Jedro

Vpis v register upravnikov stavb je dekleratorne narave. Pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat za upravljanje stavbe. Pravni učinek vpisa v register upravnikov je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi le kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju, kdo je njihov pooblaščenec.

Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju, ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register upravnikov stavb.

V primeru, ko se etažni lastniki odločijo za odpoved pogodbe staremu upravniku in tudi že izberejo novega upravnika, se vpis novega upravnika v register opravlja v enotnem postopku, v katerem se stari upravnik tudi izbriše iz registra. O vpisu novega in izbrisu starega upravnika upravni organ odloča na podlagi ene vloge in pri tem izda eno odločbo (z dvema točkama izreka), v kateri pa odloča o vpisu dveh dejstev (vpis novega in izbris starega upravnika iz registra), ki izhajata iz volje etažnih lastnikov.

Stari upravnik lahko svoj pravni interes v postopku izbrisa iz registra varuje le v okviru presoje izpolnjenosti pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in izteka trimesečnega odpovednega roka.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo revidentovo tožbo zoper odločbo Uprave enote Kamnik, št. 352-18/2009 (43)-5 z dne 23. 12. 2009, v zvezi z odločbo tožene stranke, št. 35204/19/2010/2-MK z dne 25. 3. 2010. Prvostopenjski upravni organ je z navedeno odločbo družbo A., d. o. o., vpisal v register upravnikov stavb kot upravnika večstanovanjske stavbe na tam navedenem naslovu (1. točka izreka odločbe), revidenta (B., d. d.) pa kot upravnika iste večstanovanjske stavbe izbrisal iz registra upravnikov stavb (2. točka izreka odločbe), ter odločil o stroških postopka (3. točka izreka odločbe). Tožena stranka je revidentovo pritožbo zoper navedeno odločbo zavrnila.

2. Sodišče prve stopnje ob sklicevanju na razloge tožene stranke v obrazložitvi izpodbijane sodbe navaja, da vpis upravnika v register ni konstitutivne, temveč evidenčne narave. Upravni organ pri vpisu preveri le, ali je bila pogodba o upravljanju upravniških storitev (v nadaljevanju pogodba o upravljanju) z novim upravnikom sklenjena na podlagi predpisane večine etažnih lastnikov za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju in ali je bila pogodba o upravljanju s starim upravnikom odpovedana, pri čemer mora poteči tri-mesečni odpovedni rok. Upravni organ ne presoja veljavnosti teh pogodb in ne načina in pravilnosti odpovedi pogodbe staremu upravniku, saj je to v pristojnosti sodišča v pravdnem postopku in le v tem postopku ima lahko revident kot stari upravnik pravni interes, ne pa v postopku, kjer se pravno razmerje le evidentira. V postopku vpisa upravnika v register upravnikov je stranka postopka lahko le predlagatelj vpisa (novi upravnik) in ne stari upravnik, saj ne izpolnjuje pogoja iz drugega odstavka 43. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP). V postopku izbrisa upravnika iz registra upravnikov pa je lahko stranka dotedanji stari upravnik. Etažnim lastnikom Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1) ne priznava lastnosti stranke v postopku vpisa oziroma izbrisa upravnika iz registra upravnikov.

3. Revident dovoljenost revizije utemeljuje z razlogi iz 2. točke drugega odstavka 83. člena ZUS-1. Uveljavlja revizijska razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb postopka v upravnem postopku in upravnem sporu. Vrhovnemu sodišču predlaga, da reviziji ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne v novo sojenje. Navaja, da je v upravnem postopku priglasil udeležbo, v tej vlogi je tudi navedel, da še vedno opravlja posle upravnika pri tej večstanovanjski stavbi in da ni prejel nobene odpovedi pogodbe o upravljanju s strani etažnih lastnikov. Niso bili dani pogoji za odločanje v skrajšanem postopku. Pravno relevantna dejstva med strankama niso nesporna. Prvostopenjski upravni organ je pozval predlagatelja na dopolnitev svoje vloge za vpis, tako da predloži na vpogled originalno potrdilo o vročitvi odpovedi pogodbe o upravljanju, s čimer je začel ugotavljati dejansko stanje, kar pomeni, da je pričel s posebnim ugotovitvenim postopkom. Vročeni bi mu morali biti vsi dokumenti, ki so podlaga za odločitev o izbrisu. Sodišče prve stopnje in tožena stranka se nista opredelila do teh navedb. O vpisu novega upravnika in izbrisu starega upravnika se odloča v enem postopku, v katerem ima tudi stari upravnik položaj stranke. V tem postopku je treba presojati veljavnost odpovedi pogodbe o upravljanju staremu upravniku in veljavnost pogodbe o upravljanju z novim upravnikom.

