Jedro

Socialna stiska je razlog, ki preprečuje odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, vendar to le pod pogojem, da najemnik ravna v skladu s 104. členom SZ-1 (sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine, postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in o tem obvesti lastnika).

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tožencu odpovedalo najemno razmerje po najemni pogodbi z dne 8.8.1995, za stanovanje št. 18, v IV. nadstropju stanovanjske hiše, Ulica F. ž. 32, C., v skupni izmeri 26,45 m2. Naložilo mu je, da v roku 90 dni to stanovanje izprazni in ga prostega oseb in stvari prepusti v posest tožeči stranki. Hkrati je odločilo, da je dolžan toženec tožeči stranki povrniti pravdne stroške v znesku 537,52 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Sodišče prve stopnje je ob ugotovitvi, da je podan krivdni odpovedni razlog zaradi neplačevanja najemnine iz 4. točke 1. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 69/2003; SZ-1), tožencu odpovedalo najemno pogodbo in posledično, na podlagi 111. člena SZ-1 naložilo izselitev iz stanovanja, saj po odpovedi najemne pogodbe nima več pravne podlage za bivanje v stanovanju.

Proti sodbi se je pritožil toženec iz vseh pritožbenih razlogov 1. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/2007; UPB-3; ZPP) in predlagal, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, podredno pa, da sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, vse s stroškovno posledico. Uveljavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker je sodišče prve stopnje dopustilo pravdo o odpovedi najemnega razmerja in izpraznitvi stanovanja po pravilih postopka v sporih majhne vrednosti. Vrednost spornega predmeta je očitno označena prenizko, saj je že iz tožbenih navedb razvidno, da je tožeča stranka zahtevala poravnavo dolga v znesku 223.740,00 SIT in da znaša vrednost terjatev tožeče stranke kar 747.453,87 SIT (3.119,07 EUR), kar je bistveno višja vrednost, kot jo je označila. Glede na dejstvo, da ne gre za spor majhne vrednosti, vlaga pritožbo tudi iz razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Sodišče prve stopnje je zagrešilo tudi absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 12. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, saj je odločalo o zahtevku, ki je bil v litispendenci z zahtevkom tožeče stranke, ki je bil vložen prej. V postopku pod št. P 408/2007 je sodišče namreč že odločalo o zahtevku tožeče stranke zaradi neplačevanja najemnine, po razveljavitvi zadeve pa je tožeča stranka od zahtevka odstopila. V nadaljevanju pritožbe sodišču prve stopnje očita, da je napačno uporabilo materialno pravo in je posledično ostalo nepopolno ugotovljeno dejansko stanje. Poudarja, da je v primeru težkih socialnih razmer prav socialna stiska tisti razlog, ki preprečuje odpoved najemne pogodbe, o čemer je sodna praksa že dalj časa enotna. Sodišče prve stopnje bi zato moralo dejansko stanje ugotavljati tudi v tej smeri. Z ugotavljanjem socialnega stanja in izpolnjevanjem kriterijev iz 104. člena SZ - 1 se sodišče ni ukvarjalo, čeprav je toženec predložil listine, ki izkazujejo njegove posebno težke socialne razmere in zatrjeval razloge za upravičenost do subvencionirane najemnine. Ob pravilni uporabi materialnega prava bi moralo sodišče ugotoviti, da izpolnjuje kriterije in mu najemne pogodbe ni moč odpovedati. Materialno pravo je sodišče kršilo tudi pri vprašanju o dolžnosti lastnika stanovanja. Poudarja, da je zatrjeval, da je stanovanje neprimerno za uporabo in je vložil tudi prijavo pri stanovanjski inšpekciji. Sodišče prve stopnje v to smer ni izvajalo dokazov, čeprav tožeča stranka nasprotnih dokazov ni predložila. Za pravilno odločitev bi moralo sodišče prve stopnje najprej ugotoviti ali je inšpekcija odločila o prijavi. Pojasnjuje, da je šele po opravljeni glavni obravnavi pridobil dopis CSD C. z dne 10.11.2008, iz katerega je razvidno, da je postopek še vedno v teku. Sodišče prve stopnje ni ugotavljalo pogojev za pobot in je v tem delu materialno pravo napačno uporabilo. V okviru pravilne uporabe materialnega prava bi moralo sodišče prve stopnje ugotoviti višino neprofitne najemnine v skladu z zakonskimi določbami in ugotoviti, da je najemnina, ki jo je tožeča stranka zaračunavala tožencu za stanovanje nesorazmerno visoka, kar prikazuje na primeru.

Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožnik očitno (zmotno) ocenjuje (pritožbeno oporekanje vrednosti spornega predmeta), da gre v predmetni zadevi za spor majhne vrednosti. Tožbeni zahtevek se ne nanaša na denarno terjatev (s tožbo se zahteva odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja), zato glede na določbo 443. člena ZPP, v nobenem primeru ne bi bilo mogoče zadeve obravnavati po pravilih spora majhne vrednosti. Sodišče prve stopnje postopka ni vodilo po pravilih spora majhne vrednosti in tudi ni dalo pravnega pouka v smislu 458. člena ZPP, kot neutemeljeno očita pritožnik. Posledično tudi ni podana smiselno uveljavljana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 1. odstavka 339. člena ZPP. Tudi uveljavljane absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 12. točke 2. odstavka 339. člena ZPP sodišče prve stopnje ni zagrešilo, saj ni odločalo o zahtevku, o katerem že teče pravda. V predmetni zadevi je sodišče odločalo o tožbenem zahtevku na odpoved stanovanjske najemne pogodbe in izročitev stanovanja in ne na plačilo najemnine , ki je bil potrditvi pritožnika vložen prej (pritožbene trditve o zahtevku vodenem pod opr. št. P 408/2007). Sodišče druge stopnje tudi ni ugotovilo absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP).

