Jedro

Vknjižba lastninske pravice glede sporne nepremičnine v korist nasprotne udeleženke, izvedena na podlagi 5. člena ZLNDL, ni ovira izvedbo postopka po ZVEtL.

Zemljiškoknjižna pridobitev lastninske pravice na podlagi ZLNDL še ne utemeljuje dobrovernosti pridobitelja.

Spor med udeleženci postopka o tem, kdo je ob uveljavitvi ZLNDL imel pravico uporabe, ne more biti spor, o katerem ne bi bilo mogoče odločiti v postopku po ZVEtL.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, 1) da se kot pripadajoče zemljišče k stavbama z ID znakoma 000 in 111 določi zemljiška parcela z ID znakom 222 kot splošni skupni del navedenih stavb, 2) da se zemljiška parcela z ID znakom 222 v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka določitve pripadajočega zemljišča vpiše v zemljiško knjigo kot splošni skupni del stavb z ID znakoma 000 in 111 kot skupna lastnina vsakokratnih lastnikov navedenih stavb in 3) predlog za ustanovitev služnosti poti po zemljiški parceli z ID znakom 222 ustavilo in odločilo, da se po pravnomočnosti postopka nadaljuje po pravilih pravdnega postopka pred Okrajnim sodiščem v Ljubljani.

