Jedro

Za zemljišča v smislu 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ je mogoče šteti zemljišča, ki so prostorsko povezana ter sorodna po namenski rabi. Tako zemljišča, tudi če so ločena s potjo, štejejo za sosednja.

Pravilno je zaključevanje prvostopenjskega organa o tem, da sta tožnica in D.D. kot predkupna upravičenca uvrščena na isto mesto v smislu vrstnega reda iz prvega odstavka 23. člena ZKZ ter njegovo nadaljnje postopanje po drugem odstavku navedene zakonske določbe, v okviru katerega je presodil, da so o pravici do nakupa mogli odločiti sami prodajalci.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Upravna enota Kranj (v nadaljevanju prvostopenjski organ) je z izpodbijano odločbo odobrila pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem parc. št. 308/4 k.o. ..., sklenjen med A.A., B.B. in C.C. kot prodajalci ter D.D. kot sprejemnikom ponudbe, ter odločila, da se pravni posel za navedeno kmetijsko zemljišče med navedenimi prodajalci ter tožnico kot sprejemnico ponudbe ne odobri. Iz obrazložitve odločbe izhaja, da je organ za dne 24. 10. 2012 razpisal ustno obravnavo, na kateri je bilo najprej ugotovljeno, da sta oba sprejemnika ponudbe, tožnica in D.D., sprejela ponudbo v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Tožnica je predložila povratnice, iz katerih je razvidno, da je bila pisna izjava o sprejemu ponudbe prodajalcem osebno vročena 19. 7. 2012 (dvema) oziroma 20. 7. 2012. D.D. pa je predložil povratnico, iz katere je razvidno, da je bila pošiljka s pisno izjavo o sprejemu ponudbe vročena prodajalcu B.B. 25. 7. 2012, glede prodajalcev A.A. in C.C. pa je bilo prav tako ugotovljeno, da sta bila pisno in ustno 25. 7. 2012 obveščena o sprejemu ponudbe, zaradi česar je organ štel, da je bila s strani D.D. ponudba ustrezno sprejeta ter da določbe ZKZ niso bile kršene, če izjava o sprejemu ponudbe ni bila vsem prodajalcem poslana s povratnico – pri tem se je organ oprl tudi na stališče Vrhovnega sodišča v sodbi X Ips 737/2008 z dne 24. 11. 2010. V nadaljevanju je bilo ugotovljeno, da tožnica in D.D. oba uveljavljata predkupno pravico kot kmeta mejaša, da obema kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost ter da oba zemljišča sama obdelujeta. Organ je iz načrta parcele z dne 21. 8. 2012 ugotovil, da tožnica z zemljiščema parc. št. 295/1 in 296 meji na zemljišče, ki se prodaja. Iz načrta parcele pa je bilo dalje ugotovljeno, da D.D. z zemljiščem parc. št. 305/1 neposredno ne meji na parcelo, ki se prodaja, kajti ločuje ju parcela št. 1075/1, ki je v naravi pot; zemljišča pa zgolj zaradi tega, ker poteka med njimi pot, ne izgubijo statusa lastnosti sosednjih zemljišč, tako tudi po stališču sodne prakse, na primer sodni odločbi Upravnega sodišča U 443/2005 z dne 6. 3. 2007 in II U 40/2011 z dne 9. 5. 2012. V takem primeru, kadar sta kmeta uvrščena na isto mesto po kriterijih ZKZ, in kakor sta bila uvrščena tožnica in D.D., pravico do nakupa določi prodajalec (23. člen ZKZ). Prodajalci pa so na ustni obravnavi izjavili, da želijo predmetno zemljišče prodati D.D. 2. Ministrstvo za kmetijstvo in okolje (v nadaljevanju drugostopenjski organ) je z odločbo z dne 23. 8. 2013 zavrnilo tožničino pritožbo zoper izpodbijano odločbo prvostopenjskega organa ter njeno zahtevo za povrnitev stroškov postopka.

