Jedro

V nobenem zapisniku v zvezi s pregledom in prevzemom nepremičnine tožena stranka ni zapisala pouka glede roka za uveljavljanje pogodbe kazni, zato sta tožnika upravičena kadarkoli uveljavljati pogodbeno kazen. Zato ni pritrditi pritožbi tožene stranke, da sta tožnika pravico do pogodbene kazni upoštevaje 5. odstavek 251. člena OZ izgubila, ker si te ob sprejemu spolnitve nista pridržala, saj se je sodišče prve stopnje utemeljeno oprlo na specialno določbo 2. odstavka 19. člena ZVKSES.

Izrek

1. Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

2. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožnikov in toženi stranki naložilo tožnikoma plačati znesek v višini 10.980,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2012 dalje do dneva plačila, v presežku za še zahtevanih 53.550,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2012 dalje pa je tožbeni zahtevek zavrnilo. Glede na pravdni uspeh je tožnikoma naložilo, da toženi stranki nerazdelno povrneta pravdne stroške v višini 1.664,00 EUR v roku 15 dni po prejemu sodbe.

2. Proti sodbi se obe pravdni stranki pravočasno pritožujeta.

3. Tožnika pritožbeno izpodbijata zavrnilni in stroškovni del sodbe, kot pritožbene razloge pa uvodoma navajata zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja, bistveno kršitev določb pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava. Povzemata, da sta s tožbo zahtevala plačilo pogodbene kazni zaradi zamude pri izročitvi nepremičnine v skladu z določbami Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) za čas od 4. 5. 2010 do dneva vložitve tožbe 20. 4. 2012. Sodišče prve stopnje je štelo, da je bila tožena stranka v zamudi zgolj do dne 2. 9. 2010, da so pogodbene stranke sklenile poleg kupoprodajne pogodbe še podjemno pogodbo za opravo določenih del, da pa ta dela niso predmet kupoprodajne pogodbe, da za spor tudi ni odločilno, ali je tožeča stranka prejela račun tožene stranke, da tožeča stranka tudi ni mogla pribaviti uporabnega dovoljenja in da je bila primopredaja izvršena 2. 9. 2010, ko sta kupca potrdila prevzem nepremičnine z zapisnikom tega dne. Pravdne stranke so se dne 3. 3. 2010 dogovorile za nakup stanovanjske hiše št. 2 v Z., parcela 507/17 k.o. Š., v pravdi pa je bilo med strankami sporno, ali je dogovor, zapisan dne 23. 3. 2010, kupoprodajna pogodba ali morda podjemna pogodba ali oboje. Pritožba poudarja, da je iz vsebine dogovora 23. 3. 2010 razvidno, da je bilo med strankami doseženo soglasje volj za sklenitev kupoprodajne pogodbe, ta podpisan dogovor, ki je pogodba, pa vsebuje vse bistvene elemente za sestavo pogodbe, tj. vrednost kupnine in predmet nakupa. Iz tega dogovora - kupoprodajne pogodbe še izhaja točna specifikacija, kaj se katera od strank zavezuje storiti. Dogovor je bil tudi sklenjen v pisni obliki, kot to določa 52. člen Obligacijskega zakonika (OZ). Sodišče prve stopnje se ni opredelilo glede dejstva, kdaj je sploh prišlo do sklenitve kupoprodajne pogodbe. Stališče sodišča, da so stranke sklenile dogovor z dne 23. 3. 2010 in da ta pomeni podjemno pogodbo, je napačno tudi zaradi dejstva, ker je bila ob sklenitvi dogovora stanovanjska hiša še vedno v lasti tožene stranke. Ni logično, da bi bila kupoprodajna pogodba sklenjena šele 20. 4. 2010, pred tem pa sklenjena 23. 3. 2010 podjemna pogodba, v kateri je določeno, da se opravijo določena dela na nepremičnini, za katero se še ne ve, ali jo bo naročnik podjemne pogodbe sploh kupil. Navedenega dogovora ni mogoče šteti kot podjemne pogodbe, saj ne vsebuje bistvenih sestavin zanjo, ker ni določena cena za dela, ki se jih je tožena stranka zavezala storiti, niti ni bilo določeno, katero premično stvar se zavezuje tožena stranka delati ali popraviti, kot to določata 619. in 620. člen Obligacijskega zakonika (OZ). Iz dogovora je razbrati zgolj, da je vrednost kupnine 200.000,00 EUR in v kakšnem stanju mora biti predmet prodajne pogodbe, cene za posamezna ali skupna opravila po domnevni podjemni pogodbi pa ni. Da gre dejansko za kupoprodajno pogodbo in da je bila volja strank skleniti kupoprodajno pogodbo, je mogoče presojati tudi ob vpogledu v reklamni letak tožene stranke, iz katerega izhaja, da je bil kot višina kupnine naveden znesek 225.000,00 EUR, nato pa so se stranke dogovorile za kupnino 200.000,00 EUR. Tožena stranka tudi ni opravila primopredaje, ko je bila nepremičnina zgrajena v tretji podaljšani fazi, temveč takrat, ko so bila opravljena dela, katera se je tožena stranka zavezala narediti v kupoprodajni pogodbi - dogovoru z dne 23. 3. 2010. V kolikor bi tožena stranka štela, da je šlo za dve pogodbi, bi napravila najprej primopredajo nepremičnine, zgrajene do tretje podaljšane faze, nato pa bi, ko bi bila opravljena dela po tako imenovani podjemni pogodbi, opravila predajo še tistih del. Iz obeh zapisnikov pa izhaja, da se je prodajala celota, to je nepremičnina z lastnostmi, kot so bile dogovorjene v kupoprodajni pogodbi - dogovoru 23. 3. 2010. Dejstva, ki so v dvomu, je potrebno šteti v korist šibkejše stranke, kar sta v tem primeru tožnika, saj je tožena stranka strokovnjak, ki je pripravila tudi dogovor z dne 23. 3. 2010. Pri presoji, za kakšno pogodbo dejansko gre, pa je po navedbi pritožbe najbolj pomembna tretja beseda besedila dogovora z dne 23. 3. 2010, to je beseda kupnina, ki nedvomno kaže, da je bila volja strank skleniti kupoprodajno pogodbo za nepremičnine. Vrednost del, ki se jih je zavezala opraviti tožena stranka, je po ugotovitvi sodišča 20.000,00 EUR. Iz izračuna vrednosti dogovorjenih del, v kolikor se štejejo vrednosti le tistih del iz dogovora z dne 23. 3. 2010, izhaja, da je tožena stranka sama ocenila vrednost del iz dogovora na 10.871,30 EUR. Zato bi bilo nelogično, da bi se stranke pogodbe dogovorile za ceno kupnine za podjemna dela za 20.000,00 EUR, če je vrednost takšnih del 10.871,30 EUR, torej polovico manj. Naslednji argument, da je bila volja pravdnih strank skleniti le kupoprodajno pogodbo, izhaja iz dokazila o zanesljivosti objekta št. 002-2010 november 2010, ki ga je tožena stranka predložila sodišču. Kolikor bi tožena stranka opravljala vsa dela kot obrtniška dela, bi to v dokazilu o zanesljivosti objekta ne bilo navedeno. Za obrtniška dela ni potrebno opravljati nadzora. Nadzor je potreben za izgradnjo hiše. To dejstvo in tudi dejstvo, da se ni opravljala primopredaja objekta ob zaključku tretje podaljšane gradbene faze, temveč šele tedaj, ko so bila opravljena tudi vsa dela, navedena v dogovoru z dne 23. 