2. Nasprotna udeleženka v pritožbi zoper navedeni sklep trdi, da pravno podlago za odločitev v zadevi predstavljajo določbe tretjega in četrtega odstavka 7. člena ter prvega in četrtega odstavka 30. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL). Temeljni opredelilni pogoj pripadajočega zemljišča je, da je namenjeno za redno rabo stavbe. Ne drži, da sama ni prerekala predlagateljičine navedbe, da brez uporabe dvorišča, na katerem stojijo garaže, stanovanjska stavba K. 15 ne more funkcionirati. Trdila je namreč, da niso izpolnjeni pogoji iz 7. člena ZVEtL in da so njihov obstoj dolžni dokazati predlagatelji. Zato je podana kršitev drugega odstavka 214. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Sodišče je opustilo tudi odločanje o pravnem standardu "namen za redno rabo stavbe". Če bi to ugotavljalo, bi prišlo do zaključka, da garaže niso namenjene redni rabi stavbe. Garaže so ločeni objekti, ki očitno niso in ne morejo biti namenjeni za redno rabo stavbe v etažni lastnini. Redna raba pomeni, da morajo biti stavbe take, da jih lahko posamezniki uporabljajo brez motenj in v njih zadovoljujejo svojo potrebo po ambientalni zasebnosti, da jo brez posegov tretjih koristijo kot svoj bivanjski prostor in da jo obdajajo taki prostorski pogoji, da takšna redna raba stavbe ni motena. Urejen mora biti dostop do stavbe, urejene morajo biti površine, ki so namenjene za funkcioniranje stavbe (jaški, postaje, dostopi do podzemnih delov), površine za odlaganje in odvažanje smeti, urejene povezave med posameznimi deli stavbe, stopnišča, posebni nadhodi in podhodi itd. Od teh je treba ločiti dele nepremičnine, ki višajo standard lastnikom nepremičnine (zelenice, igralne površine, parkirišča itd.) in ki niso namenjeni za redno rabo nepremičnine. Uporaba zemljišča za garaže se izključuje z dejstvom, da je zemljišče namenjeno redni rabi stavbe. Ista površina ne more služiti redni rabi stavbe in biti hkrati stavbišče druge stavbe. Postopek po ZVEtL je namenjen urbanistični ureditvi okolice posamezne stavbe, ki je bistveno drugačna v primeru mestnih zemljišč in stanovanjskih sosesk, nikakor pa ni namenjen brezplačnemu pridobivanju zemljišč v lasti nasprotne udeleženke, na katerih so stanovalci na črno zgradili garaže, parkirne površine in podobno. Sodišče v nepravdnem postopku ne sme presojati, ali in kdo je bil imetnik pravice uporabe na dan 25. 7. 1997 in s tem reševati spora o lastništvu. V tem postopku se le ugotavlja, ali so podani pogoji za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi, to pa na način, ki ne posega v lastninsko pravico tretjega. Če pride do spora o dejstvu, kdo ima lastninsko pravico, je treba postopek nadaljevati po pravilih pravdnega postopka. Stavba na K. 15 je bila zgrajena pred 1. 1. 2003. V času nastanka je veljal pravni gradbeni red, ki je usmerjal lastniške, gradbene in zazidalne prakse in urejal vnos stanja grajenih objektov in zazidanih zemljišč v uradne evidence. Iz teh dokumentov bi moralo biti razvidno, kaj je bilo glede stavbe in njej določenega zemljišča določeno v času nastanka zazidane površine. V času gradnje je bilo obravnavano zemljišče predvideno kot dvorišče k stavbi, na njem pa postavljeni stavbi služeči pomožni objekti – lope. Danes na istem mestu stojijo garaže, podatkov o legalnosti in o času gradnje ter o dokumentaciji za gradnjo pa ni. Gradnja garaž je bistvena sprememba glede na v času nastanka in njene parcelacije postavljenih lop. Garaže imajo tudi popolnoma drugačne tehnične in funkcionalne potrebe prostora. Ta funkcionalna sprememba se odraža tudi v predlogih strank za določitev služnosti dovoza in dostopa do sosednjih zemljišč in tam zgrajenih garaž (parc. št. 2775/2 k.o. X. na prej enotni parc. št. 182 k.o. X.). V času nastanka enotno zemljišče s parc. št. 182 k.o. X. je danes razdeljeno na