Jedro

Ker je pogodba veljavno nastala, zavezuje prodajalca, zavezuje ga tudi, če ni lastnik nepremičnine (440. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), vprašanje, ali je toženec dejansko zmožen (ali nezmožen) izpolniti obveznost iz pogodbe, pa ne more vplivati na odločitev, to je ali je glede na veljavno sklenjeno pogodbo (zavezovalni posel, ki sicer velja pod odložnim pogojem odobritve) dolžan pogodbo izpolniti, ker gre za nepremičnino, izdati zemljiškoknjižno dovolilo (razpolagalni posel glede nepremičnin, ki vsebuje izjavo pravnoposlovne volje prodajalca, da dovoljuje vknjižbo lastninske pravice na kupca).

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženec dolžan tožniku izdati overjeno zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na parc. št. 1561/6, vpisani v vložku št. 886 k.o. T., v korist tožnika R. M., vse v roku 15 dni, sicer bo zemljiškoknjižno dovolilo nadomestila ta sodba s svojo pravnomočnostjo. Prenos lastninske pravice se v zemljiški knjigi na podlagi te sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota (točki I in II izreka) ter zavrnilo tožbeni zahtevek v delu, ki glasi na obveznost toženca skleniti s tožnikom prodajno pogodbo, kot je to določno opredeljeno v točki III. izreka. Odločilo je še o stroških postopka.

Toženec se je zoper sodbo pritožil. Uveljavlja vse pritožbene razloge ter pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi v celoti ugodi, sodbo razveljavi in zadevo vrne v odločanje sodišču prve stopnje. Priglasil je tudi stroške pritožbe. Meni, da je sodba nepravilna in nezakonita. Sodišče ni zaslišalo toženca, kljub predlogu, opustitev zaslišanja predstavlja bistveno kršitev postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), saj sodišče stranke ni zaslišalo in to brez upravičenega razloga, tako tudi sodna praksa, sklep Vrhovnega sodišča II Ips 1231/2008 z dne 31.5.2012. To kršitev je stranka pravočasno grajala na naroku 1.4.2015. Sodišče je sicer kot razlog navedlo, da se z zaslišanjem ne bi dokazovalo dejstev, ki bi bila pravno relevantna za odločitev v postopku, to ne drži, toženec bi potrdil navedbe iz tožbe predvsem v zvezi z okoliščinami dajanja ponudbe, glede lastništva nepremičnine, glede zmote kar se tiče namenske rabe zemljišča, pa mu to ni bilo omogočeno. Prav tako je sodišče kršilo postopek. V 4. točki obrazložitve sodbe je zapisalo, da je upoštevalo navedbe in dokaze iz pripravljalne vloge tožnika z dne 9.7.2014, to je bilo prepozno, glede na znano materialno pravno podlago bi morala stranka pravočasno podati vse navedbe in dokaze, in ni opravičljivega razloga, zakaj ni tožnik pravočasno navajal dejstev, iz katerih bi izhajalo, da bi upravna enota odobrila ravno pravni posel med pravdnima strankama, ne pa morda s kakšnim drugim predkupnim upravičencem. Tudi tožnik ni konkretno navajal, ali je morda edini oddal popolno ponudbo niti da je njegova najugodnejša. Navedbe so bile pavšalne, ko je trdil, da se ukvarja s kmetijstvom in da zemljišče, ki ga ima v lasti, meji z zemljiščem, ki je naprodaj. To ne zadostuje in je tudi sodišče preseglo okvire svojih pristojnosti, ni bil podan noben razlog, da bi bilo materialnopravno procesno vodstvo, v okviru katerega so bile podane prepozne navedbe, potrebno. Na ta način je prevladalo preiskovalno nad razpravnim načelom. Sodišče se je v točki 8 obrazložitve sodbe postavilo na stališče, da je toženec, kljub temu, da ni lastnik nepremičnine, lahko podal veljavno ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, kar pa je napačno, prodajna pogodba med prodajalcem A. L. in kupcem torej toženo stranko z dne 5.11.1993 nima zemljiškoknjižnega dovolila in se toženec ne more vpisati v zemljiško knjigo, ne da bi to predhodno iztožil in tožnik z izstavljenim zemljiškoknjižnim dovolilom s strani toženca ne bo dosegel ničesar, saj ne bo obstajala veriga pogodb (tako tudi sodba VSM Ip 625/2013 z dne 26.8.2013 in sklep VSL I Cp 48/2009 z dne 1.4.2009), iz katerih izhaja, da je pri večkratnih zaporednih prenosih pravice, ki niso vpisani v zemljiško knjigo, za tak preskok vpisov potrebna nepretrgana veriga. Sodišče se sklicuje na stališče Višjega sodišča v Kopru o predhodni razveljavitveni odločbi, ko naj bi bilo nepravilno predhodno stališče prvostopenjskega sodišča v razveljavljeni sodbi, češ da ponudba ponudnika ne veže, ker ni lastnik, ker na podlagi pogodbe ni izposloval vpisa v zemljiško knjigo. Pritožbeno sodišče je tudi zapisalo, da ni sporno, glede na enake trditve strank, da toženec razpolaga z zemljiškoknjižno listino, kar ne drži, toženec je ves čas postopka navajal, da take listine nima. Prvostopenjsko sodišče se tudi ni opredelilo, kateri postopek bo v danem primeru upoštevalo, torej ali, ko se deloma sklicuje na starejšo sodno prakso, da mora kupec najprej pridobiti sodbo, ki bo nadomestila pogodbo in se šele nato izvede postopek odobritve pred upravno enoto ali pa, kot je po novem, da kupec lahko šele, ko je njegov pravni posel odobren s pravnomočno upravno odločbo, s tožbo v pravdi zahteva od prodajalca izročitev zemljiškoknjižnega dovolila (načelno pravno mnenje z dne 6.4.2012). Sodišče pa je naredilo nekako mešanico novega in starega sistema in sicer je ugodilo zahtevku za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila (torej po starem stališču sodne prakse), v delu, ki se nanaša na samo sklenitev pogodbe pa je uporabilo novo pravno mnenje. Na ta način bi lahko nešteto potencialnih kupcev, ki bi sprejeli ponudbe, vložilo vsak svojo tožbo na izstavitev zemljiškoknjižne listine, pri čemer bi vsi uspeli, preden bi prišlo do ugotavljanja tega pogoja s strani pristojnega organa. Na ta način je tožena stranka postavljena v bistveno slabši položaj, če ne zaradi drugega že zaradi enormnih stroškov tožečih strank. Sodišče bi moralo, če se je že odločilo za uporabo kasnejše sodne prakse, tožbo zavreči ali kvečjemu postopek prekiniti do pravnomočne odločitve v upravnem postopku.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožba uvodoma uveljavlja pritožbeni razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Res je, da v primeru, ko sodišče brez upravičenega razloga ne zasliši stranke, ki je predlagala zaslišanje, to predstavlja bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, vendar je treba upoštevati, da se dokaz z zaslišanjem strank izvede kot vsak dokaz - v dokazne namene, torej z namenom ugotavljanja odločilnih dejstev. Sodišče prve stopnje je razloge za zavrnitev tega dokaznega predloga podalo, torej se je s tem dokaznim predlogom seznanilo, ga presodilo, in svojo odločitev, da tega dokaza ne izvede, obrazložilo, z njim naj se ne bi ugotovila odločilna dejstva. Primerjava z v pritožbi izpostavljeno odločbo II Ips 1231/2008 ni ustrezna, v navedeni zadevi je sodišče podalo neustrezne razloge za zavrnitev predlaganega dokaza, in s tem kršilo pravico do izjave, za tak primer v obravnavani zadevi ne gre. Prvostopenjsko sodišče je torej odločilo, kateri dokazi se bodo izvedli za ugotovitev odločilnih dejstev, predlagane dokaze, za katere je mislilo, da niso pomembni, pa je zavrnilo in navedlo razloge, zakaj jih je zavrnilo (drugi odstavek 213. člen in prvi in drugi odstavek 287. člena ZPP) ter pritožba teh razlogov ni omajala, saj ne pove konkretno, katero dejstvo, ki je odločilno in je ugotovljeno v sodbi, je nepravilno ugotovljeno - zgolj posplošene trditve pritožbe, da bi toženec izpovedal o okoliščinah dane ponudbe, lastništvu nepremičnine in o zmoti glede namenske rabe zemljišča, niso konkretne, ne predstavljajo konkretnih trditev o nepravilno ugotovljenih dejstvih.