4. Tožena stranka na revizijo ni odgovorila.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Revizija je dovoljena iz razloga po 2. točki drugega odstavka 83. člena ZUS-1 zaradi odločitve o pomembnih pravnih vprašanjih: 1. Ali ima v postopku po petem odstavku 167. člena SZ-1 v katerem se predlaga vpis novega oziroma izbris starega upravnika v register upravnikov stavb, stari upravnik položaj stranke (ali stranskega udeleženca); in 2. Ali se v navedenem postopku vpisa v register upravnikov stavb oziroma izbrisa iz tega registra, presoja veljavnost pogodbe o upravljanju, sklenjene z novim upravnikom in veljavnost odpovedi pogodbe o upravljanju, sklenjene s starim upravnikom.

7. Revizija je izredno pravno sredstvo zoper pravnomočno sodbo sodišča prve stopnje (83. člen ZUS-1). Revizija se lahko vloži le zaradi bistvenih kršitev določb postopka v upravnem sporu iz drugega in tretjega odstavka 75. člena ZUS-1 (1. točka prvega odstavka 85. člena ZUS-1) in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (2. točka prvega odstavka 85. člena ZUS-1), za razliko od pritožbe, s katero se glede na 2. točko prvega odstavka 75. člena ZUS-1 lahko izpodbija tudi pravilnost presoje postopka izdaje upravnega akta. Revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (drugi odstavek 85. člena ZUS-1). Revizijsko sodišče izpodbijano sodbo preizkusi samo v tistem delu, v katerem se izpodbija z revizijo, in v mejah razlogov, ki so v njej navedeni, pri čemer po uradni dolžnosti pazi na pravilno uporabo materialnega prava (86. člen ZUS-1). V tem obsegu je bil izveden sodni preizkus utemeljenosti revizije v obravnavani zadevi.

8. Vrhovno sodišče pritrjuje stališču prvostopenjskega sodišča in tožene stranke, da vpis upravnika v register upravnikov stavb (v nadaljevanju register) s podatki iz 166. člena SZ-1 (identifikacijska oznaka iz katastra stavb; ulica in hišna številka večstanovanjske stavbe; ime ali firma ter bivališče oziroma sedež upravnika oziroma skupnosti lastnikov; datum sklenitve pogodbe o opravljanju upravniških storitev), ni konstitutivne, temveč dekleratorne narave. Odločitev o podelitvi mandata za upravljanje stavbe določenemu upravniku oziroma o zamenjavi starega upravnika za novega je po ureditvi SZ-1 in Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) namreč v izključni domeni etažnih lastnikov stanovanj v večstanovanjski stavbi.

9. Po določbi drugega odstavka 48. člena SZ-1 je upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Določitev upravnika je posel rednega upravljanja večstanovanjske stavbe (prvi odstavek 49. člena SZ-1 in 118. člena SPZ), pogodba o upravljanju z (novim) upravnikom pa je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in lastniki, ki imajo več kot 50 % solastniških deležev na večstanovanjski stavbi (drugi odstavek 53. člena v zvezi s prvim odstavkom 25. člena SZ-1). Za odstop od pogodbe o upravljanju pa SZ-1 določa, da lahko etažni lastniki kadarkoli odstopijo od te pogodbe z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki začne teči od dneva vročitve odpovedi upravniku (prvi odstavek 60. člena SZ-1), pri čemer etažni lastniki sklep o odstopu od pogodbe sprejmejo na enak način, kot je določen za določitev upravnika (tretji odstavek 60. člena SZ-1). Iz navedenih določb izhaja, da je določitev upravnika in tudi izbira drugega upravnika odvisna od volje etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe.

