Jedro

Zaradi odstopa od pogodbe so nastopili učinki razvezane pogodbe, med drugim plačilo obresti od dneva, ko je stranka prejela delno plačilo v denarju (peti odstavek 111. člena OZ).

Dogovor o ari nima značilnosti samostojnega pravnega posla, ker je veljavnost (in pravno učinkovanje) dogovora o ari odvisna od veljavnosti pogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara izročena in gre tako za akcesorni pravni posel. Če je pogodba razvezana (čeprav je razveza posledica kršitve pogodbene obveznosti, za katero odgovarja ena pogodbena stranka), odpade pravni temelj za plačilo are. Zato mora pogodbena stranka, ki je aro prejela, denarni znesek, ki ga je prejela kot aro, vrniti, razen če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je aro dala.

Plačilo dvojne are oziroma vrnitev are je torej bistveno, katera pogodbena stranka je odgovorna za to, da do izpolnitve pogodbe ni prišlo.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se v celoti, pritožbi tožene stranke pa delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanih točkah I.3, glede zneska 25.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2021 dalje do plačila, in II izreka razveljavi ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. V preostalem delu, zoper izpodbijano točko I.1 izreka, se pritožba tožene stranke zavrne in se v tem delu sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III. Odločitev o pritožbenih stroških pravdnih strank se pridrži za odločitev v končni odločbi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedeno sodbo v točki I.1 izreka ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke tako, da ji je tožena stranka dolžna plačati znesek 8.126,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 1. 2022 dalje do plačila. V točki I.2 izreka je pravdni postopek ustavilo za plačani znesek 111.873,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17. 3. 2021 dalje in za zakonske zamudne obresti od zneska 8.126,78 EUR od 17. 3. 2021 do 19. 1. 2022. V točki I.3 izreka je v presežku, to je glede plačila 50.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2021 dalje do plačila iz naslova vračila dvojne are, glede plačila 5.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2021 dalje do plačila iz naslova stroškov nadzora gradnje, ter glede plačila 12.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2021 dalje do plačila iz naslova odškodnine za najemnine, tožbeni zahtevek zavrnilo. Nadalje je v točki II izreka zavrnilo tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki znesek 25.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 11. 2020 dalje do plačila, v točki III izreka pa je odločilo o stroških postopka tako, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki 4,35 % njenih pravdnih stroškov, tožeča stranka pa je dolžna toženi stranki povrniti 95,65 % njenih pravdnih stroškov.

2. Zoper zgoraj navedeno sodbo sta se pritožili obe pravdni stranki.

3. Tožeča stranka vlaga pritožbo zoper del točke I.3 izreka, zgolj glede zneska 25.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 5. 2021 dalje do plačila, glede katerega je bil tožbeni zahtevek po vračilu dvojne are zavrnjen. Uveljavlja pritožbene razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Navaja, da je sodišče prve stopnje nepravilno odločilo, da za vračilo are ne obstoji nobena pravna podlaga in je tožbeni zahtevek iz tega naslova neupravičeno zavrnilo. Sodišče prve stopnje v točki 12 obrazložitve obrazloži, da so glede na ugotovljeno dejansko stanje za obravnavani primer uporabljive določbe drugega poglavja Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), ker tožena stranka v razmerju nastopa kot investitor, tožeča stranka pa kot končni kupec - potrošnik, pri čemer tudi ZVKSES v 11. členu predvideva, da se prodajalec in kupec lahko dogovorita o ari, kot tudi o utrditvi obveznosti pogodbenih strank. Za neizpolnitev Dogovora in zastavne pogodbe z dne 13. 11. 2019 (v nadaljevanju: Dogovor z dne 13. 11. 2019) je odgovorna tožena stranka iz razlogov, ker na dan njegove sklenitve ni imela pravnomočnega gradbenega dovoljenja in ga na svoje ime niti ni nikoli pridobila, dalje je nepremičnino, katero se je zavezala prodati tožeči stranki, prodala v januarju 2020 tretji osebi, družb A. d.o.o., le-ta pa je kupljeno nepremičnino dne 4. 3. 2021 zastavila za zavarovanje svojega prejetega posojila v višini 400.000,00 EUR v korist upnika B. B., kar je tožeča stranka v postopku na prvi stopnji izkazala z zemljiškoknjižnim izpiskom za nepremičnino parc. št. 152/188 k.o. ... Z ustanovitvijo zastavne pravice je tožena stranka dokončno povzročila situacijo, da svoje obveznosti iz Dogovora z dne 13. 11. 2019 glede predmetne nepremičnine ni mogla več veljavno izpolniti v skladu z določili ZVKSES. Prav tako ZVKSES v 5. členu določa, da v kolikor prodajalec s kupcem sklene prodajno pogodbo preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES (na dan sklepanja pogodbe dne 13. 11. 2019 tožeča stranka tudi ni imela dokončnega gradbenega dovoljenja), takšna pogodba kupca ne zavezuje.