dve stavbi (parc. št. 2773 in 2772 obe k.o. X.), na dve dvorišči (parc. št. 2774/1 in 2774/2 obe k.o. X.) in na dve stavbišči za garaže (parc. št. 2775/1 in 2775/2 obe k.o. X.). Pripadnost garaž k stavbi etažnih lastnikov ni ugotovljena. Lahko gre za samostojne in neodvisne gradbene objekte na svojem zemljišču, za katere se izvaja od etažne lastnine neodvisen pravni promet z nepremičnino. V takem primeru mora biti urejen režim dovoza in dostopa do gradbenega zemljišča, ki mora biti ustrezno komunalno opremljeno, to pa mora v skladu z veljavno zakonodajo zagotavljati občina. Na podlagi podatkov, ki bi vključevali tudi spremembe izrabe obravnavanega zemljišča skozi čas, povzročene z določili naknadno uveljavljenih prostorskih izvedbenih načrtov (PIN), ki so vključevali načrte gradbenih parcel oziroma načrte za parcelacijo zemljišč, ter s podatki o pravnih poslih, ki bi sledili takim načrtom, bi lahko presojali, do katerega zemljišča naj bi imeli solastniki stavbe pravico kot do pripadajočega zemljišča k stavbi. Za območje je vsaj od leta 1979 obstajalo več generacij PIN, ki vključujejo tudi prostorske in tehnične ureditve na obravnavanih zemljiščih (celovito urejanje površin v notranjem prostoru kareja z gradnjo zaklonišč, podzemnih garaž za območje, hidrantno omrežje, urgentne poti ipd.). V teh načrtih je predvideno rušenje garaž in zidane ograje na parcelnih mejah. Po izvedenem dokaznem postopku je kljub pripombam nasprotne udeleženke ostalo odprto, na podlagi katerih prostorskih aktov ali dokumentacije in kdaj so se zgradile garaže in se je uredila danes veljavna parcelacija zazidanih zemljišč. Parcelacija zazidanih zemljišč je imela namreč ves čas predpisano pravno podlago v procesu gradnje, na podlagi prostorskih aktov, ki so proces gradnje legalno osmišljali. Prostorski akti s svojimi ureditvami zagotavljajo tudi tehnično pravilno urejanje prostora in sanacijo neodgovarjajočega stanja. Niz garaž na zaprtem dvorišču je neprimerno odmaknjen od stavbe, s slabo urejenim dovozom skozi preddverje samo ene od dveh stanovanjskih stavb, verjetno nezadostno dimenzioniran glede na zahteve po parkirnih mestih na funkcionalnih zemljiščih stavb (1,5 PM na stanovanje) ter s slabo preverjenimi protipožarnimi ureditvami vseh stavb, ki naj bi se gasile tudi z dvoriščne strani, potrebuje prostorsko presojo stanja in ne samo formalnih pogojev nastanka starega stanja, ki danes ni več aktualno. Prostorski akti, kot so prostorski ureditveni pogoji (PUP), ki so nasledili prej veljavne zazidalne načrte, ne vsebujejo načrtov za spremembo parcelacije, pač pa opredeljujejo samo pogoje za parcelacije, ki se obdelajo v načrtih in odločbah za lociranje in gradnjo posameznih objektov. Enako velja za pogoje v veljavnem občinskem prostorskem načrtu – izvedbeni del (OPN MOL – ID). Če do sprememb na podlagi takih dokumentov ni prišlo, določila PUP ali OPN MOL – ID za že zgrajene objekte pred 1. 1. 2003 niso podlaga za stare pravice (kar je predmet postopka po ZVEtL), pač pa samo za čisto nove postopke – potrebna je nova parcelacija v skladu z veljavnimi prostorskimi akti. Razen za potrebe preverjanja nastanka garaž in parcelacije, če sta se izvajala na podlagi njegovih določb, navajanje in sklic na PUP nista sprejemljiva. Enako velja za sklic na OPN MOL – ID. Če bi zemljišča parc. št. 2774/1 in 2775/1 ter 2775/2 in 2774/2 ostala v mestni lasti, kot bodoče urejene javne zunanje površine z vključeno funkcijo servisiranja bivalnih potreb etažnih lastnikov v vseh okoliških stavbah, in s tem potencialno grajeno javno dobro, bi bilo primerno prostor odprtega prostora v stavbnem kareju v celoti obravnavati po vsebini zgoraj omenjenih zazidalnih načrtov oziroma preurediti na podlagi novih dokumentov za sanacijo prostora. Pritožnica predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