3. 2012, kaže na to, da se je dejansko prodajala enostanovanjska stavba z lastnostmi, kot so navedene v dogovoru in s katerimi je mogoče pridobiti uporabno dovoljenje. Sodišče v razlogih sodbe v točki 10 navaja, da je tožeča stranka pri izračunu pogodbene kazni izhajala iz zneska 180.000,00 EUR, kar razume, da tudi ona dvomi v drugačno razlago kot izhaja iz pisne vsebine obeh pogodb. Pritožba ob tem navaja, da že iz tožbenih navedb izhaja, da je tožeča stranka zahtevala pogodbeno kazen, izračunano od zneska 180.000,00 EUR, zgolj zaradi ponastavitve pravde, saj tožnikoma niti na misel ni prišlo, da bi tožena stranka lahko zatrjevala, da je šlo za sklenitev podjemne pogodbe. Sodna praksa, na katero se sodišče prve stopnje sklicuje, za to zadevo ni uporabna, saj je zadeva VSL I Cp 2010/2010 po svoji vsebini drugačna. Podjemna pogodba za izvajanje del na tuji nepremičnini preden je sploh sklenjena kupoprodajna pogodba za nepremičnino ni možna. Sodišče prve stopnje je s tem, ko je presodilo, da je dogovor 23. 3. 2010 po svojih pravnih učinkih podjemna pogodba, glede na že navedeno, zmotno uporabilo materialno pravo in tudi zmotno ugotovilo dejansko stanje. Tudi za zaključek sodišča, da tožena stranka v takšni situaciji po naravi stvari ne more pribaviti uporabnega dovoljenja, nima ne pravne niti dejanske podlage. Tožeči stranki sta pod točko IX navedb navedli, da sta bili s strani gradbenih strokovnjakov seznanjeni, da jih je tožena stranka zavedla in prevarala za navedbami, kdaj je mogoče pridobiti uporabno dovoljenje in da je bil namen tožene stranke očitno izogniti se pridobitvi uporabnega dovoljenja in prepričati tožeči stranki, da uporabnega dovoljenja ni mogoče pridobiti v tej fazi, zato sta tožeči stranki predlagali, da naj o tem poda mnenje izvedenec gradbene stroke. Izvedenec bi naj podal tudi mnenje, ali je bilo mogoče pridobiti uporabno dovoljenje v takšni fazi gradnje, kot je bila hiša 2. 9. 2010. Sodišče je s takšnim odločilnim razlogom bistveno kršilo določbe pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne da preizkusiti. Pritožba še navaja, da iz razlogov sodbe izhaja, da je v zadnjem odstavku VI. člena prodajne pogodbe določeno, da se izročitev nepremičnine v posest opravi s primopredajnim zapisnikom in da se izročitev opravi brez uporabnega dovoljenja. Sodišče prve stopnje se v razlogih sodbe ni opredelilo glede navedb tožnikov pod točko IX pripravljalnega spisa z dne 16. 10. 2014, v katerem sta izrecno navedla, da je takšna določba v pogodbi nična. Glede teh odločilnih dejstev sodba nima razlogov, zato je podana kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožba izpostavlja določbi četrtega odstavka in sedmega odstavka 4. člena ZVKSES, kot tudi 16. in 18. člena ZVKSES. Sodišču prve stopnje zaradi zavrnitve dokaza za izdelavo izvedenskega mnenja, očita bistveno kršitev določb pravdnega postopka. S tem, ko ni izvedlo tega dokaza in ko izvedencu ni postavilo vprašanj v zvezi z uporabnim dovoljenjem, ki sta jih navedla tožnika, je dejansko onemogočilo tožnikoma dokazati, da je pridobitev uporabnega dovoljenja v gradbeni fazi, v kakršni je bila zgradba dne 2. 9. 2010, vsekakor možna. Tožeči stranki sta bistveno kršitev določb pravdnega postopka tudi pravočasno uveljavljali na obravnavi dne 2. 3. 2015. Pritožba nasprotuje stališču sodišča prve stopnje, da sta kupca potrdila prevzem nepremičnine v zapisniku o primopredaji dne 2. 9. 2010. Obstaja nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi temi listinami. Iz zapisnika 2. 9. 2010 namreč izhaja, da sta kupca pripravljena nepremičnino prevzeti v posest. Tožnika sta navedeno razumela, da nepremičnine še ne prevzameta, ker so določene napake, ki jih je potrebno odpraviti in da sta pripravljeni nepremičnino prevzeti v posest. Razumela sta, da beseda pripravljeno še ne pomeni izvršenega dejanja. Poleg tega pa navedena določba zapisnika ne govori o primopredaji nepremičnine oziroma prevzemu nepremičnine v smislu 19. člena ZVKSES. Poved v zapisniku 2. 9. 2010 se nanaša na pripravljenost prevzeti nepremičnino v posest v smislu 1. točke prvega odstavka 18. člena ZVKSES. Tožnika poudarjata, da dejanja omogočiti posest nepremičnine iz 18. člena ZVKSES ne gre enačiti z izjavo kupcev o prevzemu nepremičnine iz 19. člena ZVKSES in da takšna izjava v zapisniku 2. 9. 2010 ni podana. Tožeči stranki sta z vlogo 16. 10. 2014 opozorili na pomanjkljivosti glede vsebine zapisnika glede na določbe 19. člena ZVKSES, vendar se sodišče o tem ni izreklo, temveč je štelo, da sta kupca z zapisnikom potrdila prevzem nepremičnine in da je bil prevzem takrat opravljen kljub temu, da zapisnik z dne 2. 9. 2010 ne obsega kar petih točk od vsega skupaj šestih točk, ki bi jih moral obsegati. Zapisnik z dne 2. 9. 2010 navaja zgolj pripravljenost kupcev omogočiti posest nepremičnine in ne samega dejstva prevzema nepremičnine. Morebitne dvome ali nejasne zapise je potrebno šteti v korist tožečih strank. V takšnem tipskem obrazcu je bila možnost dopisati zgolj ugotovitev morebitnih pomanjkljivosti in rok odprave le-teh ter koliko ključev sta kupca prejela. Dne 2. 9. 