Tožeča stranka pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo sodišča prve stopnje v določno opredeljenem delu točke I.3 spremeni in toženi stranki naloži plačilo zneska 25.000,00 EUR iz naslova vračila dvojne are. Zahteva tudi povračilo stroškov postopka.

4. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo tožeče stranke prereka pritožbene navedbe in se zavzema za zavrnitev pritožbe.

5. Tožena stranka pa se pritožuje zoper točko I.1 izreka sodbe, v katerem je bilo tožbenemu zahtevku na plačilo zneska 8.126,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 1. 2022 do plačila ugodeno in zoper točko II izreka, s katero je bil tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe za plačilo zneska 25.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 27. 11. 2020 zavrnjen. Tožena stranka ponavlja navedbe iz postopka pred sodiščem prve stopnje in poudarja, da tožnik s tožencem ni sklenil posojilne pogodbe, pač pa zgolj dogovor, da v kolikor toženec ne bi zgradil stanovanjske hiše oziroma pridobil gradbenega dovoljenja do 31. 5. 2020, je dolžan vrniti znesek dela kupnine za izgradnjo nepremičnine v višini 120.000,00 EUR z zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči dne 1. 6. 2020. Navaja, da je bila sklenjena gradbena pogodba in je tako znesek 120.000,00 EUR predstavljal del kupnine, zato tožeča stranka tudi nima pravice do povračila zakonskih zamudnih obresti ter morebitnih stroškov. Vsebino Dogovora z dne 13. 11. 2019 je namreč treba tolmačiti tako, da je tožena stranka dolžna izpolniti obveznosti do tožnika, tako glede pridobitve vse dokumentacije za izdajo gradbenega dovoljenja do predvidenega roka 31. 5. 2020, na osnovi katerega je tožena stranka opravila tudi gradnjo stanovanjske hiše z ostalimi objekti. Tožeča stranka tako glede na vsebino dogovora nima temelja, da bi od tožene stranke terjala plačilo zamudnih obresti ter morebitnih stroškov, saj tožeča stranka ni sklenila prodajne pogodbe, kot tudi ni poravnala razlike kupnine do 250.000,00 EUR kot kupnino za zgrajene objekte in podporni zid, ki so bili predmet dodatnega naročila tožeče stranke. Ker je tožena stranka pri notarki deponirala znesek 120.000,00 EUR že dne 16. 3. 2021, ob tem ko tožeča stranka ni sklenila prodajne pogodbe in ni poravnala preostanka kupnine ter je šele po deponiranju denarnega zneska pri notarki odstopila od pogodbe dne 26. 4. 2021, tožeči stranki ne gredo zamudne obresti. Podredno tožena stranka prereka tek zamudnih obresti, saj tožeči stranki le-te ne bi pripadale od 1. 6. 2020, pač pa le od 16. 3. 2021, ko je toženec deponiral znesek 120.000,00 EUR pri notarki. Glede na to, da je tožena stranka izpolnila vse obveznosti iz dogovora glede gradnje hiše, pa bi bila dolžna poravnati obresti zgolj od 1. 6. 2020, saj se do tega dne terjatev ni obrestovala, oziroma je bila glede na določila pogodbe brezobrestna. Znesek 120.000,00 EUR je treba šteti kot polog, katerega je tožeča stranka založila za gradnjo hiše kot del kupnine v znesku 95.000,00 EUR in aro v znesku 25.000,00 EUR, in ne kot posojilo toženi stranki.