3. Predlagatelji v odgovoru na pritožbo predlagajo njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pravno podlago za odločitev v zadevi predstavlja 30. člen ZVEtL (določanje pripadajočega zemljišča za stavbe, zgrajene pred 1. januarjem 2003), ki se v relevantnem delu glasi: … [4] Ne glede na določbo tretjega odstavka 7. člena tega zakona se za stavbe, zgrajene pred 1. januarjem 2003, lahko pripadajoče zemljišče določi tudi na zemljiških parcelah, ki niso nastale iz zemljiške parcele, na kateri stavba stoji. … [6] V primerih, ko za stavbe, zgrajene pred 1. januarjem 2003, pripadajočega zemljišča ni mogoče ugotoviti na podlagi prostorskih aktov ali upravnih dovoljenj, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali drugih upravnih aktov, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče, sodišče pri določitvi pripadajočega zemljišča ne glede na določbo 3. točke četrtega odstavka 7. člena tega zakona upošteva merila in pogoje iz tistih prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje stavbe.

Določbi tretjega in četrtega odstavka 7. člena ZVEtL, na kateri se sklicuje 30. člen, se glasita: [3] V postopku za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi po tem zakonu sodišče kot pripadajoče zemljišče določi tisti del zemljiške parcele, na kateri stavba stoji, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe. ... [4] Za zemljišče, ki je neposredno namenjeno za redno rabo stavbe v smislu prejšnjega odstavka se šteje zemljišče, ki je bilo kot tako načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali v drugih upravnih aktih, s katerimi je bilo določeno takšno zemljišče. Če pripadajočega zemljišča na tak način ni mogoče ugotoviti, ga določi sodišče, upoštevajoč vse okoliščine primera, pri čemer upošteva zlasti: 1. tisto zemljišče, ki predstavlja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in podobno, 2. preteklo redno rabo zemljišča in 3. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki v času odločanja sodišča veljajo na območju, kjer zemljišče leži. 6. Pritožbeni pomisleki, da v nepravdnem postopku po ZVEtL sodišče ne sme presojati, kdo je bil imetnik pravice uporabe na dan uveljavitve ZLNDL, ampak mora v primeru spora postopek nadaljevati po pravilih pravdnega postopka, niso utemeljeni.

7. Zakonodajalec je v postopku sprejemanja ZVEtL izhajal iz ugotovitev, 1) da so bila stavbna zemljišča pred uveljavitvijo Ustave večinoma v družbeni lastnini, 2) da so lastniki stavbe/etažne enote po samem zakonu pridobili pravico uporabe na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo, 3) da se je ta pravica spremenila v lastninsko pravico najkasneje (v primeru stavbnih zemljišč, ki niso bila v sredstvih družbenopravnih oseb, in ki niso bila predmet denacionalizacije, pa večinoma) z uveljavitvijo ZLNDL (25. 7. 1997),(1) 4) da se je glede na nekonstitutivnost vknjižbe pravice uporabe zemljiškoknjižno stanje ob uveljavitvi ZLNDL v znatnem delu razlikovalo od dejanskega stanja in 5) da kljub nekaterim zakonskim rešitvam (npr. ZPPLPS, možnost zahtevati izdajo odločbe o določitvi funkcionalnega zemljišča oziroma gradbene parcele) dotedanja zakonodaja ni uspela razrešiti problema razkoraka med dejanskim in zemljiškoknjižnim lastninskim stanjem. Namen ZVEtL je (bil) zato doseči hitro in učinkovito izvedbo postopkov za čimprejšnjo ureditev teh razmerij, se pravi uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim stanjem, ki je nujna za varno in zanesljivo odvijanje pravnega prometa. Za dosego tega cilja je zakonodajalec 1) predvidel poseben postopek, 2) upošteval, da gre za odločanje o lastninskih razmerjih na nepremičninah in je zato določil sodni postopek, 3) glede na naravo in vrsto razmerij ter nedoločenost kroga udeležencev kot najprimernejšega izbral nepravdni postopek ter 4) kot izid postopka predvidel ugotovitev oziroma določitev pripadajočega zemljišča in vknjižbo (so)lastninske pravice v korist lastnika oziroma solastnikov stavbe na tem zemljišču. 8. Ob upoštevanju navedenih preudarkov je treba razlagati zakonske pogoje, pod katerimi se zemljišče določi kot pripadajoče zemljišče. Trditev nasprotne udeleženke, da vknjižba lastninske pravice glede sporne nepremičnine v njeno korist, izvedena na podlagi 5. člena ZLNDL, ovira izvedbo postopka po ZVEtL, ni utemeljena. Člen 5 ZLNDL, na podlagi katerega se je vknjižila kot lastnica, je predstavljal podlago za pridobitev lastninske pravice tistega, ki je imel ob uveljavitvi zakona na določeni nepremičnini pravico uporabe. Že zato, ker se je pravica uporabe prenašala izvenknjižno, sklicevanje na doseženo vknjižbo na podlagi dejstva, da je bila vknjižena kot imetnica pravice uporabe, ne more utemeljevati toženkine dobre vere pri pridobitvi lastninske pravice. Da zemljiškoknjižna pridobitev lastninske pravice na podlagi ZLNDL še ne utemeljuje dobrovernosti pridobitelja, je enotno stališče tako teorije kot sodne prakse.(2)