2010 sta prejela tri ključe od skupno štirih, iz dokumentacije dobavitelja vhodnih vrat pa sicer izhaja, da je bilo poleg vrat dobavljenih šest ključev. Prodajalec ni izročil kupcu nepremičnine tako, da bi mu izročil tudi projekte izvedenih del in mu ni izročil podpisanih certifikatov, garancijskih listov in pravilne izjave o skladnosti opreme in naprav, niti ni izročil kopije uporabnega dovoljenja niti ni zaprosil za izdajo uporabnega dovoljenja. Sodišče je z zgoraj opisanim ravnanjem zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje in zmotno uporabilo materialno pravo ter tudi kršilo določbe ZPP. Dejstvo, ali kupec poda izjavo o prevzemu nepremičnine iz 19. člena ZVKSES ne pomeni, da je bila nepremičnina prevzeta, če niso izpolnjene določbe 16. in 18. člena ZVKSES. Na podlagi določb tretjega odstavka 16. člena ZVKSES prodajalec izpolni obveznost izročiti kupcu nepremičnine, ko pridobi uporabno dovoljenje, ko je nepremičnina zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi. Tožena stranka ni pridobila uporabnega dovoljenja, čeprav bi ga v skladu z zakonom morala pridobiti, pogodbeno določilo, s katerim se izključi pridobitev uporabnega dovoljenja, je nično. Sodišče je v nasprotju s kogentnimi določbami ZVKSES poskušalo prevaliti pribavo uporabnega dovoljenja v breme kupca, pri čemer se sklicuje na določbe ZGO-1. Vse navedeno je v nasprotju z določbami ZVKSES. Iz razlogov sodbe tudi izhaja, da ima nepremičnina dogovorjene lastnosti, saj po naravi stvari drugače ni mogoče glede na to, da sta kupca vnaprej izbrala že zgrajen objekt. Sodišče prve stopnje ni dokazno ocenjevalo zapisnika o pregledu stanovanjskega objekta z dne 19. 9. 2014, iz katerega izhaja, da stanovanjska zgradba v določenih delih odstopa od osnovnega projekta, na podlagi katerega je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje z dne 23. 7. 2008. Iz tega zapisnika je razvidno, da bo potrebna sprememba gradbenega dovoljenja in da bo šele na podlagi takšne spremembe mogoče pridobiti uporabno dovoljenje. Pritožba še navaja, da sta tožnika v vlogi 16. 10. 2014 tudi navajala, da tožena stranka stanovanjske stavbe ni zgradila v skladu z veljavnim gradbenim dovoljenjem ter ni izročila veljavnega dokazila o zanesljivosti objekta. Dejstvo, da ni pripravljena pravilna projektna dokumentacija in da so spremembe na stavbi takšne, da ni mogoče pridobiti uporabnega dovoljenja in da je potrebna sprememba gradbenega dovoljenja, sta podpisali dve projektantki tožene stranke. Ta dejstva pomenijo, da nepremičnina ni zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi z dne 20. 4. 2010. Tudi o teh vprašanjih bi moral podati mnenje izvedenec gradbene stroke, ta dokaz pa je sodišče prve stopnje zavrnilo in s tem storilo relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka. Stališče sodišča, da ima zgrajena nepremičnina dogovorjene lastnosti, pa je v nasprotju z listinami v spisu (že omenjeni zapisnik o pregledu stanovanjskega objekta 19. 9. 2014), s čimer je podana bistvena kršitev določb iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožeči stranki se sklicujeta tudi na kršitev človekovih pravic iz 14. in 23. člena Ustave Republike Slovenije, ker menita, da sodišče prve stopnje njunih številnih argumentov in kršitev predpisov, ki so bile storjene s strani tožene stranke, sploh ni obravnavalo. Pravila ZKVSES imajo za razliko od pravil OZ značilnost prisilnih, kogentnih pravil, katerih uporabe s pogodbo, razen izjemoma, ni mogoče izključiti. Ugotovljene napake, navedene na primopredajnem zapisniku 2. 9. 2010, pa predstavljajo neizpolnitev obveznosti s strani prodajalca. Sodišče je tudi napačno uporabilo materialno pravo. Pritožba se sklicuje na pojasnila v Poročevalcu DZ št. 5/04 z dne 19. 1. 2004 v poglavju 2.4. glede izročitven nepremičnine (16. do 22. člen). Poudarja, da je v Poročevalcu jasno zapisano in obrazloženo, da ima pogodbena kazen dvojni pomen in da spodbuja stranko tudi k pravilni izpolnitvi pogodbene obveznosti. Zato je povsem napačna ugotovitev sodišča, da je pogodbena kazen določena samo za primer nepravočasne izpolnitve in ne za primer nepravilne izpolnitve. Ravno nepravilna izpolnitev privede do zamude z izročitvijo. Ker prodajalec kupcema ni izročil predpisanih certifikatov, garancij in izjav skladnosti ter projektov izvedenih del, izročitev ni bila možna in je glede na dvojno funkcijo pogodbene kazni prišel v zamudo, ki traja po navedbi tožnikov še danes. Stališče sodišča, da opiranje na 18. člen ZVKSES pri presoji o tem, kdaj je bila nepremičnina izročena, ne pride v poštev, ni pravilno, sklicevanje na sodbo VSL I Cp 1079/2013 pa je v tem primeru neprimerno. V Poročevalcu DZ je še posebej navedeno, da bi prodajalec v celoti in pravilno izpolnil svojo obveznost na podlagi prodajne pogodbe, moral opraviti vsa dejanja, ki so potrebna, da bo kupec lahko začel uresničevati vsa tri upravičenja, ki jih vsebuje lastninska pravica. Sodišče je bilo po navedbi pritožbe pristransko pri odločanju in je kazalo pokroviteljski odnos do tožene stranke, ki je podjetje in bistveno močnejša stranka v postopku. Tožnika se sklicujeta tudi na odločbo VSL I Cp 2600/2013, iz katere izhaja, da je bila prodajna dokumentacija in projekti pred sklenitvijo prodajne pogodbe prirejena, kupca pa nista mogla vedeti, da gre za neskladno gradnjo. Sodišče je spregledalo ključno dejstvo, da je tožena stranka strokovnjak na gradbenem področju, zato se je nedvomno zavedala, da je stanovanjska hiša neskladne gradnje, v nasprotju z gradbenim dovoljenjem in projektno dokumentacijo, kljub temu pa je stanovanjsko hišo prodala tožnikoma, kar je storila načrtno in namenoma. Poleg tega pa se je stanovanjska hiša prodajala preko nepremičninske družbe, kjer so sodelovali profesionalni nepremičninski agenti, pa niso preprečili prodaje takšne neskladne gradnje brez vse dokumentacije. Zapisnik z dne 2. 9. 2010 je po navedbi tožnikov ničen v celoti, ker v skladu z drugo alinejo tretjega odstavka 16. člena ZVKSES prodajalec ni izpolnil niti obveznosti izročitve, saj je vedel, da je stanovanjska hiša zgrajena v nasprotju s projektno in tehnično dokumentacijo. To določilo je kogentno in varuje kupce pred najrazličnejšimi tveganji, katerim so izpostavljeni. Nobena izjava, ki je v nasprotju z voljo kupcev, ne more nadomestiti te kogentne določbe. ZVKSES pa že v 2. točki prvega odstavka 5. člena prepoveduje prodajanje in tudi oglaševanje nepremičnine, za katero ni izdano dokončno gradbeno dovoljenje. Tudi do teh trditev se sodišče ni opredelilo, pač pa je zavrnilo vse dokaze, s katerimi sta tožnika dokazovala, da hiša ni zgrajena tako, kot je bilo dogovorjeno. Pritožba meni, da so zaključki sodišča prve stopnje arbitrarni in v nasprotju z osnovnimi načeli obligacijskega prava. Tožnika predlagata, da pritožbeno sodišče njuni pritožbi ugodi. Priglašata tudi stroške pritožbenega postopka.

