Jedro

Z vpisom stavb in njihovih delov v zemljiško knjigo so posamezni deli zgradb – glede katerih predlagatelji predlagajo vodenje postopka za dokončanje etažne lastnine po ZVEtL – postali nepremičnine in torej samostojni predmet stvarnih pravic. Pogoji za vodenje postopka za dokončanje etažne lastnine po ZVEtL v takem primeru niso podani.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog, s katerim so predlagatelji predlagali, da sodišče ugotovi: – da so parkirna mesta ter koridorji z ident. št. 0000-1, 0000-2, 0000-3, 0000-4, 0000-5, 0000-6, 0000-7, 0000-62, 0000-63, 0000-64, 0000-65, 0000-66, 0000-58, 0000-73, 0000-72 posebni skupni deli vsakokratnih etažnih lastnikov posameznih delov stavb na naslovih D. 101, D. 103, D. 105, D. 107, D. 109, D. 111, D. 111A, D. 113, D. 115, D. 115A ter M. 3 in 5, vse v ...; – da so nepremičnine z ident. št. 0000-98, 0000-99, 0000-100, 0000-101, 0000-102, 0000-103, 0000-104, 0000-105, 0000-106, 0000-107, 0000-108, 0000-109, 0000-110, 0000-111 in 0000-112 posebni skupni deli vseh vsakokratnih lastnikov posameznih delov v podzemnem garažnem objektu; vse z zahtevo, da se v zemljiški knjigi izvede ustrezen vpis solastninske pravice.

