Jedro

Drži, da SPZ ne predpisuje obveznih sestavin zapisnika sestanka etažnih lastnikov, vendar pa določa, da je za posle v zvezi z rednim upravljanjem potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev. Za podelitev veljavnega pooblastila za sklenitev pogodbe o upravljanju, kot posla rednega upravljanja, bi torej morali glasovati etažni lastniki, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev.

Glede na določbe SPZ ni nujno, da so ti podatki razvidni iz liste prisotnih (kot to določa Stanovanjski zakon), bistveno je, da je mogoče preveriti, ali je bil sklep veljavno (torej z zadostno večino) sprejet.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožeča stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je povrniti pritožbene stroške tožene stranke v višini 186,66 EUR v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne od izteka roka za izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi:

„Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati skupni znesek 911,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od:

- zneska 46,81 EUR od 26. 7. 2022 dalje do plačila

- zneska 444,14 EUR od 6. 9. 2022 dalje do plačila

- zneska 107,60 EUR od 26. 8. 2022 dalje do plačila

- zneska 83,74 EUR od 27. 9. 2022 dalje do plačila

- zneska 62,19 EUR od 26. 10. 2022 dalje do plačila

- zneska 61,37 EUR od 26. 11. 2022 dalje do plačila

- zneska 58,69 EUR od 28. 12. 2022 dalje do plačila

- zneska 46,72 EUR od 27. 1. 2023 dalje do plačila.

2.Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 80,00 EUR stroškov postopka in sodno takso z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. dne od vročitve sklepa o izvršbi dalje do plačila.“(I.). Tožeči stranki je naložilo plačilo stroškov postopka v višini 64,46 EUR v 8 dneh od prejema sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje (II).

2.Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka iz pritožbenih razlogov bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo spremeni tako, da ugodi tožbenemu zahtevku in toženi stranki naloži plačilo stroškov tožeče stranke. Podredno predlaga, da sodišče pritožbi ugodi, razveljavi sodbo sodišča prve stopnje in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglaša pritožbene stroške.

3.Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbo zavrne, potrdi sodbo in tožeči stranki naloži plačilo stroškov pritožbenega postopka. Priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, zato je sodišče ta gospodarski spor vodilo po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). O pritožbi zoper sodbo je zato odločala sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP). Sodbo, izdano v takem postopku, je mogoče izpodbijati le iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP (prvi odstavek 458. člen ZPP). Iz tega izhaja, da je pritožbeno sodišče na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, vezano. Izjemo predstavlja zgolj položaj, ko je sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovilo dejansko stanje (drugi odstavek 458. člena ZPP).

6.Tožeča stranka navaja, da je upravnica trgovsko - poslovne stavbe A. na naslovu B. 5, ..., na podlagi veljavno sklenjene pogodbe o upravljanju. Tožena stranka je lastnica treh posameznih delov te stavbe, ki predstavljajo garaže. Predmet izterjave je 8 razdelilnikov v skupnem znesku 911,31 EUR. Med strankama je sporno vprašanje veljavnosti pogodbe o upravljanju, saj tožena stranka trdi, da tožeča nima veljavnega pooblastila etažnih lastnikov za upravljanje objekta ter, da pogodba ni bila veljavno sklenjena.

7.Pravno podlago za odločanje v obravnavani zadevi predstavljajo predvsem določbe Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), saj med strankama ni sporno, da je obravnavana stavba poslovna stavba. Naveden zakon v 118. členu določa obveznost etažnih lastnikov, da določijo upravnika stavbe, če ima ta več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Določitev upravnika stavbe se šteje za posel rednega upravljanja, zato je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih solastniških deležev (drugi odstavek 67. člena, v zvezi s prvim odstavkom 117. člena SPZ).

