Jedro

Sodišče prve stopnje, ki je v celoti sledilo obrambi tožeče stranke in ob vpogledu v predložene listine ugotovilo, da računi glasijo na toženo stranko, je prezrlo določbo 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, po kateri ima najemnik pravico pobotati stroške popravila, ki ne gredo v njegovo breme, z najemnino, če so zato izpolnjene določene predpostavke. Sodišče prve stopnje odločilnih dejstev v tej smeri ni ugotavljalo, zato je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba (1., 3. in 4. tč. izreka) se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je 09.09.1998 razsodilo, da ostane sklep o izvršbi v veljavi v 1. točki izreka za 891.272,20 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 08.01.1997 do plačila (1. točka izreka). V drugi točki izreka je sklep o izvršbi razveljavilo v 3. točki za 42.494,30 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 24.12.1996 do plačila. Nato je v 3. točki izreka ugotovilo, da ne obstoji terjatev tožene stanke do tožeče stranke v znesku 671.474,50 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi, obračunanimi od zapadlosti vsakega posameznega vtoževanega računa do plačila. Toženi stranki pa je nadalje naložilo, da tožeči stranki povrne pravdne stroške (4. točka izreka). Zoper navedeno sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila zaradi nepravilne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava. Navedla je, da je nesporno, da sta bili pravdni stranki v poslovnem razmerju po najemni pogodbi. Najemnino, ki jo je bila dolžna plačevati, je plačala vse do zneska, ki ga je v tem postopku pobotala. Najeti prostor je namreč morala adaptirati oz. investicijsko opremiti. Vse fakture, ki jih pobotava s terjatvijo tožeče stranke so bile izdane njej, vendar so bila dela izvršena na najetem prostoru, ki je last tožeče stranke. Nepravilna je ugotovitev sodišča, da ni pojasnila, v kakšnem poslovnem razmerju je bila s tožečo stranko, saj gre nedvomno za najemno razmerje po najemni pogodbi. Pritožba je bila vročena tožeči stranki, ki pa nanjo ni odgovorila. Pritožba je utemeljena. Tožena stranka se utemeljeno pritožuje zoper ugotovitev sodišča prve stopnje, da njegova terjatev do tožeče stranke ne obstoji. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo na dejstvo, da so bili računi,s katerimi je utemeljevala pobotno terjatev, izstavljeni toženi stranki in da ta ni podrobneje pojasnila, v kakšnem poslovnem razmerju je s tožečo stranko. Tožena stranka se je v postopku branila s pobotnim ugovorom. V zvezi z zatrjevanim obstojem terjatve do tožeče stranke je sodišču predložila listine (priloga B2-B5 in B7), iz katerih je razvidno, da terjatev, ki jo uveljavlja v pobot, izhaja iz vlaganj v najete poslovne prostore na naslovu X 1, v Ljubljani. Zato je neutemeljen očitek sodišča prve stopnje, da tožena stranka ni pojasnila, v kakšnem poslovnem razmerju je s tožečo stranko. Tožena stranka je na glavni obravnavi dne 09.09.1998 tudi navedla, da so ji bili računi, ki jih prilaga, izstavljeni za investicijska dela na objektu v lasti tožeče stranke (list. št. 14). Tožeča stranka se je postavljenemu pobotnemu ugovoru uprla zgolj z navedbo, da se nobeden od predloženih računov ne nanaša nanjo. Sodišče prve stopnje, ki je v celoti sledilo obrambi tožeče stranke in ob vpogledu v predložene listine ugotovilo, da računi glasijo na toženo stranko, pa je prezrlo določbo 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP), po kateri ima najemnik pravico pobotati stroške popravila, ki ne gredo v njegovo breme, z najemnino, če so zato izpolnjene določene predpostavke. Sodišče prve stopnje odločilnih dejstev v tej smeri ni ugotavljalo, zato je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Sodišče druge stopnje je glede na to, da je podan uveljavljani pritožbeni razlog nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, pritožbi ugodilo in na podlagi 1. odst. 370. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP/77) izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje pri presoji utemeljenosti pobotnega ugovora, v okviru trditev in dokaznih predlogov pravdnih strank, raziskati ali so morda izpolnjeni pogoji iz 17. člena ZPSPP in svojo odločitev tudi ustrezno obrazložiti. Določbe ZPP/77 (Ur.l. SFRJ, št. 4/77, 36/77, 36/80, 69/82, 58/84, 74/87, 14/88, 57/89, 20/90 in 27/90) je sodišče druge stopnje uporabilo na podlagi 1. odst. 498. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur.l. RS št. 26/99).