3. Tožnica v tožbi navaja, da je prvostopenjski organ v utemeljitev izpodbijane odločitve med drugim navedel, da sta oba kupca, tako tožnica kot D.D. pravilno sprejela ponudbo. Stališče, da je uspeli kupec pravilno sprejel ponudbo prodajalcev na način, ki je določen z določbo prvega odstavka 21. člena ZKZ, in to kljub temu, da je ponudbo poslal priporočeno s povratnico le enemu od treh prodajalcev in ne vsem trem, pa v obravnavnem primeru, ko je potrebno presoditi med povsem pravilno sprejeto ponudbo s strani tožnice in nepravilno sprejeto ponudbo s strani izbranega kupca, ni pravilno oziroma je pravno zmotno. V takem primeru je potrebno nuditi pravno varstvo tisti stranki, ki je v celoti zadostila zakonskim zahtevam. Da je D.D. izjavo o sprejemu ponudbe poslal le enemu prodajalcu, B.B., preostalima dvema prodajalcema pa ne, pa je razvidno tudi iz izpodbijane odločbe. Stališče upravnega organa, da ima povratnica v postopku s ponudbo le funkcijo varovanja pravic sprejemnika ponudbe in mu omogoča dokazovanje, da je prodajalec njegovo izjavo prejel, je po mnenju tožnice sicer pravilno, vendar meni, da je bilo v obravnavani zadevi uporabljeno napačno. Prav tako je bila nepravilno uporabljena odločba Vrhovnega sodišča X Ips 737/2008 z dne 24. 11. 2010. Stališče je namreč uporabno le v primeru, kadar imamo v postopku odobritve pravnega posla le enega sprejemnika ponudbe in prodajalca. V obravnavanem primeru je prodajalcev več, za D.D. pa ni izkazano, da bi o sprejemu ponudbe na predpisan način obvestil vse prodajalce. Upravni organ bi v zadevi moral odločiti ob upoštevanju določbe prvega odstavka 21. člena ZKZ, vendar ni, kar pomeni, da je napačno uporabil materialni predpis ter posledično nepravilno odločil. Tožnica dodaja, da je nerelevantno, kar ugotavlja drugostopenjski organ, da naj bi namreč vsi trije prodajalci potrdili, da so izjavo o sprejemu ponudbe prejeli. Taka ugotovitev bi bila lahko relevantna le v primeru, ko bi imeli le enega sprejemnika ponudbe ter do odločanja o tem, kateremu sprejemniku ponudbe priznati pravico do pridobitve zemljišča, niti ne bi prišlo. Zmotno pa je tudi stališče upravnih organov obeh stopenj, da imata oba sprejemnika ponudbe, tožnica in D.D., enak prednostni vrstni red po 23. členu ZKZ. V postopku je bilo namreč ugotovljeno, in to izhaja tudi iz izpodbijane odločbe, da D.D. kot drugi sprejemnik ponudbe nima v lasti zemljišča, ki bi neposredno mejilo na parcelo, ki se prodaja, kajti parcelo D.D. namreč od parcele, ki se prodaja, ločuje parc. št. 1075/1. Tudi če je navedena parcela v naravi pot, pa to ničesar ne spremeni, saj mejništvo ni izkazano. Kmet mejaš pa ima po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ prednost pred drugim kmetom. Tožnica dodaja, da ZKZ v 23. členu v relevantni določbi ne uporablja pojma „sosednje zemljišče“, ki se ga je v utemeljevanju svoje odločitve poslužil upravni organ, temveč priznava predkupno pravico lastniku zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se prodaja. To pa je lahko le zemljišče, ki ima s prodajajočim se zemljiščem vsaj eno skupno mejo. Upravna organa pa se tudi ne bi mogla sklicevati na sodbo Upravnega sodišča, kajti v predmetni zadevi gre za drugačno dejansko stanje, ko je potrebno odločiti med konkurenco dveh sprejemov ponudb, od katerih le ena v celoti ustreza zakonskim pogojem ter je le v eni zadevi izkazana prednostna predkupna pravica iz naslova lastništva zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se prodaja. V takem primeru pa ima ob jasnih določbah ZKZ prednost tožnica, ki je ponudbo pravilno sprejela in je lastnica zemljišča, ki meji na zemljišče, ki se prodaja. Drugostopenjski organ pa po mnenju tožnice odločitvi prvostopenjskega organa tudi ne bi mogel pritrjevati ob sklicevanju se na to, da tožnica ni izrecno prerekala ugotovitve prvostopenjskega organa, da so z mnenjem Upravnega sodišča opredeljene okoliščine podane tudi v konkretnem primeru. Tudi če namreč tožnica tega ni izrecno prerekala, pa je ugotovitev prerekala po vsebini. Tožnica sodišču predlaga, naj izpodbijano prvostopenjsko odločbo odpravi ter zadevo vrne temu organu v ponovni postopek, zahteva pa tudi povrnitev stroškov postopka.

4. Toženka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe kot neutemeljene iz razlogov, navedenih v obrazložitvi izpodbijane odločbe ter sodišču predlaga, naj tožbo kot neutemeljeno zavrne.