8.Pritožbena trditev, da je sodišče napačno uporabilo materialno pravo ne drži. Sodišče je svojo odločitev sprejelo na podlagi določb veljavnega SPZ. S tem, ko je uporabilo besedno zvezo, da je podpisna lista "običajno del zapisnika zbora etažnih lastnikov" je sodišče zgolj primeroma nakazalo način iz katerega bi lahko bili razvidni relevantni podatki o prisotnih etažnih lastnikih. Iz zapisnika sestanka etažnih lastnikov, na katerem ti sprejemajo sklepe, iz njegove priloge, ali na drug ustrezen način, mora biti namreč razvidno kateri etažni lastniki so bili na zboru prisotni, saj je tako mogoče preveriti ali je bil zbor etažnih lastnikov sklepčen. Od tega pa je odvisno ali sploh lahko veljavno sprejema sklepe. Na podlagi teh podatkov bi bilo torej mogoče ugotoviti ali je bilo pooblastilo članom nadzornega odbora v sklepu št. 08/22 veljavno podeljeno. Iz zapisnika (priloga A 132) je sicer mogoče ugotoviti, da je bilo na sestanku prisotnih 56,11% etažnih lastnikov (sklep 01/2020), vendar pa seznam navzočih s podpisi prisotnih in podpisi pooblaščencev lastnikov ter priloženih pooblastil, na katerega se sklicuje sam sklep, ni priložen k zapisniku. Zato ni mogoče ugotoviti, ali je bil zbor etažnih lastnikov sploh sklepčen pri glasovanju o sklepih.

9.Drži, da SPZ ne predpisuje obveznih sestavin zapisnika sestanka etažnih lastnikov, vendar pa določa, da je za posle v zvezi z rednim upravljanjem potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (drugi odstavek 67. člena v zvezi s prvim odstavkom 117. člena SPZ). Za podelitev veljavnega pooblastila za sklenitev pogodbe o upravljanju, kot posla rednega upravljanja, bi torej morali glasovati etažni lastniki, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev. Iz zapisnika sestanka etažnih lastnikov z dne 22. 6. 2020 pa, nasprotno od trditev tožeče stranke, ni mogoče ugotoviti niti kateri etažni lastniki sploh predstavljajo prisotnih 56,11% iz sklepa 01/2020, niti koliko od prisotnih etažnih lastnikov je glasovalo za sklep 08/2020 s katerim je bilo podeljeno pooblastilo za sklenitev pogodbe o upravljanju. Glede na določbe SPZ ni nujno, da so ti podatki razvidni iz liste prisotnih (kot to določa Stanovanjski zakon), bistveno je, da je mogoče preveriti, ali je bil sklep veljavno (torej z zadostno večino) sprejet. Tega pa iz predloženih dokazov ni mogoče ugotoviti, zato ni mogoče preizkusiti resničnosti trditev o veljavnosti podeljenega pooblastila.

10.Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da tožeča stranka ni dokazala, da je bilo pooblastilo nadzornemu odboru veljavno podeljeno s strani etažnih lastnikov. Ker ni mogoče z gotovostjo ugotoviti, ali so podpisniki pogodbe o upravljanju z dne 31. 8. 2020 (priloga A2) imeli veljavno pooblastilo za sklenitev te pogodbe, tudi ni mogoče z gotovostjo ugotoviti, da je bila ta veljavno sklenjena.

11.Ni torej podana kršitev zaradi zmotne uporabe materialnega prava, saj ugotovitev sodišča prve stopnje pravilno temelji na zaključku, da je pogodba o upravljanju lahko sklenjena po pooblaščencu, vendar mora ta imeti veljavno pooblastilo. Veljavno pooblastilo pa mora biti dano s strani etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev. Da je bilo tako pooblastilo nadzornemu odboru veljavno podeljeno pa tožeča stranka ni uspela dokazati.

12.Glede na zgornje razloge pritožba ni utemeljena. Ker pa pritožbeno sodišče niti ob uradnem preizkusu izpodbijane odločbe ni zaznalo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člena ZPP).

13.Izrek o stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi svoje pritožbene stroške in je dolžna toženi stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo po tar. št. 22/1 Odvetniške tarife - OT kar ob vrednosti spornega predmeta 911,31 EUR znaša 250 točk in materialni stroški (11. člen OT) v višini 2%, kar skupaj znaša 153,00 EUR. Tožena stranka je zavezanka za DDV, zato se znesek priznane nagrade poviša za 22% DDV, kar skupaj znaša 186,66 EUR. Tožeča stranka jih mora povrniti v roku 8 dni od prejema sodbe (četrti odstavek 458. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 313. člena ZPP) sicer ji dolguje tudi zakonske zamudne obresti, ki tečejo od prvega dne od poteka navedenega roka do plačila.