4. Proti sodbi se pritožuje tudi tožna stranka. Pritožbeno izpodbija ugodilni del sodbe in uveljavlja pritožbene razloge bistvene kršitve določb ZPP, zmotno uporabo materialnega prava ter zmotno ugotovitev dejanskega stanja. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tudi v izpodbijanem delu zavrne, tožeči stranki pa naloži povrnitev pravdnih stroškov tožene stranke, zaznamovanih na prvi stopnji in v pritožbenem postopku, podredno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne v ponovno odločanje. Povzema, da je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tožbenemu zahtevku delno ugodilo in toženi stranki iz naslova pogodbene kazni po Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES) naložilo plačilo zneska 10.980,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2012 dalje do plačila. Pritožba navaja, da je sodišče prve stopnje v pretežnem delu pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje in pravilno uporabilo materialno pravo, vendar pa to ne velja glede vprašanja uporabe določb ZVKSES v konkretnem primeru in glede vprašanja nastanka zamude pri izročitvi predmeta pogodbe po prodajni pogodbi 20. 4. 2010. Določil ZVKSES v danem primeru po oceni pritožbe ni mogoče uporabiti, čeprav sta stranki prodajne pogodbe, katero je zanju pripravila nepremičninska agencija K. nepremičnine d.o.o., njihovo uporabo vključili., Po mnenju pritožbe je uporaba ZVKSES v nasprotju z namenom pogodbe oziroma glede na lastnosti predmeta pogodbe (poleg zemljišča še zgradba do podaljšane tretje gradbene faze) izpolnitev na strani prodajalca glede na zaveze v ZVKSES dejansko ni bila mogoča. Sodišče je na več mestih pravilno ugotovilo, da zgradba, ki je bila predmet pogodbe, ob nakupu oziroma prodaji še ni bila v celoti zgrajena oziroma kot takšna ni bila sposobna za uporabo, saj je bilo potrebno izvesti še vrsto zidarskih in obrtniških del. S tem v zvezi je sodišče prve stopnje v 18. točki obrazložitve tudi pravilno ugotovilo, da sta glede na stanje predmeta pogodbe in glede na dogovorjeno, da prodajalec ni dolžan pridobiti uporabnega dovoljenja, tožnika kot kupca objekta med gradnjo tista, ki morata kot nova investitorja po zaključku gradnje sama pridobiti uporabno dovoljenje (če le-tega želita, saj po noveli ZGO-1 od 28. 7. 2012 za enostanovanjsko stavbo ni več potrebno). Z nakupom nepremičnine sta tožnika postala nova investitorja, ki sta morala, da bi bila stavba sposobna bivanja oziroma uporabe, gradnjo dokončati. Pritožba navaja, da sta mogla tožnika kot nova investitorja nepremičnine nedokončano ali končano prodajati naprej, zato sklepa sodišča, da ju je v zvezi s prodajno pogodbo mogoče šteti za končna kupca niti ni mogoče preizkusiti in pritožba takšen zaključek v točki 11 obrazložitve izpodbija. Glede na bistveno lastnost predmeta pogodba, da le-ta ni dokončan in da gre za objekt med gradnjo, kar je bila bistvena sestavina posla, je po mnenju pritožbe za takšen objekt ob izročitvi in prodaji nemogoče zagotavljati vse, kar nalaga 18. člen ZVKSES, s čimer se delno, kar zadeva uporabno dovoljenje, strinja tudi sodišče prve stopnje. Slednje pride samo s seboj v nasprotje v 11. točki obrazložitve, ko meni, da je takšen nedokončan objekt med gradnjo vendarle šteti za objekt, ki ustreza definiciji 6. alineje prvega odstavka 2. člena ZVKSES in da je zato v konkretnem primeru določbe ZVKSES mogoče uporabiti. Po mnenju pritožbe je namen ZVKSES varovati kupce tistih stanovanjskih nepremičnin, ki nepremičnino kupijo v stanju, ko je njihova uporaba že mogoča, torej že zgrajene in dokončane nepremičnine, za katere je mogoče pridobiti uporabno dovoljenje in kakršne ima v mislih zakonodajalec v zvezi določbo 6. alineje prvega odstavka 2. člena ZVKSES. V nasprotnem primeru ZVKSES v 18. členu ne bi kot kumulativnega pogoja za uspešno izročitev nepremičnine kupcu določil tudi izročitev kopije uporabnega dovoljenja za stavbo. Res je, kar ugotavlja sodišče prve stopnje, da ZVKSES ne prepoveduje prodaje enostanovanjskih stavb podaljšani v tretji gradbeni fazi, vendar pa to še ne pomeni, da je mogoče ZVKSES uporabiti tudi za promet z enostanovanjskimi stavbami v podaljšani tretji gradbeni fazi, ko je zadostitev pogojev in pravilne izročitve po ZVKSES pojmovno nemogoča. Glede na navedeno je pritožba mnenja, da določbe ZVKSES sodišče prve stopnje v konkretnem primeru ne bi smelo uporabiti. Pritožba še navaja, da vprašanje uporabe ZVKSES ni pomembno le zaradi omejitve višine pogodbene kazni navzgor, temveč tudi zaradi vprašaja izgube pravice do uveljavljanja pogodbene kazni. Tožnika si namreč te pravice ob sprejemu izpolnitve nista pridržali, zato sta jo ob uporabi petega odstavka 251. člena OZ izgubili, pri čemer pritožba poudarja, da potrebe po izgovarjanju pravice niti ni bilo, saj je bila izpolnitev tožene stranke pravočasna. Ker je sodišče prve stopnje določila ZVKSES uporabilo, je po oceni pritožbe zmotno uporabilo materialno pravo. Pritožba graja tudi stališče sodišča prve stopnje, da je tožena stranka prišla v zamudo z izročitvijo predmeta pogodbe po prodajni pogodbi s tem, ko jima ob plačilu celotne kupnine dne 3. 