Jedro

Imetnik stanovanjske pravice, ki je tuj državljan, lahko veljavno privoli, da stanovanje po določilih 117. člena SZ odkupi ožji družinski član, ki izpolnjuje pogoj državljanstva RS.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi, zadeva pa vrne temu sodišču v novo sojenje. Revizijski stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je toženi stranki naložilo, da mora s tožečo stranko skleniti kupoprodajno pogodbo o prodaji stanovanja št. 3 v pritličju stanovanjskega bloka na H. v L. in garažo št. 8 v istem bloku. Pritožbi tožene stranke pa je sodišče druge stopnje ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje tako spremenilo, da je tožbeni zahtevek zavrnilo in tožeči stranki naložilo, da mora toženi stranki povrniti njene pravdne stroške.

Proti tej sodbi vlaga tožeča stranka revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga njeno spremembo tako, da bo pritožba tožene stranke zavrnjena in sodba sodišča prve stopnje potrjena. Pomanjkanje slovenskega državljanstva na strani tožničinega moža kot imetnika stanovanjske pravice ne more vplivati na tožničino pravico, da odkupi stanovanje. Ne gre namreč za prenos pravice do odkupa po stanovanjskem zakonu, temveč za privolitev imetnika stanovanjske pravice, da stanovanje odkupi njegov ožji družinski član. Sicer pa tožničin mož spornega stanovanja od 25.8.1991 dalje ne uporablja. Zato je izgubil stanovanjsko pravico (19. člen zakona o stanovanjskih razmerjih). Z izgubo stanovanjske pravice na strani tožničinega moža je tožnica po zakonu na spornem stanovanju sama pridobila stanovanjsko pravico. Zato je tudi upravičena do odkupa stanovanja. Če pa odločilna dejstva v zvezi z izselitvijo tožničinega moža niso v zadostni meri raziskana, postavlja tožeča stranka podrejeni revizijski predlog na razveljavitev sodb nižjih sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožena stranka na revizijo ni odgovorila, tedanji Javni tožilec Republike Slovenije pa se o njej ni izjavil (tretji odstavek 390. člena ZPP).

Revizija je utemeljena.

Sodišče druge stopnje je izhajalo iz dejanskih in pravnih ugotovitev, da se je tožničin zakonec sicer 25.8.1991 odselil v Beograd, da pa s tem ni prenehal uporabljati spornega stanovanja in zato ni izgubil stanovanjske pravice po določbi 19. člena zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR - Ur. list SRS, št. 35/82). Takšna razlaga je sprejeta v kontekstu pravne presoje, po kateri sicer nesporni imetnik stanovanjske pravice v času uveljavitve stanovanjskega zakona (19.10.1991) na svojega ožjega družinskega člana lahko prenese pravico do odkupa, če jo sam ima. Ker ni spora, da tožničin zakonec ni državljan Republike Slovenije, pravice do odkupa stanovanja po 117. členu stanovanjskega zakona (SZ - Ur. list RS, št. 18/91) nima, pa je zato ne more imeti ožji družinski član, torej tožnica kot zakonec. Pravica ožjega družinskega člana imetnika stanovanjske pravice naj bi namreč bila izvedena iz pravice imetnika stanovanjske pravice.

Revizija v prvi vrsti nasprotuje tezi, po kateri naj bi privolitev iz prvega odstavka 117. člena SZ bila vezana na obstoj pravice do odkupa, ki jo ima imetnik stanovanjske pravice. Slednja revizijska trditev je pravno pravilna in jo sprejema tudi revizijsko sodišče. Ni dvoma, da določba drugega odstavka 16. člena ustavnega zakona za izvedbo temeljne ustavne listine o samostojnosti in neodvisnosti Republike Slovenije (Ur. list RS, št. 1/91-I) osebi s tujim državljanstvom ne omogoča pridobitve lastninske pravice na nepremičninah na območju Republike Slovenije, kar seveda velja tudi za nakup stanovanja po določbah 117. člena SZ. Tožničin zakonec, ki ni državljan Republike Slovenije, torej spornega stanovanja ne bi mogel odkupiti. Vendar pa to še ne pomeni, da ne bi mogel veljavno privoliti, da stanovanje odkupi tožnica, ki je državljanka Republike Slovenije. S privolitvijo po 117. členu SZ namreč imetnik stanovanjske pravice ne prenaša pravice do odkupa na nekoga, ki te pravice nima. Privolitev imetnika stanovanjske pravice, da lastnik stanovanja sklene pogodbo po pogojih za privatizacijo s katerim od njegovih ožjih družinskih članov, pomeni, da imetnik svoje prednostne pravice ne bo izkoristil. Izjava o prenosu pravic do odkupa stanovanja po določbah SZ ne pomeni prenosa pravice same, temveč predstavlja le izjavo, da imetnik stanovanjske pravice, ki ima sicer prednostno pravico do odkupa, te prednosti ne bo izkoristil. Zato bo lahko izkoristil pravico do nakupa njegov ožji družinski član, ki mu to pravico daje zakon, uresniči pa jo lahko šele tedaj, če je ne uresniči imetnik stanovanjske pravice. Zato privolitev po 117. členu SZ vsebinsko ne predstavlja prenosa pravice do odkupa, kar nadalje pomeni, da lahko tisti, ki se svoji prednosti odreče, sam ne izpolnjuje pogojev za pridobitev lastninske pravice. Sodišče druge stopnje je torej izhajalo iz napačnega izhodišča, po katerem naj bi privolitev po 117. členu SZ štela za izjavo o prenosu pravic. Ob takem stanju stvari je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da stanovanjska pravica ni bila navadna civilna pravica, za katero velja znano načelo, da nihče ne more prenesti na drugega več pravic, kot jih ima sam.

