Jedro

Predkupnemu upravičencu, ki mu je bila predkupna pravica po ZKZ kršena, OZ v prvi vrsti nalaga s tožbo izpodbijati prodajno pogodbo, na podlagi katere je bila njegova predkupna pravica kršena. Šele, če je njegovemu tožbenemu zahtevku ugodeno in prodajna pogodba razveljavljena, je mogoče ugoditi tožbenemu zahtevku na sklenitev pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Vsaka pravdna stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni zahtevek tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna z njo skleniti prodajno pogodbo za nepremičnini parc. št. 247 in 248/1, k.o. D., vpisani pri Okrajnem sodišču v Škofji Loki. Zavrnilo je tudi podredni tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji je tožena stranka dolžna za vpis njene lastninske pravice pri navedenih nepremičninah izstaviti ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo lahko vpisala kot lastnica. Tožeči stranki je naložilo povračilo stroškov pravdnega postopka tožene stranke v višini 3.015,83 EUR.

Zoper navedeno sodbo se po svojih pooblaščencih iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožuje tožeča stranka. Meni, da bi moralo sodišče ugotoviti kršitve v njeno škodo, in sicer, da je ponudbo za prodajo sprejel J. O. ml., ki se je skliceval na prednostno pravico kot zakupnik zemljišč, vlogo za odobritev pravnega posla, sklicujoč se na prednostno pravico do nakupa kot kmet, pa podal in sam pravni posel sklenil J. O. st. Ob tem pa med njima sploh ni bilo pooblastilnega razmerja, to je bilo vzpostavljeno šele naknadno z namenom sanirati nepravilnosti. Prodajna pogodba z J. O. st. ob teh kršitvah ne bi smela biti odobrena. Hkrati niti izjava o sprejemu ponudbe J. O. ml. ni bila dana v skladu z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), ta namreč ne dovoljuje osebno podane izjave ponudniku. Pogodbenika sta se šele naknadno pričela sklicevati na prodajno predpogodbo, čeprav naj bi bila ta sklenjena še v roku za sprejem ponudbe. Četudi je bilo temu tako, to ne predstavlja veljavnega sprejema ponudbe. Ker ne J. O. st., ne J. O. ml., ni pravilno sprejel dane ponudbe, bi morala upravna enota odobritev zavrniti. Tudi sicer ni bilo zakupa po določbah ZKZ, niti J. O. st. ni imel statusa kmeta, saj je bil ta ugotovljen le za obdobje pred 10-imi leti, poleg tega pa prednostne pravice do nakupa kot kmet ob danem sprejemu ponudbe ni nihče od njiju uveljavljal. Kljub vezanosti pravdnega sodišča na odločitev upravnega organa, bi moralo to glede na navedeno, ugotoviti, da je bilo ravnanje pogodbenikov v nasprotju s prisilnimi predpisi. O zatrjevanih kršitvah bi se lahko sodišče prepričalo z opravo vpogleda v spise Upravne enote Škofja Loka v zvezi z odobritvijo pravnega posla, česar pa ni storilo. Pritožnik se ne strinja s stališčem sodišča, da bi lahko zahteval sklenitev pravnega posla le v primeru, če prodajalec ne bi sklenil pogodbe s predkupnim upravičencem, ki je predkupno pravico uveljavljal. Na stališče VS RS v zadevi I Up 969/2003 bi se lahko sodišče sklicevalo le, če bi bila v roku za sprejem ponudbe sklenjena prodajna pogodba, v konkretnem primeru pa temu ni bilo tako. Meni, da pogodba z njim še ni bila sklenjena, pa tudi, če bi bila, je utemeljen njegov podredni tožbeni zahtevek. Določbe pravdnega postopka je sodišče kršilo tudi, ker je neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog, s katerim je tožeča stranka izkazovala svoj status kmeta, saj ga je tožnik predložil do konca glavne obravnave in svoje poznejše navajanje tudi opravičil. Stališče sodišča, da je to možno le do konca dokaznega postopka, namreč ne drži. Z odločbo je tožnik dokazoval svoj status za nazaj – za leto 2006. Sodišče je prezrlo tudi predlog za postavitev izvedenca grafologa, ki bi odgovoril na vprašanje, kdo je podal vlogo za sprejem ponudbe, kdo sklenil prodajno pogodbo in podobno. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe, podredno pa njeno razveljavitev in ponovno odločanje ter priglaša stroške pritožbe.