5. 2010 predmeta pogodbe ni izročila, temveč naj bi se to zgodilo šele 2. 9. 2010, ko je bil podpisan zapisnik o primopredaji. Drži, da sta pravdni stranki v prodajni pogodbi v četrtem odstavku VI člena zapisali, da se izročitev nepremičnine opravi zapisniško. Drži tudi, da je bil zapisnik o primopredaji podpisan 2. 9. 2010 in da na prvi pogled izgleda, kot da je bila nepremičnina po prodajni pogodbi tožnikoma izročena šele 2. 9. 2010, vendar pa to slednje ne drži, saj je bila nepremičnina kot predmet v prodajni pogodbi tožnikoma izročena sočasno ob plačilu celotne kupnine in do zamude ni prišlo. Tožena stranka je v postopku na prvi stopnji trdila, da je tožnikoma predmet pogodbe po prodajni pogodbi izročila ob plačilu celotne kupnine in sicer jima je nepremičnino izročila v posest. Toženi stranki tega nista prerekali. Trdila je, da sta tožeči stranki sami oziroma po svojih izvajalcih s prevzemom nepremičnine pričeli v stavbi izvajati določena dela ter urejati okolico. Tožena stranka je navajala, da sama del po podjemni pogodbi ni mogla zaključiti, saj so izvajalci tožečih strank morali določena pomembna dela za zagotovitev funkcionalnosti stavbe zaključiti prvi, dela pa so izvajali spomladi in poleti leta 2010. Šele po zaključku teh del je lahko tožena stranka zaključila svoja dela po podjemni pogodbi. Logičen je zaključek, da sta tožeči stranki predmet prodajne pogodbe morali imeti v posesti že mnogo pred 2. 9. 2010, saj sicer sama in njuni izvajalci svojih del ne bi mogli izvajati. Pritožba opozarja, da tožeči stranki večkratnih trditev tožene stranke, da jima je bil predmet pogodbe po prodajni pogodbi, to je zemljišče in stavba v podaljšani tretji gradbeni fazi, izročen ob plačilu celotne kupnine, nista nikoli prerekali, zato bi moralo sodišče to pomembno dejstvo šteti za dokazano. Tožnika sta namreč trditve v zvezi z zamudo, zaradi katere naj bi bila upravičena do pogodbene kazni, vezala na izpolnitev pogojev iz 18. člena ZVKSES (uporabno dovoljenje s certifikati in drugo), ne pa tudi na samo izročitev. Kot je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, dela po podjemni pogodbi niso bila predmet izpolnitve po prodajni pogodbi, zato za nastop zamude v konkretnem primeru tudi niso relevantna, se pa zapisnik o primopredaji 2. 9. 2010 dejansko nanaša na dela po podjemni pogodbi, saj je bil predmet prodajne pogodbe tožnikoma izročen že prej, ob plačilu celotne kupnine. Sodišče prve stopnje je zgoraj našteta dejstva očitno spregledalo in napravilo napačno dokazno oceno in zmotno ugotovilo, da je tožena stranka z izročitvijo predmeta prodajne pogodbe prišla v zamudo. Dodaten argument pa so stvarnopravna pravila, ki veljajo v zvezi s prometom nepremičnin. Tožena stranka je večkrat navajala in dokazala, tožeči stranki pa tega nista prerekali, da sta bili tožeči stranki v zvezi s predmetom pogodbe po prodajni pogodbi že na podlagi sklepa Okrajnega sodišča v Celju Dn 2680/2010 z dne 21. 5. 2010 v zemljiški knjigi vknjiženi kot lastnika predmetne pogodbe, s čimer je na podlagi pravnih pravil o pridobitvi lastninske pravice na nepremičninah na na podlagi ustaljene sodne prakse šteti, da je tožena stranka tožečima predmet pogodbe izročila najkasneje z dnem, ko sta bili tožeči stranki kot lastnika vpisani v zemljiško knjigo. Do zamude z izročitvijo torej ni prišlo in je sodišče o tem pomembnem vprašanju zmotno ugotovilo dejansko stanje in posledično napačno uporabilo materialno pravo. Očitek bistvene kršitve določb ZPP pritožba utemeljuje s tem, da je sodišče prve stopnje na zadnji glavni obravnavi dopustilo dokaze, ki sta jih tožnika predložila šele tedaj, čeprav bi jih morala in mogla predložiti že do konca prve glavne obravnave. Tožnika sta kasnejšo predložitev dokazov utemeljevala s tem, da so bili dokazi potrebni zaradi izpovedi priče in zakonite zastopnice tožene stranke na prejšnjem naroku, vendar pa po oceni pritožbe to ni utemeljen razlog v smislu določbe četrtega odstavka 286. člena ZPP. Tožnika sta namreč dokaze predložila v zvezi z dokazovanjem dejstev, ki so bila sporna od samega začetka pravde in se nanašajo na vprašanje zamude pri izpolnitvi. Da bi stranke dokaze po zaključku prvega naroka za glavno obravnavo smele predlagati glede na vsakokratne potrebe pravde oziroma glede na izpovedovanje prič in strank, je nesprejemljivo. Sodišče dokazov, in sicer e pošte Bojana Lavriča z dne 22. 1. 2015 s prilogo ter dveh fotografiji vhoda, domnevno posnetih 26. 4. 2010, ne bi smelo upoštevati in uporabiti. Ker je te dokaze dopustilo in jih deloma tudi uporabilo, je zagrešilo bistveno kršitev določb ZPP. Tožena stranka je priglasila tudi stroške pritožbe.

