Jedro

Vzajemnost oziroma obstoj protiizpolnitve v nekem objektivnem ekonomskem merilu ni nujen element stanovanjske najemne pogodbe. To izhaja že iz dejstva, da obstajajo različne vrste najemnih stanovanj (prim. 2. odst. 4. čl. SZ). Iz opredelitve vrste najemnega stanovanja kot neprofitnega je že razviden njegov objektivni - z zakonom predvideni namen, ki je drugačen kot pri profitnih stanovanjih (pridobivanje profita lastnika). Nedvomno pa je šlo za povečanje koristi nasprotne stranke brez ekvivalentne nasprotne koristi. Takšna podlaga pogodbene obveznosti je dopustna (51. čl. ZOR) in zato pogodba ni nična (52. čl. ZOR). Tudi določilo 41. čl. SZ, ki med drugim kot nujno sestavino najemne pogodbe določa način in roke plačevanja ter višino najemnine, pripelje do enakega materialopravnega zaključka. Glede na načelno svobodo urejanja obligacijskih razmerij (10. čl. ZOR) ne more biti v nasprotju s prisilnimi predpisi "brezplačen" najem stanovanja oziroma najem stanovanja, ki njegovemu lastniku ne prinaša dobička.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka plačati tožeči stranki 535.500,00 SIT z zamudnimi obrestmi od 1.2.1996, s sklepom pa je zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, s katero naj bi se tožencu prepovedalo odsvojiti ali obremeniti stanovanje ... v Kranju do pravnomočnega končanja tega pravdnega postopka. Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila. Meni, da je odločitev sodišča napačna, neutemeljena in nerazumljiva, razlogi izpodbijane sodbe pa so med seboj v nasprotju, kar vse je posledica nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. Najemno pogodbo je sestavljal toženec sam, pravilo za razlago morebitnih nejasnih določb pogodbe pa vsebuje 100.čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). To pravilo bi moralo uporabiti sodišče sočasno z znano vsebino 41. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ). Ni videti razloga, zaradi katerega bi tožeča stranka neodplačno za nedoločen čas prepustila uporabo stanovanja toženi stranki. Že zakonska podlaga najemne pogodbe je "causa solvendi" in ne kaj drugega npr. "causa donandi", kar jasno izhaja iz 41. čl. SZ. Določba najemne pogodbe, po kateri naj toženi ne bi plačeval najemnine za stanovanje, glede vprašanja cause ne vzdrži presoje. Volja pogodbenih strank ni bila v neodplačni uporabi, ni bila v darilu. Tako zapisano določbo bi moralo sodišče po pravilu 100. čl. ZOR razlagati v breme sestavljaca ali jo celo zaradi njene vsebine contra legem šteti za nično. Če z zakonom določene bistvene sestavine pogodbe pri določenem tipu pogodbe ni, ni mogoče govoriti o pogodbi tega tipa. Ni mogoče preko tipa pogodbe razlagati voljo pogodbenih strank, temveč je potrebno ugotavljati dejansko voljo strank. Toženec ni bil v delovnem razmerju pri tožeči stranki, tožečo in toženo stranko ni vezal noben skupni interes, nista imela nobenega pravnega oziroma poslovnega razmerja. Razumljiv in glede na izpovedbo priče J. K., ki je bil delodajalec in kasneje partner toženi stranki, ob finančnem stanju tožene stranke smiselen pa je odlog plačila najemnine, ki ga je pri tožeči stranki izposlovala ta priča. Volja pogodbenih strank prav gotovo ni bila neodplačna uporaba, ne glede na zapis v najemni pogodbi. Resnična volja je v odplačnosti in to je bilo obema strankama vseskozi jasno in razumljivo. Nenazadnje je to razvidno iz ravnanj ob prodaji stanovanja. Zastavlja se vprašanje, zakaj je toženi sploh kupil stanovanje, če je imel določbo o neplačevanju najemnine v najemni pogodbi in ga takšna varuje pred zahtevki tožeče stranke. Takšna določba bi ga glede na ureditev, da sprememba lastništva ne vpliva na najemna razmerja, varovala tudi proti novemu lastniku. Vendar pa temu ni tako, saj noben lastnik ne bi toleriral neodplačne uporabe, ker je ta skregana z lastninsko pravico in ekonomsko logiko. Vsak lastnik bi zahteval plačilo ali izselitev toženca. Tega se je ta zavedal in je v trenutku, ko je priča J. K. moral na nujno operacijo, v bojazni, kaj bo, izposloval odkup stanovanja. Tožeča stranka se še sprašuje, kako lahko sodišče razloguje o protislovjih v izpovedbah zakonite zastopnice in priče, če teh ni navedlo in jih ni najti v listinski dokumentaciji, po drugi strani pa pokloni vero toženi stranki, ki evidentno laže. Predlaga, naj se izpodbijana sodba spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa naj se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki je odgovorila, da pritožba ni utemeljena in predlagala, naj jo pritožbeno sodišče zavrne in potrdi izpodbijano sodbo. Pritožba ni utemeljena. Tožeča stranka sicer izrecno pritožbenega razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka ne uveljavlja, vendarle pa v obrazložitvi sodbi prve stopnje očita, da je nerazumljiva in da so razlogi izpodbijane sodbe med seboj v nasprotju, kar naj bi bilo posledica nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. Takšne nerazumljivosti in nasprotij med razlogi pa v sodbi prve stopnje ni zaslediti. Pri nadaljnjem preizkusu obstoja pritožbenega razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka v mejah iz 2. odst. 365. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP/77) v zvezi s 1. odst. 498. čl. sedaj veljavnega Zakona o pravdnem postopku (Ur. list RS št. 26/99), pa je pritožbeno sodišče ugotovilo, da tudi niso podane druge kršitve iz 2. odst. 354. čl. ZPP/77. Tožeča stranka, sklicujoč se na pravila, ki veljajo za razlago pogodb, spregleda, da 100. čl. ZOR velja le za razlago nejasnih določil pogodbe. Najemna pogodba, ki sta jo pravdni stranki sklenili 3.3.1994, pa je jasna, prav tako pa je jasna njena V. tč., ki določa obvezost najemnika do plačevanja stroškov v zvezi z uporabo stanovanja in stroškov, ki odpadejo sicer na lastnika stanovanja ter izrecno določa, da najemnik za uporabo stanovanja ni dolžan plačevati najemnine. Kolikor pa je iz nadaljnje obrazložitve pritožbe mogoče razumeti, da tožeča stranka vendarle želi interpretacijo pogodbe v smislu iskanja "skupnega namena pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot ustreza načelom obligacijskega prava" (2 odst. 99. čl. ZOR), saj poudarja zakonsko podlago pogodbe in skupno voljo strank, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tudi ta graja neutemeljena. Tožeča stranka s temi svojimi trditvami posega v sam neposredni vzrok (kavzo) obveznosti, ki pa ne izhaja vedno iz samega tipa pogodbe, torej se ne razume sam po sebi pri določeni vrsti pravnega posla, temveč so to lahko tudi določene okoliščine po volji strank. Tožeča stranka s poudarjanjem "cause solvendi" poudarja kavzo pogodbe, kot izhaja iz samega "tipa" te pogodbe. Pa vendarle vzajemnost oziroma obstoj protiizpolnitve v nekem objektivnem ekonomskem merilu ni nujen element stanovanjske najemne pogodbe. To izhaja že iz dejstva, da obstajajo različne vrste najemnih stanovanj (prim. 2. odst. 4. čl. SZ). Iz opredelitve vrste najemnega stanovanja kot neprofitnega (2.odst. III. tč. najemne pogodbe) je že razviden njegov objektivni - z zakonom predvideni namen, ki je drugačen kot pri profitnih stanovanjih (pridobivanje profita lastnika). Pa vendarle v konkretnem primeru ni šlo za izključno brezplačno prepustitev uporabe stanovanja, kot to sedaj prikazuje tožeča stranka v pritožbi. Stroški stanovanja se delijo na stroške, ki po zakonu bremenijo najemnika (individualni in obratovalni stroški) ter stroške, ki po zakonu bremenijo lastnika (investicijski stroški in stroški vzdrževanja). V tč. V. najemne pogodbe sta se stranki dogovorili, da bo tudi stroške, ki sicer odpadejo na lastnika stanovanja, kril najemnik. Torej ni šlo izključno za darilni namen, nedvomno pa je šlo, kar nenazadnje priznava sama tožeča stranka za povečanje koristi nasprotne stranke brez ekvivalentne nasprotne koristi. Vzrok za to so bila očitno dolgoletna poznanstva med ustanoviteljem in edinim lastnikom tožeče stranke ter tožencem ter njuno partnerstvo v odvetniški pisarni, kar je vplivalo tudi na nadaljnje razmerje med tožečo in toženo strank. V prid temu govori tudi dejstvo, da se je posel v celoti sklepal brez sodelovanja zakonite zastopnice tožeče stranke, ves čas pa je sodeloval njen lastnik in njegovo delo je tožeča stranka kasneje odobrila. Takšna podlaga pogodbene obveznosti je dopustna (51. čl. ZOR) in zato pogodba ni nična (52. čl. ZOR), kar uveljavlja tožeča stranka s trditvijo, da je pogodba "contra legem". Tudi določilo 41.čl. SZ, ki med drugim kot nujno sestavino najemne pogodbe določa način in roke plačevanja ter višino najemnine, pripelje do enakega materialopravnega zaključka. Glede na načelno svobodo urejanja obligacijskih razmerij (10. čl. ZOR) ne more biti v nasprotju s prisilnimi predpisi "brezplačen" najem stanovanja oziroma najem stanovanja, ki njegovemu lastniku ne prinaša dobička. Materialnopravno izhodišče sodišča prve stopnje je potemtakem pravilno. Ostaja tako le še presoja pravilnosti in popolnosti ugotovljenega stanja v sodbi prve stopnje, ki ga s pritožbo napada tožeča stranka. Zatrjuje namreč obstoj ustnega dogovora o najemnini in odlogu njenega plačila do nastopa boljše finančne situacije tožene stranke. Vendar pa obstoja tega tožeča stranka ni dokazala, na njej pa je dokazno breme, da poleg oblične pogodbe sploh obstojijo ustni dogovori (celo z drugačno vsebino in ne zgolj o stranskih točkah pogodbe ali takih, ki zmanjšujejo obveznost pogodbenih strank). V dokaz svojih pritožbenih navedb, s katerimi izpodbija dejansko stanje, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, tožeča stranka ne ponuja drugih dokazov, ocena izvedenih dokazov s strani sodišča prve stopnje pa je natančna in skrbna, kot mu jo narekuje določilo 8. čl. ZPP/77 (tudi glede protislovij med izpovedbama zakonite zastopnice tožeče stranke in priče J. K., ki pa bistveno niti ne vpliva na odločitev) in te ocene le ponavljanje že doslej zatrjevanih dejstev ne more izpodbiti, prav tako pa tudi ne le hipotetično predvidevanje statusa toženca v primeru prodaje stanovanja. Glede na navedeno je pritožba tožeče stranke neutemeljena in jo je zato pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo sodbo prve stopnje (368. čl. ZPP/77).