Jedro

Tožena stranka ne more kot razloga za odklonitev sklenitve zavezovalnega pravnega posla navajati okoliščin, ki nakazujejo težave, povezane z izpolnitvijo obveznosti, še posebej, če je njihov nastanek posledica njenega lastnega ravnanja.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna s tožnikom skleniti kupno pogodbo za nepremičnine - kmetijska zemljišča, katerih parcelne številke so navedene v izreku sodbe in da je tožena stranka po odobritvi kupne pogodbe po upravnem organu dolžna tožniku dovoliti vpis lastninske pravice na navedenih kmetijskih zemljiščih na ime tožnika. Sodišče je tožniku naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je vložila revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Slednja naj bi bila podana, ker je pritožbeno sodišče razlog za parcelacijo v reviziji posamično navedenih parcel pripisalo Odloku o razglasitvi naravnih znamenitosti in nepremičnih kulturnih ter zgodovinskih spomenikov na območju Občine Slovenska Bistrica, pri čemer pa sodišče svojega zaključka ni obrazložilo, prav tako pa ni navedlo, na podlagi katerega določila Odloka se je parcelacija izvedla. Takšna obrazložitev ne pomeni zadostne obrazložitve po ZPP in posega v ustavno pravico tožeče stranke do sodnega varstva, kakor tudi v njeno pravico do pravnega sredstva. Zgovorno je tudi dejstvo, da se v spisu lokacijska informacija, zahteva za parcelacijo, odločba o parcelaciji ter zemljiškoknjižni izpisek, iz katerega bi izhajalo, kdaj je bila odločba o parcelaciji izvedena, ne nahajajo. Revident je mnenja, da možnost obstoja zavrnitve odobritve pravnega posla pri upravni enoti ni mogla biti razlog za toženkino razbremenitev dolžnosti sklenitve kupne pogodbe. Toženo stranko v skladu z 25. členom OZ sprejeta ponudba veže in je zato zmoten drugačen materialnopravni zaključek pritožbenega sodišča. Predmetni Odlok se ne nanaša na parcele, ki so bile predmet ponudbe tožene stranke, pa tudi če bi se nanje nanašal, njegove povsem jasne določbe sporne prodaje ne bi ovirale v ničemer. Parcelacija zemljišč, ki jo je tožena stranka naročila in izvedla po akceptu ponudbe tožnika, ni mogla biti ovira za sklenitev kupne pogodbe tudi iz razloga, ker se skupna kvadratura prodajanih zemljišč ni spremenila. Revident poudarja, da je bil v postopku po prvi prodajni ponudbi prvi predkupni upravičenec in ima prednost tako pred J. Č. kot D. P. iz razlogov, ki jih v reviziji podrobno našteva. Predlaga, da vrhovno sodišče pritožbeno sodbo spremeni tako, da tožnikovi pritožbi ugodi in spremeni sodbo prve stopnje tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, toženi stranki pa naloži plačilo pravdnih stroškov tožnika z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami; v nadaljevanju ZPP) vročena nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila, ter Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije.

Revizija je utemeljena.

V tej zadevi je tožena stranka 1.3.2004 podala ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč (ki je bila nabita na oglasno desko od 2.3. do 1.4.2004), katero so sprejele tri osebe, med drugimi tudi tožnik. Toženka je z dopisom z dne 27.5.2004 obvestila Upravno enoto Slovenska Bistrica in tudi vse tri sprejemnike ponudbe, da iz lokacijske informacije Občine Slovenska Bistrica z dne 25.3.2004 in potrdila o uveljavljanju predkupne pravice z dne 9.10.2003 izhaja, da spadajo parcele, ki so bile navedene v ponudbi, v območje NO2, naselbinsko območje Sp. Polskave (Odlok o razglasitvi naravnih znamenitosti in nepremičnih kulturnih ter zgodovinskih spomenikov na območju Občine Slovenska Bistrica, Ur. l. RS, št. 21/92; v nadaljevanju Odlok) in zanje veljajo posebni pogoji iz Zakona o varstvu kulturne dediščine. Tožena stranka je 8.12.2004 objavila novo ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč, ki pa ni bila identična prvi objavljeni ponudbi. Tretja oseba (J. Č.) je na podlagi sprejema druge ponudbe s toženo stranko 2.2.2005 sklenila kupoprodajno pogodbo in se tudi vpisala v zemljiško knjigo kot lastnik prodanih parcel. Sodišče druge stopnje je zaključilo, da je zaradi Odloka prišlo do delitve parcel št. 201/1 in 193/1, iz prodaje pa so bile izvzete tudi parc. št. 197/1, 197/2 in 198. Zaradi delitve in izvzetja navedenih parcel iz prodaje pa je tožena stranka lahko utemeljeno pričakovala, da prodajna pogodba ne bi bila v skladu z dano ponudbo, zaradi česar ne bi prišlo do odobritve pravnega posla pri upravni enoti, kot to določa 19. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih (Ur. l. RS, št. 59/96 s spremembami in dopolnitvami; v nadaljevanju ZKZ). Zaradi navedenih okoliščin je tožena stranka upravičeno umaknila ponudbo o prodaji kmetijskih zemljišč.