5. Tožnika sta po pooblaščencu v odgovoru na pritožbo nasprotovala navedbam tožene stranke v pritožbi ter predlagala zavrnitev pritožbe tožene stranke. Priglasila sta tudi stroške odgovora na pritožbo.

6. Pritožbi nista utemeljeni.

7. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku, v katerem je pregledalo po pravdnih strankah predložene listinske dokaze, in poleg obeh tožnikov in zakonite zastopnice tožene stranke zaslišalo še dve priči, delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožnikov proti toženi stranki iz naslova pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo predmeta kupoprodajne pogodbe. Ob dejanskem zaključku, da je obdobje zamude z izročitvijo nepremičnine trajalo od 4. 5. 2010 (to je od naslednjega dne, ko je upnik prejel celotno kupnino), pa do 2. 9. 2010 (to je do prevzema nepremičnine), kar je 122 dni, je glede na višino kupnine 180.000,00 EUR ter ob upoštevanju višine pogodbene kazni 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude ugodilo tožbenemu zahtevku v višini 10.980,00 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 20. 4. 2012 (dan vložitve tožbe), v presežku za še zahtevanih 53.550,00 EUR (znesek pogodbene kazni za zamudo še nadalje do 20. 4. 2012) z zakonskimi zamudnimi obrestmi pa je tožbeni zahtevek zaradi neutemeljenosti zavrnilo.

8. Sodba sodišča prve stopnje je jasno obrazložena, vsebuje vse potrebne razloge o pravno odločilnih dejstvih, ki si niso v nasprotju in tudi niso v nasprotju z odločitvijo v izreku, tako da omogoča vsebinski pritožbeni preizkus. Zato po tožnikih očitana bistvena kršitev postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ni storjena.

9. Sodišče prve stopnje je utemeljeno sledilo trditvam tožene stranke in dokazno podprto in zato prepričljivo zaključilo, da je bila med tožnikoma kot kupcema in toženo stranko kot prodajalko dne 20. 4. 2010 sklenjena kupoprodajna pogodba za nepremičnine, in sicer za v pogodbi opredeljeni zemljišči parc. št. 507/17 in 507/15 k.o. Š. in za na parc. št. 507/17 stoječi objekt, enostanovanjsko hišo, zgrajeno do podaljšane tretje gradbene faze. Za določena dodatna dela, ki presegajo predmet, kot je opredeljen v prodajni pogodbi in torej v prodajni pogodbi niso bila zajeta(1), pa je med pravdnima strankama obstajal dogovor, ki po pravni naravi ustreza podjemni pogodbi. Takšen zaključek podpira listinski dokaz, to je pisna, po pogodbenih strankah tudi pritožbeno neprerekano podpisana prodajna pogodba z dne 20. 4. 2010 (priloga A19 spisa), na katero je sodišče prve stopnje utemeljeno oprlo svoje zaključke. Zaključki sodišča prve stopnje o tem(2), ki jim tožnika pritožbeno nasprotujeta zlasti s poudarjanjem, da je že dogovor z dne 23. 3. 2010 (priloga A22 spisa) vseboval vse bistvene elemente kupoprodajne pogodbe in soglasje volj o le teh (tj. dogovorjeno kupnino 200.000,00 EUR in kakšne lastnosti mora predmet pogodbe imeti), zato je bila kupoprodajna pogodba že takrat sklenjena, so prepričljivi in predvsem zanesljivo podprti s podpisano prodajno pogodbo z dne 20. 4. 2010, iz katere, kot je pravilno povzelo sodišče prve stopnje, jasno izhaja tako dogovorjena kupnina 180.000,00 EUR, kot tudi predmet pogodbe, ki je poleg opredeljenih zemljišč tudi nedokončana enostanovanjska stavba, zgrajena do podaljšane tretje gradbene faze. Zato ni slediti pritožbenim navedbam tožnikov, da je že dogovor z dne 23. 3. 2010, ki je vseboval tudi določena opredeljena dela, ki jih bo tožena stranka še naredila in dela, ki jih bo kupec na objektu naredil sam, predstavljal že sklenjeno kupoprodajno pogodbo med sedaj pravdnima strankama. Zaključkov sodišča prve stopnje ob sklenjeni prodajni pogodbi z dne 20. 4. 2010 zato tožnika tudi ne moreta uspešno izpodbiti s trditvami, da je bila med pravdnima strankama pogodbena volja skleniti zgolj kupoprodajno pogodbo in ne tudi podjemne, da je bila primopredaja opravljena po opravi dogovorjenih del, sicer bi bila prej in da tudi dogovor z dne 23. 3. 2010 vsebuje izraz kupnina.

10. Po presoji pritožbenega sodišča je tako pravilna tudi materialnopravna opredelitev sodišča prve stopnje, da prodajno pogodbo za nepremičnine predstavlja pisno sklenjena pogodba z dne 20. 4. 2010, za presojo ostalih učinkov dogovora o izvedbi del 23. 3. 2010, ki presegajo predmet, opredeljen v pogodbi 20. 4. 2010, pa pravno podlago predstavljajo določbe obligacijskega zakonika (OZ) o podjemni pogodbi.

11. Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da le zato, ker je bil predmet prodaje enostanovanjski objekt, zgrajen do podaljšane tretje gradbene faze, torej še nedokončani objekt, še ni izključena uporaba Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), katerega uporabi tudi v pritožbi nasprotuje tožena stranka. Prepričljivi in pravilni so razlogi sodišča prve stopnje, ki jih je za takšno stališče navedlo v točki 11 obrazložitve.