10. Vpis v register bi imel konstitutiven učinek, če bi bil nastanek pravice ali pravnega razmerja vezan na vpis v register. V obravnavanem primeru SZ-1 pravnih učinkov vpisa v register izrecno ne določa. Ker iz citiranih določb SZ-1 in SPZ izhaja, da se pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom vzpostavi s sklenitvijo pogodbe o upravljanju upravniških storitev, podlaga za sklenitev pogodbe pa je sklep etažnih lastnikov, sprejet z zahtevano večino etažnih lastnikov(1), in ker lahko etažni lastniki kadarkoli odstopijo od pogodbe o upravljanju z zakonsko določenim odpovednim rokom, pri čemer sklep o odstopu sprejmejo na enak način kot sklep o določitvi upravnika, je po presoji Vrhovnega sodišča, s pomočjo sistematične razlage SZ-1, treba pritrditi stališču sodišča prve stopnje in tožene stranke, da je vpis v register dekleratorne narave. To pomeni, da pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje že pred vpisom v register in neodvisno od njega, zato morebitni izostanek ali nepravilnost vpisa v register ne vpliva na vprašanje, kdo ima trenutni mandat etažnih lastnikov za upravljanje večstanovanjske stavbe. Pravni učinek vpisa v register je zgolj publiciteten (učinek javne objave) in služi kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki, o vprašanju kdo je njihov pooblaščenec za upravljanje večstanovanjske stavbe.(2)

11. Vpis upravnika večstanovanjske stavbe v register ter vpis sprememb registrskih podatkov predlaga upravnik. Upravnik izkazuje svojo upravičenost s pogodbo o opravljanju upravniških storitev. O predlogu za vpis novega in izbris starega upravnika odloči pristojni organ z odločbo (prvi, drugi in peti odstavek 167. člena SZ-1). Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju Pravilnik o upravljanju) pa v 5. členu določa, da mora upravnik v primeru, ko gre za hkraten vpis novega in izbris starega upravnika, ob vpisu v register predložiti na vpogled originalno pogodbo o opravljanju upravniških storitev in na zahtevo upravnega organa tudi originalno dokazilo o pravilno podani odpovedi prejšnjemu upravniku. Upravni organ vpiše novega upravnika po izteku odpovednega roka prejšnjemu upravniku.

12. Ker gre pri vpisu v register za dekleratoren vpis, ki ima zgolj publicitetni učinek, je obseg presoje upravnega organa kot upravljavca registra pri odločanju o vpisu oziroma izbrisu iz registra omejen na (formalno) presojo vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu predložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določata SZ-1 in Pravilnik o upravljanju; in ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikov ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju pa ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register. Drugačna razlaga namena registra in učinkov vpisa v ta register ter drugačna razlaga obsega presoje pravnih dejstev pri vpisu oziroma izbrisu iz registra bi po mnenju Vrhovnega sodišča nasprotovala osnovni ureditvi razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata SZ-1 in SPZ. Ta je pogodbena in temelji na (so)lastniških pravicah etažnih lastnikov na posameznih in skupnih delih stavbe.

13. V zvezi z revizijski ugovorom, ki se nanaša na položaj stranke v postopku vpisa oziroma izbrisa v register Vrhovno sodišče pojasnjuje, da se v primeru (kot je tudi obravnavani), ko se etažni lastniki odločijo za odpoved pogodbe staremu upravniku in tudi že izberejo novega upravnika, vpis novega upravnika v register opravlja v enotnem postopku, v katerem se stari upravnik tudi izbriše iz registra. O vpisu novega in izbrisu starega upravnika upravni organ odloča na podlagi ene vloge in pri tem izda eno odločbo (z dvema točkama izreka), v kateri pa odloča o vpisu dveh dejstev (vpis novega in izbris starega upravnika iz registra), ki izhajata iz volje etažnih lastnikov.