Tožena stranka v odgovoru na pritožbo tožeče stranke predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške pritožbe.

Pritožba ni utemeljena.

Tožena stranka je dne 15.06.2006 pri Upravni enoti Škofja Loka podala ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč parc. št. 247 in 248/1, k.o. D.. Ponudbo so v 30-dnevnem roku sprejeli trije potencialni kupci, med njimi tudi tožnik. Dne 21.08.2006 je toženec kot prodajalec za navedene nepremičnine sklenil prodajno pogodbo z J. O. st. kot kupcem, ki je bila z odločbo Upravne enote Škofja Loka, opr. št. 330-406/2006 z dne 16.10.2006 odobrena, kupec pa se je vpisal v zemljiško knjigo.

Tožeča stranka zatrjuje kršitev njene predkupne pravice, saj naj bi imela kot kmet prednostno pravico do nakupa in od toženca zahteva sklenitev pogodbe. V postopku pred Okrožnim sodiščem v Kranju, opr. št. I P 558/2007 pa je tožeča stranka zahtevala ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe, dne 21.08.2006 sklenjene med tožencem in J. O. st., podredno pa njeno razveljavitev. Sodišče je oba tožbena zahtevka s sodbo, opr. št. I P 558/2007 z dne 20.07.2009 zavrnilo, odločitev pa je s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Cp 4169/2009 z dne 17.03.2010 postala pravnomočna.

ZKZ posebnih določb, ki bi določale sankcije za nespoštovanje zakonite predkupne pravice iz 23. člena tega zakona, nima, zato je potrebno uporabiti splošne predpise. Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) v 512. členu predkupnemu upravičencu, v primeru, da je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, ob predpostavki, da je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, v šestih mesecih, šteto od dne, ko je zvedel za prodajno pogodbo, daje možnost zahtevati, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

Lastninska pravica na nepremičninah je bila že prenesena na kupca(1) J. O. st. (kot izhaja iz zemljiške knjige medtem tudi že na J. O. ml.), tožnikov tožbeni zahtevek na razveljavitev prodajne pogodbe, ki je bila podlaga za prenos te lastninske pravice, pa je bil že pravnomočno zavrnjen. Predkupnemu upravičencu, ki mu je bila njegova pravica kršena, OZ v prvi vrsti nalaga s tožbo izpodbijati prodajno pogodbo, ki je bila podlaga kršitvi. Šele, če je njegovemu tožbenemu zahtevku ugodeno in prodajna pogodba razveljavljena, pa je mogoče ugoditi tudi tožbenemu zahtevku na sklenitev pogodbe. Ker tožnik v obravnavanem primeru razveljavitve prodajne pogodbe ni dosegel, njegov tožbeni zahtevek na sklenitev pogodbe z njim ne more biti utemeljen.

Pritožbeno sodišče sicer ne soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da je bilo o tem, kdo je predkupni upravičenec z najboljšim vrstnim redom, že pravnomočno odločeno pred UE in da je na takšno odločitev sodišče vezano. To bi moralo samo ugotoviti, ali je bila tožnikova predkupna pravica kršena. Glede na zgoraj povedano pa odgovor na to vprašanje, ni odločilnega pomena.

Ker tožnik s tožbenim zahtevkom ne more uspeti, je pritožbeno sodišče njegovo pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP), na pritožbene navedbe pa ni posebej odgovarjalo, saj se niso izkazale kot relevantne.

Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (2. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP), enako velja tudi za toženo stranko, katere odgovor na pritožbo ni v ničemer prispeval k pritožbeni presoji in kot tak ni bil potreben (1. odstavek 155. člena ZPP).

(1) Predkupni upravičenec pridobi razveljavitveni zahtevek s trenutkom, ko je lastninska pravica prenesena in ne že s samo sklenitvijo pogodbe – primerjaj Juhart v Obligacijski zakonik s komentarjem, str. 320.