5. Sodišče je tožbo poslalo v odgovor kot strankam z interesom tudi strankam upravnega postopka, to je prodajalcem kmetijskega zemljišča in kupcu D.D. V odgovoru na tožbo so ti prerekali tožbene navedbe, navedli, da je bil sprejem ponudbe s strani D.D. pravilen ter izjava poslana na skupni naslov prodajalcev, kar so na ustni obravnavi tudi potrdili, prodajo kmetijskega zemljišča D.D. pa so prodajalci še enkrat potrdili. Smiselno predlagajo zavrnitev tožbe.

6. Tožba ni utemeljena.

7. V obravnavani zadevi je sporna odločitev, da se odobri pravni posel glede kmetijskega zemljišča s parc. št. 308/4 k.o. ..., sklenjen na podlagi sprejema ponudbe s D.D. kot sprejemnikom ponudbe in da se ne odobri pravni posel glede navedenega zemljišča, sklenjen na podlagi sprejema ponudbe s tožnico kot sprejemnico ponudbe. Tožnica namreč meni, da D.D. ni pravilno sprejel ponudbe ter da mu organ tudi ne bi mogel priznati, da je predkupni upravičenec kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj.

8. Po prvem odstavku 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno s povratnico prodajalcu in upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Ni sporno, da je D.D. izjavo o sprejemu ponudbe posredoval, kot je predpisano, upravni enoti. Prav tako ni sporno, da je izjavo o sprejemu ponudbe poslal enemu od solastnikov kmetijskega zemljišča, ki je bilo naprodaj, B.B., tako da vročitev temu lahko izkaže s povratnico. Upoštevajoč pri tem, da se izjava o sprejemu ponudbe glasi na vse tri solastnike zemljišča kot ponudnike, da je bila poštna pošiljka, s katero je bila izjava poslana ponudnikom, naslovljena na enega izmed njih ter poslana na njihov skupni naslov ter da sta preostala ponudnika na ustni obravnavi 24. 10. 2012 potrdila, da sta bila z izjavo o sprejemu ponudbe D.D. seznanjena 25. 7. 2012, kar je še v roku za sprejem ponudbe (kar tudi ni sporno), je po presoji sodišča za sprejem ponudbe D.D. šteti, da ni podan v nasprotju z zakonom. Dokumenti iz zakonodajnega postopka sicer ne dajejo podlage za razlago določbe prvega odstavka 21. člena ZKZ z uporabo zgodovinske metode. V sodni praksi pa se razlaga navedeno določbo v pomenu, da je pogoj glede sprejema ponudbe izpolnjen ter pogodba sklenjena (pod odložnim pogojem), če izjava o sprejemu ponudbe prispe do ponudnika, tako da se ta s sprejemom ponudbe seznani (sodba Vrhovnega sodišča II Ips 459/2010 z dne 15. 12. 2011) ter da v primeru, ko ni sporno, da sta tako upravna enota kot prodajalec izjavo o sprejemu ponudbe prejela v zakonskem roku, ni mogoče šteti, da so bile kršene določbe ZKZ, če izjava o sprejemu ponudbe ni bila poslana s povratnico, kajti povratnica ima v postopku s ponudbo funkcijo varovanja pravic sprejemnika ponudbe ter mu omogoča dokazati, da je prodajalec njegovo izjavo o sprejemu ponudbe prejel, če bi bila ta okoliščina med prodajalcem in sprejemnikom ponudbe sporna (sklep Vrhovnega sodišča X Ips 21/2011 z dne 23. 5. 2012). Enako stališče je zastopano tudi v sodbi Vrhovnega sodišča X Ips 737/2008 z dne 24. 11. 2010, na katero se sklicuje prvostopenjski organ v izpodbijani odločbi. Sodišče tožnici tako ne pritrjuje, da D.D. (kot uspeli kupec) ni pravilno sprejel ponudbe prodajalcev ter se z njo tudi ne strinja, da se je na stališče Vrhovnega sodišča o tem, kakšna je funkcija povratnice v postopku s ponudbo (kot izhaja iz zgoraj navedenih sodnih odločb), mogoče sklicevati le v primeru, kadar je le en kupec podal izjavo o sprejemu ponudbe, ne pa tudi v primeru, kot je obravnavani, kajti v zakonu ni podlage za to, da se določbo prvega odstavka 21. člena ZKZ v postopkih za odobritev pravnega posla razlaga in uporabi različno, v odvisnosti od števila sprejemnikov ponudbe, saj bi v takem primeru šlo za arbitrarno uporabo prava.