Nadalje tožena stranka v pritožbi izpostavlja, da je sodišče prve stopnje tudi napačno zavrnilo tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi glede plačila are v znesku 25.000,00 EUR. Tožena stranka je do dne 31. 5. 2020 pridobila nepremičnino za tožečo stranko, izvedla parcelacijo in pridobila gradbeno dovoljenje, tako da je tožena stranka izpolnila do tega roka vse svoje pogodbene obveznosti, medtem ko tožena stranka ni želela pristopiti k sklenitvi pogodbe za nakup nepremičnine in k plačilu preostanka kupnine. Ker gradbeno dovoljenje z dne 25. 5. 2020 dovoljuje gradnjo objekta, ni več mogoče upoštevati določb Dogovora z dne 13. 11. 2019, ki glasijo na vrnitev zneska 120.000,00 EUR, pač pa so se aktivirale določbe, ki glasijo na sklenitev prodajne pogodbe in je nastala obveznost tožeče stranke, da poravna tudi drugi del kupnine v znesku 130.000,00 EUR kot kupnino za izgradnjo objekta. Da je tožeča stranka izvedla kvalitetno gradnjo, izhaja iz mnenja strokovnega pomočnika na strani tožene stranke mag. C. C. z dne 14. 9. 2021, tako da je tožena stranka v celoti izpolnila pogodbo.

Tožena stranka pritožbenemu sodišču predlaga, da njeni pritožbi ugodi in zavrne tožbeni zahtevek glede plačila zneska 8.126,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 1. 2022 do plačila, glede zahtevka iz nasprotne tožbe pa, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožeči stranki naloži plačilo zneska 25.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 27. 11. 2020 do plačila. Zahteva tudi povračilo stroškov pritožbenega postopka.

6. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tožene stranke prereka navedbe iz pritožbe in se zavzema za njeno zavrnitev.

7. Pritožba tožeče stranke je v celoti, pritožba tožene stranke pa je delno utemeljena.

8. Pritožbeno sodišče ob preizkusu sodbe sodišča prve stopnje ni našlo uradno upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11., 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (drugi odstavek 350. člena ZPP). Iz pritožb obeh pravdnih strank sicer izhaja še, da se pritožujeta tudi iz pritožbenega razloga „bistvenih kršitev določb pravdnega postopka“, vendar v pritožbi ne konkretizirata, katero bistveno kršitev, na katero pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti, očitata sodišču prve stopnje, niti tega ni razbrati iz pritožbenih zatrjevanj. Bistvene kršitve določb pravdnega postopka, ki niso del uradnega preizkusa (4., 5., 8., 9., 10., 13. in 15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), namreč pritožbeno sodišče preizkusi le v okviru izrecno konkretiziranih trditev v pritožbi. Golo sklicevanje na ta pritožbeni razlog je zato v pritožbenem postopku neupoštevno in zato neutemeljeno.

9. Iz trditev obeh pravdnih strank v postopku pred sodiščem prve stopnje izhaja, da je bil med njima sklenjen Dogovor z dne 13. 11. 2019, da je tožeča stranka ob sklenitvi tega dogovora toženi stranki izročila znesek 120.000,00 EUR, da je dne 26. 4. 2021 tožeča stranka odstopila od tega dogovora, da je namesto tožene stranke družba A. d.o.o., katere zakoniti zastopnik je toženec, pri notarki D. D. deponirala znesek 120.000,00 EUR ter še 15.071,38 EUR za tožečo stranko, in da je tožeča stranka dne 19. 1. 2022 iz tega naslova prejela znesek 135.071,38 EUR, kar je predstavljalo 120.000,00 EUR glavnice, 2.235,41 EUR stroškov sodnega postopka in 12.835,07 EUR zakonskih zamudnih obresti. Ta dejstva med pravdnima strankama niso bila sporna.

10. Tožeča stranka je tako po delnem umiku tožbe, ko je prejela znesek 135.071,38 EUR, s tožbenim zahtevkom, ki ga je zmanjšala v pripravljalni vlogi z dne 20. 2. 2022 zahtevala še preostanek obresti v znesku 8.127,12 EUR, kar predstavlja razliko med obračunanimi obrestmi od glavnice 120.000,00 EUR za čas od 13. 11. 2019 do dne 16. 3. 2021 v višini 20.962,19 EUR, zmanjšan za znesek 12.835,07 EUR obresti (kar je bilo poleg zneska glavnice 120.000,00 EUR in stroškov iz pravdne zadeve Okrajnega sodišča v Mariboru III P 216/2021 v znesku 2.235,41 EUR poravnano z zneskom 135.071,38 EUR).