ZKZ določa način in postopek prodaje in omogoča lastniku, ki želi prodati kmetijsko zemljišče, da ga lahko proda po postopku, ki je urejen v 23. in 24. členu ZKZ in ki določa, da pri upravni enoti da ponudbo, torej predlog za sklenitev prodajne pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da se s sprejemom ponudbe lahko sklene pogodba (21. in 22. člen OZ).

Iz razlogov pravnomočne sodbe sledi, da toženo stranko prva objavljena ponudba veže (prvi odstavek 26. člena OZ), ker je bila ponudba sprejeta (prvi odstavek 28. člena OZ) in ker iz ugotovljenih dejstev ne izhaja, da bi tožena stranka ponudbo umaknila, preden se je ponudba sprejela (drugi odstavek 25. člena OZ). Posledica sprejema ponudbe pa je sklenitev pogodbe (21. člen OZ). Čeprav ZKZ izrecnih določb o pravnih učinkih sprejema ponudbe nima, kar bi kazalo na uporabo določb OZ, pa že upoštevajoč zgoraj opisani poseben postopek prodaje, zlasti ko lahko ponudbo sprejme več oseb (akceptantov), med katerimi se nato oblikuje prednostni vrstni red (23. člen ZKZ), ob hkratnem upoštevanju, da je kot pogoj za veljavnost pravnega posla določena odobritev upravne enote (19. člen ZKZ), ni mogoče šteti, da je pogodba sklenjena že s samim sprejemom ponudbe oz. s prejemom naslovnikove izjave o sprejemu ponudbe, kot to predvidevajo splošna določila OZ (prvi odstavek 21. člena OZ in 28. člen OZ).

S sprejemom ponudbe nastane za prodajalca le zaveza, da (upoštevaje 23. člen ZKZ) z osebo, ki je sprejela ponudbo, sklene prodajno pogodbo pod pogoji iz ponudbe. Dana ponudba namreč veže in se ne more umakniti (razen izjemoma, če to izhaja iz okoliščin posla), zlasti pa se ne more umakniti, ko je že sprejeta (25. člen OZ).