9. ZVEtL je bil sprejet prav zaradi dokončne razrešitve vprašanja, kdo je na podlagi ZLNDL na določenem stavbnem zemljišču pridobil lastninsko pravico. Z drugimi besedami povedano: v tem postopku se – ob upoštevanju okoliščin, ki so bile ob zgraditvi stavb odločilne za določitev zemljišča, potrebnega za redno rabo stavbe – ugotavlja, kdo je ob uveljavitvi ZLNDL na določenem stavbnem zemljišču imel pravico uporabe. Spor med udeleženci postopka o tem, kdo je ob uveljavitvi ZVEtL imel pravico uporabe, zato ne more biti spor, o katerem ne bi bilo mogoče odločiti v postopku po ZVEtL. Prav odločitvi o tem vprašanju je namreč postopek po ZVEtL namenjen. Okoliščini, da gre za sodni postopek in da so udeležencem v tem postopku zagotovljena vsa jamstva poštenega postopka, le še dodatno utemeljujeta sklep, da v teh primerih niti uporaba 17. člena ZNP (ustavitev postopka in nadaljevanje v pravdi) niti uporaba 8. in 9. člena ZNP (napotitev na pravdo zaradi odločitve o predhodnem vprašanju oziroma zaradi spora o dejstvih, od katerih je odvisna odločitev o predhodnem vprašanju) ne pride v poštev. (3) Stališče izpodbijanega sklepa, zavzeto in argumentirano v zadnjem odstavku na šesti strani in v prvem odstavku na sedmi strani obrazložitve, je po navedenem pravilno.

10. Pritožbeni očitki, ki se nanašajo na lastninsko stanje nepremičnine, na kateri stojijo garaže, ne morejo vplivati na drugačno odločitev v zadevi. Z izpodbijanim sklepom je odločeno, da se kot pripadajoče zemljišče k stavbama z ID znakoma 000 in 111 določi zemljiška parcela z ID znakom 222 kot splošni skupni del stavb in se vpiše kot skupna lastnina vsakokratnih lastnikov stavb. Garaže, na katere se nanašajo pritožbene navedbe, niso postavljene na zemljiški parceli, določeni kot pripadajoče zemljišče k stavbi v solasti predlagateljev (ampak na sosednji zemljiški parceli). Ker lastninsko stanje nepremičnine, na kateri stojijo garaže (stavba z ID znakom 000), z izpodbijano odločbo ni bilo spremenjeno, za odločitev o zadevi ne morejo biti pomembne pritožbene navedbe, s katerimi nasprotna udeleženka utemeljuje svoje stališče, da garaže oziroma zemljiška parcela, na kateri stojijo, ne morejo predstavljati pripadajočega zemljišča k stavbi v solasti predlagateljev.

11. Pravilno je tudi stališče izpodbijanega sklepa, da zemljiška parcela 222 predstavlja pripadajoče zemljišče k stavbi 111 (na naslovu K.15, ki stoji na parceli 333).(4)