11. Pritožba tožene stranke zoper točko I.1 izreka izpodbijane sodbe, v kateri je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo plačati tožeči stranki še preostanek neplačanih obresti v znesku 8.126,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne 20. 2. 2022 do plačila, ni utemeljena, odločitev sodišča prve stopnje v tem delu pa pravilna je pravilna, vendar iz drugih razlogov.

12. Drži sicer, da med pravdnima strankama z Dogovorom z dne 13. 11. 2019 ni bila sklenjena niti predpogodba za prodajno pogodbo, niti sama prodajna pogodba, saj določbe ZVKSES tega niso omogočale, iz razlogov, kot jih je navedlo že sodišče prve stopnje v točkah 11 in 12 obrazložitve, in katere pritožbeno sodišče povzema kot pravilne ter se v izogib ponavljanju nanje sklicuje. Vendar pa niso pravilni nadaljnji zaključki sodišča prve stopnje, da Dogovor z dne 13. 11. 2019 ni vseboval dogovora o gradnji stanovanjske hiše s klavzulo „ključ v roke“ na točno določenem zemljišču, za dogovorjeno ceno 250.000,00 EUR.

13. V skladu s prvim odstavkom 649. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je gradbena pogodba podjemna pogodba, s katero se izvajalec zavezuje, da bo po določenem načrtu v dogovorjenem roku zgradil določeno zgradbo na določenem zemljišču ali da bo na takem zemljišču oziroma na že obstoječem objektu izvedel kakšna druga gradbena dela, naročnik pa se zavezuje, da mu bo za to plačal določeno ceno. Razlogi sodišča prve stopnje, da ni mogoče šteti, da sta pravdni stranki sklenili (ustno) gradbeno pogodbo, ker sta v zvezi z gradnjo hiše "na ključ" podali nasprotujoče si trditve glede vrste in obsega del (ali je dogovor vključeval tudi dodatna dela), kot tudi glede roka za izvedbo del, saj je tožnik trdil, da sta se dogovorila, da bo hiša zgrajena v roku treh mesecev, čemur toženec nasprotuje, so pravno zmotni. Že iz same vsebine Dogovora z dne 13. 11. 2019 jasno izhaja, da sta se pravdni stranki dogovorili, da bo tožena stranka za tožečo stranko zgradila stanovanjsko hišo „na ključ“ na nepremičnini, last tožene stranke za kupnino 250.000,00 EUR. Drugi odstavek 1. člena Dogovora je namreč določal, da „Stranki tega dogovora sporazumno ugotavljata in potrjujeta, da znesek v višini 25.000,00 EUR predstavlja aro in znesek 95.000,00 EUR predstavlja del kupnine, kot resen namen za sklenitev prodajne pogodbe za nepremičnini, katerih lastnik je dolžnik do celote, ki pa še nista vpisani v zemljiško knjigo Vrhovnega sodišča Republike Slovenije zaradi postopka parcelacije, in sicer novo nastali parceli, ki bosta nastali po izvedeni parcelaciji parcele 152/131, velikosti 485 m2 in 472 m2, ki bosta v naravi predstavljali stavbno zemljišče skupaj z izgrajeno hišo na ključ, ki jo bo zgradil dolžnik, za kupnino, ki znaša 250.000,00 EUR.“ To dejstvo, da se je tožena stranka z Dogovorom z dne 13. 11. 2019 zavezala za tožečo stranko zgraditi hišo "na ključ", tožena stranka pa bo za to plačala 250.000,00 EUR, med strankama ni bilo sporno. Nadalje med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je tožeča stranka pogodbo o gradnji delno izvršila, saj je plačala znesek 120.000,00 EUR, od česar je znesek 25.000,00 EUR predstavljal aro, kar nenazadnje prav tako izhaja iz jasne določbe drugega odstavka 1. člena Dogovora z dne 13. 11. 2019. Tudi tožena stranka je pogodbo izvrševala, saj je izvedla postopek parcelacije, pridobila gradbeno in uporabno dovoljenje ter hišo pričela graditi in jo tudi dokončala. (delno v višini 120.000,00 EUR tudi s sredstvi tožeče stranke).