Tudi ni podana kršitev 285. člena ZPP, ko naj bi po mnenju pritožbe sodišče prekoračilo svoja pooblastila glede materialno procesnega vodstva in iz 286. člena ZPP, ker je upoštevalo prepozne navedbe. Pritožba izpostavi, da tožeča stranka ni pravočasno navajala dejstev, ki bi izkazovala, da bi upravni organ odobril prav pravni posel med pravdnima strankama. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila prodajna pogodba sklenjena, sklenjena je bila, ko je ponudnik, toženec, prejel izjavo o sprejemu ponudbe, ter pravilno zapisalo, da je bila sklenjena pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojne upravne enote. Ugotovilo je tudi, da je toženec prejel izjavo o sprejemu ponudbe 1.6.2009, kot izhaja iz povratnic, česar pritožba konkretno ne izpodbija. Te ugotovitve so odločilne, saj je z iztekom roka za sprejem ponudbe sklenjenih toliko zavezovalnih poslov za prodajo ponujenega kmetijskega zemljišča, kolikor predkupnih upravičencev je pravočasno sprejelo objavljeno ponudbo s predpisano vsebino, vsi pravni posli pa so sklenjeni pod odložnim pogojem odobritve s strani pristojnega upravnega organa (primerjaj tudi sodno prakso, npr. sodba VS RS II Ips 49/2015 z dne 28.5.2015), ter se tako izkaže, da se ta graja pritožbe, da so bila prepozno zatrjevana dejstva, ki izkazujejo, da bi bil tožnik tisti, katerega pravni posel (sklenjen s tožencem) bi upravna enota odobrila, nanaša na razloge, ki niso z materialnopravnega vidika pomembni za odločitev v tej zadevi ter se je tudi prvostopenjsko sodišče s tem vprašanjem po nepotrebnem ukvarjalo. Zatrjevane kršitve so namreč le relativnega značaja, tudi če bi bile podane, ne bi vplivale na pravilnost in zakonitost sodbe (prvi odstavek 339. člena ZPP).