2. Pritožujeta se predlagatelja A. A. in B. B. uveljavljata vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku, (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlagata razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Navajata, da je zakonodajalec že večkrat skušal intervenirati na področju vpisov etažne lastnine zaradi razrešitve vseh neskladij pri vpisih v zemljiško knjigo, vendar mu z nobenim od teh ukrepov ni uspelo celovito in dokončno odpraviti vseh problemov in preprečiti njihovega nastajanja v prihodnosti. Sklicuje se na ratio legis sprejema Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL): da bi končno prišlo do sistemske rešitve vseh problemov na področju etažne lastnine, izvirajoče iz preteklih neurejenih razmerij. Cilj postopkov po ZVEtL je celovita ureditev vsake situacije na področju nepremičnin v katastru in zemljiški knjigi. Temeljni cilj ZVEtL je etažnim lastnikom stavb, zgrajenih pred 1.1.2003, omogočiti čim lažjo in ekonomično uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim stanjem. V sistemskih pravilih Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ), Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) in Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) obstoji pravna praznina glede tabularnega evidentiranja pravic na tistih nepremičninah, ki predstavljajo skupne dele več stavb. Za navedene nepremičnine je značilno, da so v skupni lasti vsakokratnih lastnikov več stavb hkrati ali pa le posameznih lastnikov v več stavbah (23. čl. SZ-1). Sodišče to praznino lahko zapolni z uporabo obstoječih pravnih norm (smiselna uporaba 2. čl. ZVEtL). Trenutna sistemska ureditev v ZZK-1 tovrstnih vpisov ne omogoča, sodišča pa na tovrstne situacije pogosto naletijo. Od sodišča se pričakuje, da zavzame aktivno vlogo in oblikuje prakso tudi za tovrstna pravna razmerja. Iz gradiva ob sprejemu ZVEtL je razvidno, da se nanaša na vse primere neurejenih situacij in ne samo na nedokončane vpise etažne lastnine po določilih interventnega zakona. Predlagatelji ne soglašajo, da je problematiko treba urediti v drugih postopkih, saj je ZVEtL vsebinsko in sistemsko najustreznejši. Potekajo številni postopki, ki dokončujejo že vzpostavljeno etažno lastnino. Sklicuje se na sodno prakso stavb Č. 16, V. 6, garaž ob Š., P. Glede stavbe z ident. št. 0000-1138 je dejansko stanje nepravilno ugotovljeno. Gre za podzemni garažni objekt, za katerega je bila etažna lastnina vzpostavljena s sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani Dn. št. 12866/99 in na podlagi obvestila GURS št. 02132-00177/2006 z dne 25.4.2006. Zemljiška knjiga je po vzpostavitvi etažne lastnine elaborate uradoma predložila GURS-u, ki je določal identifikacijske številke posameznim delom stavbe. Pri tem je prihajalo do številnih nepravilnosti, še zlasti glede skupnih delov stavbe. Tudi v konkretnem primeru je bilo tako. Etažni lastniki niso prejeli niti obvestil GURS niti sklepov sodišč, zato niso mogli ugovarjati. Sklep Dn. št. 12866/99 evidentira skupne dele, ki so bili kasneje s strani GURS označeni z identifikacijskimi številkami: 0000-98, 0000-99, 0000-100, 0000-101, 0000-102, 0000-103, 0000-104, 0000-105, 0000-106, 0000-107, 0000-108, 0000-109, 0000-110, 0000-111 in 0000-112. Iz sedanjega vpogleda v zemljiško knjigo je razvidno, da so posamezni deli v lasti A. d.d., kar je vsekakor primer neurejene situacije. Ob smiselni uporabi ZVEtL-a bi bilo to situacijo treba obravnavati enako kot tiste, vzpostavljene po t.i. interventnem zakonu, ki je veljal pet let (1999-2004). Investitorji so leta 2009 sklenili sporazum o ugotovitvi solastninskih deležev na skupnih površinah. Sporazum ni bil izveden. Skleniti bi ga morali etažni lastniki, kar je glede na njihovo število nemogoče. Pri urejanju po sodni poti je bolj primerna uporaba ZVEtL-a kot smiselna uporaba 112. in 114. čl. SPZ, na katero napotuje prvostopenjsko sodišče. Pravnega statusa skupnih delov več stavb ni bilo mogoče dokončno urediti, ker so morale biti predhodno evidentirane vse večstanovanjske stavbe. Stavba z naslovom D. 115 je bila etažirana po interventnem zakonu, zato bi moralo sodišče, tudi če črkobralsko interpretira ZVEtL, predmetno zadevo vendarle vsebinsko obravnavati. Glede na to, da je bila odrejena zaznamba tega postopka v zemljiški knjigi, je sodišče predlog očitno nameravalo vsebinsko obravnavati.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Pritožba pravilno izpostavlja, da je ZVEtL interventni zakon, s katerim se je zakonodajalec odzval na neurejeno in delno urejeno stanje nepremičninskih – katastrskih in zemljiškoknjižnih – evidenc etažne lastnine. Z ZVEtL je zakonodajalec predvidel posebne procesne rešitve, ki omogočajo vzpostavitev nepremičninskih evidenc in ustrezno evidentiranje etažne lastnine.

5. Etažna lastnina, glede katere predlagatelji predlagajo, da se vzpostavi, je že vzpostavljena. Nepremičnina, ki jo predlagatelji poimenujejo kot podzemni garažni objekt, tvorijo deli stavb z ID znakom 0000-1138, 0000-318, 0000-359, 0000-292. Te stavbe in njihovi posamezni deli ter skupni deli (splošni in posebni) so v zemljiški knjigi že vpisani. Obravnavani predlog za dokončanje etažne lastnine se nanaša na posamezne dele, ki so z vpisom v zemljiško knjigo postali samostojen premet stvarnih pravic (11. čl. ZZK-1)(1).

6. Pritožnika izpostavlja: – da je kot lastnik parkirnih mest in nekaterih delov v stavbi 0000-1138 še vedno vpisan A. d.d. - v stečaju, kot lastnik koridorjev v stavbah 0000-318, 0000-359 in 0000-292 pa še vedno B. d.d. - v stečaju; – da zemljiškoknjižnega stanja ob vpisu etažne lastnine ni bilo mogoče urediti, ker gre za parkirišča oz. površine, ki so skupne več stavbam in jih je kot take – skupne več stavbam – mogoče opredeliti šele po tem, ko so stavbe s svojimi posebnimi in skupnimi deli v zemljiški knjigi že vpisane.