14. Kakšna dela so spadala v pogodbo o gradnji "na ključ" v smislu 659. člena OZ,1 pa je dejansko vprašanje, ali so bila „dodatna dela (garaža, zid in ograja)“ zajeta že v ceni 250.000,00 EUR, ali je bilo dogovorjeno drugače. Prav tako je stvar dokaznega postopka, ali je bila sklenjena pogodba s fiksnim rokom izpolnitve ali ne. Vendar vse navedeno ne vpliva na nesporen dogovor o tem, da sta pravdni stranki sklenili pogodbo o gradnji stanovanjske hiše "na ključ". Dogovor z dne 13. 11. 2019 je tako predstavljal tudi med strankama veljavno sklenjeno gradbeno pogodbo, zato je zaključek sodišča prve stopnje, da ker ni bila sklenjena niti predpogodba niti prodajna pogodba in niti gradbena pogodba, tožeča stranka od pogodbe ni mogla odstopiti, materialnopravno napačen.

15. Tožeča stranka je tako od veljavnega Dogovora z dne 13. 11. 2019, ki je vseboval dogovor o gradnji stanovanjske hiše na točno določenih nepremičninah, tudi veljavno odstopila dne 26. 4. 2021 (dokaz A8). Ker tožeča stranka zatrjuje, da je od pogodbe odstopila zaradi neizpolnitve s strani tožene stranke, ki svojih obveznosti naj ne bi izpolnila, je treba v obravnavani zadevi uporabiti določilo 103. člena OZ. Slednji določa, da če pri dvostranskih pogodbah ena stranka ne izpolni svoje obveznosti in ni določeno kaj drugega, lahko druga stranka zahteva izpolnitev obveznosti ali pa pod pogoji iz naslednjih členov odstopi od pogodbe z navadno izjavo, če pogodba ni razvezana že po samem zakonu, v vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine. V nadaljevanju nato 104. člen OZ ureja pogoje za odstop od pogodbe, če je pravočasna izpolnitev bistvena sestavina pogodbe, 105. člen OZ pa, če pravočasna izpolnitev ni bistvena sestavina pogodbe.2 V teh primerih zaradi odstopa, pride do razveze pogodbe, pri čemer 111. člen OZ ureja posledice razveze pogodbe. Tako je v prvem odstavku določeno, da če je pogodba razvezana, sta obe stranki prosti svojih obveznosti, razen obveznosti za povrnitev morebitne škode. Če je ena stranka popolnoma ali deloma izpolnila pogodbo, ima pravico do vrnitve tistega kar je dala (drugi odstavek 111. člena OZ). V četrtem odstavku je določeno, da vsaka stranka dolguje drugi povračilo za koristi, ki jih je medtem imela od tistega, kar je dolžna vrniti oziroma povrniti, peti odstavek 111. člena OZ pa, da mora stranka, ki vrača denar, plačati obresti od dneva, ko je prejela izplačilo. Če je namreč stranka razvezane pogodbe3 prejela plačilo, je v času med plačilom in razvezo pogodbe brez pravne podlage uporabila tujo glavnico. Obresti pa so primerno nadomestilo za doseženo korist, ki je v možnosti uporabe tujega kapitala.4

16. Po obrazloženem in glede na jasno določilo petega odstavka 111. člena OZ, so neutemeljena pritožbena zatrjevanja tožene stranke, da je le-ta upravičena do zakonskih zamudnih obresti od zneska 120.000,00 EUR šele od 31. 5. 2020. Kot izhaja iz jasne določbe tretjega odstavka 1. člena Dogovora z dne 13. 11. 2019, je bila zastavna pravica na nepremičnini ustanovljena za znesek 120.000,00 EUR zgolj za primer, če se prodajna pogodba ne bi sklenila iz krivdnih razlogov s strani dolžnika oziroma prodajalca, E. E. s.p., torej iz krivdnih razlogov na strani tožene stranke. Res je bilo v drugem odstavku 2. člena določeno, da bo tožena stranka znesek 120.000,00 EUR vrnila po pravnomočno izvedeni parcelaciji in vpisu novih parcel v zemljiško knjigo ter po pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja oziroma najkasneje do dne 31. 5. 2020, pri čemer zamudne obresti do tega dne ne tečejo (prvi odstavek 2. člena), v primeru zamude, to je po 31. 5. 2020 pa je toženec dolžan vrniti tudi zakonske zamudne obresti. Ni sporno, da tožena stranka do 31. 5. 2020 navedenega zneska ni vrnila, tožeča stranka pa ga tudi ni terjala nazaj, zato tudi iz tega razloga ni dvoma, da je znesek 120.000,00 EUR predstavljal del plačila (kupnine) in ne posojilo, kot je zatrjevala tožeča stranka. Tako so zaradi odstopa od pogodbe nastopili učinki razvezane pogodbe, med drugim plačilo obresti od dneva, ko je stranka prejela delno plačilo v denarju (peti odstavek 111. člena OZ). Zato je zaključek sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka upravičena do plačila zakonskih zamudnih obresti od dneva prejema zneska 120.000,00 EUR (to je od 13. 11. 2019) do dne, ko je družba A. d.o.o pri notarki deponirala glavnico v znesku 120.000,00 EUR in del obresti v znesku 12.835,07 EUR (to je do dne 16. 3. 2021 - dokaz B21), materialnopravno pravilen. Sodišče prve stopnje je tako tudi pravilno naložilo toženi stranki plačati tožeči stranki še preostanek obresti, nateklih do 16. 3. 2021 v višini 8.127,12 EUR.