Ker je pogodba veljavno nastala, zavezuje prodajalca, zavezuje ga tudi, če ni lastnik nepremičnine (440. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), vprašanje, ali je toženec dejansko zmožen (ali nezmožen) izpolniti obveznost iz pogodbe, pa ne more vplivati na odločitev, to je ali je glede na veljavno sklenjeno pogodbo (zavezovalni posel, ki sicer velja pod odložnim pogojem odobritve) dolžan pogodbo izpolniti, ker gre za nepremičnino, izdati zemljiškoknjižno dovolilo (razpolagalni posel glede nepremičnin, ki vsebuje izjavo pravnoposlovne volje prodajalca, da dovoljuje vknjižbo lastninske pravice na kupca). Nasprotno stališče pritožbe je materialno pravno zmotno (prim. tudi sodno prakso, npr. odločba VS RS II Ip 115/2013 z dne 9.10.2014 ter določbe SPZ, ki ne pogojuje veljavnosti zemljiškoknjižnega dovolila z lastninsko pravico odsvojitelja, ki je ob zavezovalnem poslu izstavil dovolilo). Odločbe, ki jih citira pritožba, pa se tičejo drugačnih situacij, v eni zadevi je šlo za vprašanje vpisa v zemljiško knjigo, ko je jasno, da je potrebna t. im. veriga pogodb z zemljiškoknjižnimi dovolili, v drugi zadevi pa je bilo izpostavljeno, da se mora izvršilno sodišče pred prodajo nepremičnine prepričati o lastništvu dolžnika na podlagi verige pogodb. Nenazadnje pa je v sodbi ugotovljeno, da je toženec nepremičnino kupil od zemljiškoknjižnega lastnika in pisna pogodba vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo (kar kaže na možnost učinkovitega prenosa lastninske pravice s toženca na tožnika) ter je tudi upravna enota postopek odobritve pravnega posla vodila (zatem ga je prekinila le zaradi ugotovitve sodišče o sklenitvi pravnega posla).

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila tožba vložena v času, ko je bila v veljavi še praksa sodišč in upravnih organov, da mora predkupni upravičenec pred vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla vložiti tožbo na sklenitev pogodbe (in izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila), in se je v takih primerih ugodilo tudi tožbenemu zahtevku za sklenitev pogodbe, saj predkupni upravičenci niso pravočasno (60 dnevni rok) vložili zahteve za odobritev pravnega posla, ker je bilo treba predložiti prodajno pogodbo (to so potem vtoževali v pravdnem postopku), Pristojna upravna enota pa je v takem primeru štela, da začne teči rok za vložitev zahteve za odobritev s pravnomočnostjo sodbe. V tem vmesnem obdobju je bila zato praksa sodišč, tudi Vrhovnega sodišča, ki so take tožbe obravnavala kot sklepčne, ter se je v primerih, ko je zahtevkom ugodeno, kot v tej zadevi, v izreku dodalo, da se prenos lastninske pravice v zemljiški knjigi na podlagi take sodbe opravi šele potem, ko sklenjeno prodajno pogodbo odobri pristojna upravna enota. Prvostopenjsko sodišče je opozorilo tudi, da je zadeva posebna, ker je tožnik tudi pred pristojno upravno enoto pravočasno zahteval odobritev, v roku 60 dni, in iz tega razloga zavrnilo zahtevek za sklenitev pogodbe, tožnik se zoper zavrnilni del ni pritožil, pritožba pa (razen trditev o »mešanju« stare in nove prakse), pravnih protiargumentov zoper odločitev v ugodilnem delu, v povezavi z zavrnitvijo, ne poda. Izpostavljanje visokih sodnih stroškov tudi ne more tožencu prinesti pritožbenega uspeha, stroškom bi se izognil, če bi zahtevek pripoznal. Neutemeljen je tudi očitek, da bi sodišče moralo postopek prekiniti do odločitve upravne enote, kot že razloženo, se je postopek pred sodiščem začel pred spremembo prakse sodišč in upravnih organov, sicer pa je upravna enota postopek odobritve prekinila, prav zaradi odločitve (glede sklenitve pogodbe) v tem sodnem postopku. Tako se izkaže, da razlogi pritožbe niso podani in ker pritožbeno sodišče tudi kršitev, ki jih po uradni dolžnosti upošteva, ni zasledilo, je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sodbo potrdilo (353. člen ZPP).