Jedro

Toženka je sporni prostor že ob zaključku gradnje spremenila v samostojno funkcionalno enoto, z ločenim vhodom in ločenimi odjemnimi mesti ter ga je od takrat imela v posesti in dajala v najem različnim društvom. Ta dejstva utemeljujejo sklep, da sporni prostor ni postal del skupnih prostorov večstanovanjske stavbe ter da je imela toženka na njem kot na samostojnem delu stavbe pravico uporabe. Tožnica bi morala ob taki dejanski podlagi trditi in dokazati, da je bil sporni prostor kdaj kasneje spremenjen v skupni prostor ali da je toženka z njim kakorkoli drugače razpolagala. Vendar iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da temu ustreznih dejstev ni niti zatrjevala. Sodišče druge stopnje je zato pravilno zaključilo, da je na spornem prostoru kot posameznem delu stavbe pravna prednica toženke obdržala pravico uporabe, ki se je na podlagi 5. člena ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico, zaradi česar zatrjevana materialnopravna neveljavnost vknjižbe njene lastninske pravice ni podana.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se ugotovi neveljavnost vknjižbe lastninske pravice toženke na posameznem delu št. 221 v stavbi št. 2004, k.o. ... (ID ...) (v nadaljevanju sporni prostor), in da se ta vknjižba izbriše ter vknjiži lastninska pravica v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov od št. 201 do št. 220 v večstanovanjski stavbi na naslovu ..., št. stavbe 2004, k. o. ... (ID ...). Toženki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožnice. Po mnenju sodišča prve stopnje je ključna ugotovitev, da je bil sporni prostor projektiran kot standardni skupni prostor (soba za hišni svet) konkretne večstanovanjske stavbe. Za njegovo preoblikovanje v posamezni del stavbe je bilo po njegovi oceni potrebno soglasje vseh lastnikov oziroma imetnikov pravice uporabe in ne zgolj enostranska odločitev toženke.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožnici je naložilo plačilo pravdnih stroškov toženke. Sodišče druge stopnje je ocenilo, da je imela toženka kot investitorka stavbe pravico razpolaganja in uporabe na stavbi kot celoti in je zato lahko enostransko določila, da bo sporni prostor uporabljala kot poslovni prostor oziroma za drug namen, kot je bil prvotno predviden, in na njem obdržala pravico uporabe. Vknjižba lastninske pravice toženke na spornem prostoru (ki je bila opravljena na podlagi 5. člena Zakona o lastinjenju nepremičnin v družbeni lastnini, v nadaljevanju ZLNDL) zato po njegovem mnenju ni materialnopravno neveljavna.

3. Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 95/2016 z dne 2. 6. 2016 revizijo dopustilo glede vprašanja, ali sporni prostor predstavlja posamezni del ali skupni prostor v smislu določb Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), in glede vprašanja pravilne materialnopravne podlage za lastninjenje tega prostora.

4. Tožnica je na podlagi navedenega sklepa vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Dejstvo, da je toženka oziorma njena pravna prednica priskrbela sredstva za izradnjo je po njenem mnenju irelevantno, saj so bile v času družbene lastnine občine vselej financerji gradnje stanovanjskih objektov, in ker so se v tistem času družbena sredstva brezplačno prenašala med subjekti v družbeni lastnini, ki so stanovanjsko pravico podeljevali svojim zaposlenim oziroma drugim upravičencem. Glede na navedeno toženka ni imela pravice, da bi lahko enostransko in povsem neformalno, zgolj s konkludentimi ravnanji spreminjala uporabo prostorov v stanovanjski stavbi glede na projektno dokumentacijo. Gre za prepovedan akt oblastnega ravnanja, saj takšen način nikoli ni pomenil zakonsko predvidenega načina preoblikovanja skupnega dela v posamezni del. Do lastninjenja stanovanj po SZ/91 oziroma v času družbene lastnine etažni lastniki niso imeli nobene podlage, da bi od toženke zahtevali, da jim prepusit sporni prostor v posest in uporabo. Etažni lastniki več od tega, kot da so opozarjali na sporna razmerja v zvezi s spornim prostorom niso mogli narediti, saj etažna lastnina do takrat še ni bila vzpostavljena. Sporni prostor je glede na svojo lokacijo, arhitekturo in predviden namen ob izgradnji stavbe treba opredeliti kot klasični skupni prostor v stanovanjski stavbi v smislu 5. člena SZ-1. Ob upoštevanju 105. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) ter 3., 5. in 190. člena SZ-1 bi sodišče moralo presodilit, da ustreza zakonskemu pojmu skupnega prostora. Vztraja, da je sporni prostor kot skupni del stavbe postal solastnina etažnih lastnikov ob lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini v letu 1991, ko je bil sprejet SZ. Zato ni mogel biti predmet lastninjena po ZLNDL, ki je omogočil subsidiarno možnost lastninjenja. Upoštevati je treba, da kadar na skupnih delih večstanovanjske stavbe (tretji odstavek 190. člena SZ-1. Pravica do uporabe temelji na pravici do posesti in ne na posesti kot dejanski oblasti nad stvarjo. Pravico do posesti so imeli od izgradnje dalje etažni lastniki, kar potrjuje tudi določba tretjega odstavka 190. člena SZ-1. 5. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena toženki, ki nanjo ni odgovorila.

6. Revizija ni utemeljena.

7. V primeru dopuščene revizije Vrhovno sodišče izpodbijano sodbo preizkusi samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (drugi odstavek 371. člena ZPP).

8. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja: - tožnica je ena izmed etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe na ...; - toženka je bila financer in inveestitor gradnje te večstanovanjske stavbe; - lastninska pravica na spornem prostoru je bila na toženko vpisana na podlagi 5. člena ZLNDL (25. 7. 1997); - po projektni dokumentaciji je bila kot standardni skupni prostor posamezne lamele oziroma vhoda v kompleksu Ulica 1 do 21 zasnovana med drugim tudi soba za hišni svet (tako tud za Ulico 19); - pravna prednica tožnice je stanovanje pridobila po privatizacijskih določbah SZ kot imetnica stanovanjske pravice; - ob privatizacijskem nakupu je bil ta prostor kot skupni prostor upoštevan pri določitvi nakupne vrednosti stanovanj; - sporni prostor se nikoli ne uporabljal za predviden namen (kot soba za hišni svet); - vse od njegove izgradnje leta 1967 ga je imela v posesti toženka (oziroma njeni pravni predniki) ter ga je dajala v najem različnim društvom.

9. Vrhovno sodišče je že v več zadevah pojasnilo,1 da sta sicer za nastanek etažne lastnine v klasičnem sistemu civilnega prava potrebni pravni naslov (pravni posel ali odločba sodišča) in pridobitni način (vpis v zemljiško knjigo), da pa je v obdobju družbenolastninskega sistema običajno etažna lastnina nastala brez pravne podalge, zgolj na podlagi dejstva, da v stanovanjski stavbi obstaja več samostojih funkcionalnih enot, in z njihovo prodajo kupcem. Po uveljavljeni sodni praksi se pravno varstvo priznava tudi pravicam pridobljenim na podlagi dejansko nastale (neformalne, nevknjižene) etažne lastnine. Razlog za tako sodno prakso je, da razmerij, ki so nastala v preteklosti, ni mogoče reševati s sedaj jasno opredeljenimi instituti in pravili stvarnega prava v smislu klasičnega civilnega prava, pač pa je treba upoštevati ureditev v času nastanka pravic, njihovo tranzicijo v nov sistem stvarnega prava in neusklajenosti zemljiškoknjižno vpisanih pravic z dejanskimi.

10. Vrhovno sodišče je v več zadevah tudi zavezlo stališče,2 da vpis pravice do uporabe v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj za pridobitev te pravice in da se je ta lahko prenašala tudi izvenknjižnično. Za odločitev v obravnavani zadevi je zato pomembna ocena, ali je tožnica dokazala trditve o dejstvih, ki bi utemeljevale sklep, da je bila na njenega pravnega prednika s prodajno pogodbo res prenesena tudi pravica uporabe na spornem prostoru in se je tako na podlagi določb SZ o lastninjenju posebnih in skupnih delov v večstanovanjski zgradbi preoblikovala v (so)lastninsko pravico.

11. Sodišče druge stopnje je pravilno pojasnilo, da je po 2. in 3. členu Zakona o lastnini na delih stavb (v nadaljevanju ZLDS) na posameznih delih stavb družbeno lastnino in s tem pravico uporabe in razpolaganja pridobil investitor gradnje. Pravilno je tudi njegovo materialnopravno izhodišče, da je lahko investitor in lastnik (tedaj imetnik pravice uporabe in razpolaganja) kljub drugačni projekni dokumentaciji pred prodajo posameznih delov stavbe kupcem, skupni del stavbe preoblikoval v samostojen posamezni del stavbe. Po veljavnem 109. členu SPZ to stori z enostranskim pravnim poslom, kot pojasnjeno pa sodna praksa za obdobje družbenolastninskega sistema priznava tudi dejansko etažiranje, brez formalnega pravnega akta.

12. Iz dejanskih ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da je bila toženka investitor gradnje večstanovanjske stavbe, v kateri se nahaja sporni prostor. Med pravdnima strankama nadalje ni sporno, da je toženka sporni prostor že ob zaključku gradnje spremenila v samostojno funkcionalno enoto, z ločenim vhodom in ločenimi odjemnimi mesti ter ga je od takrat imela v posesti in dajala v najem različnim društvom. Navedena dejstva tudi po oceni Vrhovnega sodišča utemeljujejo sklep, da sporni prostor ni postal del skupnih prostorov večstanovanjske stavbe ter da je imela toženka na njem kot na samostojnem delu stavbe pravico uporabe. Tožnica bi morala ob taki dejanski podlagi trditi in dokazati, da je bil sporni prostor kdaj kasneje spremenjen v skupni prostor ali da je toženka z njim kakorkoli drugače razpolagala. Vendar iz ugotovitev sodišč prve in druge stopnje izhaja, da temu ustreznih dejstev ni niti zatrjevala. Sodišče druge stopnje je zato pravilno zaključilo, da je na spornem prostoru kot posameznem delu stavbe pravna prednica toženke obdržala pravico uporabe, ki se je na podlagi 5. člena ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico, zaradi česar zatrjevana materialnopravna neveljavnost vknjižbe njene lastninske pravice ni podana.

14. Glede na obrazloženo uveljavljeni revizijski razlog ni podan, zato je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo (378. člen ZPP), skupaj s priglašenimi revizijskimi stroški (prvi odstavek 165. člena ZPP).

1 Na primer II Ips 192/2014 z dne 28. 1. 2016, II Ips 202/2012 z dne 23. 10. 2014, II Ips 420/2011 z dne 19. 9. 2013, II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009. 2 Na primer v zadevi II Ips 785/2009 z dne 28. 1. 2010