17. Pritožbi obeh pravdnih strank pa sta utemeljeni v delu, ki se nanašata na odločitev sodišča prve stopnje v zvezi z zavrnitvijo tožbenega zahtevka iz tožbe za plačilo dvojne are (sedaj še za 25.000,00 EUR) in v zvezi z zavrnitvijo tožbenega zahtevka iz nasprotne tožbe glede plačila are.

18. Ara je institut, ki utrjuje obveznosti med pogodbenima strankama. Tako prvi odstavek 64. člena OZ določa, da če je ob sklenitvi pogodbe ena stranka dala drugi stranki nek znesek denarja ali neko količino drugih nadomestnih stvari v znamenje, da je pogodba sklenjena (ara), se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega. Dogovor o ari nima značilnosti samostojnega pravnega posla, ker je veljavnost (in pravno učinkovanje) dogovora o ari odvisna od veljavnosti pogodbe, v znamenje sklenitve katere je bila ara izročena in gre tako za akcesorni pravni posel. Če je pogodba razvezana (čeprav je razveza posledica kršitve pogodbene obveznosti, za katero odgovarja ena pogodbena stranka), odpade pravni temelj za plačilo are. Zato mora pogodbena stranka, ki je aro prejela, denarni znesek, ki ga je prejela kot aro, vrniti, razen če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je aro dala.5

19. Ob predpostavki veljavno sklenjene pogodbe mora tako sodišče, ki odloča o tožbenem zahtevku za vrnitev are, raziskati, katera stranka je kršila svojo pogodbeno obveznost. Iz določb prvega in drugega odstavka 65. člena OZ izhaja, da je do plačila denarnega zneska v višini, ki je enak znesku are, pogodbi zvesta stranka upravičena samo, če uresniči pravico odstopiti od pogodbe zaradi kršitve pogodbene obveznosti druge pogodbene stranke, torej če je pogodba razvezana zaradi vzroka, za katerega odgovarja druga pogodbena stranka. Te odgovornosti se slednja lahko razbremeni samo, če dokaže, da je vzrok za kršitev dogodek oziroma ravnanje tretje osebe, ki je zunaj njene sfere (240. člen OZ), oziroma ravnanje druge pogodbene stranke ali drug vzrok, ki izvira iz njene sfere (244. člen OZ).6

20. V obravnavani zadevi tožeča stranka zahteva plačilo dvojne are v skladu z drugim odstavkom 65. člena OZ, tožena stranka pa trdi, da je za neizpolnitev pogodbe odgovorna tožeča stranka, ki je dala aro, zato z nasprotno tožbo v skladu s prvim odstavkom 65. člena OZ zahteva vračilo are. Za plačilo dvojne are oziroma vrnitev are je torej bistveno, katera pogodbena stranka je odgovorna za to, da do izpolnitve pogodbe ni prišlo. V obravnavani zadevi je torej bistveno vprašanje, ali bi tožena stranka pogodbo lahko v celoti izpolnila in tudi, ali je tožeča stranka pred odstopom od pogodbe ravnala v skladu z določbami OZ, ki se nanašajo na odstop od pogodbe zaradi neizpolnitve pogodbe.