Revident utemeljeno opozarja, da obrazložitev sodbe pritožbenega sodišča glede odločilnega dejstva - okoliščin, ki izključujejo učinek ponudbe pri prodaji kmetijskih zemljišč, ne zadošča standardu zadostne obrazložitve instančnega sodišča in se zato odločitve sodišča druge stopnje ne da preizkusiti, kar predstavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Parcelacija sama po sebi ne predstavlja razloga za odklonitev sklenitve prodajne pogodbe, sodišče druge stopnje pa podatka, da nekatere parcele iz ponudbe spadajo v območje NO2, naselbinsko območje Sp. Pplskave, sploh ni ocenilo v smislu pravnih posledic, ki izhajajo iz takšne ureditve. Zakon o varstvu kulturne dediščine ne vsebuje nobene določbe, ki bi prodajalcu zemljišč, na kateri stojijo spomeniki(1), nalagala parcelacijo. Zakon v 63. členu določa le, da imata država in lokalna skupnost, na območju katere je spomenik, predkupno pravico. Iz lokacijske informacije z dne 25.3.2004, na katero se v dopisu sklicuje tožena stranka in sodišče v svoji obrazložitvi, pa pod točko 4 celo izrecno izhaja, da Občina Slovenska Bistrica na zgoraj navedenih zemljiščih ne bo uveljavljala predkupne pravice. Potrdilo o uveljavljanju predkupne pravice z dne 9.10.2003, na katerega se je tožena stranka tekom pravdnega postopka sklicevala, pa sodišču sploh ni bilo predloženo. ZKZ za veljavno sklenitev pogodbe o prodaji kmetijskih zemljišč res predpisuje odobritev pristojnega upravnega organa, kar predstavlja odložni pogoj za veljavno sklenitev takšne pogodbe. Vendar to ni predmet pravne presoje v konkretnem primeru, saj do sklenitve pogodbe sploh ni prišlo. V konkretnem primeru mora zato sodišče presoditi, ali so podane okoliščine, ki toženi stranki narekujejo sklenitev zavezovalnega pravnega posla (in v skladu s tem tudi ustreznega razpolagalnega pravnega posla). Tožena stranka ne more kot razlog za odklonitev sklenitve zavezovalnega pravnega posla navajati okoliščin, ki nakazujejo težave, povezane z izpolnitvijo obveznosti, še posebej če je njihov nastanek posledica njenega lastnega ravnanja. Sodišče druge stopnje bo v novem sojenju moralo presoditi, ali so izkazane vse potrebne okoliščine, ki toženi stranki nalagajo sklenitev prodajne pogodbe prav s tožečo stranko, ter ali je obveznost sploh mogoče izpolniti na način (in v obsegu), kot to zahteva tožnik.

Pri presoji bo treba tudi upoštevati, da za utemeljenost zahtevka za izdajo zemljiškoknjižne listine ne zadostuje samo presoja, da je pogodba obligacijskopravno veljavno sklenjena. Upoštevati je treba, da pravnomočni sodbi, ki nadomesti zemljiškoknjižno listino, zemljiškoknjižno sodišče ne more odreči lastnosti zemljiškoknjižne listine. Zato morajo biti v pravdnem postopku ugotovljene vse okoliščine, ki so pogoj za izvedbo obravnavane listine v zemljiški knjigi. Le če so vsi pogoji izpolnjeni, lahko sodba nadomesti zahtevano listino.

Vrhovno sodišče še pojasnjuje, da samo dejstvo naknadne sklenitve (in izvršitve) kupoprodajne pogodbe s tretjo osebo za parcele, ki so predmet tožbenega zahtevka, spričo določbe 190. člena ZPP ne predstavlja razloga za zavrnitev tožbenega zahtevka. Obligacijskopravna zaveza prodajalca, da izroči stvar, je popolnoma neodvisna od tega, ali on stvar sploh ima, oziroma je njen lastnik. Okoliščina, da prodajalec ni lastnik stvari, ne vpliva na veljavnost prodajne pogodbe (glej 440. člen OZ) in enako tudi naknadna izguba lastninske pravice prodajalca ne povzroči, da s tem preneha prodajalčeva zaveza, da izpolni tisto, k čemer se je zavezal s prodajno pogodbo. Odtujitev stvari, ki je predmet prodajne pogodbe, torej ne povzroči prenehanja pasivne stvarne legitimacije toženca glede obveznosti, da to stvar izroči kupcu. Obstoj obligacijskopravne obveznosti izpolnitve pogodbe je neodvisen od stvarnopravnega položaja glede vprašanja, kdo je lastnik stvari, ki je predmet pogodbe. Sprememba lastniškega položaja ne povzroči niti prenehanja obveznosti (stvarne legitimacije) dolžnika iz pogodbe niti nastanka obveznosti (pridobitve pasivne legitimacije) osebe, ki ima ali je naknadno pridobila lastninsko pravico na stvari, ki je predmet pogodbe.

Ker je torej revizijsko sodišče ugotovilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, je razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje in vrnilo zadevo v novo sojenje pred to sodišče (prvi odstavek 379. člena ZPP), ter odločilo o stroških revizijskega postopka, kot to izhaja iz izreka odločbe (165. člen ZPP).

.Op. št. (1): Pojem definira 6. člen ZVKD.