9. Sodišče pa se s tožnico tudi ne strinja, da D.D. organ ne bi mogel šteti za predkupnega upravičenca iz 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ - to je kot kmeta, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj - ker zemljišče v njegovi lasti neposredno ne meji na zemljišče, ki je naprodaj, kajti med njima poteka pot. Iz obrazložitve Predloga ZKZ v Poročevalcu DZ št. 34/1996, str. 44 izhaja, da ima predkupna pravica za cilj zaokroževanje in povečevanje kmetij. Upoštevajoč navedeni razlog za zakonsko ureditev predkupne pravice pri prometu s kmetijskimi zemljišči (zgodovinska metoda razlage) ter ob analognem sklepanju pri primerjavi (primerov) zemljišč, ki neposredno mejita oziroma ju loči (poljska) pot, sodišče sprejema razlago organa, da je za zemljišča v smislu 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ mogoče šteti zemljišča, ki so prostorsko povezana ter sorodna po namenski rabi ter da tako zemljišča, tudi če so ločena s potjo, štejejo za sosednja. Tako tudi sodna praksa tega in Vrhovnega sodišča: iz sodbe tega sodišča II U 504/2011 z dne 14. 11. 2012 izhaja stališče, da javna pot in melioracijski jarek, ki se nahajata med zemljiščema, in ki služita njunemu gospodarskemu izkoriščanju, po sodni praksi (sodba Vrhovnega sodišča RS X Ips 657/2008 z dne 10. 11. 2010, sodba Upravnega sodišča RS II U 40/2011 z dne 9. 5. 2011) glede na namen zakonskih določb (varovanje kmetijskih zemljišč in zaokroževanje kmetijskih gospodarstev) zemljiščema ne jemljeta lastnosti sosednjih zemljišč; če pa zemljišči prostorsko ločuje reka, preko katere med zemljiščema ni neposrednega prehoda, za zemljišči ni mogoče šteti, da mejita. Ob povedanem tako sodišče ne sprejema razlage zakonske določbe 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, ki jo zagovarja tožnica ter temelji zgolj na jezikovni razlagi, da namreč gre za zemljišči, ki mejita, le tedaj, kadar imata zemljišči najmanj eno skupno mejo. Prav tako pa kot neutemeljene presoja njene navedbe, da se pri reševanju predmetnega primera zaradi drugačnega dejanskega stanja ni mogoče opirati na stališča sodišč v sodnih odločbah, na katere se je skliceval organ, ker meni, da je potrebno D.D. in njo različno obravnavati, in sicer glede na to, da je ona neposredni mejaš, D.D. pa posredni. Sodišče je že navedlo, da kot pravilno sprejema razlago 2. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ v pomenu, da kot zemljišča, ki mejijo, štejejo zemljišča, ki so prostorsko povezana ter sorodna po namenski rabi, tudi če so ločena s potjo. To pa pomeni, da je med zemljišča, ki mejijo, v obravnavanem primeru treba šteti tako zemljišči tožnice in zemljišče, ki je naprodaj, kot tudi zemljišče D.D. in zemljišče, ki se prodaja. Zato ni podlage za različno obravnavanje tožnice in D.D., pač pa je oba šteti za predkupna upravičenca po 2. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ.

10. Kolikor pa tožnica ugovarja kot napačnemu stališču drugostopenjskega organa, ki ji očita, da ni prerekala ugotovitev prvostopenjskega organa v zvezi z njegovim sklicevanjem na sodne odločbe tega sodišča, pa sodišče odgovarja, da z navedeno presojo drugostopenjski organ ni mogel poseči v njene pravice, saj je o njenih pravicah oziroma pravnih koristih odločeno s prvostopenjsko odločbo, ki je (zgolj ta) tudi predmet tega upravnega spora.

11. Ob podani presoji sodišče tako sprejema kot pravilno zaključevanje organa, da sta tožnica in D.D. kot predkupna upravičenca uvrščena na isto mesto v smislu vrstnega reda iz prvega odstavka 23. člena ZKZ ter njegovo nadaljnje postopanje po drugem odstavku navedene zakonske določbe, v okviru katerega je presodil, da so o pravici do nakupa mogli odločiti sami prodajalci.

12. Ker je po navedenem sodišče ugotovilo, da je bil postopek za izdajo izpodbijane odločbe pravilen ter da je odločba pravilna in na zakonu utemeljena, je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) kot neutemeljeno zavrnilo.

13. O stroških postopka pa je sodišče odločilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, kadar sodišče (med drugim) tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.