7. Pritožnika sama navajata, da je ZVEtL interventni zakon, katerega namen je doseči vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo. V primeru obravnavnih nepremičnin je ta cilj dosežen – stavbe z ID znakom 0000-1138, 0000-318, 0000-359, 0000-292 in njihovi deli (posamezni in skupni) so v zemljiški knjigi vpisani. Z vpisom v zemljiško knjigo so posamezni deli zgradb postali nepremičnine in so obravnavani enako kot nepremičnine, opredeljene z 18. čl. SPZ; to pomeni, da so stvari, ki so samostojni pravni objekti ter na ta način samostojni predmet stvarnih pravic. Ta pravni status obravnavanih nepremičnin lastnikom omogoča, da spremembe uredijo pogodbeno - za vsako spremembo sklenejo zavezovalni posel in izdajo zemljiškoknjižno dovolilo (prvi odstavek 23. čl. SPZ), ki mora natančno opisati, kakšno spremembo lastnik dovoljuje.

8. Na osnovi ZVEtL – brez zavezovalnega pravnega posla in zemljiškoknjižnega dovolila – zadeva ni rešljiva, saj ZVEtL v 9. čl. vzpostavlja domnevo glede posameznih etažnih delov, skupnih delov in višine solastniških idealnih deležev na skupnih delih. Če želijo etažni lastniki doseči drugačno ureditev razmerij – in za táko ureditev razmerja se zavzemajo predlagatelji – morajo ta razmerja pogodbeno urediti. ZVEtL v 10. čl. izrecno omenja pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki. Pogodbena ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki ni predmet postopka za vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL (prvi odstavek 10. čl. ZVEtL).

9. Po zemljiškoknjižnih podatkih sta lastnika obravnavnih posameznih delov (etažna lastnika) A. d.d. - v stečaju in B. d.d. - v stečaju. Nobene ovire ni da se etažna lastnika odrečeta obravnavanim posameznim delom, ki so po zemljiškoknjižnih podatkih njuna last, in jih v soglasju z etažnimi lastniki drugih posameznih delov stavb(2) opredelita (določita) za skupne dele, ki služijo več večstanovanjskim stavbam. V 40.a. čl. ZZK-1 je govor o listinah, ki so podlaga za vpis pri spremembi skupnih delov (splošnih – tretji odstavek in posebnih – četrti odstavek). To določilo je analogno uporabljivo pri spremembah osnovnega pravnega položaja posameznih delov – pretvorbi posameznih delov v skupni del ali v skupni del, ki služi več večstanovanjskim stavbam. Materialno pravno je položaj skupnih delov, ki služijo več večstanovanjskim stavbam, urejen v 23. čl. SPZ. Skupni deli, ki služijo več večstanovanjskim stavbam se vpišejo v poseben zemljiškoknjižni vložek kot skupna lastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov večstanovanjskih stavb, ki jim takšen skupni del služi (tretji odstavek 23. čl. SZ-1).

10. Pritožnika se neutemeljeno sklicujeta na napake v postopku etažiranja. Tudi ZVEtL, enako kot pred njim veljavni predpisi, na osnovi katerih se je etažna lastnina obravnavanih stavb vpisovala v zemljiško knjigo, predvideva ohranitev (so)lastninske pravice v korist oseb, ki so bile vpisane v zemljiško knjigo kot (so)lastniki celotne nepremičnine, razen če se zemljiškoknjižni lastniki do izdaje sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine sporazumejo drugače (11. čl. ZVEtL). Očitno se etažni lastniki o posameznih delih, ki so predmet tega postopka, niso sporazumeli. Nobene ovire ni, da to storijo sedaj, ne morejo pa na podlagi ZVEtL-a – po tem, ko je etažna lastnina že vzpostavljena – zahtevati spremembe podatkov o statusu in lastništvu posameznih delov, ki so bili v postopku vpisa etažne lastnine opredeljeni kot posamezni deli stavb, in so od tedaj dalje samostojne stvari (nepremičnine) in kot take samostojen predmet stvarnih pravic (prvi odstavek 11. čl. ZZK-1). Ni mogoče soglašati s pritožnikoma, da je postopek po ZVEtL tisti postopek, ki take vpise omogoča. 11. Pritožbeno sodišče soglaša, da obravnavan dejanski stan ne pomeni t.i. nedokončne etažne lastnine, ki je lahko predmet odločanja po ZVEtL. Z 31. čl. ZVEtL je predviden postopek po ZVEtL v primeru, ko etažna lastnina ni vzpostavljena na stavbi kot celoti. To so primeri vpisa etažne lastnine na podlagi Zakona o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe v zemljiško knjigo (ZPPLPS), ki je omogočil vpis le nekaterih (in ne vseh) posameznih delov stavbe v zemljiško knjigo in brez vpisa skupnih delov ter solastniških deležev na njih(3). V obravnavnem primeru ne gre za tak primer, saj so posamezni deli, ki so predmet obravnavanja, v zemljiški knjigi vpisani. Kot primerljiv primer prvostopno sodišče pravilno navaja zadevo VSL I Cp 1166/2012, kjer je predlagatelj želel s predlogom za vzpostavitev etažne lastnine doseči vknjižbo lastninske pravice v korist novega lastnika posameznega dela stavbe, na kateri je bila etažna lastnina že vzpostavljena.