14. V tem postopku ima novi upravnik kot zakonsko upravičen predlagatelj vpisa (prvi odstavek 167. člena SZ-1) položaj aktivne stranke tako v delu postopka, ki se nanaša na njegov vpis, kot tudi v delu postopka, ki se nanaša na izbris starega upravnika. Za svoj vpis mora namreč upravnemu organu predložiti listine, ki izkazujejo odločitev etažnih lastnikov o imenovanju novega upravnika, kot tudi listine, ki izkazujejo odločitev etažnih lastnikov o odpovedi pogodbe o upravljanju staremu upravniku. Stari upravnik, v tem primeru revident, pa ima položaj (pasivne) stranke v tistem delu postopka, ki se nanaša na njegov izbris iz registra. Kot je že bilo pojasnjeno, je odločitev o imenovanju novega upravnika prepuščena izključno etažnim lastnikom, zato revident kot stari upravnik v postopku vpisa oziroma izbrisa iz registra ne more izpodbijati volje etažnih lastnikov o imenovanju novega upravnika. Svoj pravni interes v postopku izbrisa iz registra, zato lahko varuje le v okviru presoje izpolnjenosti (formalnih) pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in izteka tri-mesečnega odpovednega roka. Revident pa v obravnavanem primeru ne zatrjuje, da mu odpoved ni bila vročena, niti da odpovedni rok ni potekel, temveč napada pravilnost odpovedi, ki pa, kot je predhodno že bilo pojasnjeno, ni predmet presoje v tem postopku. Revident kot stari upravnik pa lahko svoje pravice, ki izhajajo iz civilnega pogodbenega razmerja z etažnimi lastniki (npr. neveljavnost odpovedi pogodbe o upravljanju), varuje v pravdnem postopku.

15. Upoštevaje stališče iz prejšnje točke te obrazložitve Vrhovno sodišče kot neutemeljen zavrača tudi revizijski ugovor, da bi upravni organ moral odločati v posebnem ugotovitvenem postopku in bi mu moral vročati vse listine (tudi listine, ki se nanašajo na odločitev etažnih lastnikov o imenovanju novega upravnika), na podlagi katerih je opravil vpis in izbris v register. Zahteva upravnega organa, da novi upravnik predloži na vpogled originalno dokazilo o podani odpovedi staremu upravniku, namreč ne pomeni, da prvostopenjski upravni organ ni odločal na podlagi dejstev in dokazov, ki jih je predložil predlagatelj postopka, kar je eden od pogojev za skrajšani ugotovitveni postopek (1. točka prvega odstavka 144. člena ZUP), saj gre le za dopolnitev dokazov, ki jih je spet predložil predlagatelj postopka. Zato ni utemeljen revizijski ugovor, da je prvostopenjski upravni organ s tem postopanjem začel posebni ugotovitveni postopek, in da je kršil pravila, ki ga urejajo.

16. Revidentov ugovor, da javne listine dokazujejo resničnost tistega, kar se v njih potrjuje, glede na že pojasnjeni namen registra in dekleratorno naravo vpisa na drugačno odločitev v obravnavani zadevi ne vpliva. Po določbi 171. člena ZUP (in četrtega odstavka 224. člena Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP) pa je dovoljeno dokazovati, da so v javni listini dejstva neresnično potrjena.

17. Vrhovno sodišče kot neutemeljenega zavrača tudi uveljavljani revizijski razlog bistvene kršitve določb postopka v upravnem sporu iz drugega in tretjega odstavka 75. člena ZUS-1 (1. točka prvega odstavka 85. člena ZUS-1). Izpodbijana sodba po presoji Vrhovnega sodišča nima pomanjkljivosti, ki jih očita revizija. Sodba se da preizkusiti, sodišče prve stopnje pa se je do bistvenih tožbenih navedb opredelilo, do nebistvenih pa se mu glede na določbe prvega odstavka 360. člena ZPP, ki se po določbi prvega odstavka 22. člena ZUS-1 v upravnem sporu primerno uporablja za vprašanja postopka, ki v ZUS-1 niso urejena, ni bilo treba opredeliti.

18. Vrhovno sodišče je zato revizijo zavrnilo kot neutemeljeno na podlagi 92. člena ZUS-1. Op. št. (1): Glej tudi Juhart Miha, Stanovanjski zakon, Uvodna pojasnila, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 41. Op. št. (2): Po določbi prvega odstavka 68. člena SZ-1 upravnik pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov, razen če ta zakon ali pogodba o opravljanju upravniških storitev ne določa drugače.