 9. členu za primer zavrnitve predloga za oprostitev plačila najemnine predvideval izdajo odločbe, je v tem primeru pritožbeno stališče tožene stranke, da ji je tožeča stranka kršila pravico do sodnega varstva, ker ji ni izdala upravne odločbe, zmotno. Tožena stranka je bila z odločitvijo in razlogi zanjo seznanjena 25. 8. 2020. Odločitev tožeče stranke je bila obrazložena. Iz dopisa tožeče stranke, v katerem je slednja zavrnila predlog za oprostitev plačila najemnine izhaja, da je tožeča stranka pri presoji predloga tožene stranke upoštevala tudi razloge, ki jih je za oprostitev plačila najemnine predvidel ZDLGPE. V kolikor je tožena stranka ob prejemu takšne zavrnitve menila, da tožeča stranka ni postopala pravilno, bi lahko skladno z določili upravnih predpisov za zavarovanje svojih pravic sprožila ustrezne upravne postopke in pridobila upravno odločbo. Tega ni storila. Prav tako pa je toženi stranki sodno varstvo zagotovljeno tudi v tem postopku. Ker tožena stranka niti v tem postopku ni izkazala upravičenosti do oprostitve plačila najemnine za obdobje januar - junij 2020, se njen položaj zaradi neizdane odločbe ni v ničemer poslabšal. Tožena stranka namreč niti v tem postopku ni konkretno zatrjevala in predložila dokazila o tem, da se je zaradi razglasitve epidemije v obdobju od 13. 3. 2020 do 31. 5. 2020 njeno razpolaganje in upravljanje z najeto nepremičnino kakorkoli spremenilo oziroma da bi ukrepi, ki so bili sprejeti za zajezitev epidemije vplivali na njeno razpolaganje in upravljanje z najeto nepremičnino in bi bilo le to zato v tem obdobju drugačno od običajnega. Prav tako tožena stranka v tem postopku ni trdila, da bi obstajali kakšni razlogi, ki bi omogočali oprostitev plačila najemnine po določilih ZSPDSLS.

12. Na obveznost plačila najemnine za obdobje januar – junij 2020 uveljavitev Zakona o interventnih ukrepih za pomoč pri omilitvi posledic drugega vala epidemije COVID-19 (ZIUPOPDVE) ni vplivala. ZIUPOPDVE je namreč določal le ukrepe za omilitev posledic drugega vala epidemije, torej od 19. oktobra 2020 dalje in se ni nanašal na obdobje prvega vala epidemije. Zato je zmotno pritožbeno stališče tožene stranke, da zaradi njegove uveljavitve plačilo najemnin iz obdobja januar do junij 2020 ob prejemu odstopne izjave še ni zapadlo v plačilo. Plačilo najemnine za obdobje januar – junij 2020 je zapadlo v plačilo že 25. 8. 2020 (A14), ko je potekel rok za njeno plačilo, določen v zavrnitvi predloga za oprostitev njenega plačila.

13. Ker najemna pogodba 8. 1. 2021 ob vložitvi predloga tožene stranke za odlog plačila dolžnih najemnin za obdobje oktober 2020 – junij 2021 (A38) ni več veljala, za odločitev v tem primeru ni pravno odločilno niti ravnanje tožeče stranke povezano za navedenim predlogom. Ne glede na navedeno pa pritožbeno sodišče še dodaja, da so neutemeljeni tudi pritožbeni očitki, da je sodišče prve stopnje spregledalo, da je tožeča stranka na podlagi istih podatkov, na podlagi katerih je zavrnila predlog za oprostitev plačila najemnine za obdobje januar do junij 2020, kasneje odobrila odlog plačila najemnin za obdobje oktober – november 2020, zaradi česar naj bi tožeča stranka ravnala arbitrarno. To ne drži. Že zato ne, ker so bile navedbe tožene stranke v predlogu za odlog plačila po 117. členu ZIUPOPDVE bistveno drugačne od tistih iz predloga za oprostitev plačila najemnine za obdobje od januar do junij 2020 (primerjaj vloge tožene stranke na A26, A28, A34 in A38). Tožena stranka je namreč v vlogi iz januarja 2021 navedla, da najete nepremičnine zaradi epidemije COVID-19 ne more uporabljati za dogovorjen namen, pri čemer je v dopolnitvi vloge iz marca izrecno navedla, da se zaradi epidemije njeno upravljanje in razpolaganje z nepremičnino ni spremenilo. Zato tožeči stranki pri odločanju o vlogah tožene stranke ni mogoče očitati arbitrarnosti.

14. Sodišče prve stopnje je nadalje pravilno pojasnilo, da v tem primeru za presojo, ali je utemeljen predlog za izpraznitev in izročitev poslovnega prostora, ni pravno odločilno, da je bila najemnina za obdobje januar – junij 2020 ob vložitvi predloga za izpraznitev in izročitev poslovnih prostorov poravnana. Kot je bilo že pojasnjeno, je pravno odločilno stanje ob odstopu od pogodbe. Zato je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da so bili 1. 12. 2020, ko je tožena stranka prejela odstopno izjavo tožeče stranke, pogoji za odstop izpolnjeni in je zato tega dne najemna pogodba skladno z določilom 28. člena ZPSPP prenehala.3 Plačilo dolžnih najemnin po tem datumu pa najemne pogodbe ne more oživeti in niti ne vpliva na dolžnost izpraznitve in izročitve poslovnih prostorov. Sodišče prve stopnje je tako pravilno zaključilo, da je predlog tožeče stranke za izpraznitev in izročitev nepremičnine Dvorec utemeljen.

15. Glede na vse navedeno pritožbeni očitki niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih drugih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

16. Pritožbeno sodišče je odgovorilo le na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP).

17. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP ter določilom prvega odstavka 155. člena ZPP. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške.

18. Stroški odgovora na pritožbo so bili potrebni. Pritožbeno sodišče je pritožbene stroške tožeče stranke odmerilo v skladu z določili Odvetniške tarife (OT), ob upoštevanju, da je bila vrednost spornega predmeta 6.256,00 EUR ter vrednost točke 0,60 EUR. Pritožbeno sodišče je tožeči stranki priznalo 500 točk za odgovor na pritožbo ter materialne stroške skladno s tretjim odstavkom 11. člena OZ (10 točk), kar skupaj znaša 510 točk, preračunano v EUR ob vrednosti točke 0,60 EUR pa 306,00 EUR. Zato je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 306,00 EUR. To obveznost je dolžna izpolniti v 15 dneh, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zamude do plačila (378. člen v zvezi z 299. členom OZ in 313. členom ZPP).

1 Pogodbeno razmerje med pravdnima strankama je predstavljalo obligacijsko razmerje, saj je tožeča stranka v njem nastopala kot enakopravna pogodbena stranka. Za zadeve, ki jih najemna pogodba ni urejala, je tako treba uporabiti določila ZPSPP ter Obligacijskega zakonika (OZ). ZPSPP se glede na določbo 52. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1E) uporablja za pogodbe, sklenjene na podlagi ZPSPP pred uveljavitvijo SZ-1E (19. 6. 2021). 2 Pravilnik je začel veljati 9. 7. 2020 in je urejal postopek in način odločanja ter zahtevano dokumentacijo za obravnavo upravičencev za oprostitev plačila najemnine. 3 Tožeča stranka je toženo stranko z zadnjim opominom pred izvršbo z dne 27. 8. 2020 (A16), ki je bil toženi stranki vročen 7. 9. 2020, slednjo opomnila na zamudo pri plačilu in ji dala skrajni rok za plačilo do 15. 9. 2020.