21. Iz določil Dogovora z dne 13. 11. 2019 jasno izhaja, da je del zneska 120.000,00 EUR, ki ga je tožeča stranka plačala, v višini 25.000,00 EUR predstavljal aro. Ta znesek je bil dan z resnim namenom sklenitve in izvršitve Dogovora z dne 13. 11. 2019, ki je bil v izgradnji stanovanjske hiše in sklenitvi kupoprodajne pogodbe. Sodišče prve stopnje je tako nepravilno ugotovilo dejansko stanje in posledično napačno uporabilo materialno pravo (340. in 341. člen ZPP), ko je ugotovilo, da ker ni bila veljavno sklenjena nobena pogodba, tožeča stranka od nje ni mogla odstopiti, zato tudi nobena od strank ni upravičena do vtoževane are, v posledici česar sodišče prve stopnje ni ugotavljalo okoliščin o tem, katera stranka je odgovorna za neizpolnitev pogodbe (točka 14 obrazložitve).

22. Po obrazloženem, je pritožbeno sodišče obema pritožbama glede plačila are ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanih točkah I.1 izreka glede zneska 25.000,00 EUR in II izreka, v katerem je bil zavrnjen zahtevek iz nasprotne tožbe, razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (točka I izreka te odločbe), v katerem bo moralo le-to izvesti dokazni postopek glede zatrjevanih dejstev, o tem katera od strank je odgovorna za neizpolnitev pogodbe in nato ponovno odločiti v zadevi.

23. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da zgoraj navedene kršitve ni moglo samo odpraviti (prvi odstavek 354. člena ZPP), saj predstavlja vprašanje o tem, katera stranka je upravičena do plačila are, samostojno pravno celoto, ki ne v dejanskem in ne v pravnem pogledu še ni bilo predmet presoje na prvi stopnji. Kolikor bi se o tem vprašanju prvič odločalo šele v pritožbenem postopku, bi bila kršena pravica obeh pravdnih strank, da sodišče prve stopnje po oceni vseh izvedenih dokazov naredi celovito dokazno oceno, ki bo lahko podvržena morebitni pritožbeni graji v skladu s pravico do dvostopenjskega sojenja in učinkovito pravico do pritožbe (25. člen Ustave RS, v nadaljevanju URS), s tem pa bo zagotovljena tudi pravica do izjave, ki je vsebovana v 22. členu URS.7 Pravica strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja iz 23. člena URS pa z razveljavitvijo sodbe v izpodbijanem delu po mnenju pritožbenega sodišča ne bo kršena.

24. V preostalem delu, glede plačila zneska 8.127,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od 20. 1. 2022 (točka I.1 izreka izpodbijane sodbe), pa je pritožba tožene stranke neutemeljena in jo je pritožbeno sodišče v skladu s 353. členom ZPP zavrnilo ter v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (točka II izreka te odločbe).

25. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji in četrti odstavek 165. člena ZPP).

1 Če vsebuje gradbena pogodba določilo "ključ v roke" ali kakšno drugo podobno določilo, se izvajalec samostojno zavezuje, da bo izvedel skupaj vsa dela, ki so potrebna za zgraditev in uporabo nekega celotnega objekta. 2 OZ v 105. členu določa, da v primeru, če rok ni bistvena sestavina pogodbe, mora upnik preden odstopi od pogodbe, dolžniku dati dodatni rok za izpolnitev obveznosti. 3 Razveza pogodbe je dejstvo, ki ustreza položaju iz tretjega odstavka 190. člena OZ, ki določa, da obveznost vračanja nastane, če kdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila ali je pozneje odpadla. 4 Tako Miha Juhart v Obligacijski zakonik s komentarjem (Splošni del), 1. knjiga, 1-189 člen, GVZ Založba, Ljubljana 2003, komentar k 111. členu, stran 591 in 592. 5 Tako Nina Plavšak v Obligacijski zakonik s komentarjem (Splošni del), 1. knjiga, 1-189 člen, GVZ Založba, Ljubljana 2003, komentar k 65. členu, stran 398. 6 Tako sklep VSRS II Ips 577/2006 z dne 19. 2. 2009 in sodba VS RS II Ips 469/2000 z dne 5. 4. 2001. 7 Tako odločba USRS Up-964/16 z dne 9. 1. 2020.