Sodišče prve stopnje je dejansko stanje dovolj popolno in pravilno ugotovilo in pravilno uporabilo materialno pravo. Na podlagi odločilnih okoliščin, ki jih je ugotovilo sodišče prve stopnje: - da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo 8.8.1995, ki v 3. alinei 17. člena določa krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe in sicer, če najemnik ne plača najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v roku, ki ga določa najemna pogodba, dvakrat zaporedoma ali dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih, - da je dolg iz naslova neplačane najemnine in ostalih stroškov na dan 29.9.2005 znašal 223.740,00 SIT, - da je tožeča stranka z opominoma pred tožbo 29.9.2005 in 13.4.2006 (toženec ju je prejel 3.10.2005 in 20.4.2006) toženca pozvala k poravnavi zapadlega dolga in ga opozorila na posledice neplačila, - da toženec v letu 2005 kljub subvencionirani najemnini in kljub prejetemu opominu ni plačal niti razlike do polne najemnine, utemeljeno štela, da je podan krivdni razlog po 4. točki 1. odstavka 103. člena SZ-1 in se toženec ne more uspešno sklicevati na obstoj socialne stiske v smislu 104. člena SZ -1. Socialna stiska je, kot pravilno navaja pritožnik, razlog, ki preprečuje odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine, vendar to le pod pogojem, da najemnik ravna v skladu s 104. členom SZ-1 (sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine, postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in o tem obvesti lastnika). V predmetni zadevi je toženec socialno stisko sicer dokazal (v letu 2005 in 2006 mu je bilo odobreno subvencioniranje najemnine), vendar pa tudi razlike do polne najemnine ni plačeval, česar v pritožbi ne izpodbija in je s tem podan krivdni odpovedni razlog. Ni razumljivo, na kaj meri s pritožbenim sklicevanjem na listine, ki izkazujejo njegove posebno težke socialne razmere in dokazuje razloge za upravičenost do subvencionirane najemnine, saj je (v letu 2005, 2006) imel najemnino subvencionirano. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje s kriteriji 104. člena SZ-1 ni ukvarjalo, saj je sodišče prve stopnje v zadostni meri in pravilno obravnavalo to vprašanje (obrazložitev sodbe na 5., 6. strani). Če pritožnik meni, da mu razlike med subvencionirano in polno najemnino ni bilo treba plačevati, se moti. Po določbi 5. odstavka 121. člena SZ-1 lastnik stanovanja za izračunani znesek subvencije zniža najemnino najemniku, lastniku pa ta znesek povrne pristojni občinski organ, kar pomeni, da mora razliko do polne najemnine plačati najemnik.

Morebitno neprimerno stanovanje za uporabo in v zvezi s tem povezane dolžnosti lastnika (92. člen SZ-1), ne nudijo podlage za neplačevanje najemnine, kot je pravilno tožencu pojasnilo že sodišče prve stopnje. Opustitev dolžnosti lastnika, da izroči stanovanje, ki najemniku omogoča normalno rabo, pod pogoji predvidenimi v 93. členu SZ-1, omogoča najemniku, da na svoje stroške opravi potrebna dela in jih pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine. Toženec je očitno narobe razumel določbo 93. člena SZ-1 glede pobota. V postopku pred sodiščem prve stopnje ni trdil, da je na svoje stroške opravil dela, ki bi jih bil sicer dolžan opraviti lastnik stanovanja (92. člen SZ-1) in tudi ni uveljavljal pobotnega ugovora. Sodišču prve stopnje zato neutemeljeno očita, da ni pravilno uporabilo materialnega prava, ker ni ugotovilo pogojev za pobot. Zmotno je pritožbeno stališče, da bi moralo sodišče prve stopnje v okviru materialnopravnega preizkusa ugotoviti višino neprofitne najemnine v skladu z zakonskimi določbami in ugotoviti, da mu tožeča stranka nezakonito obračunava najemnino. Najemniku 120. člen SZ-1 omogoča, da zahteva da občinski upravni organ za stanovanjske zadeve preveri višino najemnine in da potem po sodni poti zahteva ustrezno spremembo pogodbe in vračilo preveč plačane najemnine. Zakon torej predpisuje poseben postopek (toženec ne trdi, da je tak postopek sprožil) in ni v pristojnosti sodišča, da preverja višino najemnine. Pritožbeno dokazovanje nepravilno obračunane najemnine se ne nanaša na odločilna dejstva in sodišče druge stopnje zato nanj ne bo odgovarjalo (1. odstavek 360. člena ZPP).

Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ker tudi ni razlogov, na katere mora paziti sodišče druge stopnje po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Toženec s pritožbo ni uspel in do povrnitve pritožbenih stroškov ni upravičen (1. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 156. člena ZPP). Odločitev o zavrnitvi pritožbenih stroškov je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi pritožbe.