12. Dejanske ugotovitve, na katerih temelji navedeno stališče, so naslednje: - zemljiška parcela 222 je nastala iz prvotne parc. št. 182/1 k.o. X, - iz parc. št. 182/1 k.o. X. sta nastali tudi parceli 444 (na kateri stoji stavba z ID znakom 000) in 333 (na kateri stoji večstanovanjska stavba z ID znakom 111 na naslovu K. 15), - parcelne številke so bile v letu 2001 spremenjene, vendar brez posegov v dejansko stanje in v funkcije parcel, - v urbanističnem smislu zasnovana pozidava ob K. ulici, ki izvira iz 30. let prejšnjega stoletja je povsem logična zasnova kareja meščanskega urbanizma in za tedanje čase popolnoma funkcionalna – z obcestno večstanovanjsko pozidavo in glavno fasado ob K. in dvoriščno fasado in dvorišči za stavbo in s pomožnim objektom za dvoriščem, - iz gradbenega načrta za stavbo K. 15 izhaja, da k stavbi sodi tudi dvorišče za stavbo: stavba je bila projektirana tako, da je imela gospodarski prehod iz kleti na dvorišče; na dvorišču so bili jaški izpusta kanalizacije; treba je bilo zgraditi jašek za osvetlitev kletnih prostorov in prehod iz kleti na dvorišče; po gradbenem dovolilu z dne 19. 6. 1936 mora biti suterensko stanovanje v celoti obrnjeno na dvoriščno stran; treba je urediti strešne in dvoriščne odtoke in na dvoriščih namestiti zapore proti izpuhtevanju plinov, stavba in dvorišče za njo sta bila glede na dokumentacijo v času gradnje funkcionalna celota; na preostanku gradbene parcele so bile mišljene drvarnice in so se tam izvajala vsa druga hišna opravila v zvezi s stanovanjem, - danes se na zemljiško parcelo 222 vstopi skozi prehod v hiši na K. 15; ob izhodu so najprej betonski jašek in diferenčne stopnice, ki predstavljajo izhod na dvorišče; parcela predstavlja približno 5,5 m širok peščen pas in jašek širine približno 1,8 m; vsa popravila fasade, streh in urgentni dostopi do hiše so z dvoriščne strani, - parc. št. 2774/1 je bila od nekdaj vitalni del rabe stanovalcev oz. lastnikov stanovanj v stavbi na K. 15. 13. Navedeno utemeljuje sklep, da je zemljiška parcela 222 nastala iz nepremičnine, na kateri je bila pozidana stavba, sedaj v solasti predlagateljev, da po upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila zgrajena stavba, sodi k stavbi in da je ves čas ohranila to funkcijo. S tem so izpolnjeni zakonski pogoji, da se določi kot pripadajoče zemljišče k stavbi v solasti predlagateljev.

14. Očitek o kršitvi drugega odstavka 214. člena ZPP ni utemeljen. Navedba predlagateljev, da stanovanjska stavba na K. 15 ne more funkcionirati brez uporabe dvorišča (kot je bilo zgoraj obrazloženo, njihovo stališče glede garaž za odločitev v zadevi ni pomembno), ne predstavlja navedbe pravno odločilnega dejstva. Gre za njihovo oceno, ki sama po sebi ne more imeti – in tudi ni razvidno, da bi jo imela – upoštevne teže pri odločanju.

15. Ker niti zatrjevani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče pritožbo nasprotne udeleženke zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP). Odločitev o zavrnitvi pritožničinega predloga za povrnitev stroškov pritožbenega postopka je vključena v odločitev o zavrnitvi pritožbe (35. člen ZNP in 154. člen ZPP).

(1) Po prvem odstavku 2. člena ZLNDL nepremičnine postanejo lastnina fizičnih oseb, ki imajo na nepremičnini pravico uporabe. Na tej podlagi so lastniki (več)stanovanjskih stavb postali (so)lastniki nepremičnin, potrebnih za redno rabo stavb. Prim. sklep VS RS II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009. (2) Tako teorija kot sodna praksa sta zavzeli stališče, da je načelo zaupanja v zemljiško knjigo v primerih preoblikovanja družbene lastnine v lastninsko pravico močno relativizirano. Pri presoji o utemeljenosti sklicevanja nanj je zato treba upoštevati ne le zemljiškoknjižno stanje in nepoznavanje izvenknjižnega stanja, ampak tudi dejansko vedenje o uporabi določene nepremičnine in poznavanje predpisov, vključno s predpisi o lastninjenju. Prim. sklep VS RS II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009 in v njem navedeno literaturo.

(3) Prim. sklep VSL I Cp 1542/2012 z dne 22. 8. 2012. (4) Glede odločitve, da predstavlja tudi pripadajoče zemljišče k stavbi 000, pritožba ne vsebuje razlogov in nanje ni mogoče niti smiselno sklepati.