Po navedeni pravni razlagi pa je pravno neodločilno revizijsko stališče, ki podrejeno zavrača izpodbijano odločitev s stališča, da je tožnica sama postala imetnica stanovanjske pravice zaradi izselitve zakonca (19. člen ZSR) in da torej izvirno nastopa s pozicije 117. člena SZ. Posledično bi tožničin položaj bil v tem primeru enak - tožena stranka bi bila dolžna z njo skleniti kupoprodajno pogodbo - kar pomeni, da bi ponovna dejanska (in posledično pravna) presoja opredelitve ravnanja tožničinega zakonca dne 25.8.1991 v nobenem slučaju ne dala drugačnega rezultata. V okviru tožbenega zahtevka na sklenitev kupoprodajne pogodbe je zato trditvena podlaga v smeri originarne pravice do odkupa pravno nepomembna.

Tožena stranka torej neupravičeno odklanja glede spornega stanovanja sklenitev kupoprodajne pogodbe s tožnico. V tej smeri je odločitev sodišča druge stopnje pravno napačna, pravilno pa stališče sodišča prve stopnje, kar bi narekovalo glede stanovanja ustrezno spremembo izpodbijane sodbe (prvi odstavek 395. člena ZPP). Vendar pa je tožena stranka v svoji pritožbi proti sodbi sodišča prve stopnje posebej navedla, da ne glede na morebitno pravilnost odločitve o stanovanju ni pravne podlage, po kateri bi bila tožnici dolžna prodati tudi garažo. Ta naj bi namreč ne bila pritiklina stanovanja in je bila dodeljena s posebno odločbo. Omenjenih pritožbenih navedb sodišče druge stopnje, ki je pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje tako spremenilo, da je tožbeni zahtevek v celoti (tudi glede garaže) zavrnilo, iz razumljivih razlogov ni bilo treba upoštevati. Ker pa pravilna uporaba materialnega prava glede stanovanja utemeljuje zahtevek za odkup, bo sodišče druge stopnje moralo o pritožbi tožene stranke znova odločati tudi v obsegu podrejenega predloga glede pravice do odkupa garaže. Delna razveljavitev izpodbijane sodbe v tem primeru ni mogoča, ker cena stanovanja brez garaže ni ugotovljena. Gre namreč za del dejanske podlage, ki je revizijsko sodišče samo ne more ugotavljati. Razlogi za razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču druge stopnje v novo sojenje (drugi odstavek 395. člena ZPP) pa se nanašajo samo na odločitev o garaži. Pri tem naj se opozori, da na prvi stopnji ustrezni dokazi o tem, ali je garažo mogoče (v skladu s tožbeno trditveno podlago) šteti za stanovanjsko pritiklino v smislu določb zakona o stanovanjskih razmerjih, niso bili izvajani. Pravica do odkupa po privatizacijskih pogojih pripada imetniku stanovanjske pravice za stanovanje, na katero se stanovanjska pravica nanaša. Stanovanjsko pravico pa je urejal zakon o stanovanjskih razmerjih, medtem ko stanovanjski zakon ureja najemna razmerja. Definicija stanovanja in pritiklin po stanovanjskem zakonu ni uporabna za presojo, na katere prostore se je po zakonu o stanovanjskih razmerjih raztezala stanovanjska pravica. Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na določbi 166. člena ZPP.