12. Namen ZVKSES, ki ga je poudarilo tudi sodišče prve stopnje in izhaja iz 1. člena tega zakona, je zaščita končnih kupcev pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo določbo prvega odstavka 4. člena ZVKSES, kjer je izrecno določeno, da se določbe 2. poglavja tega zakona uporabljajo za vse prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje, in sicer, da je njihov predmet bodisi enostanovanjska stavba, bodisi posamezno stanovanje kot posamezni del stavbe, ki se nahaja v stavbi z več posameznimi deli, in da jih kot prodajalec oziroma prodajalka sklepa bodisi investitor, bodisi vmesni kupec ter da ima kupec oziroma kupovalka položaj končnega kupca po tem zakonu in položaj potrošnika po ZVPot. Pritrditi je zaključku, da predmet pogodbe ustreza definiciji iz 6. točke prvega odstavka 2. člena ZVKSES glede enostanovanjske stavbe in da je pri konkretnem pravnem poslu izpolnjen tudi subjektivni pogoj, ker tožena stranka (prodajalec) ustreza pojmu investitorja po prvem odstavku 3. člena ZVKSES, tožnika pa položaju končnih kupcev iz tretjega odstavka te zakonske določbe. Tožena stranka slednji zaključek neutemeljeno izpodbija. Bistvo definicije končnega kupca po ZVKSES je, da je končni kupec oseba, ki od investitorja ali drugega vmesnega kupca kupi enostanovanjsko stavbo (oziroma posamezne dele stavbe), z namenom uporabljati to stavbo oziroma posamezne dele stavbe.(3) Da sta takšen namen tožnika kot kupca ob sklenitvi prodajne pogodbe za predmetne nepremičnine imela, ni prerekano. Zgolj možnost, ki jo izpostavlja tožena stranka v pritožbi, da tožnika nepremičnino (nedokončano ali končano) kot nova investitorja tudi prodata, pa ne pomeni, da ob nakupu nepremičnine v razmerju do tožene stranke tožnika nista imela položaja končnega kupca, kot ga opredeljuje tretji odstavek 3. člena ZVKSES. Glede predmeta pogodbe pa je sodišče prve stopnje tudi po presoji pritožbenega sodišča pravilno navedlo, da ni izključiti uporabe ZVKSES tudi pri prodaji objektov, ki še niso dokončani, oziroma v konkretnem primeru, ki so zgrajeni (le) do podaljšane tretje gradbene faze. V sklenjeni prodajni pogodbi, na katero se tudi tožena stranka sama sklicuje, pa je tudi izrecno zapisano, da ima kupec poleg pravic iz pogodbe tudi pravice po ZVKSES (točka II prodajne pogodbe na listovni št. A19).

13. Sodišče prve stopnje je pravilno poudarilo, da sta v VI. točki pogodbe glede na opredeljeni predmet pogodbe (zemljišči in enostanovanjski objekt, zgrajen le do podaljšane tretje gradbene faze) pogodbeni stranki tudi izrecno dogovorili, da se izročitev opravi s primopredajnim zapisnikom in da se opravi brez uporabnega dovoljenja (op. ki je po 16. in tudi 18. členu sicer pogoj za pravilno izročitev nepremičnine po ZVKSES). Sodišče prve stopnje je tudi po presoji pritožbenega sodišča pravilno zaključilo, da je glede na predmet pogodbe to pogodbeno določilo razumljivo, saj uporaba objekta v podaljšani tretji gradbeni fazi še ni mogoča in mora kupec (kot novi investitor) po nakupu objekta gradnjo le-tega še dokončati in že po naravi stvari tožena stranka v taki situaciji ne more pribaviti uporabnega dovoljenja, pri čemer je takšno razlago podkrepilo tudi z določbami ZGO-1. Uporabno dovoljenje je namreč odločba, s katero tisti upravni organ, ki je za gradnjo izdal gradbeno dovoljenje, na podlagi poprej opravljenega tehničnega pregleda dovoli začetek uporabe objekta.(4) Investitor se v konkretnem primeru s prodajno pogodbo ni zavezal dokončati objekta, zato ob obrazloženem takšno pogodbeno določilo tudi ni nično, za kar se po presoji pritožbenega sodišča tudi pritožbeno neutemeljeno zavzemata tožnika. Ob tem pa tudi ni pritrditi pritožbi tožene stranke, da si razlogi sodišča prve stopnje glede uporabe določb ZVKSES za konkretni posel nasprotujejo, saj temu ob obrazloženem ni tako.

14. Sodišče prve stopnje je v točki 13 obrazložitve tudi pravilno obrazložilo materialnopravno podlago in pomen pogodbene kazni, ki je pravni institut, katerega namen je sankcija zaradi zamude z izpolnitvijo. Rok za izročitev nepremičnine kupcu je urejen v 16. členu ZVKSES, pri čemer se je sodišče prve stopnje glede na predmet prodajne pogodbe do izpolnitve pogojev za izročitev nepremičnine tudi pravilno opredelilo.(5) Pravilno je poudarilo, da sankcijo za nepravilno izpolnitev, to je izpolnitev v primeru, kadar izročeni predmet nima pogodbeno dogovorjenih lastnosti ali ima stvarne ali pravne napake, predstavlja institut odgovornosti prodajalca za stvarne oziroma pravne napake, ki pa ga ZVKSES ureja v 20. členu, če gre za očitne napake, ter v poglavju 2.5., če gre za skrite napake, pri čemer pa je pravilno poudarilo, da takšen tožbeni zahtevek ni predmet te pravde, kot tudi ne eventualni odškodninski zahtevek zaradi posledic napak, saj se tožbeni zahtevek nanaša izključno na plačilo pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo predmeta pogodbe. Zato niso utemeljene pritožbene navedbe tožnikov, da sodba sodišča prve stopnje nima razlogov o vseh odločilnih dejstvih, ker se sodišče prve stopnje ni opredelilo do po tožnikih očitanih napak pri gradnji, ki jih tožnika, kot je povzeto, izpostavljata tudi v pritožbi.

15. Prav tako pa tudi ni pritrditi tožnikoma, da je sodišče bistveno kršilo pravdni postopek, ker ni ugodilo dokaznemu predlogu tožnikov po določitvi izvedenca gradbene stroke. Pritožnika v pritožbi sicer očitata relativno bistveno kršitev postopka, ki pa je ne opredelita z navedbo določbe ZPP, ki naj bi bila kršena. V kolikor pa pritožbeno merita na kršitev 213. člena ZPP, pa je pojasniti, da sodišče ni dolžno izvesti vseh dokazov, ki jih stranki predlagata. Sodišče mora, da ne stori bistvene kršitve postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP (op. ki je sicer absolutna bistvena kršitev, na katero pritožbeno sodišče ne pazi uradoma, pritožba pa tudi te določno ne uveljavlja), zavrnitev dokazov razumno obrazložiti, čemur pa je ob že poudarjeni vsebini tožbenega zahtevka in materialnopravnih izhodiščih v obrazložitvi tudi zadostilo.(6)

16. Plačilo pogodbene kazni za primer zamude z izročitvijo nepremičnine sta pogodbeni stranki tudi pogodbeno dogovorili, pri čemer je sodišče prve stopnje pravilno presodilo, upoštevaje materialnopravno določbo 17. člena v zvezi z določbo 7. odstavka 4. člena ZVKSES, da je pogodbeno določilo v delu, ki določa najvišji znesek pogodbene kazni, nično.(7)

17. Sodišče prve stopnje je ob izvedenih dokazih tudi pravilno zaključilo, da sta tožnika nepremičnino prevzela z zapisnikom 2. 9. 2010. 18. Neutemeljeno je pritožbeno zavzemanje tožene stranke, da do zamude pri izročitvi nepremičnine ni prišlo, saj je sodišče prve stopnje pravilno upoštevalo, da sta se stranki izrecno dogovorili, da se izročitev v posest opravi s primopredajnim zapisnikom, to pa je bilo izpolnjeno 2. 9. 2010. Zato ni pritrditi toženi stranki, da je že z vknjižbo nepremičnine v zemljiško knjigo na tožnika, kakor tudi z neposredno predajo objekta v posest, tožena stranka tudi izročila predmet pogodbe tožečima strankama in da torej do zamude pri izročitvi nepremičnine, ki je dejanska podlaga za prisojo pogodbene kazni zaradi zamude pri izročitvi nepremičnine, ni prišlo.