12. Tudi vpis stavbe z ID znakom 0000-1138 v zemljiško knjigo ne predstavlja nedokončane etažne lastnine. Vpis etažne lastnine ni bil opravljen na podlagi ZPPLPS(4), ker je investitor za to nepremičnino predlagal vpis etažne lastnine in je bil oblikovan poseben zemljiškoknjižni vložek (vl. št. ... k. o. ...), v katerega so se vpisala zemljišča in stavba, ter podvložki, v katere so se vpisali deli stavbe. Posamezni deli, katerim želijo predlagatelji spremeniti pravno naravo (jih pretvoriti v skupne dele, ki služijo več večstanovanjskim stavbam), so bili oblikovani in so bili v zemljiško knjigo vpisani. Zato ni mogoče pritrditi pritožbenemu stališču, da gre za primer neurejene situacije, ki bi jo bilo treba urejati v postopku po ZVEtL. Nebistveno je, kako se je etažirala stavba z naslovom D. 115. Bistveno je, da se stavbe, katerih posamezni deli so predmet postopka, niso etažirale po interventnem zakonu oz. da so posamezni deli, ki naj bi bili predmet odločanja v tem postopku, v zemljiški knjigi vpisani.

13. Ne glede na to, da je sodišče prve stopnje uvedbo postopka zaznamovalo v zemljiški knjigi, je predlog lahko zavrnilo. S 15. čl. ZVEtL je predvideno, da se zaznambe postopka ne opravi v primerih, ko je predlog mogoče brez odlašanja zavreči. Obravnavana zadeva je zaradi obsežnosti terjala čas za odločitev. S tem, da je prvostopno sodišče odredilo zaznambo tega postopka v zemljiški knjigi, svoje odločitve ni prejudiciralo.

14. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 2. točke 365. čl. ZPP v zvezi s 37. čl. Zakona o nepravdnem postopku pritožba zavrnjena.

Op. št. (1): Pojem stavbe in posameznega dela stavbe je opredeljen v 3. točki prvega odstavka 3. čl. ZZK-1. Op. št. (2): ID znak 0000-1138, 0000-318, 0000-359, 0000-292 Op. št. (3): 5. čl. ZPPLPS Op. št. (4): Z drugim odstavkom 1. čl. ZPPLPS je bilo predvideno, da se ZPPLPS ne uporablja za vpis lastninske pravice na posameznih delih tistih stavb, za katere so bili po uveljaviti zakona o zemljiški knjigi (Ur. list RS 33/95 – ZZK) izpolnjeni pogoji iz drugega odstavka 74. čl. ZZK. Dolžnost investitorjev novozgrajenih stavb, katerih posamezni deli so bili namenjeni za prodajo, da vložijo predlog za vpis etažne lastnine, je bila določena v drugem odstavku 74. čl. ZZK, za prej zgrajene stavbe pa v 135. čl. ZZK; ta dolžnost investitorjev je obstajala tudi v času veljavnosti ZPPLPS.