19. Prav tako pa tudi ne gre pritrditi pritožbi tožnikov, ki se zavzemata, da s primopredajnim zapisnikom 2. 9. 2010 nepremičnine nista prevzela. Sodišče prve stopnje ob tem ni zagrešilo pritožbeno očitane bistvene kršitve postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, to je tako imenovane protispisnosti, saj je vsebino te listine korektno povzelo. V točki 24 obrazložitve jo je tudi pravilno dokazno ocenilo in tudi po presoji pritožbenega sodišča s prepričljivimi razlogi zaključilo, da je prevzem nepremičnine bil opravljen 2. 9. 2010. S pritožbenimi navedbami in tudi z očitkom o (slovnično) nepravilni interpretaciji zapisnika, tožnika takšnega zaključka ne uspeta izpodbiti, saj so argumenti sodišča prve stopnje prepričljivi. Ne gre prezreti, da bi tožnika lahko prevzem nepremičnine in podpis prevzemnega zapisnika, če nepremičnine še nista želela prevzeti, odklonila. Pravilno je poudarilo tudi, da tudi sodna praksa veže trenutek prevzema nepremičnine na primopredajni zapisnik, v katerem kupec potrdi prevzem, od tega dne dalje pa se morebitne pomanjkljivosti pri izpolnitvi obravnavajo po pravilih jamčevalnih zahtevkov, ne pa kot zamuda.

20. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo drugi odstavek 19. člena ZVKSES, ki določa, da mora ob izročitvi in prevzemu nepremičnine prodajalec kupca opozoriti na pravico zahtevati odpravo napak, ki se ugotovijo ob prevzemu in na pravico zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi morebitne zamude z izročitvijo nepremičnine ter ga poučiti, da bo te pravice izgubil, če jih ob prevzemu nepremičnine ne bo uveljavljal, če pa prodajalec ob izročitvi in prevzemu nepremičnine kupca o tem ne pouči, pa kupec ne izgubi pravice zahtevati odprave napak, ki bi jih bilo mogoče ugotoviti ob prevzemu, tudi če odprave teh napak ob prevzemu ni zahteval oziroma pravice zahtevati plačilo pogodbene kazni zaradi zamude z izročitvijo nepremičnine, tudi če ob prevzemu ni izjavil, da si to pravico pridržuje.

21. Prepričljiv je zaključek sodišča prve stopnje, da glede na dejstvo, da v nobenem zapisniku v zvezi s pregledom in prevzemom nepremičnine tožena stranka ni zapisala zgornjega pouka glede roka za uveljavljanje pogodbe kazni, sta tožnika upravičena kadarkoli uveljavljati pogodbeno kazen. Zato ni pritrditi pritožbi tožene stranke, da sta tožnika pravico do pogodbene kazni upoštevaje 5. odstavek 251. člena OZ izgubila, ker si te ob sprejemu spolnitve nista pridržala, saj se je sodišče prve stopnje utemeljeno oprlo na specialno določbo 2. odstavka 19. člena ZVKSES.

22. Tudi očitek o bistveni kršitvi postopka, ki jo tožena stranka pritožbeno uveljavlja s tem, da je sodišče prve stopnje na zadnji glavni obravnavi dopustilo dokaze, ki jih je tožeča stranka predložila prepozno, s čimer uveljavlja relativno bistveno kršitev iz četrtega odstavka 286. člena ZPP (op. ki jo je sicer pravočasno uveljavljala že na zadnjem naroku pred sodiščem prve stopnje), ni utemeljen. Relativna bistvena kršitev postopka je podana, kadar sodišče kakšne določbe ZPP ne uporabi, ali pa jo uporabi napačno, pa bi lahko to vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe (prvi odstavek 339. člena ZPP). Pritožba ne pove, v čem je upoštevanje teh dokazov v dokaznem postopku vplivalo na pravilnost in zakonitost po toženi stranki izpodbijanega prisodilnega dela sodbe. Na e-pošto z dne 22. 1. 2015 s prilogo sodišče ni oprlo odločitve o pravnoodločilnih dejstvih, fotografiji pa je upoštevalo zgolj kot enega od dokazov pri opredelitvi objekta kot premeta pogodbe v naravi(8), čemur pa tožena stranka pritožbeno ni nasprotovala. Zato je tudi ta pritožbeni očitek tožene stranke neutemeljen.

23. Ob obrazloženem se tako pritožbene navedbe tožeče in tožene stranke pokažejo za neutemeljene. Ob pravilno in popolno ugotovljenem dejanskem stanju je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo, očitanih bistvenih kršitev postopka ni zagrešilo, pritožbeno sodišče pa ob pritožbenem preizkusu tudi ni zasledilo bistvenih kršitev postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je obe pritožbi zaradi neutemeljenosti zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

24. Stroške pritožbenega postopka sta priglasili obe pravdni stranki. Pravdni stranki bosta morali zaradi neuspeha s pritožbama kriti vsaka svoje stroške pritožbenega postopka, ki sta jih priglasili v pritožbah (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Tudi stroške z odgovorom na pritožbo bosta tožnika morala kriti sama, saj odgovor na pritožbo ni doprinesel k vsebinski odločitvi o pritožbi tožene stranke. Zato tudi teh stroškov kot potrebnih stroškov pritožbenega postopka ni naložiti v breme toženi stranki.

Op. št. (1): Primerjaj točki 8 in 9 obrazložitve izpodbijane sodbe.

Op. št. (2): Primerjaj obrazložitev v točkah od 7 do 10 izpodbijane sodbe.

Op. št. (3): Primerjaj tretji in tudi četrti odstavek 3. člena ZVKSES.

Op. št. (4): Primerjaj 11. točko 2. člena ZGO-1. Op. št. (5): Primerjaj točke od 17 do 25 obrazložitve izpodbijane sodbe.

Op. št. (6): Primerjaj obrazložitev izpodbijane sodbe, tudi tč. 6. Op. št. (7): Primerjaj 12. točko obrazložitve izpodbijane sodbe.

Op. št. (8): Primerjaj 9. točko obrazložitve izpodbijane sodbe.